【文章內(nèi)容簡介】 有現(xiàn)代時尚風(fēng)格的 小區(qū)相對應(yīng)，降低小區(qū)檔次。 地塊附近無生活設(shè)施的配套，給業(yè)主日常生活帶來諸多不便。 附近商業(yè)環(huán)境氛圍還沒有形成，給商業(yè)銷售提前帶來難題。 地處新區(qū)，人氣不是很好，區(qū)域市場出現(xiàn)的商業(yè)體量過大。 競爭項目的入世會直接影響到本項目的商業(yè)銷售。 城市規(guī)劃面積較小， 2020年下半年市場陸續(xù)推出的個案較多，不成氣候的小項目的入世會擾亂市場。 （ O）機會： 洋河鎮(zhèn)房地產(chǎn)剛剛起步，市場發(fā)展空間較大。 經(jīng)濟重鎮(zhèn)，人均收入水平高，給項目提供較多的優(yōu)質(zhì)客源。 地塊位置的優(yōu)良發(fā)展前景，提升了消費者的 信心。 新政府的規(guī)劃與搬遷必會帶動新區(qū)發(fā)展。 本項目產(chǎn)品規(guī)劃多樣化，覆蓋社會購房群體廣。 本項目走的是做洋河第一標(biāo)桿路線，社區(qū)檔次較高，面對的是中高端的消費群體。 政府的扶持力度、降低開發(fā)投資的成本。 （ T）威脅 ： 外地開發(fā)商，得到本地消費者的認同度可能會較低。 商業(yè)項目銷售速度可能會較慢。大多數(shù)本地人認為項目區(qū)域商業(yè)要 23 年左右的時間才能發(fā)展起來。 在建洋二路對面項目如在同時間段內(nèi)進行銷售，加大銷售難度。 洋河鎮(zhèn)所有規(guī)劃發(fā)展計劃剛起步，加大了開發(fā)商的投資風(fēng)險。 結(jié)論： ? 從以上可以看出：如何找準(zhǔn)項目定位，這也正是本項目的推廣重點，也是該地區(qū)項目的缺口。就要有一個有規(guī)模的小區(qū)，有規(guī)模的商業(yè)。以上幾點和市場客戶回饋信息分析。客戶購房需求標(biāo)準(zhǔn)可以大致分為幾種類型。 希望居住一個好的居住社區(qū)（居住環(huán)境和品質(zhì)）。 考慮結(jié)婚以及子女就學(xué)問題。 改善現(xiàn)階段房型，更新自身的環(huán)境。 尋找自己的生活品質(zhì)。 向城市化發(fā)展追求。 ? 根據(jù)市場預(yù)測分析報告來看，洋河鎮(zhèn)的市場容量還比較小，每年以 300500套的需求量，短期內(nèi)不會有大幅上升，因此項目在競爭市場中應(yīng)該考慮最大限度的擠壓市場，搶占市場，這就要 求項目在產(chǎn)品力、銷售力、推廣力上加大投入，戰(zhàn)略清楚，占據(jù)市場的領(lǐng)導(dǎo)地位，成為洋河鎮(zhèn)居民購房的首選品牌。 PART 2 定價策略 策略導(dǎo)向 本項目的價格策略將結(jié)合洋河區(qū)域市場行情，同類在售項目的價格區(qū)間，項目自身評價因素，客戶心理價格等方面，以保證項目高開，快速，利潤為方向，綜合制定項目的底價，售價。 一、價格策略 從本項目的品質(zhì)而言，無論是在規(guī)劃理念上，還是在項目區(qū)域的自然條件等方面，均是很多項目無法比肩的，但有鑒于洋河目前的房地產(chǎn)市場競爭較為激烈，因此建議項目的價格策略為： 1. 初期價格 建議采用 低開高走， 保持價格的主控權(quán) ， 根據(jù)項目入市銷售狀況進行調(diào)整。 2. 根據(jù)市場行情進行價格拉升，并充分考慮利好消息對價格上漲的作用力； 3. 項目形象高開高走，與項目銷售價格緊密保持。 4. 根據(jù)本案銷售周期進行價格拉升，熱銷期保持價格靈活機動，充分運用后一組團價格高走對前一組團價格優(yōu)勢的反襯，使項目整體的銷售均價得以保證； 二、價格彈性控制策略 在項目入市前期，采用“項目推介會”、“認籌、解籌”等辦法，先吸引部分準(zhǔn)客戶入場，根據(jù)客戶反饋信息，決定前期價格適當(dāng)優(yōu)惠程度，同時刺探消費市場對價格的敏感程度。 