紅灣碧島項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案-文庫(kù)吧資料
2025-03-08 00:02本頁(yè)面
【正文】 真正意義上的 TOWNHOUSE 除了已經(jīng)銷(xiāo)售大半的成都花園外，只有萬(wàn)科城花有 28套，以及郊縣的龍泉陽(yáng)光假日，這三個(gè)項(xiàng)目的地理位置都較遠(yuǎn)，市政規(guī)劃配套相 對(duì)本物業(yè)較弱，與上述項(xiàng)目相比，二環(huán)路內(nèi)有河有園的位置就是本物業(yè)獨(dú)一無(wú)二的賣(mài)點(diǎn)，也是本物業(yè)的一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 三、物 業(yè)機(jī)會(huì)分析 市場(chǎng)空白點(diǎn)：二環(huán)路內(nèi)風(fēng)景區(qū)旁的聯(lián)排別墅 目前聯(lián)排別墅市場(chǎng)風(fēng)起云涌，中華園、成都花園、府河音樂(lè)花園等項(xiàng)目已經(jīng)強(qiáng)占了一部分市場(chǎng)，萬(wàn)科城花、御都花園別墅、龍泉假日陽(yáng)光等項(xiàng)目也已紛紛亮相，而且 8 月還會(huì)有一批聯(lián)排別墅推出，比如中華園四期、美洲花園等，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正日趨激烈。 對(duì)策： ①充分展現(xiàn)物業(yè)所處地段的現(xiàn)實(shí)意義，強(qiáng)調(diào)突出目標(biāo)客戶(hù)群對(duì)市中心生活工作的心理習(xí)慣，強(qiáng)調(diào)突出房屋的價(jià)值主要由地段表現(xiàn) —— 房子本身是不會(huì)增值的，使目標(biāo)客戶(hù)認(rèn)同本地段的物業(yè)價(jià)值和增值潛力 ,以及獨(dú)特性所帶來(lái)的身份的自豪感。從成本測(cè)算來(lái)看，本物業(yè)售價(jià)在新近推出的同類(lèi)項(xiàng)目中處于最高水平。 ③所處區(qū)域附近工廠(chǎng)較為密集，煙塵排放量較大；而城東客運(yùn)站、九眼橋勞務(wù)市場(chǎng)近在咫尺，對(duì)本物業(yè)周邊的治安、清潔，以及對(duì)小區(qū)居住的舒適性，都是不利因素； 對(duì)策： ① 宣傳政府對(duì)該片區(qū)的規(guī)劃，暗示本物業(yè)將對(duì)該區(qū)域改造所起的帶動(dòng)作用，激發(fā)客戶(hù)對(duì)這一區(qū)域美好未來(lái)的預(yù)期； ② 通過(guò)相應(yīng)的廣告和公關(guān)活動(dòng)強(qiáng)烈造勢(shì)，深度挖掘望江樓、九眼橋、古錦官驛旅游文化區(qū)的價(jià)值，利用這些風(fēng)景名勝的唯一性，提升物業(yè)地段的含金量，并彰顯家住風(fēng)景名勝區(qū)的愜意享受； ③ 對(duì)物業(yè)的客觀(guān)物質(zhì)條件，如高綠化率、豐富的植被品種、星級(jí)智能化配套及后期高水平的物業(yè)管理等方面加強(qiáng)宣傳，同時(shí)在售樓處及現(xiàn)場(chǎng)接待處也須時(shí)刻展現(xiàn)本項(xiàng)目的物管服務(wù)水平，從宣傳和形象兩方面同時(shí)著力，以求最大限度減輕客戶(hù)的心理壓力；同時(shí)有效利用工地圍 墻，掩飾目前地塊不良形象。 二、物業(yè)劣勢(shì)及對(duì)策分析 地 域劣勢(shì)： ①交通不便是最大問(wèn)題，連接地塊的主要通道九眼橋計(jì)劃年底正式通車(chē)，石牛堰沿河改造工程也要 9月底才竣工，而二環(huán)路上唯一通往本物業(yè)地塊的通道處在環(huán)境雜亂的待改造區(qū)之中，要穿過(guò)相當(dāng)一段臟亂地段才能達(dá)到本物業(yè)，這難免會(huì)給客戶(hù)造成很壞的第一印象。 名師設(shè)計(jì)引領(lǐng)風(fēng)騷 本物業(yè)由著名的香港何顯毅設(shè)計(jì)師事務(wù)所擔(dān)綱設(shè)計(jì)，該所曾設(shè)計(jì)了萬(wàn)科在上海的知名物業(yè)“優(yōu)詩(shī)美地”，以及深圳明星樓盤(pán)“星海名城”等，以科學(xué)合理的園區(qū)規(guī)劃獲得深圳、上海等地購(gòu)房者的認(rèn)同。（附圖二） 嚴(yán)格按照建設(shè)部 3A級(jí)住宅和綠色生態(tài)小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)打造的生態(tài)河居 小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)達(dá)到 3A 住宅等級(jí)，以及申報(bào)評(píng)定綠色生態(tài)小區(qū)是本項(xiàng)目的目標(biāo)，因此，在住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能及經(jīng)濟(jì)性能等 5 大方 面，本項(xiàng)目都能做到優(yōu)秀并適當(dāng)超前。