【文章內(nèi)容簡介】 3元 /㎡以上 澳城一期 86520 高層 /小高層 447 447 主力 130190四房 100130三房 2023年 6月 22023元 /㎡ 月亮灣別墅 20230 獨立 /聯(lián)排 /疊加別墅 82 82 200220㎡疊加， 200250㎡退臺， 200250㎡聯(lián)排 ， 300380㎡獨棟 2023年底 未定 中信紅樹灣四期 住宅 67000 高層 —— 334 334 市場分析 供應(yīng)分析 07年關(guān)內(nèi)豪宅供應(yīng)集中，價格高啟。高價支撐 本項目入市價格，也分流本項目的中高端客戶。 30 市場分析結(jié)論 ?關(guān)內(nèi)豪宅的稀缺、市場對價格的高承接力，給本項目的目標實現(xiàn)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。 ?07年豪宅供應(yīng)集中且價格高啟，本項目入市價格受支撐之余，也面臨著較為激烈的競爭環(huán)境。 31 項目分析 市場分析 競爭分析 開發(fā)商目標 報告思路 銷售策略 具體執(zhí)行 32 本報告是嚴格保密的。 競爭分析 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 星河丹堤 E/F區(qū) 1250套，預計 28000均價 紅樹西岸 2號樓 458套， 45000均價 博海名苑 248套，預計 20230均價 招商蘭溪谷二期 537套，預計 32023均價 澳城一期 447套，預計 22023均價 中信紅樹灣一、二、三期二手放盤 華僑城小高層 180套， 48000均價 本項目 334套 本項目入市時競爭對手為星河丹二期、紅樹西岸 2號樓、蘭溪谷二期、博海名苑及澳城尾盤。 東堤園 46套， 45000均價，對外宣稱售罄 香蜜湖 1號高層 80套， 42023均價 33 本報告是嚴格保密的 星河丹堤高層 E區(qū) F區(qū) A、 C區(qū) D區(qū) B區(qū) ? 今年將推出的是 E區(qū)和 F區(qū)，其中 E區(qū) 732套，戶均面積 190M2； F區(qū) 518套，戶均 203M2； E區(qū)的主要特點： ? 依托天然山湖景觀資源及別墅社區(qū)已成的環(huán)境； ? 在產(chǎn)品設(shè)計上領(lǐng)先于市場的舒適創(chuàng)新，挑高入戶花園、客廳、餐廳，部分 3房帶儲藏室，附加值較高。 關(guān)鍵詞：山湖景觀、別墅區(qū)、產(chǎn)品舒適創(chuàng)新，產(chǎn)品線豐富， E區(qū)將與本項目直接競爭。 E區(qū)戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 面積 套數(shù)比 面積比 兩房兩廳一衛(wèi) 8588 118 % % 兩房兩廳兩衛(wèi) +內(nèi)陽臺 138148 116 % % 三房兩廳兩衛(wèi) +內(nèi)陽臺 157163 118 % % 三房兩廳三衛(wèi)（復式） 170183 58 % % 三房三廳四衛(wèi)（復式） 243256 156 % % 四房三廳四衛(wèi)（復式） 265307 116 % % 五房三廳三衛(wèi) 273274 50 % % 合計 732 34 本報告是嚴格保密的 紅樹西岸 2號樓 關(guān)鍵詞：海景、高科技智能化、戶型與本項目的主力戶型有重疊。 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 2房 116117 58 13% 3房 143145 90 20% 3房 171209 199 43% 4房 238322 83 18% 復式 19 462 28 6% 458 100% ? 3號樓 05年 4月份發(fā)售，均價 37000； ?2號樓 07年 4月推出， 458套，主力戶型集中在143209的 3房，對外價格 45000元 /M2（帶裝修） 1號樓 3號樓 2號樓 主要的特點： ? 新推出的產(chǎn)品是最親近海景的單位，與一期的園林形成煽情的景觀環(huán)境。 ? 在產(chǎn)品設(shè)計上， 戶型沒有太多的創(chuàng)新點，但其所用的高科技材料及智能化的設(shè)備，同行及客戶的褒貶不一。 ? 營銷方式： 仍然保持高調(diào)及尊貴的形象，以交保證金 50萬的形式預約看房。 35 本報告是嚴格保密的 ? 總套數(shù)（ 46套） ? 建筑面積 300m178。 ? 建筑類型：高層 ? 戶型特點； ? 大平面設(shè)計，南北通透，多面采光； ? 100m178。全景客廳，帶弧形中空大露臺； ? ； ? 超高實用率，高附加值 ? 對外宣稱已售完， 及本項目入市價格形成支撐。 御景東方東堤園 關(guān)鍵詞：高贈送面積，大平面 。 