【正文】 第 1 頁體驗(yàn)魅力之島體驗(yàn)魅力之島小平島項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告小平島項(xiàng)目營銷推廣報(bào)告2023年年 5月月 31日日第 2 頁整體營銷定位策略整體營銷定位策略 首開期營銷策略首開期營銷策略產(chǎn)品分析及產(chǎn)品定位產(chǎn)品分析及產(chǎn)品定位 首開期營銷推廣方案首開期營銷推廣方案p報(bào)告框架報(bào)告框架銷售組織管理銷售組織管理第 3 頁產(chǎn)品分析及產(chǎn)品定位產(chǎn)品分析及產(chǎn)品定位p 目錄第 4 頁城市發(fā)展區(qū)邊緣城市發(fā)展區(qū)邊緣高新技術(shù)園區(qū)本項(xiàng)目七賢嶺工業(yè)園，留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、動(dòng)漫基地高校區(qū)城市化傾向城市化傾向p 產(chǎn)品特征第 5 頁? “兩城三星 ”：兩城是指主要城區(qū)和新城區(qū)216。 主要城區(qū)由中心區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、旅順口區(qū)組成? 中心區(qū)開發(fā)量少216。 未來開發(fā)量主要集中在機(jī)場南、小平島、旅順南路等西拓北進(jìn)的區(qū)域西拓北進(jìn)西拓北進(jìn)西拓北進(jìn)p 產(chǎn)品特征第 6 頁167。 空間距離：距市中心 17公里，距機(jī)場 18公里，距旅順口區(qū) 28公里167。 車程：距市中心 30分鐘167。 袋狀交通：? 有利于人流在項(xiàng)目內(nèi)部的停留? 能夠減少外部的干擾，容易形成小環(huán)境? 容易形成交通瓶頸167。 心理距離：q 比較遠(yuǎn)，城里的人不太愿意去q 是傳統(tǒng)的、理想的吃海鮮的地方q項(xiàng)目與市區(qū)交通便利，可達(dá)性好：距離不是距離，時(shí)間才是距離q項(xiàng)目與高新區(qū)管委會(huì)、高校區(qū)、星海灣等重要地區(qū)聯(lián)系緊密q在當(dāng)?shù)厝诵哪恐杏幸欢ǖ牡匚?，但對于選擇居所來說還稍嫌遠(yuǎn)交通交通p 產(chǎn)品特征第 7 頁輕軌28路公交交通交通q 公交： 202路輕軌 目前車站距中心廣場 2公里，有望引入項(xiàng)目內(nèi)部； 28路 公交在項(xiàng)目內(nèi)部有 4站，駛往市中心解放廣場； 531路 總站在項(xiàng)目入口處，駛往大連火車站q 所有公交線路都途徑高新園區(qū)、黑石礁、會(huì)展中心、解放廣場等重要地區(qū)531路總站p 產(chǎn)品特征第 8 頁軍事區(qū)q 背山面海，景觀優(yōu)勢明顯q 海鮮、海上運(yùn)動(dòng)，海資源豐富q 高新技術(shù)園區(qū)、高校區(qū)，文化底蘊(yùn)濃厚q 軍事區(qū)的影響背山面海背山面海山景高新技術(shù)園區(qū)高校區(qū)海景、海鮮、海上運(yùn)動(dòng)p 產(chǎn)品特征第 9 頁復(fù)合復(fù)合p 產(chǎn)品特征第 10 頁復(fù)合復(fù)合p 產(chǎn)品特征A組團(tuán)組團(tuán)B組團(tuán)組團(tuán) C組團(tuán)組團(tuán)D組團(tuán)組團(tuán)E組團(tuán)組團(tuán)N組團(tuán)組團(tuán)F組團(tuán)組團(tuán)I組團(tuán)組團(tuán)H組團(tuán)組團(tuán)G組團(tuán)組團(tuán)L組團(tuán)組團(tuán)K組團(tuán)組團(tuán)J組團(tuán)組團(tuán)M組團(tuán)組團(tuán)別墅區(qū)別墅區(qū)組團(tuán)名稱 總建筑面積 總?cè)莘e率(平方米 ) (建筑面積 /總用地 )A組團(tuán) 345066 B組團(tuán) 73612 C組團(tuán) 89743 D組團(tuán) 49538 E組團(tuán) 61844 F組團(tuán) 20614 G組團(tuán) 42294 H組團(tuán) 69884 I組團(tuán) 19188 J組團(tuán) 17290 K組團(tuán) 82100 L組團(tuán) 25374 M組團(tuán) 47044 N組團(tuán) 76448 別墅 91445 學(xué)校 22500 酒店 128000 部分建筑指標(biāo)60000海水浴場占地面積23084美食街建筑面積5115美食街占地面積(平方米)面積其它第 11 頁高檔高檔p 僅就目前已掌握的 “ 慧谷星空” 組團(tuán)資料分析，樓體立面設(shè)計(jì)豪華、高檔，具備豪宅品象。