【正文】 嘴、北外灘共同鑄就“黃金三角”↓耀江國際廣場在這歷史的宏偉史詩中脫穎而出，創(chuàng)造北外灘罕見的旗艦型復(fù)合式街區(qū)↓置身北外灘黃金端點的絕佳地位， ↓自身擁有國際高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品品質(zhì)↓中國一流實力開發(fā)商傾力打造↓理所當(dāng)然成為北外灘的新動力源點，國際名流顯貴、社會精英的核心聚集地↓廣告總精神： 北外灘，新動力源點階段廣告執(zhí)行計劃 準(zhǔn)備期必須完成的工作（2002年10月之前）：對品牌進行全面整合， 通過對工地現(xiàn)場、售樓處的形象包裝和開盤前一系列推廣活動和媒體廣告的宣傳，最大限度地提升本案的市場形象，將耀江國際廣場建立成上海高檔豪宅的代表，以滿足目標(biāo)客戶的心理需求是至關(guān)重要的。寫字樓與商務(wù)別墅持續(xù)期2005年2月——4月完成全部寫字樓與商務(wù)別墅的銷售，廣告投入逐漸放慢，至此耀江國際廣場的銷售全部結(jié)束。寫字樓與商務(wù)別墅引導(dǎo)期2004年10月——11月“長三角新經(jīng)濟專家研討會”以新聞、軟文為主，再配合“長三角新經(jīng)濟專家研討會”等公關(guān)活動，針對寫字樓與商務(wù)別墅客戶的特點，在市場上形成良好口碑，積聚市場買氣，為預(yù)售以及開盤營造熱銷場面造勢 寫字樓與商務(wù)別墅開盤強銷期2004年12月——2005年春節(jié)前2004年年底寫字樓正式開盤寫字樓與商務(wù)別墅公開亮相，在較短時間內(nèi)沖擊銷售率。此時廣告投入密集而準(zhǔn)確。同時完成酒店式公寓的前期準(zhǔn)備，包括售樓處包裝的改變酒店式公寓資料的設(shè)計及印刷完成，酒店式公寓開盤前期銷售團隊組建及培訓(xùn)酒店式公寓引導(dǎo)期2004年6月——7月“國際知名酒店管理集團進駐耀江國際廣場”新聞發(fā)布會同樣采用新聞事件營銷先行，以“國際知名酒店管理集團進駐耀江國際廣場”為主題開展一系列公關(guān)活動，同時新聞炒作、軟性文章、形象廣告在短時間內(nèi)在各大媒體爆發(fā)，迅速吸引投資者的眼球。此時廣告投入密集而準(zhǔn)確。2004年1月——2004年3月2004年3月上旬住宅正式開盤為住宅開盤作準(zhǔn)備，宣傳開始逐步以住宅為主，軟廣告炒作逐步展開，并在公開前一個月左右，開始進行硬廣告投放，廣告表現(xiàn)以整體形象為主，廣告力度在開盤前大量和大面積釋放，同時以研討會、產(chǎn)品說明會等公關(guān)活動形式對開盤產(chǎn)生推波助瀾的作用，邀約新聞媒體部門、社會名人、商政名流，在市場上形成良好口碑，積聚市場買氣，為預(yù)售以及開盤營造熱銷場面造勢住宅開盤強銷期2004年3月上旬——4月底強勢開盤，以開盤典禮等公關(guān)活動形式，在較短時間內(nèi)沖擊銷售（預(yù)定）率。房展會籌備 采用新聞事件營銷先行，舉辦“尋找夢想，跨越未來北外灘人文攝影之旅”攝影比賽的公關(guān)活動，以類似公益性的活動引起社會注意，這段時間要將活動執(zhí)行計劃確定，以及確定新聞炒作計劃項目全程媒體策略與預(yù)算計劃確定整體項目與住宅引導(dǎo)期2003年10月上旬——2003年12月2003年10月下旬“尋找夢想，跨越未來北外灘人文攝影之旅”攝影比賽的公關(guān)活動舉辦延續(xù)房展會效應(yīng)，進入市場醞釀期， “尋找夢想，跨越未來北外灘人文攝影之旅”攝影比賽的公關(guān)活動實施，伴隨各種新聞媒體潛移默化的宣傳，確定和鞏固本案產(chǎn)品市場形象，深化產(chǎn)品市場推廣。