【正文】 河西新城 板橋新城 項目價值提煉 —— 區(qū)位價值分析及利用 Gemdale Corporation 產(chǎn)品競爭力－項目價值 1 容積率 －容積率是地產(chǎn)開發(fā)的硬指標 ?項目：整體 ； ?提示： ，綠化、景觀面積少，配套共享人群多，尤其會擔公共配套不夠，故現(xiàn)場展示建議盡量消費客群的這些擔憂 規(guī)劃理念 －起點 ?金域藍灣： 金地自在城的系統(tǒng)性較金域藍灣好，效益產(chǎn)出更高 —— 后者雖有萬科早期的項目經(jīng)驗鋪墊，但自然環(huán)境的利用沒有自在城充分，商業(yè)配套較金域藍灣更勝一籌； ?西堤國際：金地在城的整體開發(fā)理念較西堤國際高 1－ 2個檔次，后者在商業(yè)配套、功能配套與住宅配套的互動運營方面一直被市場置疑 —— 物業(yè)價值非最大化（綜合水平有限） —— 西堤國際是一個典型的睡城 ?自在城：繼承了原有的土地肌理，建造一座現(xiàn)代化的生態(tài)之城 理念更科學、更先進；高起點，城市生活，國際視野 （待現(xiàn)場展示） 交通組織 －項目的動脈 ?金域藍灣：內(nèi)部六組人車動線，自行車及汽車兩組車流動線，車位較多 ?西堤國際：內(nèi)部人車分流，車位有限 ?自在城：創(chuàng)新突破 —— 從人使用角度出發(fā)，考慮更加完善，存在三種交通方式：車行、自行車、步行、車位充足、設置社區(qū)小軌道（待現(xiàn)場展示） 比較競爭項目： 江寧 /金域藍灣 河西 /西堤國際 項目價值提煉 —— 產(chǎn)品價值分析 Gemdale Corporation 競爭力－項目價值 2 人居尺度 ?金域藍灣：大項目， 54萬方的開發(fā)規(guī)模，交通較差， 晚上出行不方便，基本靠私家車出行；地價高，戶型較大，總價高，大盤開發(fā)，大環(huán)境，較舒服； ?西堤國際：低密度開發(fā)，社區(qū)內(nèi)感覺舒適；以高層公寓為主，戶型較大，總價較高，交通出行基本依賴業(yè)主的私家車，步行+公交； ?項目：借助石閘湖天然景觀資源，2023畝的項目分期開發(fā) ，囊括了高層公寓、花園洋房、別墅等物業(yè)類別，社區(qū)引進公交 +社區(qū)巴士，實現(xiàn)與主城的無縫對接。 河西 /西堤國際 區(qū)位（?。? －與河西 CBD 相毗鄰 1. 江寧新區(qū)： ? 項目位置較金域藍灣差 ? 項目品質與金域藍灣相近 2. 河西 CBD： ? 項目位置較西堤國際差； ? 項目品質較西堤國際優(yōu) 3. 提示：自在城項目路況較差 。 國家金融新政 （降低利率）應保持謹慎的樂觀。 新城 主導房地產(chǎn)，并成為置業(yè)首選。 － 片區(qū)優(yōu)劣勢分析 結論：成熟的產(chǎn)業(yè)基礎和城市化的發(fā)展為片區(qū)帶來了強有力的剛性支撐 結論：片區(qū)各項配套落后，長期以來不佳的市場形象為城市客群導入帶來不利 Gemdale Corporation ? 分析： ? 目前區(qū)域內(nèi)已出讓商品房土地有兩塊 ,一塊是雨花城鎮(zhèn)開發(fā)獲得的板橋 A、 B地塊；另一塊就是自在城 .在自在城南部即將出讓 13萬平米的商品住宅用地 。主要還是分布在板橋集鎮(zhèn)和梅鋼生活區(qū)。 ? 結論：板橋新城將會迅速發(fā)展成為具有鮮明特色的現(xiàn)代化綜合性衛(wèi)星城鎮(zhèn) ? 