【正文】 國(guó) 貿(mào) 商 品 城 國(guó) 際 批 發(fā) 采 購(gòu) 基 地 中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷 大連國(guó)際金融中心 大連國(guó)際金融中心營(yíng)銷推廣執(zhí)行報(bào)告 20230405 174。 本報(bào)告是基于最新的產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)及項(xiàng)目實(shí)際情況，以市場(chǎng)為正勢(shì)，制定的核心銷售模式及切實(shí)可行的執(zhí)行方案，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。 大連國(guó)際金融中心 前言。 中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷 國(guó) 貿(mào) 商 品 城 國(guó) 際 批 發(fā) 采 購(gòu) 基 地 線路 營(yíng)銷策略 市場(chǎng)描述 價(jià)格策略 中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷 項(xiàng)目定位 大連國(guó)際金融中心 國(guó) 貿(mào) 商 品 城 國(guó) 際 批 發(fā) 采 購(gòu) 基 地 中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷 2023年大連寫字樓市場(chǎng)概況 甲級(jí)寫字樓空臵率繼續(xù)下降，需求比較穩(wěn)定，銷售價(jià)格及租金有小幅增長(zhǎng)。 本年度大連市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)沒有新供應(yīng)出現(xiàn)，市場(chǎng)主要以消化存量供應(yīng)為主，空臵率持續(xù)下降，從 2023年底的 26%下降到 2023年年末的 19%左右。目前大連甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均租金在 /天 /平方米左右，比上一年度增長(zhǎng)了約 3%，租金成交價(jià)與叫價(jià)之間的折扣也越來越小。大連市地標(biāo)性建筑之一的希望大廈重新啟動(dòng)，年底基本具備進(jìn)駐條件。該項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施配臵標(biāo)準(zhǔn)較高，在一定程度上代表了大連市甲級(jí)寫字樓的新形象，也將推動(dòng)大連市甲級(jí)寫字樓整體素質(zhì)的提高。 大連國(guó)際金融中心 國(guó) 貿(mào) 商 品 城 國(guó) 際 批 發(fā) 采 購(gòu) 基 地 中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷 乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展 本年度乙級(jí)寫字樓主要用于消化上一年度的市場(chǎng)供應(yīng)，如：位于中山廣場(chǎng)的寶嘉大廈、三八廣場(chǎng)的安達(dá)商務(wù)大廈、西安路的天興國(guó)際大廈，新天地廣場(chǎng)和君安國(guó)際大廈等。目前乙級(jí)寫字樓的市場(chǎng)租金在 元 /天 /平方米，租金表現(xiàn)較為平穩(wěn)。整體而言，目前乙級(jí)寫字樓的空臵率要高于甲級(jí)寫字樓，其銷售價(jià)格和租金相對(duì)較低。乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)總體供求關(guān)系基本平衡。 大連國(guó)際金融中心 國(guó) 貿(mào) 商 品 城 國(guó) 際 批 發(fā) 采 購(gòu) 基 地 中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷 星海灣、高新園區(qū)等新的商務(wù)區(qū)的發(fā)展 本年度星海灣區(qū)域成交了 5塊寫字樓用地，規(guī)劃建設(shè)石油大廈、保險(xiǎn)大廈、證券大廈、信托大廈、金融大廈，加上目前已施工建設(shè)的大連國(guó)際金融中心（原期貨廣場(chǎng)），總建筑面積約 62萬(wàn)平方米，使大連市寫字樓市場(chǎng)的潛在供應(yīng)量大幅增加，在提升星海灣區(qū)域商務(wù)氛圍的同時(shí)，也使該區(qū)域?qū)⒚媾R較激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 目前高新園區(qū)累計(jì)注冊(cè)企業(yè)約 1,700家，發(fā)展高新技術(shù)企業(yè) 400余家。按照大連市“十一五”規(guī)劃，高新園區(qū)將繼續(xù)擴(kuò)容，從現(xiàn)今的 20平方公里拓展至 50平方公里，并啟動(dòng)一條長(zhǎng)約 40公里的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶。 高新園區(qū)及軟件園區(qū)域已經(jīng)形成的商務(wù)氛圍及軟件企業(yè)聚集效應(yīng)預(yù)示著該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)也將面臨著較好的發(fā)展機(jī)遇。 