【正文】 產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)抵押給銀行，獲得一筆短期消費(fèi)貸款作為購(gòu)買(mǎi)華僑城的首付款。在 2023年 6——10 月間設(shè)計(jì)相應(yīng)的情節(jié)，通過(guò)老客戶的 “ 演員 ” 作用實(shí)現(xiàn)成交。2023年 7月 以媒體 為主，邀 請(qǐng)業(yè) 內(nèi)人士、 專 家等以更 寬闊 的 視 角就 “ 異國(guó)地 產(chǎn) 本土化 ” 進(jìn) 行研 討 。主要形式有三種： 貼片、 提供深圳華僑城外景 、聯(lián)合拍攝華僑城相關(guān)的片子。層 良好的推廣素材 品牌感染力“華僑城 ”樹(shù)立 “華僑城 ”建設(shè)媒體支持 銷售支持 京深聯(lián)動(dòng) 后期炒作 客戶培養(yǎng)新聞發(fā)布會(huì)知情人見(jiàn)面會(huì)知情人聯(lián)宜會(huì)報(bào)廣雜志軟文專訪網(wǎng)絡(luò)電臺(tái)客戶帶客戶返點(diǎn)送物業(yè)費(fèi)資源共享聯(lián)動(dòng)銷售體驗(yàn)華僑城出書(shū)展覽期刊雜志專欄定期回訪客戶帶客戶小城效應(yīng)品牌營(yíng)銷 之 借船出海，三地聯(lián)動(dòng) 華僑城首次媒體調(diào)動(dòng)驚艷深圳 2023年 11月準(zhǔn)客戶深圳體驗(yàn)華僑城觀光深圳 2023月 7月華僑城深圳第二賣(mài)場(chǎng) 異地銷售 2023年 3月10號(hào)地鐵站的區(qū)域命名 在未來(lái)交通規(guī)劃的地鐵 10號(hào)線中， 垡頭 將作為一站的區(qū)域指引性是相當(dāng)重要的 ，以華僑城命名地鐵站便利行人對(duì)公園方位的識(shí)別，從品牌戰(zhàn)略上來(lái)講是品牌建設(shè)強(qiáng)有力的延展?；顒?dòng)營(yíng)銷 《 創(chuàng) 世 紀(jì) 》開(kāi) 盤(pán) 演出 巧用公園借勢(shì)系列旅游地產(chǎn)論壇 現(xiàn)場(chǎng) 做秀小城效 應(yīng) 系列風(fēng)情 文化節(jié)（短線）（短線）顧客營(yíng)銷（長(zhǎng)線）我愛(ài)我家聯(lián)合互動(dòng) 客戶帶客戶公園 VIP待遇團(tuán)體購(gòu)買(mǎi)直效行銷品牌營(yíng)銷 之 華僑城尋找知情人 在深圳華僑城購(gòu)置過(guò)房產(chǎn)的在京人士在 19年間到過(guò)深圳華僑城的在京人士和華僑城有某種經(jīng)歷和故事的在京人士曾經(jīng)在深圳打拼過(guò)，有華僑城情結(jié)在京人士Step 華僑城尋找知情人華僑城在北京有一定的認(rèn)知度，品牌樹(shù)立不是從零開(kāi)始，巧妙利用北京現(xiàn)有的華僑城客戶資源進(jìn)行 “ 喚起 ” ，以高姿態(tài)挺進(jìn)北京市場(chǎng)縮短品牌認(rèn)知周期?；顒?dòng)營(yíng)銷 —— 充分造勢(shì)，增進(jìn)理解 —— 品牌營(yíng)銷核心勢(shì)能，貫穿始終三位一體的整合營(yíng)銷策略顧客營(yíng)銷 ——買(mǎi)方市場(chǎng)，增值服務(wù) 北京世紀(jì)華僑城產(chǎn)品 /品牌發(fā)展態(tài)勢(shì)展望（品牌先行 ） — 原創(chuàng)性、承傳性、相關(guān)性、延展性 公園為住宅提供品牌支持和區(qū)域大環(huán)境支撐；住宅為公園提供相應(yīng)的口碑介質(zhì)層，兩者相互促進(jìn)。強(qiáng)勢(shì)高舉高打，品牌先行；公園做勢(shì)，密集投放高舉高打，品牌先行；公園做勢(shì)，密集投放 總體推廣策略 ——總體 推廣思路公園 +住宅 +商業(yè)三位一體的整合營(yíng)銷戰(zhàn)略 住宅實(shí)用 時(shí)尚 生態(tài) 營(yíng)銷策略 區(qū)域良好的未來(lái)性和交通可達(dá)性產(chǎn)品設(shè)計(jì)的穩(wěn)健性風(fēng)情商業(yè)街的完善配套華僑城品牌目前在北京認(rèn)知度還不夠市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域擴(kuò)大。