p 樓層限制在 812層之間，樓間距合理，與其他海景樓盤相比，已具備較高舒適度。p 產(chǎn)品特征第 12 頁q 大連安達(dá)圣島集團(tuán)是一個(gè)以房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，酒店業(yè)、建筑業(yè)、旅游業(yè)綜合發(fā)展的大型現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)q 把追求科技進(jìn)步作為企業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力開發(fā)商背景開發(fā)商背景開發(fā)商自有資源開發(fā)商自有資源q 擁有酒店業(yè)經(jīng)營開發(fā)經(jīng)驗(yàn)q 擁有開發(fā)辦公等公建類物業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，住宅類物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相對較少q 有一定的現(xiàn)金流承受能力q 有一定的政府資源開發(fā)商目標(biāo)開發(fā)商目標(biāo)q 樹立品牌，打造形象q 實(shí)現(xiàn)銷售回款，爭取最大利潤p 產(chǎn)品特征第 13 頁大 大 連綜合配套導(dǎo)向價(jià)格導(dǎo)向環(huán)境導(dǎo)向中央居住區(qū)中央別墅區(qū)人居島人居島自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)餐飲娛樂度假觀光體驗(yàn)式消費(fèi)休閑商業(yè)休閑島休閑島 海主題p 產(chǎn)品核心特征分析第 14 頁海主題海主題觀海景觀海景眼球經(jīng)濟(jì)眼球經(jīng)濟(jì)一級消費(fèi)一級消費(fèi) 二級消費(fèi)二級消費(fèi) 三級消費(fèi)三級消費(fèi)吃海鮮吃海鮮洗海澡洗海澡吹海風(fēng)吹海風(fēng)踏海灘踏海灘買海貨買海貨住海邊住海邊聽海濤聽海濤戲海浪戲海浪釣海魚釣海魚游海島游海島婚慶經(jīng)濟(jì)婚慶經(jīng)濟(jì)健康經(jīng)濟(jì)健康經(jīng)濟(jì)浪漫經(jīng)濟(jì)浪漫經(jīng)濟(jì)漫步經(jīng)濟(jì)漫步經(jīng)濟(jì)高端高端會(huì)議會(huì)議培訓(xùn)培訓(xùn)私家海灘私家海灘私家游艇私家游艇p 產(chǎn)品核心特征分析第 15 頁產(chǎn)業(yè)復(fù)合p關(guān)鍵詞海洋 文化 規(guī)模生態(tài) 宜居 高檔第 16 頁廣場之島廣場之島德國廣場奧地利小廣場歐洲飲食休閑廣場秘魯西班牙風(fēng)情廣場p產(chǎn)品完善各種不同主題、建筑風(fēng)格的廣場散落在社區(qū)之中，既為客戶提供休閑娛樂的場所，同時(shí)也是提升社區(qū)文化品格的手段。第 17 頁海鮮店海鮮店 中檔 ? 高檔海鮮 ?咖啡館、酒吧、其它餐飲 ? 各種業(yè)態(tài)綜合p產(chǎn)品完善周到的服務(wù)和高品位的就餐環(huán)境；多元化商業(yè)業(yè)態(tài)有機(jī)組合；使用夜間燈光照明。第 18 頁娛樂 /休閑 ? 部分 CLD會(huì)員專用會(huì)所會(huì)所p設(shè)施完備，體現(xiàn)海洋文化風(fēng)情；p專屬會(huì)所，為會(huì)員提供貴賓級服務(wù)。p產(chǎn)品完善第 19 頁大眾化 ? 部分酒店或客戶專屬浴場、私人海灘浴場、私人海灘p區(qū)別于大眾化海濱浴場的概念；p私家海灘的靜謐與專屬感；p各種沙灘休閑活動(dòng)的核心場所。p產(chǎn)品完善第 20 頁? 酒店酒店酒店p產(chǎn)品完善p強(qiáng)調(diào)服務(wù)水準(zhǔn)與建筑風(fēng)格；p注重休閑與商務(wù)功能的開發(fā)。第 21 頁商業(yè)商業(yè)地下商業(yè)：餐飲 /小批發(fā)市場 ? 超市、娛樂 /精品購物p大連不缺小商品街，大連缺少有個(gè)性色彩、具備設(shè)計(jì)感覺的精品購物場所。