【正文】 望江邊島項目營銷推廣方案 目 錄 物業(yè)市場背景 一．宏觀經(jīng)濟(jì)背景 二．成都市住宅類房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 三．同類項目競爭態(tài)勢 物業(yè)分析 一．物業(yè)優(yōu)勢分析 二．物業(yè)劣勢及對策分析 三．物業(yè)機(jī)會分析 目標(biāo)客戶市場分析 一．目標(biāo)客戶群確定 二．目標(biāo)客戶群分析 銷售策略建議 一．主要銷售渠道 二．市場推廣工作進(jìn)程 三．具體推廣步驟 四．物業(yè)發(fā)展及銷售時間 五．建議售價 六．分期推出面積安排 物業(yè)市場背景 一、宏觀經(jīng)濟(jì)背景 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 ①成都市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入高速 增長期。 據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計資料： 2020 年成都全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） 1300 億，增長率為 8%，明顯高于全國平均水平，位居中西部副省級城市和省會城市之首，并表現(xiàn)出強(qiáng)勁的持續(xù)發(fā)展勢頭。經(jīng)濟(jì)的增長無疑將對成都市房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到積極作用。 ②成都作為“商業(yè)中心城市”的地位具有全國影響。 據(jù)有關(guān)資料顯示： 2020年成都市社會零售總額達(dá) 550 億元，居西部各大城市首位。成都市對商品的巨大集散能力，使得該市成為了商賈云集、商業(yè)繁榮、輻射范圍廣的中西部商業(yè)重鎮(zhèn)。 ③成都市已經(jīng)成為國內(nèi)外投資熱點(diǎn)。 成都具有“承東啟西”的優(yōu) 越地利，經(jīng)過長期經(jīng)濟(jì)建設(shè)所積累的經(jīng)濟(jì)技術(shù)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、市場優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，以及近年來政府大力營造的良好投資軟、硬環(huán)境，吸引了大量國內(nèi)外資本的涌入。隨之而來的是，成都房地產(chǎn)市場需求的增加。據(jù)市房地局統(tǒng)計資料表明，在今年春季房交會中的成交量中，外地客戶占了 %的比例！ 居民生活形態(tài) ①成都?xì)v來就是消費(fèi)城市。 據(jù)悉， 2020 年成都居民人均可支配收入達(dá) 7649元，而成都市私車擁有量居全國第四，個人購房水平位居國內(nèi)前列。 ②中上收入階層數(shù)量正在擴(kuò)大 。從長遠(yuǎn)發(fā)展趨勢看，城市中產(chǎn)階級偏上層的發(fā)展壯大是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 必然。據(jù)市統(tǒng)計局對本市居民收入的一項調(diào)查結(jié)果表明，高收入者主要是企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人、專業(yè)技術(shù)人員、金融證券行業(yè)的從業(yè)人員、IT人士等，而這部分人士的數(shù)量正擴(kuò)張態(tài)勢。 ③居民個人投資理財觀念日盛。 近年來成都市年度證券交易額及股民人數(shù)均居全國前列，各類彩票發(fā)行量也業(yè)績不俗，而隨著對房地產(chǎn)投資價值的認(rèn)識加深，投資型客戶數(shù)量正呈上升趨勢，除商業(yè)用房外，小套型、別墅等成為投資者的新選擇。 城市形態(tài)發(fā)展分析 ① 將成都建成國家西部大開發(fā)的“經(jīng)濟(jì)高地”是成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略。 由于在中西部城市中相對較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，成都將在 西部大開發(fā)戰(zhàn)略進(jìn)程中扮演重要角色，獲得超常發(fā)展機(jī)會 —— 對房地產(chǎn)業(yè)而言，這意味著一個更為有利的環(huán)境正在形成。 ② 國際化是成都發(fā)展趨勢。 對外開放政策的長期實(shí)施以及正在展開的西部大開發(fā)，成都正在成為國外投資者關(guān)注的熱點(diǎn)地區(qū)，目前世界 500 強(qiáng)企業(yè)中有大約50 家已經(jīng)進(jìn)入成都，而 WTO 的進(jìn)程只會進(jìn)一步加速成都國際化。國際化帶來的是城市的加倍繁榮，對房地產(chǎn)則是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，既有新的市場需求，對開發(fā)經(jīng)營的要求也有提高。 ③ 城市化進(jìn)程將穩(wěn)步推進(jìn)。 根據(jù)成都市“十五”規(guī)劃， 2020 年成都城市化水平將由 1999 年的 %增加 到 38%， 2020 年達(dá)到 45%。到 2020 年成都城市人口將增長 150萬，這意味著房地產(chǎn)市場容量的擴(kuò)大。 2020 年一季度成都經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場走勢 ① 2020 年成都經(jīng)濟(jì)仍將保持明顯的增長趨勢 。據(jù)市統(tǒng)計局春季報告顯示，今年第一季度成都市 GDP 增長了 %，高于全國平均增幅，各項指標(biāo)表明，國民經(jīng)濟(jì)將越過 2020 年的拐點(diǎn)后步入平臺式穩(wěn)健增長時期。 ②商品房銷售保持了迅猛發(fā)展的勢頭。 據(jù)市統(tǒng)計局春季報告，今年一季度全市商品房竣工面積 萬平米，增長了 %，商品房銷售額 億元，其中銷售給個 人 億元，分別增長了 %和 %。 ③預(yù)測 ：好的開端預(yù)示著一個好年景。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健增長將會擴(kuò)大有效需求，從而刺激房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展。 二、成都市住宅類房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 住宅類房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模 根據(jù)《成都投資統(tǒng)計動態(tài)》，今年 1—— 4 月，商品房建筑施工面積達(dá) 萬平米，其中新開工面積 萬平米，同比增長分別為 %和 %。而商品房銷售建筑面積為 萬平米，其中銷售給個人的為 萬平米，同比增長分別為 %及 %，增長勢頭 較為明顯。 成都市住宅類房地產(chǎn)開發(fā)水平 對相關(guān)城市進(jìn)行橫向比較分析可以發(fā)現(xiàn)，成都住宅開發(fā)水平在全國處于中游水平，其開發(fā)理念、技術(shù)水平、營銷思路、物業(yè)管理等都還有待進(jìn)一步提高，而這正好為具有前瞻性戰(zhàn)略眼光的開發(fā)商提供了相對較大的利潤空間。 成都商品住宅性質(zhì) 從整體看，成都住宅類房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供大于求的局面，但仔細(xì)分析后會發(fā)現(xiàn)，成都住宅市場的供求矛盾呈典型的結(jié)構(gòu)性失調(diào)的特點(diǎn)，從而導(dǎo)致同意地段不同定位的住宅項目的市場表現(xiàn)答相徑庭。因此，準(zhǔn)確的區(qū)位研究、獨(dú)到的市場定位與產(chǎn)品定位，以及對目標(biāo)客 戶群的準(zhǔn)確把握，應(yīng)是住宅類項目開發(fā)的不可忽視的重要因素。 現(xiàn)階段商品住宅開發(fā)的特征 ①城市區(qū)域功能布局將對項目的市場定位及產(chǎn)品定位產(chǎn)生關(guān)鍵作用。 ②項目綜合素質(zhì)是決定銷售業(yè)績的重要因素。 ③今年春季住宅項目出現(xiàn)旺銷形勢，其中，高價位的小套型和中低價位磚混房是購房者青睞的熱點(diǎn)，這兩者的共同特點(diǎn)在于購房費(fèi)用并不太高。 三、同類項目競爭態(tài)勢 春末夏初，成都樓市的一大熱點(diǎn)就是 TOWN