【正文】 3 月 18 日星期六 二、銷售計劃 前言 銷售公司將根據(jù) 本案地理位置、小區(qū)規(guī)劃、朝向布局、房型配比（目前未知）及工程進(jìn)度計劃（目前未知）等綜合因素 ，提出進(jìn)行層次銷控的銷售計劃，主要目的旨在行銷目標(biāo)明確，有的放矢，以避免 熱銷房型過早銷化，自我設(shè)置障礙導(dǎo)致部分房源滯銷。 客戶管理： 除了對客戶的信息進(jìn)行嚴(yán)格管理外，還需對潛在客戶進(jìn)行 必要的溝通和聯(lián)系，賦予項目一個友善、關(guān)心的形象，迅速形成積極和正面的小眾傳播，為項目大規(guī)模入市打下基礎(chǔ)和作好鋪墊。 銷售隊伍的管理： 監(jiān)督和輔導(dǎo)銷售人員的工作，使銷售隊伍保持良好的精神面貌和旺盛的斗志，不間斷的培訓(xùn)使銷售隊伍的素質(zhì)得以不斷的提高。通過各種 宣傳形式把項目的概況、描述告之給相關(guān)人員，讓其首先了解、認(rèn)可本案，并形成口碑宣傳。 【五】 銷售管理策略 迅速落實所有對營銷有利的方案及執(zhí)行計劃，就要及執(zhí)行。前期重在品牌建立，在品牌塑造高峰期正式對外發(fā)售，爭取占領(lǐng)最大市場份額。 【三】入市時機(jī) ：方案確定后即時接受預(yù)定。 20 伍、項目整體銷售策略 戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)的整合運(yùn)用將是影響項目銷售的重中之重 一、銷售冊略 【一】產(chǎn)品核心功能： 中高檔精品多層公寓，部分商鋪投資； 產(chǎn)品形式特點：以套為主，戶型從二室二廳的 75 平米到三室兩廳 120 平米的均有，是以 100 平米以下的二室二廳作為主力戶型。 背景音樂及緊急廣播系統(tǒng) 小區(qū)每層設(shè)置播音設(shè)備，全電腦集中化控制，可為業(yè)主提供輕松休閑環(huán)境。 計算機(jī)物業(yè)管理系統(tǒng) 小區(qū)的管理服務(wù)均采用計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化管理，利用 先進(jìn)的計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)和應(yīng)用軟件，可為業(yè)主提供快捷、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。 有線電 視系統(tǒng) 每戶兩個有線電視插座，為住戶提供方便的有線電視接受服務(wù)。 遠(yuǎn)程自動 抄表系統(tǒng) 冷、熱水表，電表均采用遠(yuǎn)程自動計量抄表，全電腦化管理。 社區(qū)計算機(jī)網(wǎng)絡(luò) 在社區(qū)內(nèi)建立有高速計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，擁有獨(dú)立的服務(wù)器和域名，可為小區(qū)的住戶提供局域網(wǎng)級的各國際互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)，提供商務(wù)、醫(yī)療、娛樂、教學(xué)等服務(wù)。 汽車自動 識別系統(tǒng) 小區(qū)的出入口均配備有非接觸智能卡自動車閘門禁系統(tǒng)，記錄每輛可合法出入的車輛的出入情況 。 可視對 講 系統(tǒng) 每棟樓的入口均安裝有可視對講系統(tǒng)，系統(tǒng)與各業(yè)主和保安室三方可視對講，便于對訪客的確認(rèn)。 19 周界防 護(hù)系統(tǒng) 在小區(qū)的周圍建立有被動式紅外柵欄周界防護(hù)網(wǎng)，防止非法侵入，系統(tǒng)與閉路監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動，確保小區(qū)安全。提供完善的保護(hù)。 可編程智能控制，防區(qū)設(shè)置，移動偵測，提供全面 的保安防護(hù)。 