p產(chǎn)品完善第 22 頁CVD別墅： 第二居所 ? 第 N居所 ? 企業(yè)戴維營別墅別墅p產(chǎn)品完善p真正的豪宅品質(zhì)；p真正的奢華情境；p真正的獨(dú)特風(fēng)格。第 23 頁碼頭：大眾 /旅游 ? 部分私家獨(dú)享碼頭碼頭p產(chǎn)品完善p突出私有概念；p豐富海濱道路的娛樂、休閑設(shè)施；p加強(qiáng)體驗(yàn)的主題。第 24 頁Minigolf:旅游－－社區(qū)－－會(huì)員專用Mini golf/水上水上 golf訓(xùn)練場訓(xùn)練場p產(chǎn)品完善p通過高端休閑項(xiàng)目提升項(xiàng)目檔次；p獨(dú)有的海濱風(fēng)光 GOLF球場。第 25 頁p產(chǎn)品完善Minigolf:旅游－－社區(qū)公用相關(guān)海岸休閑設(shè)施相關(guān)海岸休閑設(shè)施p廣場雕塑及觀海平臺，豐富動(dòng)線景觀層次；p意向性質(zhì)的小型公共聚會(huì)場所（如教堂、公共集會(huì)長廊等），塑造項(xiàng)目高端品質(zhì)。第 26 頁p產(chǎn)品完善物業(yè)及俱樂部等休閑、娛樂專業(yè)服務(wù)服務(wù)服務(wù)p就不同的產(chǎn)品聘請不同知名物業(yè)公司作為物業(yè)顧問，通過物業(yè)服務(wù)拔升項(xiàng)目檔次；（推薦北美最大的賓至物業(yè)管理有限公司管理別墅類產(chǎn)品）p與專業(yè)俱樂部合作，對會(huì)所、高檔俱樂部等進(jìn)行管理。（推薦美國城堡俱樂部管理有限公司）第 27 頁p本項(xiàng)目具備市場稀缺的生態(tài)海景優(yōu)勢，與 “ 背山面海 ” 的社區(qū)整體規(guī)劃，極大提升了產(chǎn)品的差異化特征；p產(chǎn)品規(guī)模在大連絕無僅有，其適度，生活、娛樂、休閑配套設(shè)施具備較高檔次，可滿足高端人士的需求；p項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，類型多樣，具備差異化特征；p產(chǎn)品定位依據(jù)第 28 頁城市發(fā)展區(qū)濱水復(fù)合大盤p產(chǎn)品定位世界級的濱海宜居區(qū)域世界級的大規(guī)模高檔居住區(qū)世界級的高檔生活、娛樂、商務(wù)、休閑配套世界級的高端階層人士生活、休閑氛圍第 29 頁中央居住區(qū)中央居住區(qū)（（ CLD））一一 ““ 城城””中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)（（ CVD））一一 ““ 鎮(zhèn)鎮(zhèn)””中央休閑區(qū)中央休閑區(qū) （（ CED））一一 ““ 灣灣””文化文化 商務(wù)商務(wù)人居人居魅力之都三位一體的生態(tài)之島p整體產(chǎn)品定位第 30 頁整體營銷定位戰(zhàn)略整體營銷定位戰(zhàn)略p 目錄第 31 頁p 產(chǎn)品核心價(jià)值提煉p 地段優(yōu)勢： 項(xiàng)目位于中國首屈一指的宜居城市大連，處于 “ 西拓北進(jìn) ” 的城市規(guī)劃點(diǎn)，同時(shí)與高新技術(shù)園區(qū)毗鄰，具備無限發(fā)展?jié)摿Α?沒有尾氣、工廠、城市壓力，卻盡情享受城市的繁華與便捷。p 交通優(yōu)勢： 距大連繁華中心城區(qū)僅 17公里，有輕軌和公交線路貫通，交通便捷；p 市場優(yōu)勢： 沿海高檔低密度住宅項(xiàng)目市場缺少，提供了彌補(bǔ)需求缺口的機(jī)遇。離塵不離城 真正的現(xiàn)代貴族居旅首選地—— 小平島源自大連，超越大連第 32 頁p 產(chǎn)品核心價(jià)值提煉p 產(chǎn)品優(yōu)勢：生態(tài)稀缺超大規(guī)模低密度高檔新技術(shù)（無輻射、毛細(xì)血管輻射采暖地源熱泵等）產(chǎn)品多樣，配套齊全自然的、和諧的、濱海的、世界級的中國高尚生活第 33 頁p 景觀優(yōu)勢：獨(dú)具的、不可復(fù)制的 “ 靠山面海 ” 地勢；廣袤的海洋自然景觀 ；風(fēng)水（依山傍水、正南偏東 15度、北高南低、四水歸池）無塵小平島… …p 配套優(yōu)勢：高檔附屬休閑、商務(wù)、娛樂設(shè)施及服務(wù)功能；p 品牌優(yōu)勢：發(fā)展商具備一定品牌、實(shí)力的優(yōu)勢；居住小平島 享受全世界p 