在項目正式進入市場之后，根據(jù)市場 反饋信息，結(jié)合考量到項目銷售速度，再決定項目價格走高策略，拔高幅度將以小幅拔高，不斷提升等策略為主，利用價格的不斷走高，對那些舉棋不定的客戶實施心理壓力，同時刺激猶豫不決的客戶及早入場下定。 在項目銷售進度達到預(yù)定程度后，即對外宣布項目封盤，同時加緊施工，待到項目整體居住形象有了實質(zhì)性的展現(xiàn)之后， 選擇合適時機，進行項目“二次開盤”，通過對項目居住環(huán)境全方位的展示，使得項目二次開盤后的銷售價格出現(xiàn)比較大幅度的拔高。 在項目尾期，針對遺留戶型，展開“明升暗降”策略，或者“付款分解優(yōu)惠”等價格策略，盡快消化遺留戶型。 三、定價方法 項目定價采用系數(shù)比較法，根據(jù)周邊同類項目進行多因素比較。最終通過各個項目因素的線性關(guān)系得出項目的價格。 周邊項目實際價格 樓盤名稱 均價元 / m2 成交價 酒都名苑 1280 1240 新城家園 1450 1380 平安家園 1400 1400 翡翠華庭 1280 1280 項目定級因素體系 表 1 定級因素、指標(biāo)與分值 定級因素 權(quán)重 分析指標(biāo) 分值 區(qū)域位置 14% A、距離在片區(qū)中心區(qū)的遠近； B、商業(yè)為臨街或背街； C、住宅為距所在片區(qū)中心區(qū)的遠近；D、是否未來發(fā)展中心、 E、距離政府行政中心（遠） 1； （遠）2； 3； （近） 4；（近） 5 遠近 單價 8% A、百元以上為等級劃分基礎(chǔ)； B、以住宅產(chǎn)品為準(zhǔn)； C、價格是否有優(yōu)勢。 1； 2； 3； 4； 5 總價 9% A、以萬元為等級劃分基礎(chǔ)； B、以住宅產(chǎn)品為準(zhǔn)； C、總價是否有優(yōu)勢 1； 2； 3； 4； 5 戶型 6% A、客廳和臥室的結(jié)構(gòu)關(guān)系； B、廚房和廁所的結(jié)構(gòu)關(guān)系； C、是否有暗房； D、實用率大小 1； 2； 3； 4； 5 交通 7% A、是否有主干道； B、距公交站遠近； C、站點數(shù)量； D、大中小巴士舒適程度 （遠） 1； （遠）2； 3； （近） 4；（近） 5 升值潛力 11% A、是否未來發(fā)展重點； B、有無重大工程、 C、人口密度 1； 2； 3； 4； 5 教育網(wǎng)絡(luò) 6% A、有無幼兒園，小學(xué)，中學(xué)； B、是否名校 ；C、學(xué)校規(guī)模，檔次、 D、未來教育規(guī)劃 1； 2； 3； 4； 5 小區(qū)配套設(shè)施 5% A、供電，供水、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施； B、停車配套、 C、會所； D、活動廣場，籃球場、健身設(shè)施、兒童游樂設(shè)施 1； 2； 3； 4； 完善 5 小區(qū)內(nèi)環(huán)境綠化 12% A、綠化設(shè)計； B、綠化面積； C、主題景觀； D、小區(qū)道路綠化； E、宅間綠化 1； 2； 3； 4； 5 周邊商業(yè)配套 6% A、超市，銀行，購物中心，菜市場； B、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、郵電； 1； 2； 3； 4； 完善 5 周邊環(huán)境 3% A、空氣； B、噪音； C、廢物； D、廢水； E、居住氛圍 1； 2； 3； 4； （遠） 5 建筑質(zhì)量 3% A、是否漏水； B、門窗封閉情況； C、內(nèi)墻； D、地板、 E、排水管道 1； 2； 3； 4； 5 未來規(guī)劃 3% A、規(guī)劃期限（遠中近期）； B、規(guī)劃完善程度；C、規(guī)劃所在區(qū)域重要性程度； D、規(guī)劃現(xiàn)狀 1； 2； 3； 4； 完善 5 小區(qū)規(guī)模 1% A、總