【正文】 X國際金融中心可行性研究報(bào)告 目 錄第一篇 項(xiàng)目建設(shè)背景 第二篇 項(xiàng)目建設(shè)的社會意義第三篇 中國西部國際金融中心規(guī)劃建設(shè)設(shè)計(jì)理念第四篇 項(xiàng)目建設(shè)的工程設(shè)計(jì)及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第五篇 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營組織與實(shí)施計(jì)劃第六篇 項(xiàng)目投資估算和資金籌措分析第七篇 項(xiàng)目的銷售收入及利潤估算 第八篇 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評價分析 第九篇 項(xiàng)目的不確定性分析 第十篇 項(xiàng)目可行性結(jié)論 十三朝古都的X一直是中國西部重要的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科研、教育和交通中心。投向西部的資金、技術(shù)、人力只有從X才能真正走進(jìn)西部，才能真正推動西部的發(fā)展。X是是中國西部大開發(fā)的動力核心！實(shí)施西部大開發(fā)，加快西部地區(qū)發(fā)展，是黨中央總攬全局，面向新世紀(jì)作出的重大決策。 西部大開發(fā)為加快X的發(fā)展提供了難得的歷史機(jī)遇。X區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。X地處我國兩大經(jīng)濟(jì)地帶的結(jié)合部，是西部地區(qū)和隴海蘭新經(jīng)濟(jì)帶上最重要的中心城市和聯(lián)接?xùn)|西、貫通南北的交通、通訊樞紐，是資金、人才、技術(shù)、信息等要素的重要聚集地。第一篇 項(xiàng)目建設(shè)背景一、 X宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況X市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計(jì)劃發(fā)展主要目標(biāo)◆ 經(jīng)濟(jì)發(fā)展與調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)：%左右，到2005年，按2000年價格計(jì)算的國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1170億元以上，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值突破15000元，%以內(nèi)，全市人口控制在750萬人以內(nèi)?！? 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的預(yù)期目標(biāo)：2005年三次產(chǎn)業(yè)增加值比重調(diào)整到5:46:49，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占工業(yè)增加值的比重達(dá)到40%以上，旅游業(yè)總收入相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的18%左右，非公有制經(jīng)濟(jì)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到50%左右，城市化水平達(dá)到55%?！? 城市建設(shè)和生態(tài)環(huán)境的預(yù)期目標(biāo)：到2005年，城市日供水能力達(dá)到172萬噸，城市氣化率達(dá)到90%，城市污水處理率達(dá)到60%，城市垃圾無害化處理率達(dá)到95%，人均城市道路面積提高到6平方米，城市建成區(qū)綠化覆蓋率提高到37%，森林覆蓋率提高到42%，城鎮(zhèn)環(huán)境空氣質(zhì)量和地面水渠環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國家規(guī)定的功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)代化都市建設(shè)。在城市新建區(qū)，突出時代精神，展示現(xiàn)代都市風(fēng)貌。設(shè)計(jì)和建設(shè)好一批城市標(biāo)志性建筑，搞好城市出入口的改造。2002年完成未央、長安、雁塔等大型廣場建設(shè)。改造舊街區(qū)，打通和拓寬城區(qū)交通干線，高質(zhì)量覆蓋硬化人行道，進(jìn)一步完善無障礙設(shè)施建設(shè)。精心設(shè)計(jì)和制作一批城市雕塑、建筑小品，在一些街區(qū)形成以唐詩為文化背景的城市景觀。全面進(jìn)行城市設(shè)計(jì)，整頓和更新城市戶外廣告、標(biāo)識、櫥窗、柵欄、路燈等公用設(shè)施，實(shí)行規(guī)范化管理。加大點(diǎn)亮工程的力度，使主要街區(qū)和建筑物在夜晚亮起來，塑造X繁榮、文明、優(yōu)美、高雅，國際旅游城市的新形象。人民生活得到了進(jìn)一步改善和提高。，%。 ，％。農(nóng)民人均純收入2202元，％。 城鄉(xiāng)居民耐用消費(fèi)品擁有量與上年基本持平。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款繼續(xù)增加。 居住條件繼續(xù)改善。 