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正文內(nèi)容

xx明珠銷售執(zhí)行策略報告(編輯修改稿)

2024-10-09 12:48 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 有現(xiàn)代時尚風格的 小區(qū)相對應,降低小區(qū)檔次。 地塊附近無生活設施的配套,給業(yè)主日常生活帶來諸多不便。 附近商業(yè)環(huán)境氛圍還沒有形成,給商業(yè)銷售提前帶來難題。 地處新區(qū),人氣不是很好,區(qū)域市場出現(xiàn)的商業(yè)體量過大。 競爭項目的入世會直接影響到本項目的商業(yè)銷售。 城市規(guī)劃面積較小, 2020年下半年市場陸續(xù)推出的個案較多,不成氣候的小項目的入世會擾亂市場。 ( O)機會: 洋河鎮(zhèn)房地產(chǎn)剛剛起步,市場發(fā)展空間較大。 經(jīng)濟重鎮(zhèn),人均收入水平高,給項目提供較多的優(yōu)質(zhì)客源。 地塊位置的優(yōu)良發(fā)展前景,提升了消費者的 信心。 新政府的規(guī)劃與搬遷必會帶動新區(qū)發(fā)展。 本項目產(chǎn)品規(guī)劃多樣化,覆蓋社會購房群體廣。 本項目走的是做洋河第一標桿路線,社區(qū)檔次較高,面對的是中高端的消費群體。 政府的扶持力度、降低開發(fā)投資的成本。 ( T)威脅 : 外地開發(fā)商,得到本地消費者的認同度可能會較低。 商業(yè)項目銷售速度可能會較慢。大多數(shù)本地人認為項目區(qū)域商業(yè)要 23 年左右的時間才能發(fā)展起來。 在建洋二路對面項目如在同時間段內(nèi)進行銷售,加大銷售難度。 洋河鎮(zhèn)所有規(guī)劃發(fā)展計劃剛起步,加大了開發(fā)商的投資風險。 結(jié)論: ? 從以上可以看出:如何找準項目定位,這也正是本項目的推廣重點,也是該地區(qū)項目的缺口。就要有一個有規(guī)模的小區(qū),有規(guī)模的商業(yè)。以上幾點和市場客戶回饋信息分析??蛻糍彿啃枨髽藴士梢源笾路譃閹追N類型。 希望居住一個好的居住社區(qū)(居住環(huán)境和品質(zhì))。 考慮結(jié)婚以及子女就學問題。 改善現(xiàn)階段房型,更新自身的環(huán)境。 尋找自己的生活品質(zhì)。 向城市化發(fā)展追求。 ? 根據(jù)市場預測分析報告來看,洋河鎮(zhèn)的市場容量還比較小,每年以 300500套的需求量,短期內(nèi)不會有大幅上升,因此項目在競爭市場中應該考慮最大限度的擠壓市場,搶占市場,這就要 求項目在產(chǎn)品力、銷售力、推廣力上加大投入,戰(zhàn)略清楚,占據(jù)市場的領導地位,成為洋河鎮(zhèn)居民購房的首選品牌。 PART 2 定價策略 策略導向 本項目的價格策略將結(jié)合洋河區(qū)域市場行情,同類在售項目的價格區(qū)間,項目自身評價因素,客戶心理價格等方面,以保證項目高開,快速,利潤為方向,綜合制定項目的底價,售價。 一、價格策略 從本項目的品質(zhì)而言,無論是在規(guī)劃理念上,還是在項目區(qū)域的自然條件等方面,均是很多項目無法比肩的,但有鑒于洋河目前的房地產(chǎn)市場競爭較為激烈,因此建議項目的價格策略為: 1. 初期價格 建議采用 低開高走, 保持價格的主控權 , 根據(jù)項目入市銷售狀況進行調(diào)整。 2. 根據(jù)市場行情進行價格拉升,并充分考慮利好消息對價格上漲的作用力; 3. 項目形象高開高走,與項目銷售價格緊密保持。 4. 根據(jù)本案銷售周期進行價格拉升,熱銷期保持價格靈活機動,充分運用后一組團價格高走對前一組團價格優(yōu)勢的反襯,使項目整體的銷售均價得以保證; 二、價格彈性控制策略 在項目入市前期,采用“項目推介會”、“認籌、解籌”等辦法,先吸引部分準客戶入場,根據(jù)客戶反饋信息,決定前期價格適當優(yōu)惠程度,同時刺探消費市場對價格的敏感程度。 