【正文】 項目價值提煉 —— 產(chǎn)品價值分析 Gemdale Corporation 戶型 ?均好性強，尺度感怡人，得房率高，超值享受 ?“crossover戶型 ”： ?A、在 90平米小戶型中創(chuàng)在出復(fù)式空間，不僅使小戶型具有新的復(fù)式的空間體驗，同時也可方便業(yè)主利用挑空空間增加居住面積，而且在本戶型建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計中都充分考慮了業(yè)主今后封房間的方便性和使用的實用性，均可封成一間主臥室。 ?首層大堂層高比標(biāo)準(zhǔn)層略高（ ），架空層更是做到 ，舒適度提升。 ?花園洋房在強調(diào)整體性和細(xì)部處理外，還強調(diào)多層分層疊落感，充分體現(xiàn)花園洋房層層退臺的最大特色，也使得整體體量減小而更貼近人的尺度。 規(guī)劃理念 ?“好東西一定源于好的理念 ” 物業(yè)是大件商品，要有些追求－身份、品味的標(biāo)簽 ?社區(qū)要有人氣、有活力；（人際）關(guān)系要融洽 現(xiàn)代生活，交往是必要條件 ?“社區(qū)要安全＼私密 ” 置業(yè)基本需求－安全 復(fù)合型社區(qū)－私人空間的保障 ?“選擇要多，考慮未來需要 ” 眼光長遠(yuǎn)，穩(wěn)重 －繽紛社區(qū)： ?除高層物業(yè)住宅外，配置部分花園洋房及別墅，適合各種人群，人口密度適當(dāng) ?社區(qū)以人類聚，老人、青年、壯年和兒童共存，老人及兒童將成為 社區(qū)注入活力－紐帶作用，強化社區(qū)內(nèi)人際關(guān)系； ?關(guān)系融洽了，全民安防 －社區(qū)更安全 ?住宅與公建配套的聯(lián)動開發(fā) ，使物業(yè)具備了升值潛力 ； ?物業(yè) → 戶型 → 戶內(nèi)功能，均考慮滿足多元化需求 （如高空間運用） 2. 共享與獨立－有機的社區(qū)： ?石閘湖運動公園、十平方公里的森林含氧帶、風(fēng)情商業(yè)街、多功能會所、多功能運動中心等，均為良好的 互動溝通創(chuàng)造了的平臺 ； ?風(fēng)情商業(yè)街與石閘湖商業(yè)街面向整個區(qū)域開放，當(dāng)人氣旺后， 為后期配套運營奠定基礎(chǔ) ?會所僅向業(yè)主開放 —— 安全、私密； 項目價值提煉 —— 產(chǎn)品價值分析 Gemdale Corporation 客戶需求 價值對接－項目價值 2 交通組織 ?交通形式多多，便捷順暢 置業(yè)基本需求，客觀，挑剔 ?應(yīng)考慮老人和小孩的步行安全需要 置業(yè)基本需求－安全 ?車不能影響居住 ?感覺要舒適，無論行人還是駕車者 舒適生活、品質(zhì)生活－人性化 ?區(qū)內(nèi)交通由車行、自行車、步行三種形式有機結(jié)合 ,打造 便利的通行環(huán)境（硬件 ）； ?在關(guān)鍵路段，車行、自行車、步行道路的路面標(biāo)高不同， 確保行人的安全； ?車行道均走小區(qū)外圍，地面停車位也隨之置于外圍，最大程度地減小了車行交通對內(nèi)部的影響，內(nèi)部道路均景觀化， 最大限度地減少行車對居住地影響； ?道路四通八達(dá)；同時根據(jù)自然地形，道路采用坡地形式，在住宅組團出入口位置專門做了路面材料處理， 可以有效的降低車速，減少交通事故和傷害幾率 人居尺度 便利生活、舒適環(huán)境 ?能夠充分感受并欣賞他所處的環(huán)境，心境愉悅 ?居家氛圍，即親切感； ?安全感，即保證居家的私密性； ?特定的場所精神，即城市和家的印象 ?１號ＢＬＯＣＫ的各類物業(yè)均可以共享湖景，配以內(nèi)部中心集中綠地。 ?標(biāo)志物： 第一時間將映入業(yè)主的眼簾。 3. 主觀努力 ： ? 引進公交、提供小區(qū)直達(dá)地鐵站及市區(qū)的班車；利用石閘湖主題公園的開發(fā)，炒作板塊，擴大城市客群對板塊的認(rèn)知度 提示： 隨著市區(qū)土地資源不斷的開發(fā) ,南京城市的發(fā)展方向必然以城市外沿為主 ,然而受北面長江和東面紫金山的地理位置影響 ,沿長江向南已經(jīng)成為了南京城市后續(xù)發(fā)展的主要方向之一 項目價值提煉 —— 區(qū)位價值分析及利用 比較競爭項目： 江寧 /金域藍(lán)灣 河西 /西堤國際 Gemdale Corporation 客戶需求 價值對接－項目價值 規(guī)模 規(guī)模 → 第一大盤 →?? 它意味著城市生活、高質(zhì)量、高保障、高信譽度、高美譽度等 ?城市大盤，引爆市場 ?