在國家積極財(cái)政政策和西部大開發(fā)戰(zhàn)略等因素的推動下，X宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，加之政府把宏觀調(diào)控拉動經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn)放在投資和擴(kuò)大內(nèi)需上，并實(shí)施積極的財(cái)政政策，擴(kuò)大投資需求，使固定資產(chǎn)投資力度繼續(xù)擴(kuò)大，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的快速增長。X市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持了近兩年來的穩(wěn)定、快速、健康發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長，商品房價格趨穩(wěn)，商品房銷售面積繼續(xù)增長，銷售額同步增加，市場交投活躍，空置量繼續(xù)下降。隨著商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，居民收入的穩(wěn)步增長，使X商品房市場人氣上升，并進(jìn)入了一個穩(wěn)定增長期，尤其是商業(yè)服務(wù)房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對西部大開發(fā)的信心和支持，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革繼續(xù)深化，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度加快，商品房個人消費(fèi)不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控政策的逐步到位,2002年X房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持快速地發(fā)展。 隨著房改政策逐步落實(shí)，城鎮(zhèn)居民購房支出比重逐步提高。房地產(chǎn)不但在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益重要，對擴(kuò)大內(nèi)需政策的順利實(shí)施也具有舉足輕重的作用。據(jù)初步測算，2001年X市房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動國民經(jīng)濟(jì)增長近3個百分點(diǎn)；另外，這個叫誘發(fā)系數(shù)，這個誘發(fā)系數(shù)又叫拉動系數(shù)，拉動系數(shù)就是1：。，商業(yè)、煤氣、電力、自來水、貨物運(yùn)輸、倉儲、社會服務(wù)業(yè)、農(nóng)業(yè)、金融保險、郵電、飲食、綜合技術(shù)服務(wù)等各方面的產(chǎn)出加起來是191億。 房地產(chǎn)行業(yè)概況就去年對中國ＧＤＰ增長貢獻(xiàn)率而言，房地產(chǎn)業(yè)明顯偏高。據(jù)測算，２００１年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國ＧＤＰ增長的直接貢獻(xiàn)率為１．３個百分點(diǎn)，間接貢獻(xiàn)率為０．６到１．２個百分點(diǎn)，兩者相加共計(jì)１．９到２．５個百分點(diǎn)。這表明，中國ＧＤＰ增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較高。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的原因在于長期以來，中國經(jīng)濟(jì)增長一直依賴于固定投資的快速增長，而房地產(chǎn)投資增長又明顯地帶動了固定投資增長，從而擴(kuò)大了投資乘數(shù)效應(yīng)，由此也提高了房地產(chǎn)業(yè)對ＧＤＰ增長的貢獻(xiàn)率。 中國房地產(chǎn)業(yè)之所以會出現(xiàn)快速發(fā)展，主要是依賴于金融的強(qiáng)力支持一是直接支持企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資，二是通過發(fā)放個人住房貸款增加房屋銷售和擴(kuò)大房地產(chǎn)需求。所以，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對金融依賴度的不斷增強(qiáng)，自然央行就把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與貨幣政策緊密地聯(lián)系了起來。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００１年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到了６０００多億元，同比增長２５％左右，２００２年１～６月，全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資２８２１億元，同比增長３２．９％；另一方面，截止到２００２年６月底。因此，據(jù)有關(guān)專家測算，金融機(jī)構(gòu)用于房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房貸款余額，占全部金融機(jī)構(gòu)貸款之比估計(jì)為１０％左右。二、X房地產(chǎn)概況上半年X市地產(chǎn)市場最顯著的特點(diǎn)是土地市場交易量激劇增長，與上年同期相比，增長近40％。分析原因，一是主要是自去年以來，國家出臺了一系列政策措施，如《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)[2001]15號）以及國土資源部第11號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，進(jìn)一步加強(qiáng)了對土地市場的規(guī)范管理，促使土地公開交易量上升。