【正文】 道的客戶p 準(zhǔn)備期第 105 頁p推廣主題：生態(tài)生態(tài) p 準(zhǔn)備期第 101 頁p蓄勢期 p 營銷執(zhí)行策略p階段主要工作目標(biāo) —— 達(dá)成 “ 慧谷星空 ” 組團(tuán)的順利銷售p相應(yīng)銷售計劃 —— 采用 “ 三順位 ” 方式銷售p媒體支持 —— 整合媒體資源，預(yù)熱市場p事件性活動配合 —— 通過社會性事件，逐步引爆市場第 102 頁p階段主要營銷工作目標(biāo)：通過初步的市場鋪墊，利用現(xiàn)有渠道，達(dá)成 “ 慧谷星空 ” 組團(tuán)的順利上市。使客戶在感受到尊貴的同時，更有親切的歸屬感。充分保障各類戶型的均衡消化。p時間節(jié)點(diǎn)：6月底前6月份 “ 慧谷星空 ” 組團(tuán)剩余戶型具備銷售條件p 準(zhǔn)備期第 93 頁p客戶渠道：p“ 慧谷星空 ” 組團(tuán)前期積累客戶p項目周邊高新技術(shù)園區(qū)及大學(xué)城客戶p大連高端客戶點(diǎn)對點(diǎn)營銷p 準(zhǔn)備期第 94 頁p銷售道具配合：p項目樓書、 DVD等銷售工具的設(shè)計制作p折頁或海報設(shè)計制作p項目軟文撰寫p項目道路指引系統(tǒng)設(shè)計制作p戶外廣告牌主題更換及設(shè)計實施p手提袋等銷售輔助工具的設(shè)計制作p市內(nèi)售樓處所需廣告條幅、展板等銷售道具的設(shè)計制作p市內(nèi)售樓處沙盤的更新p部分紙媒稿的設(shè)計、訂刊p 準(zhǔn)備期第 95 頁p 通過專業(yè)化的銷售解讀，為客戶提供良好的產(chǎn)品認(rèn)知效果；p 通過形象有效的銷售道具輔助銷售實現(xiàn)p 對產(chǎn)品細(xì)節(jié)的研究和推廣帶有很強(qiáng)的客戶宣傳導(dǎo)向性，堅持以客戶為本的原則；p 善于對比分析競爭對手的優(yōu)劣勢，規(guī)避自身弱點(diǎn)，突出項目優(yōu)勢；p 進(jìn)行項目品牌和區(qū)域市場的專業(yè)化培訓(xùn)；p 項目產(chǎn)品及設(shè)計理念、生活情景的描述統(tǒng)一解讀；p 項目產(chǎn)品的統(tǒng)一培訓(xùn)，理解發(fā)展商戰(zhàn)略發(fā)展和項目布局，便于統(tǒng)一銷售；p 通過定期進(jìn)行區(qū)域市調(diào)、定期進(jìn)行房地產(chǎn)信息及政策的收集、每周進(jìn)行業(yè)績考核、每周進(jìn)行業(yè)務(wù)抽查考試，提高業(yè)務(wù)人員的銷售能力和全局掌控力，統(tǒng)一高素質(zhì)隊伍的嚴(yán)格管理；產(chǎn)品解讀專業(yè)化人員培訓(xùn)專業(yè)化高素質(zhì)團(tuán)隊與專業(yè)化培訓(xùn)的保障高素質(zhì)團(tuán)隊與專業(yè)化培訓(xùn)的保障p 準(zhǔn)備期第 96 頁p 通過合理調(diào)節(jié)銷售速度與銷售價格，滿足回款與利潤最大化的要求。 高檔高檔 高端休閑主題活動p 情景體驗執(zhí)行策略第 87 頁在暑期之外，可充分利用售樓處場地，舉辦紅酒、雪茄、畫展、室內(nèi)弦樂會、小型服裝發(fā)布會及奢侈品展覽等室內(nèi)活動。 GOLF\ 游艇主題活動濱海生態(tài)豪宅 真人情景 SHOW主題活動 提供模特公司表演場地 /拍攝場地，或與高檔雜志共同策劃拍攝計劃，聘請知名財富人士現(xiàn)場體驗 ——p 利用自身景觀通過位模特公司提供場地，在其業(yè)內(nèi)形成話題圈，吸引目標(biāo)客戶。p 情景體驗動線設(shè)置第 82 頁q 全程體驗中一個重要的環(huán)節(jié) —— 體驗海上尊貴生活。第 79 頁p 情景體驗動線設(shè)置小氛圍與生活情趣的塑造 動線高潮動線高潮 —— 2—— 樣板間樣板間 /樣板組團(tuán)樣板組團(tuán)展現(xiàn)內(nèi)部景觀和樣板間展現(xiàn)內(nèi)部景觀和樣板間q注重樣板間外圍展示區(qū)的設(shè)計與布置，力求突出休閑、高端的生活氛圍。