【正文】 格和品位。 二、目標(biāo)客戶群分析 那么，根據(jù)上述經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)，我們分析認(rèn)為，本物業(yè)的目標(biāo)客戶群為以下人士： 私營企業(yè)主，或獨(dú)立承包經(jīng)營者； 證券、金融、貿(mào)易以及 IT 業(yè)內(nèi)的成功人士； 經(jīng)營狀況良好的大型國企中高層管理人員； 外資、合資企業(yè)之中方代表、高層管理人員； 留學(xué)歸國的高級(jí)技術(shù)人員； 娛樂圈人士、傳媒系統(tǒng)高層人士； 國內(nèi)外大型機(jī)構(gòu)的駐蓉辦或其代表； 有灰色收入的政要。以本小區(qū)最小面積及起價(jià)為例： 以 5500 元 /平米的起價(jià)計(jì)算，則小區(qū)內(nèi)最小面積（ 180 平米）的一套住宅的總價(jià)大約為 100 萬元。 大連萬達(dá)的品牌知名度已經(jīng)打開，其三項(xiàng)承諾顯示了公司實(shí)力和信譽(yù)，這對(duì)本項(xiàng)目的推廣銷售也有積極作用。 目前成都還沒有沖擊建設(shè)部 3A 住宅等級(jí)和 A 級(jí)綠色生態(tài)小區(qū)的項(xiàng)目，本物業(yè)率先出擊，自然把握市場(chǎng)先機(jī)。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局對(duì)本市居民收入的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果表明，高收入者主要是企事業(yè)單位負(fù)責(zé)人、專業(yè)技術(shù)人員、金融證券行業(yè)的從業(yè)人員、 IT 人士等，而這部分人士的數(shù)量正呈擴(kuò)張態(tài)勢(shì)，這就意味著聯(lián)排別墅的市場(chǎng)容積也會(huì)隨之而逐漸上升。（附圖三） 聯(lián)排別墅在短期內(nèi)還不會(huì)出現(xiàn)供需失衡的局面。而真正意義上的 TOWNHOUSE 除了已經(jīng)銷售大半的成都花園外，只有萬科城花有 28 套，以及郊縣的龍泉陽光假日，這三個(gè)項(xiàng)目的地理位置都較遠(yuǎn)，市政規(guī)劃配套相對(duì)本物業(yè)較弱，與上述項(xiàng)目相比，二環(huán)路內(nèi)有河有園的位置就是本物業(yè)獨(dú)一無二的賣點(diǎn)，也是本物業(yè)的一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 三、物業(yè)機(jī)會(huì)分析 市場(chǎng)空白點(diǎn)：二環(huán)路內(nèi)風(fēng)景區(qū)旁的聯(lián)排別墅 目前聯(lián)排別墅市場(chǎng)風(fēng)起云涌，中華園、成都花園、府河音樂花園等項(xiàng)目已經(jīng)強(qiáng)占了一部分市場(chǎng)，萬科城花、御都花園別墅、龍泉假日陽光等項(xiàng)目也已紛紛亮相，而且 8 月還會(huì)有一批聯(lián)排別墅推出，比如中華園四期、美洲花園等，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正日趨激烈。 對(duì)策： ①充分展現(xiàn)物業(yè)所處地段的現(xiàn)實(shí)意義，強(qiáng)調(diào)突出目標(biāo)客戶群對(duì)市中心生活工作的心理習(xí)慣，強(qiáng)調(diào)突出房屋的價(jià)值主要由地段表現(xiàn) —— 房子本身 是不會(huì)增值的，使目標(biāo)客戶認(rèn)同本地段的物業(yè)價(jià)值和增值潛力 ,以及獨(dú)特性所帶來的身份的自豪感。從成本測(cè)算來看，本物業(yè)售價(jià)在新近推出的同類項(xiàng)目中處于最高水平。 ③ 所處區(qū)域附近工廠較為密集，煙塵排放量較大；而城東客運(yùn)站、九眼橋勞務(wù)市場(chǎng)近在咫尺，對(duì)本物業(yè)周邊的治安、清潔，以及對(duì)小區(qū)居住的舒適性，都是不利因素； 對(duì)策： ① 宣傳政府對(duì)該片區(qū)的規(guī)劃，暗示本物業(yè)將對(duì)該區(qū)域改造所起的帶動(dòng)作用，激發(fā)客戶對(duì)這一區(qū)域美好未來的預(yù)期； ② 通過相應(yīng)的廣告和公關(guān)活動(dòng)強(qiáng)烈造勢(shì)，深度挖掘望江樓、九眼橋、古錦官驛旅游文化區(qū)的價(jià)值，利用這些風(fēng)景名勝的唯一性，提升物業(yè)地段的含金量，并彰顯家住風(fēng)景名勝區(qū)的愜意享受； ③ 對(duì)物業(yè)的客觀物質(zhì)條件，如高綠化率、豐富的植被品種、星級(jí)智能化配套及后期高水平的物 業(yè)管理等方面加強(qiáng)宣傳，同時(shí)在售樓處及現(xiàn)場(chǎng)接待處也須時(shí)刻展現(xiàn)本項(xiàng)目的物管服務(wù)水平，從宣傳和形象兩方面同時(shí)著力，以求最大限度減輕客戶的心理壓力；同時(shí)有效利用工地圍墻，掩飾目前地塊不良形象。 