【正文】 ： 分析 : 通過上圖所示，可以看出當?shù)氐南M者，還是比較看好南大街的未來發(fā)展。 二、綜合分析： ? 從整體的市場分析來看，洋河房地產(chǎn)市場是剛起步的新型市場， 2020年處于穩(wěn)步發(fā)展階段，但從目前的市場環(huán)境來看，洋河的市場偏熱，部分的消費者對價格還是有一定的抗性； ? 目前市場最受歡迎的戶型面積大多集中在 110㎡左右的小三房，從市場個案去化分析來看，銷售去化速度最快的也是 110㎡左 右，其主要的原因是總價低； ? 從市場調(diào)查客戶反映情況來看，目前大多的消費者還處于觀望狀態(tài)，大家都有個攀比的心靈，急迫等待我們的價格入市，這樣也給了我們一個機會切入點，但從最近的來訪客戶反映情況來看，時間也給我們帶來了極大的影響，致使消費者心不定； ? 從個案品牌效應來看，本項目的知名度在洋河是最高的，其次是新城家園，但由于種種客觀愿意近來消費者對本項目的信譽度，持有疑惑心態(tài)； ? 目前洋河市場上的項目可以看出，現(xiàn)在開工的項目（新城家園、翡翠華庭、平安家園），從量體上來看。但目前開工建設的三個樓盤來 看都是分為二期興建。 規(guī)劃分析： 基地面積約 ，銷售面積約 ，容積率為 ，建筑樓層 4F、 5F，規(guī)劃兩房、三房、兩房兩廳一衛(wèi) 178。三房兩廳兩衛(wèi) 178。 價格分析： 住宅價格是 1400元平方米的均價，商鋪 3440元平方米，車位價格 1580元 /平方米，物業(yè)費預計約 元平方米 /月，對整體洋河目前的市場價格來說，價格略微偏高，房價范圍在 1388～ 1448元平方米，因為該小區(qū)屬于洋河未來規(guī)劃的核心地段，均價 1400元/平方米，還是可以的，交通較為便利，從他們公司銷售的速度來看，導致滯銷的最主要的愿意是總價過高，因為該市場是屬于鎮(zhèn)級市場，當?shù)氐南M者對整體總價的抗性是很大的。 新城家園戶型配比 多層戶型 面積（ ㎡） 戶型 戶數(shù) 比例 A 130． 88/ 3房 2廳 2衛(wèi) 15 % B 3房 2廳 2衛(wèi) 12 % C 2房 2廳 1衛(wèi) 15 % D 2房 2廳 1衛(wèi) 15 % E 3房 2廳 2衛(wèi) 20 % F 2房 2廳 1衛(wèi) 20 % G 3房 2廳 2衛(wèi) 5 % H I 3房 2廳 2衛(wèi) 10 % J 3房 2廳 1衛(wèi) 10 % K 2房 2廳 1衛(wèi) 5 % 總戶數(shù) / / 142 % 車位數(shù) / / / 個 客源分析： 買房者主要是公務員、拆遷戶、在外工作者、私營業(yè)主、教師、企業(yè)單位及較少量外地投資客客戶，對鎮(zhèn)區(qū)吸引力與本項目相比之下較小，當?shù)氐目蛻羧后w大多是屬于想改變他們現(xiàn)在自身的居住環(huán)境、生活品味以及生活檔次，但該項目從整體的環(huán)境、檔次、品味上很一般。 媒體分析： 銷售平面圖、銷售海報、折頁、落地燈箱廣告也都做過了。 ： 德洋中學、洋 河實驗小學、實驗幼兒園、洋河衛(wèi)生院（正在建設中）、鎮(zhèn)南超市 1付款方式： 一次性、按揭。 ○ 3 未來規(guī)劃的商業(yè)中心地段。 ○ 5 戶型多，選擇空間大。 ○ 7 沿街 小商鋪比較多，方便購物。 ○ 2 項目小整體的形象、品味、檔次無法提升。 ○ 4 項目小，容易被周邊大盤所帶動。 ○ 7 小區(qū)內(nèi)沒有完善的配套設施。 ○ 9 定位起點空，但價格提升度很高。 2. 洋河鎮(zhèn)的商業(yè)形態(tài)目前很單一，缺乏大型特色商業(yè)物業(yè)，娛樂休閑服務配套設施不完善，供應量不足，管理不完善，外加本地商業(yè)多為臨街一層，可利用空間較小，經(jīng)營業(yè)態(tài)受到一定的限制。