并隨開發(fā)進(jìn)度的延續(xù)，適時更換。p 情景體驗動線設(shè)置第 72 頁動線體現(xiàn)動線體現(xiàn) —2— 社區(qū)內(nèi)動線社區(qū)內(nèi)動線展現(xiàn)濱海社區(qū)獨(dú)特的景觀層次與社展現(xiàn)濱海社區(qū)獨(dú)特的景觀層次與社區(qū)文化氛圍區(qū)文化氛圍q豐富而具備人文與人性理念的社區(qū)造景，不止是作為景觀的點(diǎn)綴，它更是社區(qū)生活氛圍與項目檔次提升的要素。q對于相對私密的區(qū)域，則應(yīng)烘托出高檔會所獨(dú)具的豪華氛圍。售樓處 —— 功能規(guī)劃第 69 頁售樓處 ——VIP 洽談間動線高潮動線高潮 —1— 藍(lán)堡售樓處藍(lán)堡售樓處重點(diǎn)重點(diǎn) :私密區(qū)域私密區(qū)域q在相對隱私及具備景觀優(yōu)勢的區(qū)域設(shè)置數(shù)個獨(dú)立的 VIP洽談間，以方便高端客戶的到訪、洽談、簽約使用。即要有足夠的觀眾以引起市場的話題與關(guān)注，又不能讓非客戶一覽無余 —— 保持豪宅大盤應(yīng)有的吸引力和矜持是設(shè)置輕軌車站的營銷意義?！?免費(fèi)的大連觀光大巴，帶異地客戶參觀大連市貌，讓其感受到項目臨近的商業(yè)區(qū)的繁華景象，提升客戶第一印象。 指向項目的宣傳工作，前期的宣傳不宜過分鋪開，只需適當(dāng)?shù)淖餍》秶氖袌鲣亯|和滲透，而大規(guī)模的對外宣傳須建立在循序漸進(jìn)的基礎(chǔ)上、建立在相對完善項目的體驗環(huán)境的基礎(chǔ)上、建立在一定品牌號召力的基礎(chǔ)上。性。p整體營銷支持點(diǎn)第 41 頁第一主角：客戶以客戶導(dǎo)向作為產(chǎn)品導(dǎo)向，通過對客戶的調(diào)研與積累，實現(xiàn)對產(chǎn)品的最終指導(dǎo)，同時也作為營銷工作的所有出發(fā)點(diǎn)。 享受全世界p 產(chǎn)品核心價值提煉第 34 頁p 濱海而居的高尚生活形態(tài)濱海而居的高尚生活形態(tài)p 復(fù)合大盤的完善生活、娛樂、休閑體系復(fù)合大盤的完善生活、娛樂、休閑體系p 娛樂輕松的居旅氛圍娛樂輕松的居旅氛圍p 比肩全球的高端生活享受比肩全球的高端生活享受p 項目營銷定位世界級的人居理想第 35 頁世界級的人居理想 —— 生態(tài)之島、魅力之都文化之城文化之城 體驗之灣體驗之灣 宜居之鎮(zhèn)宜居之鎮(zhèn)教育教育 國際學(xué)校 雙語幼兒園培訓(xùn)培訓(xùn) 企業(yè)戴維營文化文化 “show” 場場 音樂會 展示會 發(fā)布會 服裝節(jié)從餐飲到飲食文化從餐飲到飲食文化 海鮮節(jié)娛樂娛樂 浴場 游艇 劃水 兒童游樂餐飲餐飲觀景觀景漫步漫步購物購物親水親水環(huán)境環(huán)境景觀景觀配套配套 生活配套 教育配套 商業(yè)娛樂配套交通交通 清軌 公交 停車文化文化p 項目總體營銷定位生態(tài)之島生態(tài)之島山山海海陽光陽光沙灘沙灘清新空氣清新空氣生態(tài)的技術(shù)生態(tài)的技術(shù) 郊區(qū)化的感受 自我放松第 36 頁本項目作為大連城市運(yùn)營的代表項目 ——常規(guī)的地產(chǎn)開發(fā)理念，難以支持本項目的大規(guī)模、建筑形態(tài)多樣、開發(fā)周期長等實際需求，本項目的運(yùn)營戰(zhàn)略應(yīng)提升到更為高層的 生活方式的開發(fā)和城市新經(jīng)濟(jì)與文明的開發(fā)p 運(yùn)營戰(zhàn)略核心思想第 37 頁第一使命：品牌通過項目開發(fā)以及整合資源的品牌推廣策略，打造小平島作為世界級的人居理想這一產(chǎn)品品牌，同時也是樹立開發(fā)商作為大連乃至中國地產(chǎn)名牌企業(yè)。 沒有尾氣、工廠、城市壓力，卻盡情享受城市的繁華與便捷。第 24 頁Minigolf:旅游－－社區(qū)－－會員專用Mini golf/水上水上 golf訓(xùn)練場訓(xùn)練場p產(chǎn)品完善p通過高端休閑項目提升項目檔次；p獨(dú)有的海濱風(fēng)光 GOLF球場。