【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 3元 /㎡以上 澳城一期 86520 高層 /小高層 447 447 主力 130190四房 100130三房 2023年 6月 22023元 /㎡ 月亮灣別墅 20230 獨(dú)立 /聯(lián)排 /疊加別墅 82 82 200220㎡疊加， 200250㎡退臺(tái)， 200250㎡聯(lián)排 ， 300380㎡獨(dú)棟 2023年底 未定 中信紅樹(shù)灣四期 住宅 67000 高層 —— 334 334 市場(chǎng)分析 供應(yīng)分析 07年關(guān)內(nèi)豪宅供應(yīng)集中，價(jià)格高啟。高價(jià)支撐 本項(xiàng)目入市價(jià)格，也分流本項(xiàng)目的中高端客戶(hù)。 30 市場(chǎng)分析結(jié)論 ?關(guān)內(nèi)豪宅的稀缺、市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的高承接力，給本項(xiàng)目的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。 ?07年豪宅供應(yīng)集中且價(jià)格高啟，本項(xiàng)目入市價(jià)格受支撐之余，也面臨著較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。 31 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 開(kāi)發(fā)商目標(biāo) 報(bào)告思路 銷(xiāo)售策略 具體執(zhí)行 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 競(jìng)爭(zhēng)分析 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 星河丹堤 E/F區(qū) 1250套，預(yù)計(jì) 28000均價(jià) 紅樹(shù)西岸 2號(hào)樓 458套， 45000均價(jià) 博海名苑 248套，預(yù)計(jì) 20230均價(jià) 招商蘭溪谷二期 537套，預(yù)計(jì) 32023均價(jià) 澳城一期 447套，預(yù)計(jì) 22023均價(jià) 中信紅樹(shù)灣一、二、三期二手放盤(pán) 華僑城小高層 180套， 48000均價(jià) 本項(xiàng)目 334套 本項(xiàng)目入市時(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為星河丹二期、紅樹(shù)西岸 2號(hào)樓、蘭溪谷二期、博海名苑及澳城尾盤(pán)。 東堤園 46套， 45000均價(jià)，對(duì)外宣稱(chēng)售罄 香蜜湖 1號(hào)高層 80套， 42023均價(jià) 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 星河丹堤高層 E區(qū) F區(qū) A、 C區(qū) D區(qū) B區(qū) ? 今年將推出的是 E區(qū)和 F區(qū)，其中 E區(qū) 732套，戶(hù)均面積 190M2； F區(qū) 518套，戶(hù)均 203M2； E區(qū)的主要特點(diǎn)： ? 依托天然山湖景觀(guān)資源及別墅社區(qū)已成的環(huán)境； ? 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上領(lǐng)先于市場(chǎng)的舒適創(chuàng)新，挑高入戶(hù)花園、客廳、餐廳，部分 3房帶儲(chǔ)藏室，附加值較高。 關(guān)鍵詞：山湖景觀(guān)、別墅區(qū)、產(chǎn)品舒適創(chuàng)新，產(chǎn)品線(xiàn)豐富， E區(qū)將與本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)。 E區(qū)戶(hù)型 面積區(qū)間 套數(shù) 面積 套數(shù)比 面積比 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 8588 118 % % 兩房?jī)蓮d兩衛(wèi) +內(nèi)陽(yáng)臺(tái) 138148 116 % % 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) +內(nèi)陽(yáng)臺(tái) 157163 118 % % 三房?jī)蓮d三衛(wèi)（復(fù)式） 170183 58 % % 三房三廳四衛(wèi)（復(fù)式） 243256 156 % % 四房三廳四衛(wèi)（復(fù)式） 265307 116 % % 五房三廳三衛(wèi) 273274 50 % % 合計(jì) 732 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 紅樹(shù)西岸 2號(hào)樓 關(guān)鍵詞：海景、高科技智能化、戶(hù)型與本項(xiàng)目的主力戶(hù)型有重疊。 