特別是今年以來陜西省、X市關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的相關(guān)配套政策出臺，如《X市國有土地儲備暫行規(guī)定》、《X市人民政府關(guān)于實(shí)施國有土地儲備和土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的通知》以及《X市人民政府關(guān)于實(shí)施分批次統(tǒng)一征地有關(guān)問題的通知》，使大批過去用地手續(xù)尚未完善的開發(fā)用地紛紛在新政策施行前補(bǔ)辦用地手續(xù)，導(dǎo)致短期內(nèi)土地交易量激增。二是國家整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢良好，X市上半年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，舊城區(qū)改造力度加大，國有企業(yè)改制進(jìn)一步推行，也促使土地交易日趨活躍，地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)育。（1）地產(chǎn)市場區(qū)域特點(diǎn) 　從土地市場區(qū)域分布看，南郊仍是各類用地需求者和開發(fā)商看好的首選區(qū)域，以南二環(huán)兩側(cè)為主，城南區(qū)土地交易量占上半年一級市場交易量的27％左右。城南區(qū)自南二環(huán)開通以來，土地交易量逐年增長，土地市場日趨活躍，地價上漲很快，加之X高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的蓬勃發(fā)展，以及南郊傳統(tǒng)的良好區(qū)位，近幾年一直是土地開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。今年以來，特別是高新區(qū)二期、三期地產(chǎn)板塊的大規(guī)模發(fā)展，長安產(chǎn)業(yè)園的相繼建成，以及西影路的拓寬改造，尤其是曲江旅游度假開發(fā)區(qū)、明德門小區(qū)的成熟開發(fā)，使南郊地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套更加完善，加之優(yōu)越的整體環(huán)境，促使南郊地區(qū)土地交易量居高不下。舊城區(qū)和東郊地區(qū)土地交易呈現(xiàn)增長趨勢，兩區(qū)域的一級市場土地交易量分別占總交易量的25％。舊城區(qū)內(nèi)土地交易的熱點(diǎn)區(qū)域仍是舊城綜合改造開發(fā)區(qū)。今年X市舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域仍是西大街地區(qū)，因此導(dǎo)致西大街兩側(cè)土地交易量較大。受其影響，其周圍區(qū)域如竹笆市等區(qū)域土地交易也有所增長。由于近幾年來國家實(shí)行了嚴(yán)格的耕地保護(hù)措施，城郊新征土地量減少，導(dǎo)致舊城內(nèi)存量土地交易量上升。如蓮湖路、和平路、鹽店街等區(qū)域均有土地交易?！　|郊地區(qū)受2000年動物園公開土地拍賣和去年東元路土地拍賣的影響，逐漸成為開發(fā)商投資的熱點(diǎn)。上半年一級市場土地交易量占到11％。一是以金花路（東二環(huán)路）兩側(cè)為主，包括興慶路等區(qū)域土地交易量逐漸增多，二是長樂路區(qū)域交易增長較快，三是華清路、幸福路、萬年路、柿園路、長纓路等區(qū)域均有交易。隨著政府承諾二環(huán)路近期即將全線貫通，東二環(huán)路區(qū)域市場交易趨旺，地價也逐步上升。北郊地區(qū)仍以北二環(huán)兩側(cè)為中心的區(qū)域土地市場較為活躍，交易量較大，占上半年一級市場交易量的14％。究其原因，一是X市近年來經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的重心逐漸北移，政府投入大量財(cái)力進(jìn)行北郊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如未央路的拓寬改造、北二環(huán)路及繞城高速公路的開通、天然氣管線的全線接通等，加之北郊X市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶動作用，使北郊地區(qū)成為新一輪經(jīng)濟(jì)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，導(dǎo)致土地需求激增，交易量增大。二是長期以來北郊地區(qū)受隴海鐵路線的阻隔，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對緩慢，加之市政基礎(chǔ)設(shè)施和生活設(shè)施配套不夠齊全，形成北郊地區(qū)地價相對低廉的格局，因此一旦區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，相對較低的地價即吸引了大批開發(fā)商，形成了強(qiáng)勁的用地需求。三是前幾年開發(fā)商普遍看好的南郊地區(qū)土地供應(yīng)越來越少，而且地價高昂，使開發(fā)商將投資方向轉(zhuǎn)向北郊。（2）土地市場交易中的各類用途　　從土地市場交易中的各類用途看，住宅用地仍是土地市場交易的重點(diǎn)，占一級市場全部交易量的39％；其次是商業(yè)用地，占到23％；綜合用地、工業(yè)用地和其它用地分別占到14％、11％和14％?！　