p產(chǎn)品完善第 20 頁? 酒店酒店酒店p產(chǎn)品完善p強(qiáng)調(diào)服務(wù)水準(zhǔn)與建筑風(fēng)格；p注重休閑與商務(wù)功能的開發(fā)。p 產(chǎn)品特征第 12 頁q 大連安達(dá)圣島集團(tuán)是一個以房地產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，酒店業(yè)、建筑業(yè)、旅游業(yè)綜合發(fā)展的大型現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)q 把追求科技進(jìn)步作為企業(yè)發(fā)展的原動力開發(fā)商背景開發(fā)商背景開發(fā)商自有資源開發(fā)商自有資源q 擁有酒店業(yè)經(jīng)營開發(fā)經(jīng)驗q 擁有開發(fā)辦公等公建類物業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗，住宅類物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗相對較少q 有一定的現(xiàn)金流承受能力q 有一定的政府資源開發(fā)商目標(biāo)開發(fā)商目標(biāo)q 樹立品牌，打造形象q 實現(xiàn)銷售回款，爭取最大利潤p 產(chǎn)品特征第 13 頁大 大 連綜合配套導(dǎo)向價格導(dǎo)向環(huán)境導(dǎo)向中央居住區(qū)中央別墅區(qū)人居島人居島自我價值實現(xiàn)餐飲娛樂度假觀光體驗式消費(fèi)休閑商業(yè)休閑島休閑島 海主題p 產(chǎn)品核心特征分析第 14 頁海主題海主題觀海景觀海景眼球經(jīng)濟(jì)眼球經(jīng)濟(jì)一級消費(fèi)一級消費(fèi) 二級消費(fèi)二級消費(fèi) 三級消費(fèi)三級消費(fèi)吃海鮮吃海鮮洗海澡洗海澡吹海風(fēng)吹海風(fēng)踏海灘踏海灘買海貨買海貨住海邊住海邊聽海濤聽海濤戲海浪戲海浪釣海魚釣海魚游海島游海島婚慶經(jīng)濟(jì)婚慶經(jīng)濟(jì)健康經(jīng)濟(jì)健康經(jīng)濟(jì)浪漫經(jīng)濟(jì)浪漫經(jīng)濟(jì)漫步經(jīng)濟(jì)漫步經(jīng)濟(jì)高端高端會議會議培訓(xùn)培訓(xùn)私家海灘私家海灘私家游艇私家游艇p 產(chǎn)品核心特征分析第 15 頁產(chǎn)業(yè)復(fù)合p關(guān)鍵詞海洋 文化 規(guī)模生態(tài) 宜居 高檔第 16 頁廣場之島廣場之島德國廣場奧地利小廣場歐洲飲食休閑廣場秘魯西班牙風(fēng)情廣場p產(chǎn)品完善各種不同主題、建筑風(fēng)格的廣場散落在社區(qū)之中，既為客戶提供休閑娛樂的場所，同時也是提升社區(qū)文化品格的手段。 車程：距市中心 30分鐘167。第 1 頁體驗魅力之島體驗魅力之島小平島項目營銷推廣報告小平島項目營銷推廣報告2023年年 5月月 31日日第 2 頁整體營銷定位策略整體營銷定位策略 首開期營銷策略首開期營銷策略產(chǎn)品分析及產(chǎn)品定位產(chǎn)品分析及產(chǎn)品定位 首開期營銷推廣方案首開期營銷推廣方案p報告框架報告框架銷售組織管理銷售組織管理第 3 頁產(chǎn)品分析及產(chǎn)品定位產(chǎn)品分析及產(chǎn)品定位p 目錄第 4 頁城市發(fā)展區(qū)邊緣城市發(fā)展區(qū)邊緣高新技術(shù)園區(qū)本項目七賢嶺工業(yè)園，留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、動漫基地高校區(qū)城市化傾向城市化傾向p 產(chǎn)品特征第 5 頁? “兩城三星 ”：兩城是指主要城區(qū)和新城區(qū)216。 空間距離：距市中心 17公里，距機(jī)場 18公里，距旅順口區(qū) 28公里167。p 樓層限制在 812層之間，樓間距合理，與其他海景樓盤相比，已具備較高舒適度。p產(chǎn)品完善第 19 頁大眾化 ? 