xx卡項(xiàng)目銷(xiāo)售執(zhí)行報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 0平米左右的三房 購(gòu)房客戶(hù)單一，主要集中于教師和開(kāi)發(fā)區(qū)的員工，市區(qū)客戶(hù)少。 副城名稱(chēng) 價(jià) 格 特 點(diǎn) 購(gòu)房客戶(hù) 江南城 50007000元 私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)較多，物流業(yè)發(fā)達(dá)，老城區(qū)生活配套設(shè)施較完備。 企業(yè)高管、私企老板 黃龍、城西 9000元左右 區(qū)域內(nèi)政府機(jī)關(guān)、文教事業(yè)單位眾多是本區(qū)的一大特點(diǎn)，基礎(chǔ)配套完備，被認(rèn)為杭州最成熟的居住區(qū)。 宏觀分析 宏觀分析 ? 三大措施穩(wěn)定房?jī)r(jià) 首先，合理加大住宅用地的供應(yīng)量；其次，加快 城中村“改造步伐，加快研究第三批撤村建居方案；第三，加快郊區(qū)住宅建設(shè)，整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。杭州 2023年 恩格爾系數(shù) 是 %，屬于富裕型。 8004000US$ 40008000US$ 800020230US$ 高速增長(zhǎng) 平穩(wěn)增長(zhǎng) 衰退增長(zhǎng) 《 世界發(fā)展銀行 》 庫(kù)茲涅茨 《 各國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 》 宏觀分析 年份 1999 2023 2023 2023 2023 開(kāi)發(fā)投資 100億 增長(zhǎng)率 % % % % % 0501001502002503001999 2023 2023 2023 2023億0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率% % % % % 宏觀分析 杭州的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng) 宏觀分析 年份 2023 2023 2023 2023 竣工面積 400 銷(xiāo)售面積 276 銷(xiāo)售面積 /竣工面積 01002003004005006007002023 2023 2023 20230 . 0 00 . 1 00 . 2 00 . 3 00 . 4 00 . 5 00 . 6 00 . 7 00 . 8 00 . 9 0竣工面積銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積/ 竣工面積 竣工面積和銷(xiāo)售面積同比增加 年份 1999 2023 2023 2023 2023 恩格爾系數(shù) % % 39% % % 生活水平 恩格爾系數(shù)（ %） 溫飽型 55～ 59 50～ 55 小康型 45～ 50 40～ 45 富裕型 40以下 宏觀分析 恩格爾系數(shù)是家庭開(kāi)支中食品類(lèi)支出占全部消費(fèi)支出的比例，它是國(guó)際上衡量居民生活水平的一個(gè)量化標(biāo)準(zhǔn)，比例越低表明生活水平越高。 30805199603454722300373822507440646286004671732548010000202303000040000500001999 2023 2023 2023 2023人均 G D P （上海） 人均 G D P （杭州）30004245400043884583 4578513348035477511860205315 5 0 05001500250035004500550065001999 2023 2023 2023 2023 2023杭州房產(chǎn)均價(jià) 上海房產(chǎn)均價(jià)（元 / 平米） 90859668108961177812898020234000600080001000012023140001999 2023 2023 2023 2023杭州人均可支配收入 300040004583513354776020 5 0 05001500250035004500550065001999 2023 2023 2023 2023 2023杭州房屋均價(jià) 房?jī)r(jià)收入比 =（ 5477*30） /12898= 12倍的國(guó)際公認(rèn)警惕線，在全國(guó)僅次于北京、深圳排名第三，目前杭州房?jī)r(jià)過(guò)高。 