∽≌玫亟灰琢枯^大，有兩方面的原因，一是X市目前土地有償使用主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，市人民政府于2000年下半年公布了新的基準(zhǔn)地價，整體地價較94年公布的基準(zhǔn)地價下調(diào)了40％，這在一定程度上刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，導(dǎo)致用地需求激增。二是國家住房制度的深化改革，徹底取消福利分房，推行住房商品化和貨幣化，大大推進(jìn)了城市住宅建設(shè)的發(fā)展，導(dǎo)致住宅用地交易量較大。從住宅用地交易的區(qū)域分布看，主要集中在X市土地級別四級地中，且仍以南郊為主。這有幾方面的原因。一是X市城市單一商業(yè)中心的發(fā)展，導(dǎo)致人們選擇住宅更愿意離城近一點(diǎn)、購物等活動方便一些。二是南郊地區(qū)生活服務(wù)設(shè)施配套齊全，重點(diǎn)中小學(xué)多集中在南郊，導(dǎo)致相當(dāng)一部分人購房首選南郊。三是X市高校主要聚集在南郊，加之近幾年高新區(qū)的迅速發(fā)展，形成良好的社會人文環(huán)境，這些已成為人們購房考慮的重要因素。如明德門小區(qū)、高新區(qū)的住宅小區(qū)等區(qū)域土地交易量較大。同時，由于南郊地區(qū)房價相對較高，住宅銷售市場較好，也導(dǎo)致開發(fā)商更愿意在南郊開發(fā)商品住宅。而舊城區(qū)內(nèi)鮮有住宅成交案例，這主要與舊城內(nèi)土地拆遷成本高，開發(fā)費(fèi)用大，且土地開發(fā)規(guī)劃限制因素較多有關(guān)。　　從綜合用地交易的區(qū)域分布看，一是集中在舊城內(nèi)西大街地區(qū)，主要是西大街整體改造規(guī)劃為綜合商貿(mào)區(qū)，綜合用地交易較多。二是隨著北郊大批綜合設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，北郊成為X市新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，以北二環(huán)沿街兩側(cè)為主綜合用地交易量較大。三是舊城區(qū)內(nèi)零星的用地改造，也以綜合用地開發(fā)為主。　　商業(yè)用地交易區(qū)域分布不是十分集中，受X市單一城市商服中心的影響，仍以舊城區(qū)為主，其它區(qū)域均有分布。工業(yè)用地和其它用地交易區(qū)域分布較為零散。西郊地區(qū)作為X市傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，大量土地掌握在國有企業(yè)手中，土地交易量較少，僅占全部交易量的9％，且主要分布在西二環(huán)、大慶路和勞動路。三、 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：中國西部國際金融中心總用地面積：31913平方米中國西部國際金融中心是由X房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司投資，與X房地產(chǎn)開發(fā)總公司聯(lián)合興建的一座規(guī)模大、檔次高、功能全的宏偉建筑群。中國西部國際金融中心占地31913平方米，，地上建筑分別為10層、28層、35層， 建筑高度達(dá)到100米，是一座集金融商貿(mào)、 高級住宅、智能化辦公等為一體的多功能綜合建筑群。該建筑群位于古城X大南門外中軸線龍脈中部的西側(cè)，與X大南門及禮賓廣場共同構(gòu)成了X市的整體城市形象，是X舉行迎接國內(nèi)外貴賓仿唐禮儀入城式的地方，是X舉辦各種大型政治、經(jīng)濟(jì)活動場所，是對外宣傳的窗口，香港、澳門回歸祖國慶典，2001年奧運(yùn)申辦成功慶典，及美國總統(tǒng)克林頓來訪禮賓儀式等均在此舉行。因而，中國西部國際金融中心的投資興建受到了來自省、市等各級領(lǐng)導(dǎo)的密切關(guān)注和大力支持，為此，我公司下達(dá)決心、花大力氣，從設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)等基礎(chǔ)工作做起，一定要將中國西部國際金融中心建設(shè)成為陜西省X市，乃至中國西北的標(biāo)志性建筑，使其無論從規(guī)劃理念、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境營造、裝修工藝、工程質(zhì)量等硬件設(shè)施，還是從各項(xiàng)軟性服務(wù)方面都成為國家級優(yōu)秀工程的典范，并爭取獲得X市建設(shè)工程首座“魯班獎”。中國西部國際金融中心東臨長安路主干道，西依城堡五星級酒店，南鄰陜西農(nóng)業(yè)銀行大廈，方圓1公里內(nèi)有大小銀行、金融機(jī)構(gòu)50多家。因此中國西部國際金融中心所處的位置，是古城X實(shí)際上的金融中心，其地價已經(jīng)達(dá)到了國外城市規(guī)劃理論所提到的100%黃金地價。中國西部國際金融中心將經(jīng)過三年的開發(fā)建設(shè)，在古城X的南大門迎賓廣場旁聳立起一群宏偉的高檔建筑。中國西部國際金融中心建成后將成為西北地區(qū)最大的政治、經(jīng)濟(jì)及文化氛圍濃厚的名副其實(shí)的國際金融中心，是中外各公司辦公、下榻、商務(wù)活動的理想場所，也將是西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡。由于大廈金融業(yè)雄厚，必然成為X地區(qū)的金融中心，是西部開發(fā)的良好基礎(chǔ)工程，因而必將促進(jìn)西部經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。四、項(xiàng)目比較分析周邊項(xiàng)目競爭趨勢資料項(xiàng)目名稱價格情況價 格付款方式物業(yè)管理車位租金備注時代廣場(北大街)