【正文】 12:57:466 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 。 2023年 3月 6日星期一 12時 57分 46秒 12:57:466 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , March 6, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 走量，并一定程度回避競爭 適應市場趨勢 變?。好嫦蚋鼜V的客戶群，降總價 變大：抓住相對高端的客戶，提升單價 市場在變化 競爭較激烈 潛在消費者支持 靠產(chǎn)品實力說話 3） 補缺市場 抓與目前客戶群體或購房目的完全不同需求。 臥室空間寬大，衛(wèi)生間、書房、更衣室配備齊全，彰顯尊貴身份。 戶型初探 TOWNHOUSE以方型為主， 享有私家花園。 寫真：優(yōu)越感 +壓力 來源： 下沙及杭州市區(qū) 收入： 家庭收入 10萬 20萬 出處：家庭背景好 /行業(yè)好 /事業(yè)較成功人士 狀態(tài)：有穩(wěn)定的收入，有受人尊敬的職位或地位。 報告核心內(nèi)容 第一部分：杭州宏觀市場分析 第二部分： 項目面臨的問題 第三部分：問題的解決方向 第五部分：物業(yè)建議 第四部分：客戶的定位 ● 下沙區(qū)域的再定義 ● 不同的錢江堤岸 ● 下沙的吸引力 ● 重新認識下沙 區(qū)域價值的提升 區(qū)域定義 下沙 —— 杭州首席副城 國際化、 DIS、旅游 ?? ? 客戶是國際化的 ? 區(qū)域意象是國際化的 ? 開發(fā)區(qū)是連接國際的 ? 高教園是面向國際的 國際化詮釋 形象墻式導示 商業(yè)街廣告位導示 關聯(lián)性導示 道路 /停車導示 DIS導示 旅游 ● 下沙區(qū)域的再定義 ● 不同的錢江堤岸 ● 下沙的吸引力 ● 重新認識下沙 區(qū)域價值的提升 不同的錢江堤岸 杭州的情人路 下沙的玫瑰灣 觀潮亭 錢江觀景臺 不同的錢江堤岸 富有個性化、藝術化的江堤圍欄 富有詩意和情趣的“休閑島” ● 下沙區(qū)域的再定義 ● 不同的錢江堤岸 ● 下沙的吸引力 ● 重新認識下沙 區(qū)域價值的提升 下沙的吸引力 杭州最有魅力的會所 杭州最好的“國際風味”餐廳 杭州地道的風味小吃 杭州唯一的洋貨市場 ● 下沙區(qū)域的再定義 ● 不同的錢江堤岸 ● 下沙的吸引力 ● 重新認識下沙 區(qū)域價值的提升 認識下沙 驢友錢江漂流 自駕游下沙 來下沙看游泳、跳水比賽 釣魚大賽 報告核心內(nèi)容 第一部分：杭州宏觀市場分析 第二部分： 項目面臨的問題 第三部分：問題的解決方向 第五部分：物業(yè)建議 第四部分：客戶的定位 精神 物質(zhì) 價格型 （ 25~30歲中低家庭、 大專、普通職員） 情感型 功能型 投資型 身份型 享受型 （ 30~45歲，高收入，高管） 平衡型 （ 26~35歲， 管理人士） 價格 功能 享受 身份 情感 投資 消費者購房動機 六大要素： 伊薩卡的客戶范圍 中高檔樓盤 中檔樓盤 中檔樓盤 低檔樓盤 情感型 伊薩卡，傳播的是一種異域的生活方式和文化。 本區(qū)域客戶為主，主城客戶少，隨著錢江南岸的開發(fā)，主城客戶有增多趨勢。 ? 央行出臺 121號文嚴控金融市場、國務院頒發(fā) 18號令規(guī)范土地市場 ? 二手房轉(zhuǎn)讓恢復征收 20%的個人所得稅 受該項政策影響，投資客數(shù)量明顯減少，市場交易量趨減，觀望氣氛濃重，造成二手房市場有價無市。 —— 如何令“理想 ● 伊薩卡”叫好又叫座？ 建立超越競爭的策劃全攻略 2023年 6月 5000 6000 7000 8000 …… 核心目標 目標溝通 我們的開發(fā)目標是什么？ 