戶(hù)型 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 2房 116117 58 13% 3房 143145 90 20% 3房 171209 199 43% 4房 238322 83 18% 復(fù)式 19 462 28 6% 458 100% ? 3號(hào)樓 05年 4月份發(fā)售，均價(jià) 37000； ?2號(hào)樓 07年 4月推出， 458套，主力戶(hù)型集中在143209的 3房，對(duì)外價(jià)格 45000元 /M2（帶裝修） 1號(hào)樓 3號(hào)樓 2號(hào)樓 主要的特點(diǎn)： ? 新推出的產(chǎn)品是最親近海景的單位，與一期的園林形成煽情的景觀(guān)環(huán)境。 ? 在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上， 戶(hù)型沒(méi)有太多的創(chuàng)新點(diǎn)，但其所用的高科技材料及智能化的設(shè)備，同行及客戶(hù)的褒貶不一。 ? 營(yíng)銷(xiāo)方式： 仍然保持高調(diào)及尊貴的形象，以交保證金 50萬(wàn)的形式預(yù)約看房。 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 ? 總套數(shù)（ 46套） ? 建筑面積 300m178。 ? 建筑類(lèi)型：高層 ? 戶(hù)型特點(diǎn)； ? 大平面設(shè)計(jì)，南北通透，多面采光； ? 100m178。全景客廳，帶弧形中空大露臺(tái)； ? ； ? 超高實(shí)用率，高附加值 ? 對(duì)外宣稱(chēng)已售完， 及本項(xiàng)目入市價(jià)格形成支撐。 御景東方東堤園 關(guān)鍵詞：高贈(zèng)送面積，大平面 。 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 項(xiàng)目概況： 占地： ㎡ 總建： ㎡ 容積率： 住宅： 110940㎡ 總戶(hù)數(shù)： 537戶(hù) 建筑形式： 6棟高層 +HOUSE（ 64套） 樓棟 戶(hù)型 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 1棟 4*2 170190㎡ 90 19% 2棟 4*2 186222㎡ 65 14% 3A棟 4*2 171193㎡ 63 13% 3B棟 4*2 195207㎡ 73 15% 5棟 4*2 195207㎡ 85 18% 6棟 4*2 191206㎡ 97 21% 合計(jì) 473 100% 6棟 5棟 3B棟 1棟 2棟 3A棟 原計(jì)劃 5月底將推出 160套供內(nèi)部選房，預(yù)計(jì)價(jià)格 ，余下待現(xiàn)樓發(fā)售，價(jià)格將進(jìn)一步提升。 蘭溪谷二期 關(guān)鍵詞：產(chǎn)品無(wú)突出亮點(diǎn) /山景資源 /戶(hù)型與本項(xiàng)目重疊。 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 博海名苑 關(guān)鍵詞：復(fù)式產(chǎn)品送錯(cuò) 6米高觀(guān)景臺(tái) /附送面積多。 ? 總套數(shù)（ 248戶(hù)） ? 看深圳灣海景及沙河高爾夫景觀(guān) ? 戶(hù)均 120230平方米三房、四房； ? 復(fù)式單位有 6米挑高觀(guān)景臺(tái)； ? 4月底 出樣板房， 6月開(kāi)盤(pán) ? 預(yù)計(jì)價(jià)格在 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 澳城一期 ? 總套數(shù)（ 447戶(hù)） ? 西部通道的利好，后海填海區(qū)第一個(gè)入市項(xiàng)目 ? 主力戶(hù)型三房四房為主； ? 戶(hù)型特點(diǎn)： 錯(cuò)層送入戶(hù)花園，錯(cuò)層送露臺(tái) ? 6月初開(kāi)盤(pán) ? 預(yù)計(jì)價(jià)格在 關(guān)鍵詞：產(chǎn)品附加值 /海景 /戶(hù)型與本項(xiàng)目重疊。 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11棟錯(cuò)層復(fù)式及 19棟公寓產(chǎn)品將為市場(chǎng)絕對(duì)稀缺的標(biāo)桿產(chǎn)品。 