項(xiàng)目綜合分析（ SWOT） 價(jià)格、品質(zhì)、區(qū)位、信用 → ← 北京其他區(qū)域散客 ← 口碑媒介層 由于大量產(chǎn)品低價(jià)發(fā)售降低發(fā)展商的開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 總價(jià)較低，銷售速度快價(jià)格區(qū)間大，客群范圍廣現(xiàn)房實(shí)樓，售價(jià)穩(wěn)步調(diào)整 /月 *平米 主力總價(jià) 單體總價(jià) 最高價(jià) 起 價(jià) 5500元 /平米 華 結(jié) 論 小組團(tuán)中缺乏景觀社區(qū)內(nèi)部景觀平淡主要集中在入口處 周邊市政景觀資源充裕大面積成熟園林環(huán)抱，景觀集中 人工湖 +山體 +小溪 40萬(wàn)平米 三、四環(huán)間城市綠帶 150萬(wàn)平米 山水文園 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手園林比較結(jié)論 綜述優(yōu)勢(shì) 戶型豐富多樣比例均勻面積區(qū)間跨度大主力戶型偏小，總價(jià)低屬緊湊戶型 銷售狀況 次臥 — 米 一梯三戶 60—160 平米 350 198 13 14 153 8 90、 9 102 6 65與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型比較世紀(jì)東方城 簡(jiǎn)單的公園 +地產(chǎn)早期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目旅游景觀 +主題文化+地產(chǎn)波托菲諾天鵝堡休閑輕松的心態(tài) +地產(chǎn)波托菲諾純水岸簡(jiǎn)單粗放期漸入佳境期豐潤(rùn)圓熟期全國(guó)旅游主題地產(chǎn)第一品牌戶 沙盤(pán)在設(shè)計(jì)上基本反映了項(xiàng)目概況，但缺乏相應(yīng)的科技感和品質(zhì)感。 建議在東四環(huán)及重要交通節(jié)點(diǎn)合理、有效地設(shè)置交通指引，以方便來(lái)訪客戶順利到達(dá)銷售現(xiàn)場(chǎng)。與周邊項(xiàng)目拉開(kāi)檔次。項(xiàng)目一期可銷售面積為 15萬(wàn)平米，建筑形式為小高層一梯兩戶板樓，主力戶型為大三居。 總體來(lái)講，雖然華僑城所在區(qū)域價(jià)值將會(huì)整體提升，但競(jìng)爭(zhēng)還是相當(dāng)激烈的。建筑形式多樣。 均 價(jià)： 7500元 /平方米 均 價(jià)： 7000元 /平方米 均 價(jià)： 6500－ 7000 0元 /平方米 裝 修：精裝修 裝 修：精裝修 裝 修：精裝修 綠化率： 40% 綠化率： 30% 綠化率： 31% 容積率： 容積率： 容積率： CBD地區(qū)唯一純板樓社區(qū)，短進(jìn)深，大開(kāi)間，南北通透，明廚明衛(wèi)。社區(qū)外就是涼水河，領(lǐng)域?qū)ｉT(mén)建了橫跨涼水河和綠化公園的私家橋梁供社區(qū)業(yè)主使用，內(nèi)外結(jié)合，水景和自然和諧統(tǒng)一。亦莊重點(diǎn)項(xiàng)目一覽表一品亦莊 領(lǐng)域 靈秀山莊三期 瀛海名居總建面： 86萬(wàn)平方米 總建面： 6萬(wàn)平方米 占地面積： 戶 數(shù)： 1000套（一期） 戶 數(shù)： 352套 戶 數(shù)： 698套 價(jià) 格： 4800元 /平方米 價(jià)格：均價(jià) 7200元 /平米 價(jià) 格：均價(jià) 8500元 /平米 容積率： 容積率： 容 積 率： 投放節(jié)點(diǎn)： 投放節(jié)點(diǎn)： 投放節(jié)點(diǎn)： 項(xiàng)目位于亦莊核心地帶，交通便利，配套齊全，總房款低，二次投資置業(yè)較多。社區(qū)外就是涼水河，領(lǐng)域?qū)ｉT(mén)建了橫跨涼水河和綠化公園的私家橋梁供社區(qū)業(yè)主使用，內(nèi)外結(jié)合，水景和自然和諧統(tǒng)一。投入市場(chǎng)以來(lái)，反映良好，銷售率達(dá)到 40%。 容積率： 價(jià) 格： 4800元 /平方米 占地面積： 領(lǐng)域 (靈秀山莊三期 )一品亦莊 未來(lái)規(guī)劃中的大盤(pán)，將與富麗城形成對(duì)持之勢(shì)，良好的交通環(huán)境也將分流部分我們的客戶。 均價(jià)： 9200元 /平方米 容積率： 裝修：毛坯 /精裝修 潛在存量： 78萬(wàn)平方米 富力城 垂楊柳危改 較之四方區(qū)交通更為便利，生活配套成熟，隨著域內(nèi)高品質(zhì)樓盤(pán)輩出，已形成很高市場(chǎng)認(rèn)可度。