部分酒店或客戶專屬浴場、私人海灘浴場、私人海灘p區(qū)別于大眾化海濱浴場的概念；p私家海灘的靜謐與專屬感；p各種沙灘休閑活動的核心場所。第 23 頁碼頭：大眾 /旅游 ? 部分私家獨(dú)享碼頭碼頭p產(chǎn)品完善p突出私有概念；p豐富海濱道路的娛樂、休閑設(shè)施；p加強(qiáng)體驗的主題。（推薦美國城堡俱樂部管理有限公司）第 27 頁p本項目具備市場稀缺的生態(tài)海景優(yōu)勢，與 “ 背山面海 ” 的社區(qū)整體規(guī)劃，極大提升了產(chǎn)品的差異化特征；p產(chǎn)品規(guī)模在大連絕無僅有，其適度，生活、娛樂、休閑配套設(shè)施具備較高檔次，可滿足高端人士的需求；p項目在產(chǎn)品設(shè)計上，類型多樣，具備差異化特征；p產(chǎn)品定位依據(jù)第 28 頁城市發(fā)展區(qū)濱水復(fù)合大盤p產(chǎn)品定位世界級的濱海宜居區(qū)域世界級的大規(guī)模高檔居住區(qū)世界級的高檔生活、娛樂、商務(wù)、休閑配套世界級的高端階層人士生活、休閑氛圍第 29 頁中央居住區(qū)中央居住區(qū)（（ CLD））一一 ““ 城城””中央別墅區(qū)中央別墅區(qū)（（ CVD））一一 ““ 鎮(zhèn)鎮(zhèn)””中央休閑區(qū)中央休閑區(qū) （（ CED））一一 ““ 灣灣””文化文化 商務(wù)商務(wù)人居人居魅力之都三位一體的生態(tài)之島p整體產(chǎn)品定位第 30 頁整體營銷定位戰(zhàn)略整體營銷定位戰(zhàn)略p 目錄第 31 頁p 產(chǎn)品核心價值提煉p 地段優(yōu)勢： 項目位于中國首屈一指的宜居城市大連，處于 “ 西拓北進(jìn) ” 的城市規(guī)劃點(diǎn)，同時與高新技術(shù)園區(qū)毗鄰，具備無限發(fā)展?jié)摿Α?真正的現(xiàn)代貴族居旅首選地—— 小平島源自大連，超越大連第 32 頁p 產(chǎn)品核心價值提煉p 產(chǎn)品優(yōu)勢：生態(tài)稀缺超大規(guī)模低密度高檔新技術(shù)（無輻射、毛細(xì)血管輻射采暖地源熱泵等）產(chǎn)品多樣，配套齊全自然的、和諧的、濱海的、世界級的中國高尚生活第 33 頁p 景觀優(yōu)勢：獨(dú)具的、不可復(fù)制的 “ 靠山面海 ” 地勢；廣袤的海洋自然景觀 ；風(fēng)水（依山傍水、正南偏東 15度、北高南低、四水歸池）無塵小平島… …p 配套優(yōu)勢：高檔附屬休閑、商務(wù)、娛樂設(shè)施及服務(wù)功能；p 品牌優(yōu)勢：發(fā)展商具備一定品牌、實力的優(yōu)勢；居住小平島 p整體營銷支持點(diǎn)第 40 頁第一標(biāo)準(zhǔn)：價值評價營銷工作成功與否的兩個砝碼是經(jīng)濟(jì)價值與社會價值，通過項目的順利銷售，達(dá)到經(jīng)濟(jì)價值的最大化，同時也為大連，乃至中國贏得超級大盤所帶來的廣泛社會價值。p 營銷整體戰(zhàn)略模型第 44 頁常規(guī)操盤手法2次營銷傳播過程營銷傳播成本 x2住宅產(chǎn)品 客戶群 A商業(yè)產(chǎn)品 客戶群 B住宅產(chǎn)品商業(yè)產(chǎn)品客戶群 C產(chǎn)品價值最大化優(yōu)化營銷傳播過程降低營銷傳播成本客群的不斷放大公關(guān)活動 /營銷手段 /客戶通訊等新客戶的不斷加入產(chǎn)品升級 /形象不斷完善 /品牌傳播潮首開區(qū)的操作手法造就項目自身不斷壯大的源動力并形成持續(xù)向上推進(jìn)的驅(qū)動力潮勢營銷模型 —— 客戶自身升級以及與產(chǎn)品互動升級p 營銷整體戰(zhàn)略模型第 45 頁項目的吸引力來自綜合的優(yōu)勢 以濱海環(huán)境為代表的自然、以濱海環(huán)境為代表的自然、娛樂與休閑氛圍娛樂與休閑氛圍以餐飲商業(yè)為代表的居旅文化氛圍以餐飲商業(yè)為代表的居旅文化氛圍從超級大盤衍生的完善與有潛力的從超級大盤衍生的完善與有潛力的生活氛圍生活氛圍以別墅為代表的高尚居住以別墅為代表的高尚居住環(huán)境環(huán)境各