與車(chē)道截然分開(kāi)的步行道貫穿 于小區(qū)內(nèi)部，將綠地、戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)地、公共建筑和住宅聯(lián)系起來(lái)，形成一條無(wú)障礙綠化通道，使業(yè)主居住其中，體會(huì)到“以人為本”的設(shè)計(jì)理念對(duì)業(yè)主的尊重。 完全人車(chē)分流的小區(qū)道路交通體系 “車(chē)在街中行，人在坊中游”是本物業(yè)道路交通體系的一大特點(diǎn)。毗鄰風(fēng)景名勝而居，與周邊以水相隔，又有名跡九眼橋相連，獨(dú)特的地理位置自然提升優(yōu)越的居家感受。 物 業(yè) 分 析 一 、物業(yè)優(yōu)勢(shì)分析 二環(huán)路內(nèi)、望江樓畔、兩河環(huán)繞的獨(dú)特地理位置 本物業(yè)位于二環(huán)路內(nèi)，府南河與石牛堰兩河環(huán)抱的上河心村，與四川大學(xué)、望江公園隔江相望，異地重建的九眼橋?qū)?duì)岸美景與本物業(yè)緊密相連。 總結(jié)： 7 成都聯(lián)排別墅仍是主要集中在二環(huán)路外靠近三環(huán)路的市郊區(qū)域和郊縣。 雖然這些項(xiàng)目所處區(qū)域在市政配套建設(shè)及城市生活配套方面處于劣勢(shì)，但近年來(lái)成都道路建設(shè)成就大大縮短了郊縣到市中區(qū)的交通時(shí)間，為居住郊區(qū)化，享受郊區(qū)的優(yōu)越自然生態(tài)環(huán)境提供了客觀(guān)條件，加之郊縣項(xiàng)目?jī)r(jià)位較低，而華陽(yáng)等郊縣的發(fā)展前景又一片光明，能給人以升值空間大的預(yù)期憧憬，因此相信也能吸引到不少客戶(hù)。 其中，聯(lián)排別墅價(jià)位僅在 1700 元 /平米左右，對(duì)有 40—— 60 萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)力的客戶(hù)群有較強(qiáng)的吸引力。據(jù)我們現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查（ 5 月下旬），其銷(xiāo)售形勢(shì)并不樂(lè)觀(guān)。配套上的獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)是占地 40 余畝的高爾夫球場(chǎng)。售價(jià)為 4000 余元 /平米，面積為 250—— 300 余平米。目前售樓處已經(jīng)落成，部分房屋進(jìn)入施工階段。 F、御都花園別墅： 5 月 18 日正式開(kāi)盤(pán)。目前總體方案尚在醞釀中。 E、美洲花園： 4 月底在廣告上亮相，開(kāi)發(fā)商為華人房產(chǎn)，曾開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有名人苑一期、二期。 開(kāi)發(fā)商品牌，項(xiàng)目規(guī)劃，配套完善基 本能保證一站式居家等，都是該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)。 一期有 36 套聯(lián)排別墅，全清水房，價(jià)位在 4200—— 5000 元 /平米之間，戶(hù)型面積有 平米四室兩廳四衛(wèi)一廚單車(chē)位，和 平米四室兩廳五衛(wèi)一廚單車(chē)位兩種，每戶(hù)都有前后中三個(gè)私家花園，屬于純居家型聯(lián)排別墅。小區(qū)配套齊全，設(shè)有包含銀行、郵電、醫(yī)藥、文化書(shū)報(bào)、餐飲娛樂(lè)等多行業(yè)的商業(yè)街；規(guī)劃有泛會(huì)所、少兒科技 園，兼具賓館功能的陽(yáng)光公寓等，景觀(guān)設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)人文參與性，從客觀(guān)上為業(yè)主提供了交流平臺(tái)。與本項(xiàng)目同屬于城東范疇。 D、萬(wàn)科城市花園一期 近郊靠近三環(huán)路的城東片區(qū)，錦江教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，緊鄰川師大，成龍路和老成渝路“擦”邊而過(guò)。 C、舜苑： 與杜甫草
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