閉路電 視監(jiān)控 采用技術(shù)領(lǐng)先的固定或移動攝象頭及控制主機(jī)，對出入口、庭院、車庫提供全天候、全方位監(jiān)控。 商務(wù)服務(wù) 提供傳真、復(fù)印、商務(wù)中心服務(wù) 浴室 較好的淋浴室、男女桑拿等 文體活動室 棋牌、桌球室等文娛活動 4 家教服務(wù) 小學(xué)、初中、高中各種家教均由物業(yè)管理公司聘請優(yōu)秀大學(xué)生擔(dān)任 物業(yè)公司為客戶聘請家教服務(wù)教師 音樂、器 樂、繪畫、書法、外語 【 2】智能設(shè)施建議：建議智能化配備及性能一覽表 項目 性能 優(yōu)點 綜合 布線 國際標(biāo)準(zhǔn)超五類智能化綜合布線，采用世界著名的加拿大北方電訊（ IBDN）系列產(chǎn)品，所有的信息點均符合五類標(biāo)準(zhǔn)。 特勤服務(wù)車 為業(yè)主提供緊急性接送服務(wù) 醫(yī)務(wù)室 設(shè)有醫(yī)務(wù)室進(jìn)行簡單醫(yī)療服務(wù) 食品代銷中心 主食、凈菜預(yù)訂，食品、飲品出售。 做飯 代聘廚師或鐘點工進(jìn)行服務(wù) 洗、熨衣物 提供快捷的濕洗、干洗、熨整服務(wù) 清潔玻璃 擦洗公寓門、窗玻璃 清洗油煙機(jī) 清洗各種品牌油煙機(jī) 代交電話費(fèi) 含手提電話費(fèi)，進(jìn)行預(yù)約服務(wù) 收遞郵件 代辦訂購書刊、雜志、郵寄信件包裹。 【 1】物業(yè)綜合服務(wù)項目 編號 收費(fèi)種類 服 務(wù) 項 目 說 明 1 特約服務(wù) 接送小孩 按一定距離收費(fèi) 照顧兒童 看護(hù)工作，不含其他。同時小區(qū)的物業(yè)管理可在服務(wù)項目上盡量完善，針對居家生活做各方面的物業(yè)服務(wù)?，F(xiàn)今的的房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入功能性競爭階段，而物業(yè)管理更成為房地產(chǎn)銷售中的主要賣點之一。業(yè)主 /租戶之主要意見和 投訴來自于一些物業(yè)中本身存在的缺陷，如建筑質(zhì)量、停車場設(shè)計等。保安人員統(tǒng)一管理， 24 小時監(jiān)控，不間斷保安巡邏，在設(shè)施技術(shù)上如保安監(jiān)控系統(tǒng)、安全巡邏系統(tǒng)等。 近段時間，山東各地的房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，高檔物業(yè)層出 不窮，對物業(yè)管理的需求也越來越強(qiáng)烈，要求也更高。 15 據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，目前，內(nèi)陸的物業(yè)管理公司已經(jīng)相對比較完善，從以往簡單的設(shè)備維修以及保安保潔等基本功能的執(zhí)行者演變?yōu)闃怯畹奈幕喸煺?，綜合環(huán)境和功能服務(wù)的營造和維護(hù)者，以及業(yè)主、租戶相互之間或與外界的信息傳送與溝通者。 我國房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入了 功能性競爭階段，物業(yè)管理成為與房型、價格、地段、交通等因素同等重要的要素。通過豐富物業(yè)管理的內(nèi)涵，提高物業(yè)管理的質(zhì)量，使住戶日益增長的對物業(yè)管理服務(wù)的需求不斷得到滿足。 充分發(fā)揮材料的特色 運(yùn)用簡單的材料，而能創(chuàng)造出不凡的景觀者，最令人贊嘆，往往因其發(fā)揮了材料的最大特色，才能有此效果，如日本 枯山水、天然石的擺設(shè)，簡單的材料即予人無盡的遐想，當(dāng)為極佳范例。 編織波浪形的道路地坪圖案 本案道路空間，建議采用黑白塊石砌筑出來的簡潔大尺度的幾何圖形，來誘導(dǎo)行人活動，塑造表現(xiàn)具有生動韻律感的地景，使得周圍建筑都融入其中。裝飾味較濃的涼亭；造型別致、現(xiàn)代的兒童游樂器械，同時周圍種植注重襯托柱廊的形態(tài)的植被。