xx明珠銷售執(zhí)行策略報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2024-09-11 12:48本頁(yè)面
【正文】 1% A、資產(chǎn)及資質(zhì)； B、開發(fā)樓盤多少； C、樓盤質(zhì)量； D、品牌 （少） 1； （少）2； 3； （多） 4；（多） 5 樓盤評(píng)分表 表 2 樓盤評(píng)分表 序號(hào) 權(quán)重 樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 樓盤名稱 備注 酒都名苑 新城家園 平安家園 翡翠華庭 世紀(jì)明珠 1 區(qū)域位置 14% 5 3 2 1 3 2 單價(jià) 8% 4 5 4 3 5 3 總價(jià) 9% 3 3 4 4 4 4 戶型 6% 3 4 2 5 5 5 交通 7% 3 5 4 3 5 6 升值潛力 11% 3 5 3 2 5 7 教育網(wǎng)絡(luò) 6% 4 4 2 2 5 8 小區(qū)配套設(shè)施 5% 2 3 3 4 5 9 小區(qū)內(nèi)環(huán)境綠化 12% 2 2 2 1 4 10 周邊商業(yè)配套 6% 5 1 3 1 2 11 周邊環(huán)境 3% 3 4 2 1 4 12 建筑質(zhì)量 3% 2 4 4 4 4 13 未來(lái)規(guī)劃 3% 1 4 3 4 4 14 小區(qū)規(guī)模 1% 4 2 3 2 5 15 保安／智能化管理 2% 2 3 2 2 4 16 建筑風(fēng)格 3% 2 4 3 3 5 17 業(yè)主層次和居住氛圍 1% 4 3 3 2 4 18 開發(fā)商品牌 1% 2 3 2 2 3 19 合計(jì) 100% 均價(jià)制定（線性回歸） 表 3 線性回歸分析表 原 始 數(shù) 據(jù) 計(jì) 算 值 序號(hào) 樓盤名稱 樓盤得分 (X) 樓價(jià) (Y) XX YY XY 1 酒都名苑 1280 1638400 4148 2 新城家園 1380 1904400 3 平安家園 1400 1960000 4 翡翠華庭 1280 1638400 3112 5 世紀(jì)明珠 y 合 計(jì) 5340 7141200 利用線性回歸方程式計(jì)算項(xiàng)目預(yù)估均價(jià) 方程式： Y=a+bx 2222 )(][)([ yynxxnyxxynr ?????? ????? = 解得 r＝ ≦ 1，方程式存在線性關(guān)系。最終通過(guò)各個(gè)項(xiàng)目因素的線性關(guān)系得出項(xiàng)目的價(jià)格。 在項(xiàng)目尾期，針對(duì)遺留戶型，展開“明升暗降”策略，或者“付款分解優(yōu)惠”等價(jià)格策略，盡快消化遺留戶型。 在項(xiàng)目正式進(jìn)入市場(chǎng)之后，根據(jù)市場(chǎng) 反饋信息，結(jié)合考量到項(xiàng)目銷售速度，再?zèng)Q定項(xiàng)目?jī)r(jià)格走高策略，拔高幅度將以小幅拔高，不斷提升等策略為主，利用價(jià)格的不斷走高，對(duì)那些舉棋不定的客戶實(shí)施心理壓力，同時(shí)刺激猶豫不決的客戶及早入場(chǎng)下定。 2. 根據(jù)市場(chǎng)行情進(jìn)行價(jià)格拉升，并充分考慮利好消息對(duì)價(jià)格上漲的作用力； 3. 項(xiàng)目形象高開高走，與項(xiàng)目銷售價(jià)格緊密保持。 PART 2 定價(jià)策略 策略導(dǎo)向 本項(xiàng)目的價(jià)格策略將結(jié)合洋河區(qū)域市場(chǎng)行情，同類在售項(xiàng)目的價(jià)格區(qū)間，項(xiàng)目自身評(píng)價(jià)因素，客戶心理價(jià)格等方面，以保證項(xiàng)目高開，快速，利潤(rùn)為方向，綜合制定項(xiàng)目的底價(jià)，售價(jià)。 向城市化發(fā)展追求。 改善現(xiàn)階段房型，更新自身的環(huán)境。 希望居住一個(gè)好的居住社區(qū)（居住環(huán)境和品質(zhì)）。以上幾點(diǎn)和市場(chǎng)客戶回饋信息分析。 結(jié)論： ? 從以上可以看出：如何找準(zhǔn)項(xiàng)目定位，這也正是本項(xiàng)目的推廣重點(diǎn)，也是該地區(qū)項(xiàng)目的缺口。 在建洋二路對(duì)面項(xiàng)目如在同時(shí)間段內(nèi)進(jìn)行銷售，加大銷售難度。 