目前酒家 路的商業(yè)圈較為集中，在加上在售個案（酒都名苑）商業(yè)街，以酒文化為底蘊，從而命名為酒街，現(xiàn)已基本成型。 ? 商業(yè)雖然規(guī)劃設計很不合理，北向街區(qū)為形成貫通南大街。 ? 從而說明了當?shù)氐南?費者的貪圖小便宜的心靈和價格是直接影響消費者購買第一要素。（ 4號樓）。商圈主要分為老城區(qū)、新區(qū)、中心區(qū)與徐淮路商業(yè)4大塊。 6. 現(xiàn)在目前洋河投資商業(yè)紛圍比較濃厚，現(xiàn)推出的商業(yè)需要：（大開間，短進深，層高 ）符合現(xiàn)代經(jīng)商風格以及長遠發(fā)展角度。層高： 米。要求做到貨比三家，再出手 ,因此銷售一般。 項目地處新鎮(zhèn)中心核心區(qū)域，升值空間巨大。 臨近德?lián)P中學（洋河實驗學校），方便住戶孩子上學。 （ W） 劣勢 ： 地塊附近目前規(guī)劃少，使項目處于較孤立性。 地塊附近無生活設施的配套，給業(yè)主日常生活帶來諸多不便。 地處新區(qū)，人氣不是很好，區(qū)域市場出現(xiàn)的商業(yè)體量過大。 城市規(guī)劃面積較小， 2020年下半年市場陸續(xù)推出的個案較多，不成氣候的小項目的入世會擾亂市場。 經(jīng)濟重鎮(zhèn)，人均收入水平高，給項目提供較多的優(yōu)質(zhì)客源。 新政府的規(guī)劃與搬遷必會帶動新區(qū)發(fā)展。 本項目走的是做洋河第一標桿路線，社區(qū)檔次較高，面對的是中高端的消費群體。 （ T）威脅 ： 外地開發(fā)商，得到本地消費者的認同度可能會較低。大多數(shù)本地人認為項目區(qū)域商業(yè)要 23 年左右的時間才能發(fā)展起來。 洋河鎮(zhèn)所有規(guī)劃發(fā)展計劃剛起步，加大了開發(fā)商的投資風險。就要有一個有規(guī)模的小區(qū)，有規(guī)模的商業(yè)。客戶購房需求標準可以大致分為幾種類型。 考慮結婚以及子女就學問題。 尋找自己的生活品質(zhì)。 ? 根據(jù)市場預測分析報告來看，洋河鎮(zhèn)的市場容量還比較小，每年以 300500套的需求量，短期內(nèi)不會有大幅上升，因此項目在競爭市場中應該考慮最大限度的擠壓市場，搶占市場，這就要 求項目在產(chǎn)品力、銷售力、推廣力上加大投入，戰(zhàn)略清楚，占據(jù)市場的領導地位，成為洋河鎮(zhèn)居民購房的首選品牌。 一、價格策略 從本項目的品質(zhì)而言，無論是在規(guī)劃理念上，還是在項目區(qū)域的自然條件等方面，均是很多項目無法比肩的，但有鑒于洋河目前的房地產(chǎn)市場競爭較為激烈，因此建議項目的價格策略為： 1. 初期價格 建議采用 低開高走， 保持價格的主控權 ， 根據(jù)項目入市銷售狀況進行調(diào)整。 4. 根據(jù)本案銷售周期進行價格拉升，熱銷期保持價格靈活機動，充分運用后一組團價格高走對前一組團價格優(yōu)勢的反襯，使項目整體的銷售均價得以保證； 二、價格彈性控制策略 在項目入市前期，采用“項目推介會”、“認籌、解籌”等辦法，先吸引部分準客戶入場，根據(jù)客戶反饋信息，決定前期價格適當優(yōu)惠程度，同時刺探消費市場對價格的敏感程度。 在項目銷售進度達到預定程度后，即對外宣布項目封盤，同時加緊施工，待到項目整體居住形象有了實質(zhì)性的展現(xiàn)之后， 選擇合適時機，進行項目“二次開盤”，通過對項目居住環(huán)境全方位的展示，使得項目二次開盤后的銷售價格出現(xiàn)比較大幅度的拔高。 三、定價方法 項目定價