產(chǎn)品核心價(jià)值提煉第 34 頁p 濱海而居的高尚生活形態(tài)濱海而居的高尚生活形態(tài)p 復(fù)合大盤的完善生活、娛樂、休閑體系復(fù)合大盤的完善生活、娛樂、休閑體系p 娛樂輕松的居旅氛圍娛樂輕松的居旅氛圍p 比肩全球的高端生活享受比肩全球的高端生活享受p 項(xiàng)目營銷定位世界級的人居理想第 35 頁世界級的人居理想 —— 生態(tài)之島、魅力之都文化之城文化之城 體驗(yàn)之灣體驗(yàn)之灣 宜居之鎮(zhèn)宜居之鎮(zhèn)教育教育 國際學(xué)校 雙語幼兒園培訓(xùn)培訓(xùn) 企業(yè)戴維營文化文化 “show” 場場 音樂會(huì) 展示會(huì) 發(fā)布會(huì) 服裝節(jié)從餐飲到飲食文化從餐飲到飲食文化 海鮮節(jié)娛樂娛樂 浴場 游艇 劃水 兒童游樂餐飲餐飲觀景觀景漫步漫步購物購物親水親水環(huán)境環(huán)境景觀景觀配套配套 生活配套 教育配套 商業(yè)娛樂配套交通交通 清軌 公交 停車文化文化p 項(xiàng)目總體營銷定位生態(tài)之島生態(tài)之島山山海海陽光陽光沙灘沙灘清新空氣清新空氣生態(tài)的技術(shù)生態(tài)的技術(shù) 郊區(qū)化的感受 自我放松第 36 頁本項(xiàng)目作為大連城市運(yùn)營的代表項(xiàng)目 ——常規(guī)的地產(chǎn)開發(fā)理念，難以支持本項(xiàng)目的大規(guī)模、建筑形態(tài)多樣、開發(fā)周期長等實(shí)際需求，本項(xiàng)目的運(yùn)營戰(zhàn)略應(yīng)提升到更為高層的 生活方式的開發(fā)和城市新經(jīng)濟(jì)與文明的開發(fā)p 運(yùn)營戰(zhàn)略核心思想第 37 頁第一使命：品牌通過項(xiàng)目開發(fā)以及整合資源的品牌推廣策略，打造小平島作為世界級的人居理想這一產(chǎn)品品牌，同時(shí)也是樹立開發(fā)商作為大連乃至中國地產(chǎn)名牌企業(yè)。p整體營銷支持點(diǎn)第 38 頁第一基石：執(zhí)行力產(chǎn)品規(guī)劃團(tuán)隊(duì)、施工團(tuán)隊(duì)、營銷團(tuán)隊(duì)、物業(yè)管理及商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)將各自的品牌整合在一起，打造世界的小平島。論壇 現(xiàn)場活動(dòng) 慶典p整體營銷支持點(diǎn)第 39 頁第一生命力：細(xì)節(jié)通過產(chǎn)品細(xì)節(jié)、營銷細(xì)節(jié)，將項(xiàng)目調(diào)性與特質(zhì)充分展現(xiàn)，同時(shí)以支撐體驗(yàn)營銷的進(jìn)行，以贏得客戶的青睞，促進(jìn)銷售。p整體營銷支持點(diǎn)第 40 頁第一標(biāo)準(zhǔn)：價(jià)值評價(jià)營銷工作成功與否的兩個(gè)砝碼是經(jīng)濟(jì)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值，通過項(xiàng)目的順利銷售，達(dá)到經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大化，同時(shí)也為大連，乃至中國贏得超級大盤所帶來的廣泛社會(huì)價(jià)值。p整體營銷支持點(diǎn)第 41 頁第一主角：客戶以客戶導(dǎo)向作為產(chǎn)品導(dǎo)向，通過對客戶的調(diào)研與積累，實(shí)現(xiàn)對產(chǎn)品的最終指導(dǎo)，同時(shí)也作為營銷工作的所有出發(fā)點(diǎn)。p整體營銷支持點(diǎn)第 42 頁第一平臺：全球化營銷本項(xiàng)目作為濱海超級大盤，營銷的渠道乃至方式、目標(biāo)，不止局限在東三省，更要提升到中國、甚至世界的高度進(jìn)行考量，才能將項(xiàng)目應(yīng)有的品質(zhì)塑造完全，達(dá)成銷售目標(biāo)。p整體營銷支持點(diǎn)東北三省大連本地中國 世界第 43 頁潮勢營銷模型 —— 客戶自身升級以及與產(chǎn)品互動(dòng)升級地緣環(huán)渤海世界全國地緣中級客群地緣初級客群地緣高級客群環(huán)渤海中客群環(huán)渤海高客群環(huán)渤海初客群 世界中級客群世界初級客群世界高級客群全國中級客群全國高級客群全國初級客群地緣中級客群地緣初級客群地緣高級客群