商業(yè)項(xiàng)目銷售速度可能會(huì)較慢。 政府的扶持力度、降低開發(fā)投資的成本。 本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃多樣化，覆蓋社會(huì)購(gòu)房群體廣。 地塊位置的優(yōu)良發(fā)展前景，提升了消費(fèi)者的 信心。 （ O）機(jī)會(huì)： 洋河鎮(zhèn)房地產(chǎn)剛剛起步，市場(chǎng)發(fā)展空間較大。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的入世會(huì)直接影響到本項(xiàng)目的商業(yè)銷售。 附近商業(yè)環(huán)境氛圍還沒有形成，給商業(yè)銷售提前帶來(lái)難題。 臨近農(nóng)村和具有現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格的 小區(qū)相對(duì)應(yīng)，降低小區(qū)檔次。 離鎮(zhèn)中心區(qū)域較近，生活配套設(shè)施齊全，方便未來(lái)業(yè)主日常生活。 項(xiàng)目體量大、帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域及市場(chǎng)發(fā)展。 五、項(xiàng)目 SWOT分析 （ S）優(yōu)勢(shì) ： 項(xiàng)目得到政府的支持，發(fā)展前景較好。從目前銷售情況分析來(lái)看，客戶層趨于理性化消費(fèi)。 7. 新城家園 項(xiàng)目 開間： 米 米。主商業(yè)業(yè)態(tài)以服飾、商店、餐飲行業(yè)、煙酒批發(fā)為主。 5. 該市場(chǎng)商業(yè)租金價(jià)格差異較大。 ? 從整體社區(qū)居住環(huán)境分析來(lái)看，居住氛圍極其的較差，未能形成動(dòng)靜分離，失去了居住的私密性，完全不符合當(dāng)代的和諧社區(qū)的主題，而該項(xiàng)目為 ，該項(xiàng)目現(xiàn)在也只是開工四棟樓。 ? 但銷售情況很是不容樂觀，這是因?yàn)樯虡I(yè)部分價(jià)格不穩(wěn)定，單價(jià)范圍為 3200元 /㎡ — 3680元 /㎡，整體均價(jià)為 3440元 /㎡左右，成交均價(jià)在 3360元 /㎡。 4. 我司通過(guò)對(duì)新城家園商業(yè)街調(diào)查得出一下幾點(diǎn)結(jié)論： ? 新城家園的外街商業(yè)因?yàn)榍捌谑袌?chǎng)價(jià)格定位出現(xiàn)了問(wèn)題因此導(dǎo)致了滯銷的現(xiàn)象，因此目前停止了銷售，主要先引進(jìn)了主力店已租賃為主，為了先激活市場(chǎng)。 3. 洋河鎮(zhèn)的商業(yè)氛圍極其濃厚。 四、商業(yè)個(gè)案對(duì)比分析 1. 目前洋河鎮(zhèn)行政規(guī)劃道路以酒家路和徐淮路為主要干道，主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布于此。 ○ 8 內(nèi)部道路比較差，灰塵多。 ○ 5 項(xiàng)目規(guī)模小，物業(yè)管理和小區(qū)環(huán)境塑造都是一個(gè)問(wèn)題 ○ 6 本身自然景觀并不突出。 ○ 3 噪音環(huán)境干擾比較大。 利弊： ○ 1 地塊屬于長(zhǎng)方形，進(jìn)深比較狹窄，規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定的影響。 ○ 6 居住環(huán)境也日益健全。 ○ 4 交通便捷、空氣清晰。 1利多利弊： 利多： ○ 1 地段屬于未來(lái)規(guī)劃的新區(qū)核心地帶 ○ 2 教育網(wǎng)絡(luò)基本齊全。 ： 智能化配套：紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng) 建材配套：電子門鎖、有線數(shù)字電視、寬帶接口、電話統(tǒng)一安裝進(jìn)戶 ： 開發(fā)商是鎮(zhèn)江開發(fā)公司，宿遷恒東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，從目前的動(dòng)工速度分析來(lái)看，整體實(shí)力很一般。 銷售分析： 銷售現(xiàn)場(chǎng)該項(xiàng)目位于酒家南路（鎮(zhèn)南超市旁），前期預(yù) 定情況
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