競(jìng)爭(zhēng)分析 樓盤(pán)名稱(chēng) 戶(hù)型特點(diǎn) 景觀(guān) 價(jià)格 本項(xiàng)目 17棟 錯(cuò)層復(fù)式電梯直接入戶(hù)，客廳通高 ，帶超大入戶(hù)花園 一線(xiàn) GOLF —— 本項(xiàng)目 19棟 可上下拼合，左右拼合； GOLF —— 本項(xiàng)目 1 18棟 保留了空中院館、入戶(hù)花園等優(yōu)勢(shì)戶(hù)型結(jié)構(gòu)， 12棟看全景 GOLF GOLF —— 紅樹(shù)西岸 帶大陽(yáng)臺(tái)，錯(cuò)層復(fù)式設(shè)計(jì)特色明顯，層高 ，過(guò)道長(zhǎng)，采光不佳 一線(xiàn)海景、部分 GOLF 45000 星河丹堤二期 均帶入戶(hù)花園 ,部分戶(hù)型雙層高入戶(hù)花園，復(fù)式客廳、餐廳通高，附送面積多 山景、湖景 28000 東堤園 多面采光， 100m178。全景客廳，帶弧形中空大露臺(tái)； 世界之窗景觀(guān) 45000 招商蘭溪谷二期 中規(guī)中矩，無(wú)突出戶(hù)型亮點(diǎn) 山景 32023 博海名苑 錯(cuò)層送 6米高觀(guān)景陽(yáng)臺(tái)，附送面積多 GOLF、海景 20230 澳城一期 錯(cuò)層入戶(hù)花園、錯(cuò)層送露臺(tái) 海景 22023 40 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 開(kāi)發(fā)商目標(biāo) 報(bào)告思路 銷(xiāo)售策略 具體執(zhí)行 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 銷(xiāo)售策略 產(chǎn)品 綜合素質(zhì) 分類(lèi) 定價(jià)策略 備注 11棟 戶(hù)型創(chuàng)新 面積較大 景觀(guān)資源好 市場(chǎng)上稀缺 明星、標(biāo)竿產(chǎn)品 挑戰(zhàn)片區(qū)高價(jià)，樹(shù)立項(xiàng)目?jī)r(jià)格標(biāo)竿，促進(jìn)其他單位消化，并追求利潤(rùn)最大化 產(chǎn)品形式稀缺，總價(jià)高，客戶(hù)更高端。11棟應(yīng)與 1 18棟分開(kāi)推售，營(yíng)銷(xiāo)手法創(chuàng)新，全情展示，營(yíng)造更尊貴的銷(xiāo)售氛圍 ； 12棟 面積較大 梯戶(hù)比低 景觀(guān)資源好 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 保證實(shí)現(xiàn)較高的價(jià)格及均勻消化 產(chǎn)品形式與前幾期雷同，要實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)格， 需要提升項(xiàng)目的品牌、全情展示、提升服務(wù) 18棟 面積小 戶(hù)數(shù)多 景觀(guān)資源相比稍弱 受五期影響 嬰兒產(chǎn)品 稍微高于一二期二手樓價(jià)格，利用性?xún)r(jià)比促進(jìn)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，保證回款目標(biāo) 42 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 開(kāi)發(fā)商目標(biāo) 報(bào)告思路 銷(xiāo)售策略 具體執(zhí)行 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)安排 6月 7月 8月 9月 10月 11月 市場(chǎng)預(yù)熱，積累客戶(hù) 12及 18棟樣板房、清水房開(kāi)放 12及 18棟選房 12及 18棟算價(jià)并確認(rèn)選房資格 12月 11棟樣板房及清水房，同時(shí)算價(jià)及確認(rèn)選房資格 11棟選房 12月初三期入伙 熱銷(xiāo)期 持銷(xiāo)期 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 營(yíng)銷(xiāo)總攻略 銷(xiāo)售期 媒體組合 事件及活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo) 重要物料配合 市場(chǎng)預(yù)熱，累客期 灣區(qū)報(bào)導(dǎo) 戶(hù)外廣告牌 網(wǎng)絡(luò) 地盤(pán)廣告牌 雜志 電臺(tái)廣告 灣區(qū)不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)中心全球招標(biāo) 小型產(chǎn)品推薦會(huì) 新品發(fā)布會(huì)暨灣區(qū)不動(dòng)產(chǎn)中心成立新聞發(fā)布會(huì) 《灣區(qū)報(bào)導(dǎo)》 《灣區(qū)不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)手冊(cè)》 模型 《戶(hù)型手冊(cè)》 VIP卡及其權(quán)益說(shuō)明 項(xiàng)目熱銷(xiāo)期