利潤最大化 提升企業(yè)品牌知名度 迅速回籠資金 銷售持續(xù)增長 世聯(lián)地產(chǎn)對于 理想 ● 伊薩卡 項目目標的理解 叫座 片區(qū)高價（進入中高檔住宅圈） 在 2023年的地產(chǎn)市場中造就非凡的影響力 叫好 報告核心內(nèi)容 第一部分：杭州宏觀市場分析 第二部分： 項目面臨的問題 第三部分：問題的解決方向 第五部分：物業(yè)建議 第四部分：客戶的定位 GDP 增長率 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展狀況 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 杭州歷年的 GDP增長率始終保持在 8%以上 1036 1568 % 13% % % 12% % % % 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2023 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 % % % % % % % % % GDP （億元） 增長率 2023年杭州市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 3950美元 ， 房地產(chǎn)還處于快速發(fā)展階段，但是已經(jīng)開始向以質(zhì)量為主過渡 ，其置業(yè)特征以改善需求為主，數(shù)量與質(zhì)量并重。 宏觀分析 杭州宏觀市場小結(jié)： 杭州房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段 房屋需求潛力很大 土地放量，開發(fā)由傳統(tǒng)市區(qū)向郊區(qū)擴展 房價已處高端，存在風險 新政頻頻出臺，宏觀調(diào)控漸顯威力 杭州樓市將趨于理性，但“高品質(zhì)、品牌化、規(guī)模化、稀缺性”的樓盤仍將受到消費者的追捧。 臨平城 45005000元 加工制造業(yè)為主的綜合性工業(yè)城 ，城中心生活配套較成熟。 功能型 伊薩卡，帶給下沙客戶的是舒適的生活。 消費：有一定積蓄，能夠滿足個人對生活的欲望。 戶戶享有大面積南向超寬露臺。 戶型建議 （二層） （三層） 中高檔公寓分布 本案 名稱 電梯配置 一房 （平米） 二房 （平米） 三房二廳一衛(wèi) （平米） 三房二廳二衛(wèi) （平米） 四房二廳二衛(wèi) （平米） 現(xiàn)代名苑 1梯 2戶 120 130140 153176 8% 72% 20% 現(xiàn)代領地 1梯 2戶 65 8893 102124 125134 137146 13% 26% 26% 23% 13% 藍色霞灣 1梯 2戶 6070 99 115123 131136 % % % % 棕櫚灣 1梯 2戶 82 108 126145 25% 28% 47% 云頂花園 1梯 2戶 90110 115 122130 41% 16% 43% 祥和人家 1梯 2戶 93107 104112 114130 27% 40% 33% 華海園城市住宅 1梯 2戶 60 80100 105125 130140 140160 4% 15% 37% 36% 8% 樓盤列表 中、高檔樓盤戶型結(jié)構(gòu)比較表 %%%%1房 2房 3房 4房中高檔樓盤房型套數(shù)比 三房是目前杭州住宅市場的主力戶型 一房市場概況 目前杭州中、高檔樓盤的一房一廳一衛(wèi)型面積主要集中在 60平米左右。 抓機會，回避競爭快速回籠資金 可能實現(xiàn)高價 小量市場 市場缺乏一類產(chǎn)品 能夠發(fā)現(xiàn)新的客戶群； 目前沒有此類供給的原因不是需求不足，這種方向本地有足夠的客戶群 很快消化 定價標準不清晰 后期市場迅速跟風 4） 組合方案 分區(qū)，每區(qū)由完全不的市場需求方案組合 組合以達到不同時期的不同目的 必