【正文】 平面廣告 報(bào)版廣告 雜志廣告 夾送廣告 主要營(yíng)銷障礙及其弱化思路 現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境 建議 兩邊臨路地段通過圍墻及戶外噴繪進(jìn)行整體包裝。 投資領(lǐng)地 在廣告訴求中結(jié)合武漢市正在進(jìn)行的舊城改造工程灌輸“新都市主義”概念，以此喚起消費(fèi)者對(duì)中心城區(qū)地產(chǎn)的關(guān)注，進(jìn)而對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注。 新白領(lǐng)宣言：工作生活化。 四、營(yíng)銷推廣方案 （一）訴求主軸 營(yíng)造最優(yōu)性價(jià)比。 理由如下： 低開高走，小幅多頻，以明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)； 符合產(chǎn)品定位中以“高性價(jià)比”打市場(chǎng)的營(yíng)銷思路； 符合區(qū)域客戶及投資客戶的心理價(jià)格定位及投機(jī)心理； 以較具優(yōu)勢(shì)的的價(jià)格試探市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目不良開發(fā)歷史的反映，從而穩(wěn)中求進(jìn)； 給自己留下一定的回旋空間。 本項(xiàng)目由于項(xiàng)目不良開發(fā)歷史的諸多原因，因此，我們?cè)诳紤]樓盤的銷售定價(jià)時(shí)必須考慮可能會(huì)影響銷售價(jià)格的幾個(gè)因素： 項(xiàng)目停建多年、建筑質(zhì)量進(jìn)入折舊期、樓盤爛尾對(duì)消費(fèi)者的心理接受程度無法預(yù)期； 城市空心化，市場(chǎng)前景不容過于樂觀； 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤售價(jià)平均水平不高；（平均成交均價(jià) 2600 元 /M2，多層住宅均價(jià) 2300 元 /M2 左右）； 客戶對(duì)本項(xiàng)目的心理價(jià)格定位 區(qū)域內(nèi)新推樓盤價(jià)格水平不高。好房子，讓建筑說話！ 16 （四）目標(biāo)市場(chǎng)定位 周邊區(qū)域家庭年收入在 5 萬元以上的二次購房者； 投資客； 政府辦公采購供應(yīng)商； 周邊企業(yè)中層管理、白領(lǐng)一簇。具體建議如下 戶型 面積 比 率 兩房 50— 80M2 60% 三房 100 左右 40% 以上建議，能否實(shí)施，有待考證原戶型的可變更設(shè)計(jì)空間。 產(chǎn)品功能定位的多元化是為了擴(kuò)大市場(chǎng)空間，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保障開發(fā)商獲得可能高的投資回報(bào)率。 （一）產(chǎn)品功能定位 15 本項(xiàng)目毗鄰武漢市政府； 交通便利，配套齊全，鬧中取靜，適宜居家；價(jià)格稍低，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅幸欢ǖ耐顿Y升值空間；。 （二） 劣勢(shì) 本項(xiàng)目自開工建設(shè)以 來，歷時(shí)較長(zhǎng)并爛尾多年，對(duì)項(xiàng)目銷售的影響無法預(yù)估，前景不容過于樂觀； 工地形象較差； 本項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)知名度不高，對(duì)于區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目多有不誠信歷史，無法形成直接誠信競(jìng)爭(zhēng)力的形象； 整體市場(chǎng)狀況不明朗； 地塊面積小、車位配置明顯不足； 周邊道路多為單行線，對(duì)于有車業(yè)主出行造成不便。 另外，區(qū)域內(nèi)還有如：新麗大廈、新源大廈、如壽里人家等尾盤項(xiàng)目多以低價(jià)清盤，對(duì)本項(xiàng)目的順利銷售也造成了一定程度的影響。目前裕景苑（高層商住樓）的銷售價(jià)格 2400 元 /平方米起 ，銷售狀況良好。 長(zhǎng)青廣場(chǎng)（裕景苑）： 該項(xiàng)目由群樓商場(chǎng)、 1 棟小高層、 3 棟高層組成。住宅起價(jià)： 2600 元 /平方米起。 扶輪大廈： 該項(xiàng)目離本項(xiàng)目的距離較近，尾盤，空置量 35 套左右，現(xiàn)已進(jìn)入清盤階段，清盤價(jià)格： 2558 元 /平方米起，入住率較高，對(duì)本項(xiàng)目的沖擊較大。 怡東大廈 ：該項(xiàng)目是交付多年的高層尾盤項(xiàng)目，據(jù)調(diào)查該項(xiàng)目的尾盤空置量 25 套左右，清盤成交價(jià)格 2200 元 /平方米，若整體購買，成交價(jià)格在 1800— 2021 元 /平方米。 區(qū)域項(xiàng)目推廣手法單一，易于實(shí)施差異化營(yíng)銷。 區(qū)域內(nèi)在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤，由于品質(zhì)不高，銷售周期都很長(zhǎng)，綜合成本拉高，無法采取降價(jià)營(yíng)銷策略。加上，媒體的宣傳報(bào)道，消費(fèi)者的目光開始回歸到中心城區(qū)來，引發(fā)新城市主義，“居住在城市”即將成為新的居住形態(tài)及消費(fèi)趨勢(shì)。 2021 年，武漢市先后啟動(dòng)了兩大舊城改造工程，一是永清片區(qū)改造工程，一是武昌積玉橋地區(qū)成片舊城改造；另外，市中心幾宗大規(guī)模的土地開始拍賣也掀起了舊城改造的高潮。 （七）區(qū)域潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 區(qū)域市場(chǎng)在售樓盤不多，直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多。 