鎖定方向，精準(zhǔn)市場 區(qū)位（大） －板橋新城 ? “創(chuàng)新都市生活 ” ?南京未來的城市發(fā)展方向 城市引力、創(chuàng)新未來 ?政府造 “新城 ”（詳見后面規(guī)劃、配套等章節(jié)） ?城市建設(shè)利好消息：區(qū)域城市定位；板橋新城遠(yuǎn)景規(guī)劃 區(qū)位（?。? －與河西 CBD 相毗鄰 ?都市生活氛圍，品味高尚生活 ?平臺高、視野寬、（潛在）機會多 城市價值、現(xiàn)代品質(zhì)生活、個體價值的實現(xiàn) 服務(wù)－特色 ： ?利用高品質(zhì)都市生活的配套、會所、特色風(fēng)情商業(yè)街、石閘湖運動公園、大型奧特萊斯商業(yè)中心等特色物質(zhì)資源，將板橋打造成雨花區(qū)高級別的平臺運營（如論壇、年會、拓展活動、外來常駐機構(gòu)等）中心，高品質(zhì)生活中心 ?打造高品質(zhì)運動、休閑中心，導(dǎo)入河西、江寧都市客群。 項目概況－ 1BLOCK技術(shù)指標(biāo) Gemdale Corporation 產(chǎn)品 高層公寓（ B B3） crossover戶型（ B5） 花園洋房（ C2） 分布 B1： 10 106 B3： 10 10 108 10 10 103 10 1 11 112 面積 B11： 、 B12： 、 B13： 、 B31：、 B32： 、 B33： B51： 、 B52： 、 B53： 、 B54：、 B55： C21： 、 C22： 、 C23： 、C24： 、 C25： 套數(shù) 5棟 465套 3棟 720套 4棟 80套 物業(yè)特征 2棟 32層、 1棟 31層、 2棟 18層，兩梯三戶，精裝修交付標(biāo)準(zhǔn) 32層， 2層 9戶高湯戶型，精裝修交付標(biāo)準(zhǔn) 5+1電梯多層洋房，一梯兩戶，一層附帶下沉式 庭院 產(chǎn)品明細(xì) 兩房兩廳一衛(wèi) 、 套數(shù) 155套 一房兩廳一衛(wèi) 套數(shù) 80套 三房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 16套 面積 13610平米 面積 4460平米 面積 2200平米 三房兩廳兩衛(wèi) 、 套數(shù) 246套 兩房兩廳一衛(wèi) 套數(shù) 320套 四房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 48套 面積 33270平米 面積 27939平米 四房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 64套 兩房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 80套 五房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 16套 面積 10970平米 面積 6881平米 面積 2870平米 兩房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 80套 面積 7026平米 三房兩廳兩衛(wèi) 套數(shù) 160套 面積 21446平米 合計面積 57850平米 67752平米 5070平米 項目概況－ 1BLOCK技術(shù)指標(biāo) Gemdale Corporation 產(chǎn)品競爭力－項目價值 規(guī)模 ? 競爭項目比較 : 金域藍(lán)灣 54萬平米；西堤國際 69萬平米－ 均屬于大盤性質(zhì) 區(qū)位（大） －板橋新城 ? 競爭項目比較 : 江寧 /金域藍(lán)灣 。 板橋新城的價值認(rèn)同 抗性 較大，需要較長時間。 在此背景下，努力提升項目的 綜合價值 是確保成功的關(guān)鍵 。 － 片區(qū)配套 往銅井 往安德門（ 96路） 往雨花臺（寧井線） 往江寧東山 （東井線） 往地鐵小行站 （ 153路） Gemdale Corporation ? 分析： ? 優(yōu)勢－－屬于主城區(qū)域，與河西新城天然相連；區(qū)域內(nèi)有雨花開發(fā)區(qū)和梅鋼兩大產(chǎn)業(yè)集群，有著豐富的產(chǎn)業(yè)人群，對城市人流的導(dǎo)入較強；石閘湖和“綠色南京”組團的規(guī)劃為區(qū)域帶來自然資源的開發(fā)；整體規(guī)劃操作性強，規(guī)劃中將住宅和產(chǎn)業(yè)分開，有利于板塊和諧發(fā)展； ? 