36 本報告是嚴格保密的 項目概況： 占地： ㎡ 總建： ㎡ 容積率： 住宅： 110940㎡ 總戶數(shù)： 537戶 建筑形式： 6棟高層 +HOUSE（ 64套） 樓棟 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 1棟 4*2 170190㎡ 90 19% 2棟 4*2 186222㎡ 65 14% 3A棟 4*2 171193㎡ 63 13% 3B棟 4*2 195207㎡ 73 15% 5棟 4*2 195207㎡ 85 18% 6棟 4*2 191206㎡ 97 21% 合計 473 100% 6棟 5棟 3B棟 1棟 2棟 3A棟 原計劃 5月底將推出 160套供內(nèi)部選房，預計價格 ，余下待現(xiàn)樓發(fā)售，價格將進一步提升。 蘭溪谷二期 關(guān)鍵詞：產(chǎn)品無突出亮點 /山景資源 /戶型與本項目重疊。 37 本報告是嚴格保密的 博海名苑 關(guān)鍵詞：復式產(chǎn)品送錯 6米高觀景臺 /附送面積多。 ? 總套數(shù)（ 248戶） ? 看深圳灣海景及沙河高爾夫景觀 ? 戶均 120230平方米三房、四房； ? 復式單位有 6米挑高觀景臺； ? 4月底 出樣板房， 6月開盤 ? 預計價格在 38 本報告是嚴格保密的 澳城一期 ? 總套數(shù)（ 447戶） ? 西部通道的利好，后海填海區(qū)第一個入市項目 ? 主力戶型三房四房為主； ? 戶型特點： 錯層送入戶花園，錯層送露臺 ? 6月初開盤 ? 預計價格在 關(guān)鍵詞：產(chǎn)品附加值 /海景 /戶型與本項目重疊。 39 本報告是嚴格保密的。 11棟錯層復式及 19棟公寓產(chǎn)品將為市場絕對稀缺的標桿產(chǎn)品。 競爭分析 樓盤名稱 戶型特點 景觀 價格 本項目 17棟 錯層復式電梯直接入戶，客廳通高 ，帶超大入戶花園 一線 GOLF —— 本項目 19棟 可上下拼合，左右拼合； GOLF —— 本項目 1 18棟 保留了空中院館、入戶花園等優(yōu)勢戶型結(jié)構(gòu)， 12棟看全景 GOLF GOLF —— 紅樹西岸 帶大陽臺，錯層復式設(shè)計特色明顯，層高 ，過道長，采光不佳 一線海景、部分 GOLF 45000 星河丹堤二期 均帶入戶花園 ,部分戶型雙層高入戶花園，復式客廳、餐廳通高，附送面積多 山景、湖景 28000 東堤園 多面采光， 100m178。全景客廳，帶弧形中空大露臺； 世界之窗景觀 45000 招商蘭溪谷二期 中規(guī)中矩，無突出戶型亮點 山景 32023 博海名苑 錯層送 6米高觀景陽臺，附送面積多 GOLF、海景 20230 澳城一期 錯層入戶花園、錯層送露臺 海景 22023 40 項目分析 市場分析 競爭分析 開發(fā)商目標 報告思路 銷售策略 具體執(zhí)行 41 本報告是嚴格保密的 銷售策略 產(chǎn)品 綜合素質(zhì) 分類 定價策略 備注 11棟 戶型創(chuàng)新 面積較大 景觀資源好 市場上稀缺 明星、標竿產(chǎn)品 挑戰(zhàn)片區(qū)高價，樹立項目價格標竿，促進其他單位消化，并追求利潤最大化 產(chǎn)品形式稀缺，總價高，客戶更高端。11棟應(yīng)與 1 18棟分開推售，營銷手法創(chuàng)新，全情展示，營造更尊貴的銷售氛圍 ； 12棟 面積較大 梯戶比低 景觀資源好 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 保證實現(xiàn)較高的價格及均勻消化 產(chǎn)品形式與前幾期雷同，要實現(xiàn)更高的價格， 需要提升項目的品牌、全情展示、提升服務(wù) 18棟 面積小 戶數(shù)多 景觀資源相比稍弱 受五期影響 嬰兒產(chǎn)品 稍微高于一二期二手樓價格，利用性價比促進開盤熱銷，保證回款目標 42 項目分析 市場分析 競爭分析 開發(fā)商目標 報告思路 銷售策略 具體執(zhí)行 43 本報告是嚴格保密的 營銷節(jié)點安排 6月 7月 8月 9月 10月 11月 市場預熱，積累客戶 12及 18棟樣板房、清水房開放 12及 18棟選房 12及 18棟算價并確認選房資格 12月 11棟樣板房及清水房，同時算價及確認選房資格 11棟選房 12月初三期入伙 熱銷期 持銷期 44 本報告是嚴格保密的 營銷總攻略 銷售期 媒體組合 事件及活動營銷 重要物料配合 市場預熱，累客期 灣區(qū)報導 戶外廣告牌 網(wǎng)絡(luò) 地盤廣告牌 雜志 電臺廣告 灣區(qū)不動產(chǎn)理財中心全球招標 小型產(chǎn)品推薦會 新品發(fā)布會暨灣區(qū)不動產(chǎn)中心成立新聞發(fā)布會 《灣區(qū)報導》 《灣區(qū)不動產(chǎn)理財手冊》 模型 《戶型手冊》 VIP卡及其權(quán)益說明 項目熱銷期