【正文】 湖、墨水湖、三角湖、后官湖和北太子湖 ，最后從南太子湖導出匯入長江。 ? 六湖連通的實現(xiàn)將凸現(xiàn)新區(qū)“因水獨厚”的優(yōu)勢，形成溝渠縱橫、水系網(wǎng)絡連通的江南水鄉(xiāng)景象，可改善生活環(huán)境狀況，形成獨特的水環(huán)境旅游資源，并帶動地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。 啟示一：占位大都市的平臺，具備人口、交通、經(jīng)濟的支撐，規(guī)劃利好正逐步兌現(xiàn)，區(qū)域價值將快速提升； 本報告是嚴格保密的。 ?和記黃埔 10年下半年即將入市的觀湖園項目，物業(yè)類型包括 五星級酒店、會所、類別墅、高檔湖景公寓， 總用地面積 ，1370余畝； ?世茂嘉年華已開工建設，到 2023年部分項目基本建成， 互動式體驗中心、星級酒店等 投入試運營，2023年整個項目基本建成。 從周邊土地成交情況看，周邊項目未來的成交均價在 80009000元 /平米以上 ,項目將承接土地市場帶來的利好 ?項目目前按照 7300元 /㎡成交價， 利潤主要來源于項目低廉的土地成本 ，項目并沒有將實現(xiàn)地塊的最大價值。 啟示一：占位大都市的平臺，具備人口、交通、經(jīng)濟的支撐，規(guī)劃利好正逐步兌現(xiàn)，區(qū)域價值將快速提升； 啟示二：基于前期拍賣，近期將要入市的項目的土地價值判斷，周邊項目未來的成交均價在 80009000元 /㎡以上，項目有條件承接土地市場帶來的利好 ； 本報告是嚴格保密的。 ?第二階段：國美電器、金馬凱旋家居、工貿(mào)家電等進駐； ?第三階段：歐亞達、摩爾城、大洋百貨、沃爾瑪廣百百貨等商業(yè)大鱷紛紛進駐； ?隨著各種商業(yè)體的集聚，王家灣成為了名副其實的 “旺”家灣 。 大洋百貨 摩爾城 家樂福 漢商 21世紀 金馬凱旋 好美家 區(qū)位價值 項目價值 城市發(fā)展 區(qū)域發(fā)展 片區(qū)發(fā)展 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 區(qū)位價值 項目價值 城市發(fā)展 區(qū)域發(fā)展 片區(qū)發(fā)展 本報告是嚴格保密的。本項目隨著地鐵 3號線的開通，價值變化率超過王家灣核心區(qū) 理想狀態(tài)下，離車站越近 ,房價越高 , 正態(tài)分布； 城市成熟區(qū)，地鐵對房地產(chǎn)價格影響不明顯； 城市非成熟區(qū)受地鐵影響，價值變化明顯。 上海地鐵明珠線（一期） 2023年開通后， 20232023年沿線各站點房地產(chǎn)均價上升 20%左右 上海明珠線站點20 01 2 00 3年房產(chǎn)均價變化010002023300040005000600070008000900010000虹口體育館站東寶興路站中潭路站 鎮(zhèn)坪路站 曹楊路站中山公園站 延安西路站 虹橋南路站宜山路站2023 2023 2023啟示：地鐵 3號線開通前后，本項目價格將面臨大幅上漲機會 23% 24% 27% 12% 19% 17% 15% 7% 8% 區(qū)位價值 項目價值 城市發(fā)展 區(qū)域發(fā)展 片區(qū)發(fā)展 本報告是嚴格保密的。 ?現(xiàn)代商貿(mào)服務：匯集了武漢摩爾城、頂秀廣場、大洋百貨、漢商時代廣場、沃爾瑪、凱悅大廈、家樂福、金馬家居、好美家、歐亞大家居等眾多大型商業(yè)綜合體，輻射區(qū)域覆蓋硚口、漢南、蔡甸、東西湖和江漢平原。 