【文章內(nèi)容簡介】 。毗鄰風(fēng)景名勝而居，與周邊以水相隔，又有名跡九眼橋相連，獨(dú)特的地理位置自然提升優(yōu)越的居家感受。（附圖一） 同時(shí)，本物業(yè)區(qū)位又與磨子橋商圈、棕南棕北休閑區(qū)以及人南商務(wù)區(qū)、鹽市口商圈等緊密相連，人們無須割舍享受市中心生活的心理習(xí)慣。 完全人車分流的小區(qū)道路交通體系 “車在街中行，人在坊中游”是本物業(yè)道路交通體系的一大特點(diǎn)。行車 道以住宅周邊環(huán)道及魚骨狀的區(qū)內(nèi)道路為組織形式，僅 5米寬的車道限制了車速，減少了噪音和汽車尾氣造成的污染，并最大限度地將土地還歸自然。與車道截然分開的步行道貫穿于小區(qū)內(nèi)部，將綠地、戶外活動(dòng)場地、公共建筑和住宅聯(lián)系起來，形成一條無障礙綠化通道，使業(yè)主居住其中，體會到“以人為本”的設(shè)計(jì)理念對業(yè)主的尊重。 這種完全人車分流的小區(qū)道路交通體系保證了居住區(qū)內(nèi)的安全和安靜，保證了居住區(qū)內(nèi)各項(xiàng)生活與交往活動(dòng)正常舒適地進(jìn)行，避免了區(qū)內(nèi)私人汽車交通對居住生活環(huán)境的影響。（附圖二） 嚴(yán)格按照建設(shè)部 3A級住宅和綠色生態(tài)小區(qū)標(biāo) 準(zhǔn)打造的生態(tài)河居 小區(qū)開發(fā)建設(shè)達(dá)到 3A 住宅等級，以及申報(bào)評定綠色生態(tài)小區(qū)是本項(xiàng)目的目標(biāo)，因此，在住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能及經(jīng)濟(jì)性能等 5大方面，本項(xiàng)目都能做到優(yōu)秀并適當(dāng)超前。 建設(shè)部的硬性指標(biāo)使得小區(qū)住宅品質(zhì)和環(huán)保質(zhì)量都有了量化標(biāo)準(zhǔn)，客戶有據(jù)可查，證明本物業(yè)并非憑空吹噓炒作的產(chǎn)物，因而優(yōu)越品質(zhì)令人信服。 名師設(shè)計(jì)引領(lǐng)風(fēng)騷 本物業(yè)由著名的香港何顯毅設(shè)計(jì)師事務(wù)所擔(dān)綱設(shè)計(jì)，該所曾設(shè)計(jì)了萬科在上海的知名物業(yè)“優(yōu)詩美地”，以及深圳明星樓盤“星海名城”等，以科學(xué)合理的園區(qū)規(guī)劃獲得深圳、上海等地購 房者的認(rèn)同。對于本項(xiàng)目，該所設(shè)計(jì)師深入研究了地形地貌，提出了充分利用周邊自然人文環(huán)境，同時(shí)構(gòu)建小區(qū)內(nèi)睦鄰交流的綠色生態(tài)規(guī)劃。 二、物業(yè)劣勢及對策分析 地域劣勢： ①交通不便是最大問題，連接地塊的主要通道九眼橋計(jì)劃年底正式通車，石牛堰沿河改造工程也要 9 月底才竣工，而二環(huán)路上唯一通往本物業(yè)地塊的通道處在環(huán)境雜亂的待改造區(qū)之中，要穿過相當(dāng)一段臟亂地段才能達(dá)到本物業(yè)，這難免會給客戶造成很壞的第一印象。 ②地塊雖處兩河之間，但占地不大，真正臨河的只有小部分，其余周邊都是待拆遷地段，缺少優(yōu)美、完整的社區(qū)形象。 ③ 所處區(qū)域附近工廠較為密集，煙塵排放量較大；而城東客運(yùn)站、九眼橋勞務(wù)市場近在咫尺，對本物業(yè)周邊的治安、清潔，以及對小區(qū)居住的舒適性，都是不利因素； 對策： ① 宣傳政府對該片區(qū)的規(guī)劃，暗示本物業(yè)將對該區(qū)域改造所起的帶動(dòng)作用，激發(fā)客戶對這一區(qū)域美好未來的預(yù)期； ② 通過相應(yīng)的廣告和公關(guān)活動(dòng)強(qiáng)烈造勢，深度挖掘望江樓、九眼橋、古錦官驛旅游文化區(qū)的價(jià)值，利用這些風(fēng)景名勝的唯一性，提升物業(yè)地段的含金量，并彰顯家住風(fēng)景名勝區(qū)的愜意享受； ③ 對物業(yè)的客觀物質(zhì)條件，如高綠化率、豐富的植被品種、星級智能化配套及后期高水平的物 業(yè)管理等方面加強(qiáng)宣傳，同時(shí)在售樓處及現(xiàn)場接待處也須時(shí)刻展現(xiàn)本項(xiàng)目的物管服務(wù)水平，從宣傳和形象兩方面同時(shí)著力，以求最大限度減輕客戶的心理壓力；同時(shí)有效利用工地圍墻，掩飾目前地塊不良形象。 