【正文】 經(jīng)濟(jì)秩序的工作大規(guī)模展開，中國人民銀行檢查地產(chǎn)信貸規(guī)定的出臺(tái)及最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同的司法解釋的實(shí)施，更進(jìn)一步加快了全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展。它既促進(jìn)了我市房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)的快速健康發(fā)展，同時(shí)又在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷體系的發(fā)育和發(fā)展中起到不可替代作用。同時(shí)，一批外省及國外企業(yè)也進(jìn)入了武漢的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。從分布情況看，武漢的城市空心化趨勢(shì)越來越明顯。 1 紅日大廈 項(xiàng)目營銷推廣策劃報(bào)告 引言 項(xiàng)目營銷策劃在房地產(chǎn)全程營銷過程中居于“ 承先 ”（產(chǎn)品概念提煉與規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)）“ 啟后 ”（項(xiàng)目入市銷售）之重要地位，肩負(fù)著將發(fā)展商的產(chǎn)品相關(guān)信息“合理、有效、快捷”傳遞至“目標(biāo)消費(fèi)者”并貫以切合消費(fèi)心理的“描述”，從而縮短生產(chǎn)向銷售“驚險(xiǎn)一跳”的寶貴時(shí)間之重任。它將使開發(fā)形成郊區(qū)化，城市規(guī)模急劇擴(kuò)張，土地資源浪費(fèi)，而中心舊城區(qū)卻得不到改造，出現(xiàn)周邊新、中間舊的不協(xié)調(diào)景觀，影響了城市的協(xié)調(diào)發(fā)展和城市功能的提升。今年 1 到 5 月份，全市共引進(jìn)國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)38 家。 總體來看武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展中日趨成熟，已初步形成了一個(gè)適合于產(chǎn)業(yè)成長的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，市場(chǎng)供需調(diào)節(jié)的能力逐步增強(qiáng)，為向更高層次發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 （二）武漢市 微觀市場(chǎng)特點(diǎn) 分析 銷售熱點(diǎn)地區(qū)趨向集中 。由此直接導(dǎo)致外地物業(yè)管理公司紛紛進(jìn)駐武漢物業(yè)管理市場(chǎng)，從而提高了武漢物業(yè)管理的整體水平。此地段的金色雅園一期項(xiàng)目近 1000 套住房，從2021 年 9 月底投放市場(chǎng)以來，取得了 90％的銷售率，幾近尾盤。 7 江岸區(qū) 高 層 住宅區(qū)基本形成 如果仍然留戀老城的街市民情，今年江岸老城區(qū)還有些新盤供你選擇。加之建設(shè)大道的改造，為該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展提供了更好的外部環(huán)境。 橋口房?jī)r(jià)低，與大區(qū)的環(huán)境有關(guān)。這一地區(qū)的房?jī)r(jià)從每平方米 1500 元的多層至 3000 多元的高層、別墅品種齊全。 中心城區(qū)的土地稀缺、開發(fā)成本高，自然銷售價(jià)格也高。值得注意的是，其中“東方時(shí)空”（原創(chuàng)時(shí)大廈）、“青青國際公寓”（原陽光大廈）項(xiàng)目原為多年?duì)€尾樓，由于把握住了這一“小戶型春天”（媒體報(bào)道語）市場(chǎng)契機(jī)都實(shí)現(xiàn)了不俗的銷售業(yè)績(jī)，也為中心城區(qū)還為數(shù)很多的爛尾樓盤找到了一個(gè)解套的機(jī)會(huì)。 受 5＋ 2 生活模式及住房自然環(huán)境第一論的影響，武漢市消費(fèi)者受這一趨勢(shì)及相對(duì) 不成熟的消費(fèi)習(xí)慣影響下，加上城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快、交通四通八達(dá)，因而真相追捧城鄉(xiāng)結(jié)合部及郊區(qū)房產(chǎn)，以至城郊地產(chǎn)開發(fā)量大增，銷售勢(shì)頭火爆，甚至吸引了不少高端客戶。 2021 年，武漢市先后啟動(dòng)了兩大舊城改造工程，一是永清片區(qū)改造工程，一是武昌積玉橋地區(qū)成片舊城改造；另外，市中心幾宗大規(guī)模的土地開始拍賣也掀起了舊城改造的高潮。 怡東大廈 ：該項(xiàng)目是交付多年的高層尾盤項(xiàng)目，據(jù)調(diào)查該項(xiàng)目的尾盤空置量 25 套左右，清盤成交價(jià)格 2200 元 /平方米，若整體購買，成交價(jià)格在 1800— 2021 元 /平方米。目前裕景苑（高層商住樓）的銷售價(jià)格 2400 元 /平方米起 ，銷售狀況良好。 產(chǎn)品功能定位的多元化是為了擴(kuò)大市場(chǎng)空間，減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，保障開發(fā)商獲得可能高的投資回報(bào)率。 理由如下： 低開高走，小幅多頻，以明顯價(jià)格優(yōu)勢(shì)迅速占領(lǐng)市場(chǎng)； 符合產(chǎn)品定位中以“高性價(jià)比”打市場(chǎng)的營銷思路； 符合區(qū)域客戶及投資客戶的心理價(jià)格定位及投機(jī)心理； 以較具優(yōu)勢(shì)的的價(jià)格試探市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目不良開發(fā)歷史的反映，從而穩(wěn)中求進(jìn)； 給自己留下一定的回旋空間。 （二）產(chǎn)品包裝 包裝定位 新都市，新起點(diǎn)！ 第四代小戶型菁英商住空間！ 