沌口經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 武廣商圈 四新新區(qū) 汪家墩 CBD 王家灣 CBD ?龍陽大道全長 ，縱深面積 5000畝，流光溢彩的街市，已成為經(jīng)濟發(fā)展的重要窗口和平臺，形成了以汽車貿(mào)易、醫(yī)藥物流、大型商貿(mào)為主導特色的商業(yè)街。 啟示三：基于環(huán)線價值和龍陽大道價值，類比漢口解放大道價值，本項目地段價值合理估值在 800010000元 /平米； 啟示一：占位大都市的平臺，具備人口、交通、經(jīng)濟的支撐，規(guī)劃利好正逐步兌現(xiàn)，區(qū)域價值將快速提升； 啟示二：基于前期拍賣，近期將要入市的項目的土地價值判斷，周邊項目未來的成交均價在 80009000元 /㎡以上，項目有條件承接土地市場帶來的利好 ； 本報告是嚴格保密的。 ?配套齊全，生活氛圍濃厚。 n另有湖岸網(wǎng)球場、籃球場等休閑娛樂設施 區(qū)位價值 項目價值 70萬方 純板式 園林景觀 墨水湖 本報告是嚴格保密的。 ?兩室兩廳一衛(wèi) ?㎡ ?兩室兩廳一衛(wèi) ?㎡ ?三室兩廳一衛(wèi) ?㎡ 區(qū)位價值 項目價值 70萬方 純板式 園林景觀 墨水湖 本報告是嚴格保密的。 ?建筑風格： ?南國明珠采用具地中海風情的獨特建筑風格； ?坡屋頂及尖頂塔樓，令人耳目一新； ?建筑外觀時尚、休閑、貴氣，錯落有致，天際線豐富動人，立面色彩清麗。 與墨水湖相伴，享受恬淡而閑適的湖居生活 ?南國明珠相伴的墨水湖湖面寬廣，煙波浩渺，讓人心曠神怡、忘卻都市的煩惱； ?項目湖岸線長度 1800米，風光旖旎；臨湖親水，營造了一種恬淡而閑適的生活方式； ?墨水湖具有極不規(guī)則的湖面造型，湖岸線蜿蜒曲折，凹凸有致，賦予臨湖住宅豐富的發(fā)展空間； ?3萬米濕地景觀帶，保留原生態(tài)濕地風景，穿插大量自然景觀和人工景觀，開辟野生動植物的棲息地，形成觀湖、觀鳥的自然生態(tài)濕地。 啟示三：基于環(huán)線價值和龍陽大道價值，類比漢口解放大道價值，本項目地段價值合理估值在 800010000元 /平米； 啟示一：占位大都市的平臺，具備人口、交通、經(jīng)濟的支撐，規(guī)劃利好正逐步兌現(xiàn)，區(qū)域價值將快速提升； 啟示二：基于前期拍賣且近期將要入市的項目的土地價值判斷，周邊項目未來的成交均價在 80009000元 /㎡以上，項目有條件承接土地市場帶來的利好 ； 啟示四： 70萬方城市成熟大盤，目前已開發(fā)至三期，武漢絕版一梯兩戶板房，暢享王家灣商業(yè)配套及墨水湖優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源，是項目價值實現(xiàn)的重要保證，也是客戶對項目預期實現(xiàn)的信心來源。 南國明珠價值體系 南國明珠作為區(qū)域第一大盤，有責任、有義務、也有能力撐起塌陷的漢陽板塊！ 武漢絕版一梯兩戶純板式住宅 70萬方城市成熟大盤 地中海建筑風格及精致園林 墨水湖優(yōu)質(zhì)生態(tài)資源 地鐵站口通達三鎮(zhèn) 城市二環(huán)彰顯地段價值 王家灣商圈締造便利生活 本報告是嚴格保密的。 