在項目正式進入市場之后,根據(jù)市場 反饋信息,結(jié)合考量到項目銷售速度,再決定項目價格走高策略,拔高幅度將以小幅拔高,不斷提升等策略為主,利用價格的不斷走高,對那些舉棋不定的客戶實施心理壓力,同時刺激猶豫不決的客戶及早入場下定。 在項目銷售進度達到預定程度后,即對外宣布項目封盤,同時加緊施工,待到項目整體居住形象有了實質(zhì)性的展現(xiàn)之后, 選擇合適時機,進行項目“二次開盤”,通過對項目居住環(huán)境全方位的展示,使得項目二次開盤后的銷售價格出現(xiàn)比較大幅度的拔高。 在項目尾期,針對遺留戶型,展開“明升暗降”策略,或者“付款分解優(yōu)惠”等價格策略,盡快消化遺留戶型。 三、定價方法 項目定價采用系數(shù)比較法,根據(jù)周邊同類項目進行多因素比較。最終通過各個項目因素的線性關系得出項目的價格。 周邊項目實際價格 樓盤名稱 均價元 / m2 成交價 酒都名苑 1280 1240 新城家園 1450 1380 平安家園 1400 1400 翡翠華庭 1280 1280 項目定級因素體系 表 1 定級因素、指標與分值 定級因素 權重 分析指標 分值 區(qū)域位置 14% A、距離在片區(qū)中心區(qū)的遠近; B、商業(yè)為臨街或背街; C、住宅為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠近;D、是否未來發(fā)展中心、 E、距離政府行政中心(遠) 1; (遠)2; 3; (近) 4;(近) 5 遠近 單價 8% A、百元以上為等級劃分基礎; B、以住宅產(chǎn)品為準; C、價格是否有優(yōu)勢。 1; 2; 3; 4; 5 總價 9% A、以萬元為等級劃分基礎; B、以住宅產(chǎn)品為準; C、總價是否有優(yōu)勢 1; 2; 3; 4; 5 戶型 6% A、客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關系; B、廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關系; C、是否有暗房; D、實用率大小 1; 2; 3; 4; 5 交通 7% A、是否有主干道; B、距公交站遠近; C、站點數(shù)量; D、大中小巴士舒適程度 (遠) 1; (遠)2; 3; (近) 4;(近) 5 升值潛力 11% A、是否未來發(fā)展重點; B、有無重大工程、 C、人口密度 1; 2; 3; 4; 5 教育網(wǎng)絡 6% A、有無幼兒園,小學,中學; B、是否名校 ;C、學校規(guī)模,檔次、 D、未來教育規(guī)劃 1; 2; 3; 4; 5 小區(qū)配套設施 5% A、供電,供水、供氣等基礎設施; B、停車配套、 C、會所; D、活動廣場,籃球場、健身設施、兒童游樂設施 1; 2; 3; 4; 完善 5 小區(qū)內(nèi)環(huán)境綠化 12% A、綠化設計; B、綠化面積; C、主題景觀; D、小區(qū)道路綠化; E、宅間綠化 1; 2; 3; 4; 5 周邊商業(yè)配套 6% A、超市,銀行,購物中心,菜市場; B、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電; 1; 2; 3; 4; 完善 5 周邊環(huán)境 3% A、空氣; B、噪音; C、廢物; D、廢水; E、居住氛圍 1; 2; 3; 4; (遠) 5 建筑質(zhì)量 3% A、是否漏水; B、門窗封閉情況; C、內(nèi)墻; D、地板、 E、排水管道 1; 2; 3; 4; 5 未來規(guī)劃 3% A、規(guī)劃期限(遠中近期); B、規(guī)劃完善程度;C、規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度; D、規(guī)劃現(xiàn)狀 1; 2; 3; 4; 完善 5 小區(qū)規(guī)模 1% A、總
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