【文章內(nèi)容簡介】 性的超前 類型：功能型、情感型、投資型 認知： 交通、 總價、品質(zhì)、環(huán)境（從高到低排序） 客戶研究 三房主力客戶特征： 年齡：主要分布于 30歲 45歲。 寫真：優(yōu)越感 +壓力 來源： 下沙及杭州市區(qū) 收入： 家庭收入 10萬 20萬 出處：家庭背景好 /行業(yè)好 /事業(yè)較成功人士 狀態(tài)：有穩(wěn)定的收入，有受人尊敬的職位或地位。 消費：有一定積蓄，能夠滿足個人對生活的欲望。 類型：身份型、功能型、情感型 認知： 總價、品質(zhì)、交通、環(huán)境（從高到低排序） 客戶研究 四房及 TOWNHOUSE主力客戶特征： 年齡：主要在 40歲左右 寫真：成就感 +責任 來源：杭州市區(qū)及部分下沙客戶 收入：家庭收入 20萬以上 出處：企事業(yè)單位高管、高級公務(wù)員 、私企老板 狀態(tài)：有穩(wěn)定的高收入來源。 消費：追求品位。 類型：享受型、身份型、情感型 認知：品質(zhì)、環(huán)境、交通、總價、（從高到低排序） 營銷建議 小高層和部分小面積的高層物業(yè)營銷方向是體現(xiàn)： 功能、情感、身份 …… 大面積的小高層、高層和 TOWNHOUSE物業(yè)營銷方向是體現(xiàn)： 享受、身份、情感 …… 報告核心內(nèi)容 第一部分：杭州宏觀市場分析 第二部分： 項目面臨的問題 第三部分：問題的解決方向 第五部分：物業(yè)建議 第四部分：客戶的定位 問題 TOWNHOUSE單套面積范圍是多少？ 9000元 /平米 ,如何實現(xiàn)暢銷？ 富陽銀湖板塊 單價： 50006000元 小和山板塊 單價： 70008000元 閑林、五常板塊 單價： 55008000元 本案 TOWNHOUSE樓盤分布圖 公寓與 TOWNHOUSE比較 (抽樣） 從表中可以推出 TOWNHOUSE與公寓的差價大致在 10002023元，當伊薩卡公寓價格 70008000元時， TOWNHOUSE價格應(yīng)在 9000元。 TOWNHOUSE名稱 價格 （元 /平米） 公寓名稱 價格 （元 /平米） 碧水銘苑 6500 爵士風(fēng)情 4000 清水灣 6000 閑林山水 4500 江南春城 6000 江南春城 4500 怡景花城 7000 金都雅苑 6000 閑林五常板塊 TOWNHOUSE與公寓單價比較表 名稱 面積范圍 主力房面積 （平） 價格 （元） 總價 （萬元） 套數(shù) 置業(yè)目的 銷售 目標客戶 西溪風(fēng)情 190260 22 255 6500 150200 350 第一居所 80% 2期分別在 2個月內(nèi)售完 教師、醫(yī)生、 IT精英、高級公務(wù)員、私企老板 九月森林 221298 23 276 7000 150220 100 第二居所 80% 95% 高級公務(wù)員、私企老 板、教師 怡景花城 210250 220 7000 150 100 第二居所 60% 1周售完 私企老板、高級公務(wù)員、金融系統(tǒng)員工、教師 碧水銘苑 190220 190220 7000 120160 300 第一居所 60% 1期 2個月售完 2期內(nèi)部售完 高級公務(wù)員、私企老 板、教師 水木清華 210230 平均 6800 140170 200 第一居所 70% 95% 私企老板、教師 公務(wù)員 親親家園 200230 210220 8500 160200 第一居所 70% 停售 私企老板、教師、金融、 IT精英、公務(wù)員 高檔 TOWNHOUSE對比表 總價在200萬220萬間 私企老板、高級公務(wù)員、教授、金融、IT精英、企業(yè)高級管理人員等 定位 TOWNHOUSE總價： 240萬 杭州 TOWNHOUSE的領(lǐng)跑者 