二、物業(yè)劣勢(shì)及對(duì)策分析 地域劣勢(shì)： ①交通不便是最大問題，連接地塊的主要通道九眼橋計(jì)劃年底正式通車，石牛堰沿河改造工程也要 9 月底才竣工，而二環(huán)路上唯一通往本物業(yè)地塊的通道處在環(huán)境雜亂的待改造區(qū)之中，要穿過相當(dāng)一段臟亂地段才能達(dá)到本物業(yè)，這難免會(huì)給客戶造成很壞的第一印象。 名師設(shè)計(jì)引領(lǐng)風(fēng)騷 本物業(yè)由著名的香港何顯毅設(shè)計(jì)師事務(wù)所擔(dān)綱設(shè)計(jì)，該所曾設(shè)計(jì)了萬科在上海的知名物業(yè)“優(yōu)詩美地”，以及深圳明星樓盤“星海名城”等，以科學(xué)合理的園區(qū)規(guī)劃獲得深圳、上海等地購 房者的認(rèn)同。（附圖二） 嚴(yán)格按照建設(shè)部 3A級(jí)住宅和綠色生態(tài)小區(qū)標(biāo) 準(zhǔn)打造的生態(tài)河居 小區(qū)開發(fā)建設(shè)達(dá)到 3A 住宅等級(jí)，以及申報(bào)評(píng)定綠色生態(tài)小區(qū)是本項(xiàng)目的目標(biāo)，因此，在住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能及經(jīng)濟(jì)性能等 5大方面，本項(xiàng)目都能做到優(yōu)秀并適當(dāng)超前。與車道截然分開的步行道貫穿于小區(qū)內(nèi)部，將綠地、戶外活動(dòng)場(chǎng)地、公共建筑和住宅聯(lián)系起來，形成一條無障礙綠化通道，使業(yè)主居住其中，體會(huì)到“以人為本”的設(shè)計(jì)理念對(duì)業(yè)主的尊重。 完全人車分流的小區(qū)道路交通體系 “車在街中行，人在坊中游”是本物業(yè)道路交通體系的一大特點(diǎn)。毗鄰風(fēng)景名勝而居，與周邊以水相隔，又有名跡九眼橋相連，獨(dú)特的地理位置自然提升優(yōu)越的居家感受。 物 業(yè) 分 析 一 、物業(yè)優(yōu)勢(shì)分析 二環(huán)路內(nèi)、望江樓畔、兩河環(huán)繞的獨(dú)特地理位置 本物業(yè)位于二環(huán)路內(nèi)，府南河與石牛堰兩河環(huán)抱的上河 心村，與四川大學(xué)、望江公園隔江相望，異地重建的九眼橋?qū)?duì)岸美景與本物業(yè)緊密相連。 總結(jié)： 成都聯(lián)排別墅仍是主要集中在二環(huán)路外靠近三環(huán)路的市郊區(qū)域和郊縣。 雖然這些項(xiàng)目所處區(qū)域在市政配套建設(shè)及城市生活配套方面處于劣勢(shì)，但近年來成都道路建設(shè)成就大大縮短了郊縣到市中區(qū)的交通時(shí)間，為居住郊區(qū)化，享受郊區(qū)的優(yōu)越 自然生態(tài)環(huán)境提供了客觀條件，加之郊縣項(xiàng)目?jī)r(jià)位較低，而華陽等郊縣的發(fā)展前景又一片光明，能給人以升值空間大的預(yù)期憧憬，因此相信也能吸引到不少客戶。 其中，聯(lián)排別墅價(jià)位僅在 1700 元 /平米左右，對(duì)有 40—— 60 萬元購買力的客戶群有較強(qiáng)的吸引力。據(jù)我們現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查（ 5月 下旬），其銷售形勢(shì)并不樂觀。配套上的獨(dú)特賣點(diǎn)是占地 40 余畝的高爾夫球場(chǎng)。售價(jià)為 4000 余元 /平米，面積為 250—— 300 余平米。目前售樓處已經(jīng)落成，部分房屋進(jìn)入施工階段。 F、御都花園別墅： 5 月 18 日正式開盤。目前總體方案尚在醞釀中。 E、美洲花園： 4月底在廣告上亮相，開發(fā)商為華人房產(chǎn)，曾開發(fā)項(xiàng)目有名人苑一期、二期。 開發(fā)商品牌，項(xiàng)目規(guī)劃，配套完善基本能保證一站式居家等，都是該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)。 一期有 36 套聯(lián)排別墅，全清水房，價(jià)位在 4200—— 5000 元 /平米之間，戶型面積有 平