2 0 0 7 年至今均價走勢圖4200500043804780550068007200720080003980438060006000600001000202330004000500060007000800090000 7 6 0 7 1 0 0 7 1 2 0 8 4 0 8 8 0 8 1 0 0 9 1 0 9 4 0 9 7 0 9 1 0 1 0 1 1 0 4 1 0 6 1 0 8元/ 平米從墨水灣到芯片人社區(qū)，三次大規(guī)模推盤節(jié)點都處于市場調(diào)整期，沒有真正實現(xiàn)項目應有的市場價值 07年 10月 08年 10月 08年 4月 以萬科為首的企業(yè)各種促銷引發(fā)武漢樓市第一輪促銷熱潮； 新一輪促銷熱潮 各區(qū)域各樓盤紛紛打出優(yōu)惠措施，以消化市場存量 10月新政以來，武漢市場成交量不斷下跌，投資客逐漸退出市場； 09年 6月 中心城區(qū)全面回暖，價格出現(xiàn)明顯回升；周邊城區(qū)銷量出現(xiàn)回升，價格仍無明顯上升； 10年 4月 ，全市成交呈下滑趨勢，上門量、成交量大幅度下滑，客戶觀望情緒濃厚； 08年 10月，墨水灣開盤，均價 3980元 /平米 09年 6月，一方水開盤，起價 4780元 /平米 10年 6月，芯片人社區(qū)開盤，均價 7200元 /平米 本報告是嚴格保密的。 前期推廣回顧：項目各期根據(jù)產(chǎn)品特點分別命名，但彼此之間缺少傳承元素，未能形成整體推廣體系，給人獨立新項目印象，未形成項目品牌效應的聚集，且營銷思路越走越偏 墨水灣 “中心” 〃 湖灣 〃 大盤 一方水 低密度 〃 大戶 〃 領袖生活 芯片人 純板 〃 小戶 〃 時尚居所 本報告是嚴格保密的。 推廣方式：戶外廣告、報廣等線上推廣方式為主，提高了的市場關(guān)注度，但項目價值點沒有得到充分展示 海報 戶外 車身 報廣 線上推廣方式較為密集，覆蓋范圍較廣，引起了廣泛的市場關(guān)注度，但缺乏對目標客 戶的聚焦效應，同時也沒能全面的傳遞項目價值 本報告是嚴格保密的。 營銷中心入口 三期沙盤 樣板間 樣板間 本報告是嚴格保密的。 營銷效果： 由于定位及營銷推廣等原因，實際來訪客戶與目標客戶產(chǎn)生錯位 目標客戶： 代表社會發(fā)展與時代潮流的精英階層。 ?他們有較強的購房需求 ?但經(jīng)濟實力有限 ?對價格較為敏感 本報告是嚴格保密的。 業(yè)內(nèi)人士對項目的認知： 專業(yè)人士訪談語錄： 看了南國明珠，覺得很驚訝， 原來武漢也有這么好的項目 ，簡直是“ 武漢的香密湖 1號 ”。項目的建筑品質(zhì)和園林景觀都打造得盡善盡美，離城市中心很近，而且還靠湖，真可謂 “離塵不離城” ， 豪宅所有的基本條件它都具備了 。 1。可以說這是它最大的亮點， 唯一造就稀缺 ，稀缺成就高位。應該讓它 回歸豪宅的價值層面 ，實現(xiàn)其應有的價值。 武漢絕無僅有的一梯兩戶純板房 本報告是嚴格保密的。在許多老武漢人眼中，大武漢就是指漢口和武昌，漢口人甚至更極端地認為大漢口才是真正的武漢核心。 1。按理說這樣的距離并不算遠，但是 給人的心理距離卻很遠 ，很多在王家灣生活慣了的客戶都感覺它很偏，更不用說漢口、武昌的客戶了。 2。 4。究其原因，在于其傳遞給市場的 價值點比較分散 ，墨水灣強調(diào)中心和湖灣大盤；一方水突出低密度、大戶、領袖生活；芯片人宣揚純板、小戶、時尚居所。 3。 本報告是嚴格保密的。除此之外還有公交車身、公交站臺等廣告， 鋪排量很大。 