劣勢－－板橋新城周邊配套匱乏，基礎(chǔ)建設(shè)落后；區(qū)域比較陌生，長期以來區(qū)域形象不佳；梅鋼等重工業(yè)企業(yè)分布較多，為板塊環(huán)境帶來污染；片區(qū)內(nèi)無商品房開發(fā)，在售房源大多為低價的小產(chǎn)權(quán)房，地緣客戶對商品房價格的接受度不高。 ? 教育配套－－目前板橋新城從學(xué)前教育到高中教育都有配套。 ? 板橋新城分 3大組團開發(fā)； 2023年左右規(guī)劃容納人口 12萬左右， 2023年以后板橋新城將容納 35萬人規(guī)模。 Gemdale Corporation ? 分析： ? 位于南京雨花臺區(qū)，北至秦淮新河，東抵寧馬高速公路、西至長江，南至江寧河，總占地 。 Gemdale Corporation ? 分析： ? 供求關(guān)系：在相當(dāng)長的一段時間里供大于求的市場格局將會持續(xù)，市場低迷的態(tài)勢會延續(xù)，未來兩年成交量繼續(xù)維持較低水平。 ? 成交價格：受資金鏈限制，部分開發(fā)商將被迫選擇降價促銷，將對區(qū)域及全市產(chǎn)生影響，促使一些郊區(qū)板塊進行價值回歸，尤其是始終被交通所困擾的江北板塊和價格透支嚴(yán)重的仙林板塊。 強化了已有的三大板塊超過 75%市場份額格局。 除了城墻內(nèi)的主城區(qū)和河西板塊仍將保持相對的價格穩(wěn)定，但繼續(xù)“縮量”已不可避免。 ? 江寧板塊開發(fā)商統(tǒng)一思想、統(tǒng)一步調(diào)的工作將集中在 9—10月內(nèi)完成。 ? 08年的市場轉(zhuǎn)向后，江寧的項目價格還在延續(xù) 07年的余溫向上發(fā)展，并上摸 6000元均價。 ? 年底業(yè)績沖刺也是板塊近期價格走勢的主要變量。 ? 08年市場成交量將跌至 04年之前水平。 ? 河西、江寧、江北是南京大盤營銷的主戰(zhàn)場 ? 一般大盤，與這三個板塊關(guān)聯(lián)越密切，其成功的可能越大；反之亦然； ? 除地緣性消費，江寧、江北較集中的是南京的經(jīng)濟型剛性消費需求，河西集中的是城市一次改善型消費。江寧由于嚴(yán)格限價政策，價格漲幅相對較小。由于市場發(fā)生了急劇的變化，未來供大于求的市場趨勢將會持續(xù)。Gemdale Corporation 科學(xué)筑家 金地自在城營銷策劃報告 Gemdale Corporation 目 錄 第一章 市場研究 第二章 項目分析 第三章 目標(biāo)客戶分析 第四章 項目競爭態(tài)勢分析 第五章 營銷推廣策略 第六章 項目銷售策略 Gemdale Corporation 市場研究 房地產(chǎn)宏觀市場分析 區(qū)域市場分析 區(qū)域典型項目分析 第一章 Gemdale Corporation 南京板塊分布格局 城北板塊 仙林板塊 城中板塊 河西板塊 江北板塊 板橋板塊 江寧板塊 城東板塊 城南板塊 20232023各板塊住宅 成交量 表現(xiàn) (萬平米)050100150200250300350城中 城東 城南 河西 城北 仙林 江寧 江北2023 2023 2023 202320232023各板塊住宅 成交均價 表 現(xiàn)(元/平米)02023400060008000100001202314000城中 城東 城南 河西 城北 仙林 江寧 江北2023 2023 2023 2023? 主城區(qū)價格的飆升成為整個市場活躍的第一推力； 江寧、江北、河西成為拉動南京樓市的三股持續(xù)動力； 江寧、江北與河西三分天下； ? 主城供應(yīng)量迅速下降，價格急速拉升。 ? 受 07年市場火爆的刺激， 08年以來，各板塊推案量明顯加大，供大于求的市場壓力在加大。 － 3大“人氣板塊”的形成 Gemdale Corporation 20232023各板塊住宅 供銷對比012城中 城東 城南 河西 城北 仙林 江寧 江北2023 2023 2023 20232023 2023 2023 2023城中 城東 城南 河西 城北 仙林 江寧 江北 － 3大“人氣板塊”的形成 南京板塊分布格局 城北板塊 仙林板塊 城中板塊 河西板塊 江北板塊 板橋板塊 江寧板塊 城東板塊 城南板塊 ? 在 2023年的市場熱潮中，江北價格出現(xiàn)非理性增長。 ? 04—07年，河西、江寧、江北三板塊累計占南京市場總成交面積的 % ? 07年 ,河西、江寧、江北三板塊成交面積占比分別為： %、%和 33%。 ? 結(jié)論： 08全年銷量可能在 500萬平米左右，總體將比 07年下跌 50%左右。 ? 08年開盤的萬科“金域緹香