19 包裝內(nèi)容 VI 系統(tǒng) 標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì) 標(biāo)識(shí)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用規(guī)范 標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn) 色、標(biāo)準(zhǔn)字的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用規(guī)范 基礎(chǔ)應(yīng)用 名片 工作牌 信箋、信封 售樓車 禮品 請(qǐng)柬 銷售工具 樓書 20 海報(bào) 購樓指南、置業(yè)計(jì)劃 展板 銷售磁貼 郵政廣告（ DM 單張） 戶外部分 戶外廣告牌 導(dǎo)示牌 停車牌 現(xiàn)場(chǎng)包裝 形象墻 售樓大廳空間氣氛設(shè)計(jì) 售樓通道 路燈旗 條幅 彩球 21 樣板間裝修及菜單 平面廣告 報(bào)版廣告 雜志廣告 夾送廣告 主要營銷障礙及其弱化思路 現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境 建議 兩邊臨路地段通過圍墻及戶外噴繪進(jìn)行整體包裝。整個(gè)推廣活動(dòng)配合銷售周期分五個(gè)階段。通過對(duì)工地圍墻、樓體外立面、現(xiàn)場(chǎng)售樓處外觀等細(xì)部的包裝大大吸引客戶的眼球。 I、 售點(diǎn)環(huán)境營造及集人氣方案確定 。 （ 6）開盤時(shí)廣告宣傳策略 開盤時(shí)廣告宣傳策略以開盤公關(guān)活動(dòng)、開 盤購房盛況為主，密集性硬廣告配合報(bào)紙軟文炒作。 銷售方式采取外展場(chǎng)和現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的辦法。 改變條幅 內(nèi)容，重點(diǎn)宣傳“即將交房入住”“靈活的付款方式” “送裝修、全現(xiàn)樓，萬元起入住”等信息，有效引導(dǎo)潛在觀望型客戶。針對(duì)老客戶介紹新客戶購房、老客戶重復(fù)購房等特殊情況，給予專門的獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)惠，并對(duì)首次看房即簽約客戶給予獎(jiǎng)勵(lì)。 銷售經(jīng)理 管理銷售組，與發(fā)展商銷售管理人員對(duì)接。經(jīng)過專業(yè)知識(shí)、業(yè)務(wù)能力、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定等方面的考試和上崗答辯，最終由銷售工作小組予以評(píng)定。正式定金由財(cái)務(wù)部直接收取并開具收據(jù)。 （ 5）交納余款或辦理按揭 銷售人員負(fù)責(zé)做好客戶接待、指引工作，在銷售主任指示及甲方有關(guān)專職人員要求下配合完成相關(guān)工作。 銷售組的培訓(xùn) 在銷售人員到位后，我們將撰寫項(xiàng)目銷售說詞，對(duì)整個(gè)銷售組成員進(jìn)行系統(tǒng)、全面、詳盡、有序的上崗前培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容以大綱形式提供。 銷售人員 全力做好銷售，獲取市場(chǎng)信息。既強(qiáng)調(diào)個(gè)人的專業(yè)技能和操盤經(jīng)驗(yàn)的施展運(yùn)用，同時(shí)注重整個(gè)項(xiàng)目組各環(huán)節(jié)間的指導(dǎo)和監(jiān)督，最大可能地發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的作戰(zhàn)力。 （ 3）公關(guān)、促銷活動(dòng) 珍藏單位現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買。 （ 2）包裝策略 充分利用既有的工程形象的支持，強(qiáng)化樓體條幅、售樓處內(nèi)部裝飾上對(duì)色彩、細(xì)部的強(qiáng)化。 （ 8）開盤促銷策略 建議配合展銷會(huì)，同時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)和展銷現(xiàn)場(chǎng)開盤，造成一定的社會(huì)效應(yīng)。 C、新都市主義的回歸。 D、 售樓部布置 ： 售樓部既是接待客戶、簽署合同、開展促銷活動(dòng)的地方，又是展現(xiàn)樓盤品質(zhì)、建立客戶信心，從而促 進(jìn)樓盤。 現(xiàn)場(chǎng)客戶的直接接待。 22 素質(zhì)營造 物業(yè)管理 為了提升本物業(yè)產(chǎn)品形象，其管理內(nèi)容如下： （ 1） 保安方面 ? 于 會(huì)所 、 服務(wù)中心、 電梯間、停車場(chǎng)均設(shè)電視閉路，進(jìn)行 24 小時(shí)監(jiān)控，安設(shè)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，保安員 24 小時(shí)值班、不定期巡邏，通過以上三層安全防護(hù)系統(tǒng)向業(yè)主鄭重承諾安全保證，以此堅(jiān)決杜絕 “ 防盜網(wǎng) ”的產(chǎn)生，使 小區(qū) 成為 城 市一道靚麗的風(fēng)景線，并成為我們推廣炒作的題材； ? 檢查小區(qū)設(shè)施情況，保證閉路電視系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)的正常有效運(yùn)作； ? 設(shè)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，消除火災(zāi)隱患； ? 電視及通訊系統(tǒng)： （ 2） 保潔方面： ? 隨時(shí)對(duì) 會(huì)所 等 公共通道 、場(chǎng)所 進(jìn)行清潔； ? 定時(shí)打掃電梯及過道； ? 定時(shí)清理生活垃圾； ? 大廈外墻實(shí)行定期清潔； 23 ? 修葺花木，保持小區(qū)綠化整潔； ? 定期進(jìn)行燈飾檢查、排水溝檢查，除去花草垃圾； （ 3） 社區(qū)服