我在跑盤過程中聽水墨蘭軒的銷售代表講過：“水墨蘭軒的客戶檔次比南國明珠高，有錢人覺得看過芯片人的廣告，就 覺得芯片人是做給首次臵業(yè)的年輕人 的，和他們高端的身份不符。 推廣力度大，但效果不理想，上門客戶與目標客戶錯位 目前南國明珠給市場的感覺： 本報告是嚴格保密的。我的表弟在香港就專買那些地鐵旁的房子，后來都 升值了 。 南國明珠的房子很 耐看 ，我覺得比水墨蘭軒要好，而且這邊的 交通絕對比水墨蘭軒方便 。 客戶語錄二： 地段不錯，建筑風格 喜歡，外來開發(fā)商品質(zhì)好，小區(qū)的規(guī)模、建筑、園林都感覺 品質(zhì)高 ； 我看過周邊所有的項目，但是仔細看完后覺得他們 品質(zhì)確實都不如南國明珠 ； 外來開發(fā)商有經(jīng)驗 ，項目 規(guī)模 大，社區(qū) 環(huán)境 好，有品質(zhì)感； 戶型做得很好 ，一梯兩戶，板式洋房，南北通透，在武漢其他地方很難找到； 與墨水湖相鄰，住在里面可以欣賞 墨水湖 的湖景，給人感覺很舒服。 客戶認可：認可小區(qū)的地段及未來的升值潛力 2。 客戶語錄： 物業(yè)的服務意識應該提高，收房期間出現(xiàn)質(zhì)量問題， 物業(yè)的態(tài)度 都不好，而且 拖拖拉拉 的，讓我們感覺很不好 ， 小區(qū)的 園林景觀的水系里面都沒有水 ，我以前住萬科城市花園，人家物業(yè)就非常好。因為他覺得萬科服務很好，他很享受。我們家里人全國都有房子，在不同城市看多好多樓盤，后來發(fā)現(xiàn) 物業(yè)好的樓盤轉(zhuǎn)手 都快些。小區(qū)入口的保安管理本應該是一道風景，但你們的管理非常不嚴， 沒有站姿，沒有氣質(zhì)。 外來人員可以隨便出入，以致出現(xiàn)了 住戶被盜 的現(xiàn)象，物業(yè)應 嚴格門禁卡管理 ，給業(yè)主安全保障。對小區(qū)的物業(yè)服務不認可 客戶認知抗性 客戶語錄： 緊鄰王家灣商圈，區(qū)域位臵不錯，但目前項目 自身配套較少 ，只有一個中百超市，商業(yè)街提供的服務也不夠，希望能夠增加生活和商業(yè)配套的數(shù)量。 1。 客戶語錄： 門口 沒人接待 ，進去以后銷售人員 態(tài)度也不夠熱情 ，對人愛理不理的，只顧自己在那里發(fā)手機短信，給人感覺銷售人員 素質(zhì)太差 ，降低了整個樓盤的檔次。 4。對三期推廣定位不認可 客戶語錄： 你們?nèi)陧椖拷小靶酒恕?，給人感覺整個項目就是 針對上班年輕人的小戶型 ，不適合我們這些年紀偏大的人。 本報告是嚴格保密的。 觀點五 ：項目產(chǎn)品打造較為極致，必須通過立體營銷使客戶全方位了解項目價值，拉動項目價值實現(xiàn)。 世聯(lián)觀點： 作為漢陽最宜居城市大盤的南國明珠，產(chǎn)品優(yōu)勢極為明顯，由于營銷節(jié)奏把控不當，往往出現(xiàn)“旺市無盤，淡市推盤”的情況，沒有真正實現(xiàn)項目應有的價值。 3 案例借鑒 價值低估區(qū)域 , 迅速實現(xiàn)高價高速案例 本報告是嚴格保密的。 錦繡長江成交客戶來源漢口, 6 0 %漢陽, 3 5 %武昌, 5 %國信馨園成交客戶來源漢口, 2 0 %漢陽, 3 0 %周邊縣市,50%金龍花園成交客戶來源漢口, 2 0 %漢陽, 6 0 %周邊縣市2 0 %香榭琴臺成交客戶來源漢陽,70%漢口/武昌,25%周邊縣市, 5 %瑞地自由度成交客戶來源漢口, 3 0 %漢陽, 5 0 %周邊縣市20%錦合天地成