推廣階段時間跨度關(guān)鍵節(jié)點主要工作簡述準(zhǔn)備期2002年8月下旬之前8月下旬售樓處投入使用以整體項目的推廣為主，在產(chǎn)品尚未完全確定的情況下，以做足北外灘的歷史與整體開發(fā)的文章為主。全面整合各方面推廣手段，全面帶動人氣，媒體力度達(dá)到最高潮在公眾層面確立耀江國際廣場品牌地位，在完成住宅銷售的的同時為后續(xù)的銷售打下深厚基礎(chǔ)。品牌升華第二輪推廣酒店式公寓上市已有的品牌效應(yīng)增強了客戶對產(chǎn)品增值盈利前景的信心，再針對投資型客戶的特點，開展準(zhǔn)確有效的推廣活動，使品牌進一步提升。i. 比較謹(jǐn)慎，不敢冒很大風(fēng)險；ii. 有一定積累，但購買能力有限，對總價敏感。A. 報紙：主要為新聞類和專業(yè)類報紙；B. 電視：新聞類；C. 雜志：時尚雜志、免費速遞雜志；D. 親友間信息傳遞；E. 戶外媒體。 注重地位的表現(xiàn)；216。 公共活動頻繁；216。 關(guān)注品質(zhì)，對價格不是很敏感；216。4．3住宅目標(biāo)客戶分析一. 關(guān)心國家大事，關(guān)心政治、經(jīng)濟形勢；二. 交際廣泛、見識廣博；三. 追逐時尚，注重形象，關(guān)注生活品質(zhì)；四. 三口之家為主，有私家車或公司專車；五. 大部分受過高等教育；六. 敢于創(chuàng)新、善于學(xué)習(xí)新知識、新觀念；七. 投資意識強。社交廣泛。專門的中介機構(gòu)；房地產(chǎn)信息集中的報紙。周邊商業(yè)區(qū)域的外來私營業(yè)主；虹口本區(qū)域的私營業(yè)主投資者外籍客戶原來周邊小商鋪的經(jīng)營者；居住在區(qū)域周圍，有意進行商鋪經(jīng)營的客戶；看中地段發(fā)展，進行商鋪投資的客戶。銷售目標(biāo)客戶看重本區(qū)域未來發(fā)展的投資者。）北外灘區(qū)域可收藏的稀世豪宅。新知識階層的理想家園。市場形象定位中國新經(jīng)濟中心的高尚綜合商住社區(qū)。 北外灘、外灘源的開發(fā)，以及四川北路的改造，使本案處于城市發(fā)展熱點的中心區(qū)域，必將產(chǎn)生更多的機遇，帶來更大的 市場需求；216。 由于還處于開發(fā)前期，再加上虹口房地產(chǎn)市場目前正處于轉(zhuǎn)折時期，因而具有很大的升值空間；216。216。 隨著北外灘和外灘源開發(fā)進程的加速，與本案地段優(yōu)勢雷同，甚至更加優(yōu)越的項目可能會不斷涌現(xiàn)，將減低本案的市場競 爭能力；216。如明佳房產(chǎn)的明佳經(jīng)典，北臨4萬平方米的綠地，毗鄰四川北路，很可能成為未來虹口高檔住宅的新星；216。 周邊已開發(fā)項目，如浦江名邸、名江七星城中投資者持有的房源將在未來不斷釋放，由于其相對較低的價格，對本案造成一定的威脅；216。 由于重點考慮了觀景效果、建筑景觀，使部分房型出現(xiàn)了一些不規(guī)則的空間布局，使人們居住心理和家居擺放有一些困難。 由于本案的開發(fā)正處于北外灘開發(fā)的前奏，北外灘的真實價值還沒有在房地產(chǎn)市場體現(xiàn)出來，所以存在著很多的不確定性， 尤其是本案的升值空間，具體表現(xiàn)在定價的策略；216。項目定位項目評判 北外灘、外灘源、四川北路商街的總體規(guī)劃，使本區(qū)域成為公眾關(guān)注的焦點，同時也增強了投資者對本區(qū)域物業(yè)的信心； 名江七星城、浦江名邸、香港麗園、名佳經(jīng)典等物業(yè)的推出，使人們對虹口區(qū)域的物業(yè)認(rèn)識由“中低檔”逐漸向“中高檔”轉(zhuǎn)變，為本案的推出奠定了一定的基礎(chǔ)； 耀江花園已經(jīng)在上海市場積累了較高的品牌形象，