TOWNHOUSE單價： 9000元 /平米 TOWNHOUSE面積： 270平米 TOWNHOUSE分類 資源型 地段型 文化型 1 2 3 4 （山地、水地、林木） 250270平米 （近郊，便捷，社區(qū)成熟） 190200平米； 230240平米 （教育、歷史 等文化 ） 230平米左右 物質(zhì)型 （無特別賣點，價格低） 180280平米 例：九月森林、浪漫河山 例：親親家園 例：水木清華 例：星星港灣 策略 資 源 地段 文化 + + 理想 ● 伊薩卡 190200平米； 230平米左右； 270平米左右 預(yù)計單價 面積 （平米） 總價 （萬元） 套數(shù) 首期 （萬元） 七成三十年月供 （元） 9000 270 243 40 9173 230 207 60 7814 190200 171 60 6455 TOWNHOUSE戶型配比及概算 成熟市場 TOWNHOUSE產(chǎn)品發(fā)展過程 時間 戶型 寬、進深比 （抽樣） 特點 第一代 長形 8： 14 結(jié)構(gòu)緊湊、私密性較好，但通風(fēng)采光效果差。 第二代 天井 10： 13 采光、通風(fēng)好立體感強，但過道狹長，房間性與房間之間的便捷性不好。 我們的產(chǎn)品 寬形 9： 10 通風(fēng)、采光性能好，有很大的公共空間；同時又兼顧一定的私密性。 戶型初探 TOWNHOUSE以方型為主， 享有私家花園。 戶戶享有大面積南向超寬露臺。 私密寬敞的主人空間， 多功能設(shè)置 。 建議： 戶型均具良好的可延續(xù)性，留有自行改造、組合空間的余地。 層數(shù)最多三層，采用獨門獨戶的形式。 戶型建議 半下沉式儲藏室，具有車庫、家庭儲藏室、工人房等多種功能，寬大實用。 首層客廳 7米以上超大面寬，跳高 4米以上，日照性、景觀性極好，處處體現(xiàn)優(yōu)雅與氣派。 （半地下車庫） （一層） 臥室、書房享用自然陽光，南向大露臺，讓室外自然風(fēng)景裝點風(fēng)雅氣質(zhì)。 臥室空間寬大，衛(wèi)生間、書房、更衣室配備齊全，彰顯尊貴身份。 戶型建議 （二層） （三層） 中高檔公寓分布 本案 名稱 電梯配置 一房 （平米） 二房 （平米） 三房二廳一衛(wèi) （平米） 三房二廳二衛(wèi) （平米） 四房二廳二衛(wèi) （平米） 現(xiàn)代名苑 1梯 2戶 120 130140 153176 8% 72% 20% 現(xiàn)代領(lǐng)地 1梯 2戶 65 8893 102124 125134 137146 13% 26% 26% 23% 13% 藍色霞灣 1梯 2戶 6070 99 115123 131136 % % % % 棕櫚灣 1梯 2戶 82 108 126145 25% 28% 47% 云頂花園 1梯 2戶 90110 115 122130 41% 16% 43% 祥和人家 1梯 2戶 93107 104112 114130 27% 40% 33% 華海園城市住宅 1梯 2戶 60 80100 105125 130140 140160 4% 15% 37% 36% 8% 樓盤列表 中、高檔樓盤戶型結(jié)構(gòu)比較表 %%%%1房 2房 3房 4房中高檔樓盤房型套數(shù)比 三房是目前杭州住宅市場的主力戶型 一房市場概況 目前杭州中、高檔樓盤的一房一廳一衛(wèi)型面積主要集中在 60平米左右。 %%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%8090 90100 100110 110120二房套數(shù)比例二房面積主要集中在 90平米左右 二房面積分布 %%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%40%100110 110120