大連國(guó)際金融中心 國(guó) 貿(mào) 商 品 城 國(guó) 際 批 發(fā) 采 購(gòu) 基 地 中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷 序號(hào) 名 稱 功能定位 營(yíng)銷模式 建筑面積 (m2) 租售率 租金成交價(jià) (元 /天 m 2) 均價(jià) (元 /m2) 物業(yè)管理費(fèi) (元 /月 m 2) 入住時(shí)間 三八廣場(chǎng)區(qū)域 161800 80% 7300 1 安達(dá)商務(wù)大廈 純寫字間 租售并舉 20230 80% 8000 17 2 光大大廈 純寫字間 只租不售 12023 80% 含于租金內(nèi) 2023 3 盛世大廈 純寫字間 租售并舉 40000 80% 2023 4 時(shí)代大廈 純寫字間 只租不售 40000 85% 含于租金內(nèi) 5 天通 金融大廈 商住兩用 銷售 /投資 20230 75% — 7600 3 6 成功大廈 純寫字間 只租不售 20230 80% 含于租金內(nèi) 1996 7 名仕財(cái)富中心 純寫字間 租售并舉 37664 90% 7500 2023年底 8 美華大廈 寫字間 銷售 9800 70% 6100 人民路區(qū)域 511400 87% 11060 1 國(guó)際金融大廈 純寫字間 租售并舉 56500 98% 12023 18 2023 2 虹源大廈 純寫字間 租售并舉 62732 90% 11000 18 2023 3 世貿(mào)大廈 純寫字間 租售并舉 100000 90% 13000 24 2023 4 平安大廈 純寫字間 只租不售 33690 85% 14 2023 5 中國(guó)人壽大廈 純寫字間 只租不售 34132 80% 18 2023 附表一：大連市三個(gè)重點(diǎn)區(qū)域?qū)懽謽堑淖钚聰?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 大連國(guó)際金融中心 國(guó) 貿(mào) 商 品 城 國(guó) 際 批 發(fā) 采 購(gòu) 基 地 中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷 序號(hào) 名 稱 功能定位 營(yíng)銷模式 建筑面積 (m2) 租售率 租金成交價(jià) (元 /天 m 2) 均價(jià) (元 /m2) 物業(yè)管理費(fèi) (元 /月 m 2) 入住時(shí)間 6 錦聯(lián)大廈 純寫字間 只租不售 17400 75% 含于租金內(nèi) 1997 7 萬(wàn)泰大廈 純寫字間 只租不售 25485 85% 含于租金內(nèi) 1998 8 亞太國(guó)際金融中 心 純寫字間 租售并舉 32730 85% 12500 18 2023 9 成大大廈 純寫字間 只租不售 31568 80% 含于租金內(nèi) 1996 10 宏譽(yù)大廈 純寫字間 只租不售 37800 95% 20 1996 11 國(guó)運(yùn)大廈 純寫字間 只租不售 22473 94% 21 1999 12 富源商務(wù)酒店 酒店 +寫字間 租售并舉 33000 85% 6800 含于租金內(nèi) 2023 13 長(zhǎng)江寫字樓 純寫字間 只租不售 23890 85% 含于租金內(nèi) 1995 中山廣場(chǎng) — 希望廣場(chǎng)沿線區(qū)域 315234 83% 9283 15 1 森茂大廈 純寫字間 只租不售 46401 95% 含于租金內(nèi) 1996 2 天安國(guó)際大廈 純寫字間 租售并舉 77653 80% 13500 24 2023 3 友好大廈 純寫字間 租售并舉 46626 85% 8400 5 2023 4 中糧廣場(chǎng) 純寫字間 只租不售 15380 80% 含于租金內(nèi) 1996 5 萬(wàn)科郵電大廈 純寫字間 租售并舉 26800 80% 6600 15 1997 6 寶嘉大廈 純寫字間 租售并舉 24300 70% 12500 18 2023 7 上鼎大廈 商住兩用 租售并舉 34963 85% 6500 11 1997 8 報(bào)業(yè)大廈 純寫字間 租售并舉 43112 90% 8200 12 1997 大連國(guó)際金融中心 國(guó) 貿(mào) 商 品 城 國(guó) 際 批 發(fā) 采 購(gòu) 基 地 中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷 上表中的數(shù)據(jù)印證了， 大連市寫字間市場(chǎng)目前的租售情況總體比較樂觀，寫字間的行情與其自身的素質(zhì)有直接的關(guān)系，越是高檔的寫字間其租售相對(duì)順暢，而素質(zhì)較低的乙級(jí)寫字間，其生存越來越難。 從區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力來看，人民路區(qū)域仍然堅(jiān)守著大連市寫字間市場(chǎng)的“龍頭”地位，物流、貨運(yùn)、貿(mào)易、金融已經(jīng)成為這一區(qū)域的主力行業(yè)；中山路沿線區(qū)域在新項(xiàng)目的帶動(dòng)下也迸發(fā)出活躍的潛力；三八廣場(chǎng)區(qū)域在商住兩用項(xiàng)目相繼入市之后其商務(wù)氛圍也越發(fā)濃厚；而新開路區(qū)域則相對(duì)籠罩在不明朗的局勢(shì)中，商務(wù)氛圍較滯后，重啟需求動(dòng)力較大。 大連國(guó)際金融中心 國(guó) 貿(mào) 商 品 城 國(guó) 際 批 發(fā) 采 購(gòu) 基 地 中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷 市 場(chǎng) 展 望 ，以及政府招商引資力度的加大，會(huì)有越來越多的外資企業(yè)進(jìn)駐大連，推動(dòng)寫字間需求的增長(zhǎng)，對(duì)大連市寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展形成重要支撐。 