報(bào)告核心內(nèi)容 第一部分：杭州宏觀市場(chǎng)分析 第二部分： 項(xiàng)目面臨的問(wèn)題 第三部分：?jiǎn)栴}的解決方向 第五部分：物業(yè)建議 第四部分：客戶(hù)的定位 本案 省政府 20公里 項(xiàng)目定義 總用地面積： 總建筑面積： 388210平米 容積率： 住宅覆蓋率： % 綠化率： % 居住總戶(hù)數(shù)： 2473戶(hù) 地庫(kù)面積： 97200平米 地下停車(chē)位： 2430位 地面訪客位： 350位 TOWNHOUSE私家車(chē)位： 240位 N 12 號(hào) 大 街 25 號(hào) 大 街 14 號(hào) 大 街 沿 錢(qián) 江 塘 本 案 江 大 道 項(xiàng)目四至 省政府 下沙 本案 余 杭 區(qū) 西 湖 區(qū) 拱墅區(qū) 江 干 區(qū) 濱 江 區(qū) 蕭 山 區(qū) 下 城 區(qū) 上 城 區(qū) 臨平 蕭山 三墩 閑林 2023 2023 2023 2023 1999 黃龍、城西板塊 9000元 湖濱板塊 30000元 武林板塊 10000元 蕭山板塊 5500元 下沙板塊 5000元 臨平板塊 4500元 三墩板塊 5000元 德勝板塊 6000元 住宅價(jià)格分布 認(rèn)識(shí)問(wèn)題 三級(jí)區(qū)域 下沙、臨平、蕭山、三墩、錢(qián)江南岸、德勝板塊 二級(jí)區(qū)域 黃龍城西、武林、錢(qián)江新城板塊 一級(jí)區(qū)域 湖濱板塊 如何突破 8000元，沖入第二級(jí)？ 如何打破第三級(jí)價(jià)格慣性？ 分析問(wèn)題 ? 片區(qū)的認(rèn)知 ? 下沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)知 ? 傳統(tǒng)觀念的認(rèn)知 片區(qū)的認(rèn)知 杭州規(guī)劃 主城 臨平城 （臨平、星橋、運(yùn)河鎮(zhèn)） 江南城 （濱江、蕭山、臨江） 本案 下沙城 （下沙、九堡、喬司） 認(rèn)識(shí)主城 板塊名稱(chēng) 價(jià) 格 特 點(diǎn) 購(gòu)房客戶(hù) 武林、慶春 10000元起 杭州市中心城區(qū)、文化商務(wù)中心、是體現(xiàn)杭州現(xiàn)代城市風(fēng)貌的重要區(qū)域，土地資源短缺。目前下沙與之相比各方面差距較大。 本區(qū)域客戶(hù)為主，主城客戶(hù)少 下沙城 5000元 擁有摩托羅拉、三菱、東芝等全球500強(qiáng)企業(yè)的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和擁有 14所大專(zhuān)院校的高教園區(qū) 教師、開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)員工和少量的市區(qū)客戶(hù) 認(rèn)識(shí)副城 下沙城有更強(qiáng)的開(kāi)放性、國(guó)際性、文化性 下沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)知 名 稱(chēng) 建筑面積 （萬(wàn)平米） 主打戶(hù)型面積 （平米） 客 戶(hù) 香榭里花園 7 130~150 80%是大學(xué)教師其余是開(kāi)發(fā)區(qū)員工 文苑風(fēng)情 10 60左右 120以上 教師、開(kāi)發(fā)區(qū)員工為主，市區(qū)很少， 30~40%投資， 文匯苑 7 130左右 大學(xué)教師、開(kāi)發(fā)區(qū)員工和周邊居民。 下沙居民中流動(dòng)人口比例大，人員組成復(fù)雜，對(duì)社會(huì)治安造成影響。 投資型 伊薩卡，體現(xiàn)的是高性?xún)r(jià)比。 對(duì)下沙、伊薩卡未來(lái)的向往，樓盤(pán)環(huán)境與品質(zhì)的認(rèn)可 身份型 情感型 投資型 偶得客戶(hù) 本省及周遍省份 對(duì)杭州、對(duì)下沙、對(duì)錢(qián)江的認(rèn)可 投資型 情感型 享受型 小高層和部分高層物業(yè)客戶(hù) 客戶(hù)類(lèi)型 來(lái) 源 描 述 特 征 （由高到低） 核心客戶(hù) 下沙及江干區(qū)的高收入者 享受環(huán)境與生活 享受型 身份型 功能型 主力客戶(hù) 市區(qū)及外地的中高收入者，如企事業(yè)單位的中高級(jí)人員、中高級(jí)公務(wù)員，私企老板、外企白領(lǐng)、金融及IT領(lǐng)域的中高級(jí)人員、律師、醫(yī)生等。 類(lèi)型：身份型、功能型、情感型 認(rèn)知： 總價(jià)、品質(zhì)、交通、環(huán)境（從高到低排序） 客戶(hù)研究 四房及 TOWNHOUSE主力客戶(hù)特征： 年齡：主要在 40歲左右 寫(xiě)真：成就
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