價(jià)位劣勢： 價(jià)格始終是決定客戶下單的關(guān)鍵因素。從成本測算來看，本物業(yè)售價(jià)在新近推出的同類項(xiàng)目中處于最高水平。而本物業(yè)相對于郊外同類項(xiàng)目的地利優(yōu)勢，也因交通不便而對有車族缺乏足夠的說服力。 對策： ①充分展現(xiàn)物業(yè)所處地段的現(xiàn)實(shí)意義，強(qiáng)調(diào)突出目標(biāo)客戶群對市中心生活工作的心理習(xí)慣，強(qiáng)調(diào)突出房屋的價(jià)值主要由地段表現(xiàn) —— 房子本身 是不會增值的，使目標(biāo)客戶認(rèn)同本地段的物業(yè)價(jià)值和增值潛力 ,以及獨(dú)特性所帶來的身份的自豪感。 ②、突出本物業(yè)為名師設(shè)計(jì)，在小區(qū)規(guī)劃方面具有一定的超前性。 三、物業(yè)機(jī)會分析 市場空白點(diǎn)：二環(huán)路內(nèi)風(fēng)景區(qū)旁的聯(lián)排別墅 目前聯(lián)排別墅市場風(fēng)起云涌，中華園、成都花園、府河音樂花園等項(xiàng)目已經(jīng)強(qiáng)占了一部分市場，萬科城花、御都花園別墅、龍泉假日陽光等項(xiàng)目也已紛紛亮相，而且 8 月還會有一批聯(lián)排別墅推出，比如中華園四期、美洲花園等，市場競爭正日趨激烈。但通過分析不難發(fā)現(xiàn)，上述項(xiàng)目中不乏打著 TOWNHOUSE 旗號，實(shí)際只是花園 洋房的。而真正意義上的 TOWNHOUSE 除了已經(jīng)銷售大半的成都花園外，只有萬科城花有 28 套，以及郊縣的龍泉陽光假日，這三個(gè)項(xiàng)目的地理位置都較遠(yuǎn)，市政規(guī)劃配套相對本物業(yè)較弱，與上述項(xiàng)目相比，二環(huán)路內(nèi)有河有園的位置就是本物業(yè)獨(dú)一無二的賣點(diǎn)，也是本物業(yè)的一個(gè)機(jī)會點(diǎn)。 此外，上述項(xiàng)目的紛紛面市，為聯(lián)派別墅造出了聲勢，提升了這類住宅的熱度，使得高收入群體的目光得以聚焦到這種新的住宅形式，可以說這為本物業(yè)的推廣做出了有益的鋪墊。（附圖三） 聯(lián)排別墅在短期內(nèi)還不會出現(xiàn)供需失衡的局面。 從長遠(yuǎn)發(fā)展趨勢看，城市中產(chǎn)階級偏上層的發(fā)展壯大是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局對本市居民收入的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果表明，高收入者主要是企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人、專業(yè)技術(shù)人員、金融證券行業(yè)的從業(yè)人員、 IT 人士等，而這部分人士的數(shù)量正呈擴(kuò)張態(tài)勢，這就意味著聯(lián)排別墅的市場容積也會隨之而逐漸上升。 成都首個(gè)申報(bào)建設(shè)部 3A住宅等級的項(xiàng)目。 目前成都還沒有沖擊建設(shè)部 3A 住宅等級和 A 級綠色生態(tài)小區(qū)的項(xiàng)目，本物業(yè)率先出擊，自然把握市場先機(jī)。 本項(xiàng)目地塊周邊的道路等市政設(shè)施正在改造中，聯(lián)系錦 江區(qū)政府對東南片的規(guī)劃，能喚起客戶對地段遠(yuǎn)景價(jià)值的認(rèn)同。 大連萬達(dá)的品牌知名度已經(jīng)打開，其三項(xiàng)承諾顯示了公司實(shí)力和信譽(yù)，這對本項(xiàng)目的推廣銷售也有積極作用。 目標(biāo)客戶市場分析 一、目標(biāo)客戶群確定 本物業(yè)定位為高檔、優(yōu)雅的獨(dú)院住宅小區(qū)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)均是本著以人為本的精神而進(jìn)行，但本物業(yè)較高的房價(jià)決定只有高收入階層才能入住本小區(qū)。以本小區(qū)最小面積及起價(jià)為例： 以 5500 元 /平米的起價(jià)計(jì)算，則小區(qū)內(nèi)最小面積（ 180 平米）的一套住宅的總價(jià)大約為 100 萬元。按條件最優(yōu)惠的 8成 30年按揭計(jì)算，需首付 20 萬元左右，月 供