戶型設(shè)計(jì)不合理，價(jià)位高，總價(jià)位也高，綜合品質(zhì)不高。這一現(xiàn)象從世界城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展趨勢(shì)上來看并沒有什么不正常的地方。 受 5＋ 2 生活模式及住房自然環(huán)境第一論的影響，武漢市消費(fèi)者受這一趨勢(shì)及相對(duì) 不成熟的消費(fèi)習(xí)慣影響下，加上城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快、交通四通八達(dá)，因而真相追捧城鄉(xiāng)結(jié)合部及郊區(qū)房產(chǎn)，以至城郊地產(chǎn)開發(fā)量大增，銷售勢(shì)頭火爆，甚至吸引了不少高端客戶。因?yàn)槭袌?chǎng)是無情的，市場(chǎng)也是不能等待的。對(duì)于多數(shù)中心城區(qū)滯銷樓盤的開發(fā)企業(yè)來說，轉(zhuǎn)變這個(gè)觀念，作出降價(jià)的決定，實(shí)非易事。 在武漢人眼里，一個(gè)便宜三個(gè)愛，東西好，實(shí)惠更好。值得注意的是，其中“東方時(shí)空”（原創(chuàng)時(shí)大廈）、“青青國(guó)際公寓”（原陽光大廈）項(xiàng)目原為多年?duì)€尾樓，由于把握住了這一“小戶型春天”（媒體報(bào)道語）市場(chǎng)契機(jī)都實(shí)現(xiàn)了不俗的銷售業(yè)績(jī)，也為中心城區(qū)還為數(shù)很多的爛尾樓盤找到了一個(gè)解套的機(jī)會(huì)。 小戶型是國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市近年來一種新的住房產(chǎn)品形式，由于面積小，總價(jià)位不高，付款輕松，深受年輕白領(lǐng)一族及投資客戶的青睞。武漢市的經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，中心城區(qū)的住房受大勢(shì)所趨（城市空心化，住房環(huán)境第一論），所購住房難以在近期有較大轉(zhuǎn)售升值空間，但總價(jià)位不高，好出手及較高的出租獲利空間 仍具有較大的投資價(jià)值。 二次置業(yè)及投資客偏愛高品質(zhì)中等總價(jià)位房產(chǎn)。 中心城區(qū)的土地稀缺、開發(fā)成本高，自然銷售價(jià)格也高。本項(xiàng)目周邊范圍內(nèi)由于土地的供應(yīng)稀缺，開發(fā)成本高，加上早年開發(fā)在售項(xiàng)目空置量較大，近年來新盤開發(fā)量不大。同時(shí)，隨著輕軌的建設(shè)，這一地區(qū)的交通條件將有較大的改善，吳家山地區(qū)樓 盤過去以本區(qū)域居民為消費(fèi)對(duì)象的現(xiàn)象，今后將會(huì)有很大的改變，吳家山的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)顯現(xiàn)了與金銀湖地區(qū)會(huì)合的發(fā)展勢(shì)頭，今年即將開盤的山水星辰、鑫海花城等開發(fā)規(guī)模都在 10 萬方以上，開發(fā)商為了吸引市區(qū)購買力，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)和園林設(shè)計(jì)等方面都下足了功夫，樓盤開發(fā)品質(zhì)有了很大的提高，相信其頗有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格對(duì)市區(qū)購房者來說有一定的吸引力。 近幾年來，吳家山區(qū)憑借天然的自然環(huán)境以及強(qiáng)有力的建設(shè)措施，使得該區(qū)域成為了 “城在森林中、街在綠化中、樓在花園中、人在環(huán)境中 ”的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。這一地區(qū)的房?jī)r(jià)從每平方米 1500 元的多層至 3000 多元的高層、別墅品種齊全。金銀湖地區(qū)是國(guó)家批準(zhǔn)建立的自然生態(tài)保護(hù)區(qū)，空氣清新、環(huán)境優(yōu)美。春之聲花園的開發(fā)建設(shè)，將提升橋口區(qū)域的開發(fā)水平，拉升區(qū)域房?jī)r(jià)水平。隨著王家墩中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)，這里的房子升值空間很大。 橋口房?jī)r(jià)低，與大區(qū)的環(huán)境有關(guān)。橋口區(qū)的房?jī)r(jià)處于漢口中心城區(qū)的谷底，拿古田地區(qū)來說，最低的房?jī)r(jià)每平方米才 1400 多元， 8 最高的也不 過每平方米 1700 多元，比相對(duì)市中心絕對(duì)距離更遠(yuǎn)的百步亭便宜 15％左右，如果綜合交通、生活配套、教育等買房的各要素，橋口性價(jià)比是最高的。這一區(qū)域的房?jī)r(jià)在 2021 元左右，樓盤開發(fā)水平不錯(cuò)，房?jī)r(jià)也不高。風(fēng)景線等，靠近黃浦路延長(zhǎng)線上的按離城區(qū)的遠(yuǎn)近分別有新地 加之建設(shè)大道的改造，為該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展提供了更好的外部環(huán)境。大江園本季度銷量較為平穩(wěn)。名雅居以有利的地理位置，在開盤后銷售比較順暢。手頭寬裕的，可以去看看沿江大道、江漢路、一元路一帶的幾個(gè)高層 ， 房?jī)r(jià)大都在每平方米 2800 元以上，如怡景花園、長(zhǎng)盛大廈等，不過買高層，對(duì)采光、 通風(fēng)的情況要求不能太高。 7 江岸區(qū) 高 層 住宅區(qū)基本形成 如果仍然留戀老城的街市民情，今年江岸老城