為了加強(qiáng)林蔭效果，同時配以種植各式花木以加強(qiáng)綠化景觀，加上具有線條感的柵格木將會與物業(yè)立面配合得更加和諧。 串聯(lián)社區(qū)活動的林蔭園道 本案最特殊的空間結(jié)構(gòu)是： 利用在 2 號樓東一單元與整個 2 號樓分離的挑空空間做一林蔭大道，此 林蔭園道 設(shè)計為今后住戶在社區(qū)戶外游走時，絲毫不覺人 13 工地盤的匠氣，可使小區(qū) 3 號樓區(qū)域自然流通。 注： 由于園林區(qū)分別位于 3 號樓的南北兩端，如果考慮在其中劃出部分區(qū)域作為 3 號樓一層住戶的獨(dú)立庭院，就需要為 兩棟樓一層安置后門，并且需要對庭院進(jìn)行圍擋，此圍擋以木質(zhì)柵欄為宜。 如圖： 家居邊設(shè)富有線條感的 小游園 ，好樹好景可供欣賞。北方常見的大型樹種為主要元素。 為了構(gòu)建現(xiàn)代簡約的休閑區(qū)風(fēng)光，在無主通道角隅地塊，用天然山石樹木組建具有原始形態(tài) 的休閑林帶。這樣中庭可利用空間就只有 16 米左右，故建議在中庭道路中間按固定間隔設(shè)置花池，每兩個花池之間安排 12 處停車位，花池中種植高大濃密的大樹，構(gòu)成入口與高樓間的緩沖綠蔭，除了美化道路環(huán)境外，還可以 12 起到隔離、均衡、提示和指引的作用。因此，建議本案設(shè)計 有高低錯落的山石植被、樹林、小品、花池、林蔭大道等多處獨(dú)立景觀 ，以 “樹” 為要素來設(shè)置景觀，以引導(dǎo)人們前進(jìn)或停留。 【 2】景觀設(shè)計的基本方針 本案綠化形 態(tài)并不以規(guī)模取勝，而以精致、有特色為一大主要賣點，通過符合具有音樂旋律的物業(yè)立面設(shè)計理念，提出以中和鋼筋水泥酷、冷的氣質(zhì)的設(shè)計構(gòu)想，我們自然而然地想到了 “樹” 。 11 四、園藝造景建議 【 1】本案景觀設(shè)計的利弊 利 ： 周邊市場中極少具有精致型的的景觀設(shè)計；小區(qū)南北兩端各有一處不需鋪設(shè)主干道的地塊，可以提供造景空間。 采用松下產(chǎn)品或奇勝防濺插座，均為知名品牌。 保證持續(xù)供電，不會出現(xiàn)斷 電現(xiàn)象。 周到細(xì)致，全方位為業(yè)主著想，充分體現(xiàn)了萬嘉房產(chǎn)的經(jīng)營理念。 安全、可靠，強(qiáng)度高，隔冷、 隔熱、隔音效果好。瑞那斯高品質(zhì)的型材，精細(xì)的噴涂及進(jìn)口五金件的組裝，隔音、隔熱性能好。大部分是進(jìn)口五金件，熱 固性聚脂膜噴涂型材，良好的耐侯、耐腐、抗老化和保溫、隔熱性能、附著力強(qiáng)，并采用優(yōu)質(zhì)中空玻璃，隔熱、隔音效果優(yōu)良。 采用比利時合資東林 防水性好，易清潔，耐用性高，無毒無害，無污染，品質(zhì)優(yōu)異。 內(nèi)墻漆 多采用一般涂料，質(zhì)量不能保證穩(wěn)定。 外墻 貼面 普通外墻涂料 采用高檔彩色瓷磚貼面，但是比一般乳膠漆價格高數(shù)倍。 聚氨酯防水、發(fā)泡聚氨酯保溫防水，非上人屋面鋪貼紅缸磚，上人屋面鋪貼廣場磚。 項目 每戶均設(shè)置落地式大型觀景陽臺，頂層為花園洋房贈送空中花園（即陽光退臺）讓客戶充分享受陽光的味道！ 本案的立面效果借鑒圖例如下： 10 圖例（此處太大，已經(jīng)刪除，如有需要詳細(xì)者，請聯(lián)系我 383926707） 三、建材及裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 項目 普通公寓 本案建議 用材說明 現(xiàn)澆 樓板 大致厚度在10 厘米左右 厚度在 15 厘米左右， 但成本增加 加厚樓板使防水、隔音效果更好。色彩以典雅大方的色調(diào)為主，需要與小區(qū)的綠化相協(xié)調(diào)。 項目南北兩端由于沒有必要開辟主通道，所以可作為休閑綠化帶，種植大型植被，形成相對天然的綠化平臺，其中休閑涼亭、假山植被及木質(zhì)座椅的設(shè)置將會為項目增添無限的情趣。 2 號樓東一單元與整體分離中間位置挑空，路寬 5