2023年大連市甲級(jí)寫字樓的平均空臵率將小幅上升， 平均租金將維持在 3元 /天 /平方米左右。 、高新園區(qū)等區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的迅速發(fā)展，將使商務(wù)區(qū)域由聚集向分散轉(zhuǎn)變，從而改變各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)發(fā)展不均衡的狀況，從而進(jìn)一步推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展。 4. 2023年 10月，國(guó)務(wù)院已批準(zhǔn)在大窯灣建立保稅港區(qū)，大窯灣保稅港區(qū)將涵蓋大連保稅物流園及大窯灣區(qū)域集團(tuán)所屬的集裝箱、汽車碼頭等多個(gè)專業(yè)化碼頭，這一舉措將吸引貿(mào)易、物流、汽車等一系列公司進(jìn)駐大連，進(jìn)而催生出對(duì)大連市寫字樓市場(chǎng)新的需求。 大連國(guó)際金融中心 國(guó) 貿(mào) 商 品 城 國(guó) 際 批 發(fā) 采 購(gòu) 基 地 線路 營(yíng)銷策略 市場(chǎng)描述 價(jià)格策略 中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷 項(xiàng)目定位 大連國(guó)際金融中心 國(guó) 貿(mào) 商 品 城 國(guó) 際 批 發(fā) 采 購(gòu) 基 地 中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷 本案掃描 大連國(guó)際金融中心 國(guó) 貿(mào) 商 品 城 國(guó) 際 批 發(fā) 采 購(gòu) 基 地 中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷 大連國(guó)際金融中心 區(qū) 位 圖 國(guó) 貿(mào) 商 品 城 國(guó) 際 批 發(fā) 采 購(gòu) 基 地 中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷 大連國(guó)際金融中心 項(xiàng)目占地：約 70000㎡ 總建筑面積：約 450000㎡ 其中 B棟 面積： 約 131000㎡ 樓高： 地上： 53 層， 建筑面積 116500㎡ 地下： 3層， 建筑面積 14500㎡ 項(xiàng) 目 概 況 國(guó) 貿(mào) 商 品 城 國(guó) 際 批 發(fā) 采 購(gòu) 基 地 中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷 大連國(guó)際金融中心 目標(biāo)客群洞察 國(guó) 貿(mào) 商 品 城 國(guó) 際 批 發(fā) 采 購(gòu) 基 地 中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷 大連國(guó)際金融中心 根據(jù)以往我司對(duì)寫字樓項(xiàng)目的操盤經(jīng)驗(yàn)來看 ,寫字樓的客戶會(huì)有不同的利益要求，根據(jù)這一原則，我們可以將目前市場(chǎng)有需求的大型客戶分為五類 : A、 地段取向型： 例如， “ 我只選擇長(zhǎng)安街 ” 。 B、 價(jià)格取向型： 例如， “ 我的預(yù)算是每平米兩萬(wàn)元以下 。 C、 質(zhì)量取向型： 例如， 我要求最先進(jìn)最完善的通訊設(shè)施 。 D、 時(shí)間取向型： 例如， 我要在 08年內(nèi)進(jìn)住 。 E、 服務(wù)取向型： 例如， 我要求購(gòu)買前、購(gòu)買中、購(gòu)買后的特殊服務(wù) 。 國(guó) 貿(mào) 商 品 城 國(guó) 際 批 發(fā) 采 購(gòu) 基 地 中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷 大連國(guó)際金融中心 這個(gè)細(xì)分方案是建立在假定每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)在選擇辦公樓時(shí)，只考慮一個(gè)利益要素的前提下進(jìn)行的，事實(shí)上，客戶會(huì)追求不同的利益組合。例如，地段 ── 價(jià)格取向型、地段 ── 質(zhì)量取向型、地段 ── 時(shí)間取向型、地段 ── 服務(wù)取向型等 10種演化類型 通過分析，我們發(fā)現(xiàn)地段因素（星海廣場(chǎng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)）和質(zhì)量因素（本案的 5A級(jí)配臵）是我們的優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)項(xiàng)，因此我們可以把營(yíng)銷重點(diǎn)放在地段取向型和質(zhì)量取向型的細(xì)分市場(chǎng)上。 國(guó) 貿(mào) 商 品 城 國(guó) 際 批 發(fā) 采 購(gòu) 基 地 中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷 大連國(guó)際金融中心 ，每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)都具有吸引力，且符合公司 的目標(biāo)和資源水平。 ；