百子灣地區(qū)作為 CBD新興居住版塊，將會(huì)攔截華僑城很大一部分客群。 公園位于社區(qū)內(nèi)，有良好的景觀效果，提升了項(xiàng)目的性價(jià)比。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，部分工地正在施工，對(duì)前期入住的客戶造成影響。周邊的人文環(huán)境較亂，項(xiàng)目形象開(kāi)始老化。 投放節(jié)點(diǎn)： （四期） 潛在存量： 7萬(wàn)平米 投放時(shí)間：待定 潛在存量： 34萬(wàn)平米 總 裁 陳長(zhǎng) 春善于 樹(shù) 立個(gè)人品牌，從而 帶動(dòng) 整個(gè)公司的品牌。并采用小心 遞漲 的方式， 穩(wěn) 步 發(fā)展 。體 現(xiàn) 其開(kāi) 發(fā)實(shí) 力。不停進(jìn)行事件的制造為項(xiàng)目做了免費(fèi)的宣傳。 2023奧運(yùn)的影響– 07－ 08年出現(xiàn)無(wú)新增住宅的真空市場(chǎng)現(xiàn)象。北京的大規(guī)模城市建設(shè)給北京房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)巨大市場(chǎng)機(jī)會(huì)及利潤(rùn)空間。并成逐年 遞 增 趨勢(shì) 。北京家庭收入與住宅價(jià)格比較分析外來(lái)人口占相當(dāng)比例，目前外地 務(wù) 工、 經(jīng) 商人 員 已達(dá)到 20％。土地政策及金融政策的實(shí)施將影響行業(yè)進(jìn)行清盤(pán)，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)更為有序。– 二手房市場(chǎng)將沖擊低檔住房市場(chǎng)，置業(yè)升級(jí)將給中高檔住宅帶來(lái)更大的購(gòu)買(mǎi)需求。2023－ 2023年宏觀市場(chǎng)走勢(shì)憑借強(qiáng)大的資金實(shí)力以 32億競(jìng)拍價(jià)購(gòu)得北京 。大量 購(gòu) 置土地，在京各 處 分 別 開(kāi) 發(fā) 。 項(xiàng) 目基本均價(jià)都不高。以 元的天價(jià) 購(gòu) ，蓄 勢(shì) 待 發(fā) 。潛在存量： 40萬(wàn)平米 投放時(shí)間： （三期） 潛在存量： 23萬(wàn)平米 投放時(shí)間： （二期） 山水文園 售樓處現(xiàn)場(chǎng)自然環(huán)境造勢(shì)到位，品質(zhì)感強(qiáng)。水景設(shè)計(jì)好，戶戶有水道，但大部分枯水。城市綠化帶利用的很充分，有很好的參與性視覺(jué)效果。 所以，尋找市場(chǎng)差異化是華僑城項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)，我們?cè)谙乱徽聦⒂性敿?xì)闡述。 所以，需要通過(guò)實(shí)效性較強(qiáng)的活動(dòng)和密集性的媒體投放進(jìn)一步提升華僑城品牌形象，拉開(kāi)與周邊項(xiàng)目的差距。大盤(pán)聚集地，直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 東南三環(huán)重點(diǎn)項(xiàng)目一覽表 潛在存量： 100萬(wàn)平方米 裝修：精裝修 容積率： 均價(jià)： 8800元 /平方米 17萬(wàn)平方米的園林綠化，僅樹(shù)種就有 80多種，實(shí)現(xiàn) “每個(gè)樓座都在園林中 ” 的效果；投資兩個(gè)多億在社區(qū)中建北工大附中新址、芳草地小學(xué)及幼兒園；社區(qū)中將建 3個(gè)會(huì)所；整個(gè)社區(qū)將于 2023年上半年建成 總建面： 6萬(wàn)平方米 戶 數(shù)： 698套 容積率： 投放節(jié)點(diǎn)： 投放節(jié)點(diǎn)： 項(xiàng)目位于亦莊核心地帶，交通便利，配套齊全，總房款低，二次投資置業(yè)較多。純 Townhouse項(xiàng)目突出了水景和綠化帶的作用。 純 項(xiàng)目突出了水景和綠化帶的作用。 后現(xiàn)代城 麗江新城 總 建 面： 70萬(wàn)平方米 總建面： 70萬(wàn)平方米