結論：東北組團未來將會以石閘湖為核心，形成板橋新城的核心居住及配套區(qū) － 總體規(guī)劃 西南組團 東北組團 綠色南京 規(guī)劃建設面積 35平方公里，以寶鋼集團和雨花開發(fā)區(qū)為主； 組團約 10公里，建設“綠色南京”人居森林公園 規(guī)劃建設面積 公里，主要是生活居住區(qū)和商業(yè)配套區(qū) 生活居住區(qū)的核心－－石閘湖公園 Gemdale Corporation ? 分析： ? 公交配套－－與市區(qū)的聯(lián)接的公交線路較少，大多為城郊線路，班次少，乘客多；板橋新城區(qū)域內(nèi)還沒有開通相聯(lián)接的公交線路，區(qū)域可達性不佳。 ? 距離市中心新街口 22公里，與合肥、蕪湖、馬鞍山等城市相鄰，是南京市往南發(fā)展的跳板，輻射皖中、皖南地區(qū)的重要節(jié)點。 ? 成交價格：受資金鏈限制，部分開發(fā)商將被迫選擇降價促銷，將對區(qū)域及全市產(chǎn)生影響，促使一些郊區(qū)板塊進行價值回歸，尤其是始終被交通所困擾的江北板塊和價格透支嚴重的仙林板塊。 ? 產(chǎn)品設計：開發(fā)商在市場競爭的壓力下開始精耕產(chǎn)品的打造，預計中小戶型產(chǎn)品將成為郊區(qū)供應的主流，另外如何完善生活配套也成為開發(fā)商面臨的問題； ? 土地市場：由于受到融資渠道和市場低迷的雙重壓力，開發(fā)商拿地熱情不在，尤其是市政配套還不十分成熟的郊區(qū)土地，未來很難再有超級大盤的出現(xiàn)；另外 07年高價出讓的部分地塊，則有被開發(fā)商退地的可能性； － “調(diào)控期市場”趨勢發(fā)展判斷小節(jié) 結論：短期內(nèi) ,一輪激烈的價格戰(zhàn) 已不可避免。刺激并留住了城市購房客群體。其余所有板塊內(nèi)的項目價格，在 08年年底均將有所反應?！昂愦缶G洲”精裝房將在 9月內(nèi)以 5700元價格上市。 ? 08年 6月起，江寧項目陸續(xù)對市場作出反應。 ? 結論：江北板塊與本案并不構成直接競爭，但自 04年由陌生板塊的成功入市，到今天大盤扎堆大手筆運營，相關經(jīng)驗值得借鑒 . 江北板塊商品住宅市場走勢 － “調(diào)控期”中江北板塊市場走勢 Gemdale Corporation ? 分析： ? 06年之前，江寧的均價沒有越過 4000元。 2 0 0 5 . 1 2 0 0 8 . 7 月全市逐月成交及供銷比走勢圖02040608010012014005.1 3 5 7 91106.1 3 5 7 91107.1 3 5 7 91108.1 3 5 700 . 511 . 522 . 53銷售量（萬平米） 供銷比－ “調(diào)控期 ”3大 “人氣 板塊”的表現(xiàn)及市場整體走勢 2 0 0 5 . 1 2 0 0 8 . 7 月全市逐月成交及供銷比走勢圖02040608010012014005.1 3 5 7 91106.1 3 5 7 91107.1 3 5 7 91108.1 3 5 700 . 511 . 522 . 53銷售量（萬平米） 供銷比Gemdale Corporation ? 分析： ? 河西目前無新開大盤，主要在售為前期的尾盤或延續(xù)項目，這些項目無主動向下“跳水”動力。 － 3大“人氣板塊”的形成 %%%%%%%%城中 城東 城南 河西 城北 仙林 江寧 江北2023 2023 2023 2023 2023( 17)Gemdale Corporation ? 分析： ? 自 08年 3月，市場完全轉向觀望，供銷比急速攀升。 ? 2023年的市場熱潮，是以對主城區(qū)（包括河西）的追捧搶購推動發(fā)展的。 ? 結論：江北、江寧、河西三大板塊將是未來市場供求的主要區(qū)域 。 造成主城客戶被迫出城，支撐江寧、江北等外圍板塊急速放量。 － 3大“人氣板塊”的形成 Gemdale Corporation 2023年 2023年 2023年 2023年 住宅供應面積 (萬㎡ ) 860 城中板塊 城東板塊 城南板塊 48,84 河西板塊 城北板塊 仙林板塊 江寧板塊 江北板塊 住宅成交面積 (萬㎡ ) 城中板塊 49 城東板塊 城南板塊 河西板塊 142 城北板塊 83 仙林板塊 江寧板塊 261 江北板塊 325 ? 江寧板塊在南京整體市場這一輪的快速發(fā)展中 ,表現(xiàn)出了非常穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢，市場逐漸走向成熟，未來將會是本項目最主要的競爭區(qū)域。整體市場“供大于求”的矛盾將會顯現(xiàn)。 Gemdale Corporation 20232023年各板塊成交面積份額 ? 江北市場的超高速發(fā)展 ,完全由板塊內(nèi)的 5個大盤項目所推動 ? 雖然江北板塊供應巨大 ,并且整體絕對價格市場最低 ,但 85%以上的成交面積集中在 5個大盤項目內(nèi)； ? 江北的大盤營銷 ,代表南京大盤營銷的最高市場水平。 ? 08年 1－ 7月全市住宅成交量為254萬平方米，同比降幅超過50％，市場轉入“調(diào)控期”。 ? 以“奧體”為核心的河西板塊日益走向成熟，加之與主城的距離與交通優(yōu)勢，市場整體向好發(fā)展。 ? 直到 07年萬科、恒大高價在江寧拿地及跟風的幾幅高價地塊，江寧的大部分項目成本均很低。目前項目定價表現(xiàn)非?；靵y，從 5100元到 6700元，開發(fā)商心態(tài)復雜。隨后開盤的“萬科金域藍灣”將快速反應，一輪價格“跳水”將在板塊內(nèi)鏈式展開。 ? “明年年中市場價格將回復相對穩(wěn)定”。 ? 結論：江寧板塊的年終“跳水”對南京市場將產(chǎn)生強烈震動 . － “調(diào)控期”中江寧板塊市場走勢 Gemdale Corporation － “調(diào)控期市場”趨勢發(fā)展判斷 ④恒大跳水，標志著降價由江北擴大到全市 1 2 3 4 ①央行出臺政策，限制 “ 二套房 ” 貸款，市場開始走下坡路 ②旭日上城率先降價，拉開江北板塊價格回歸的旗幟 ③奧運＋高溫，樓市徹底陷入低谷，開發(fā)商資金鏈愈加緊張 A旺市 B觀望 C部分項目降價 D大規(guī)模的降價 E震蕩恢復 價格走勢 銷量走勢 ?結論： 2023年，全年成交量將保持與 2023年大致相當?shù)乃健? 結論：產(chǎn)品的推陳出新與一輪 開發(fā)商品牌洗牌的速度與力度加劇。 ? 產(chǎn)品設計：開發(fā)商在市場競爭的壓力下開始精耕產(chǎn)品的打造，預計中小戶型產(chǎn)品將成為郊區(qū)供應的主流，另外如何完善生活配套也成為開發(fā)商面臨的問題； ? 土地市場：由于受到融資渠道和市場低迷的雙重壓力，開發(fā)商拿地熱情不在，尤其是市政配套還不十分成熟的郊區(qū)土地，未來很難再有超級大盤的出現(xiàn)；另外 07年高價出讓的部分地塊，則有被開發(fā)商退地的可能性； － “調(diào)控期市場”趨勢發(fā)展判斷小節(jié) 結論：南京市場不會長期低靡。 ? 結論：板橋新城坐擁城市內(nèi)引外聯(lián)咽喉位置，是南京主城南部的一個中心。 ? 商業(yè)配套－－ 目前主要的商業(yè)配套還是集中在板橋集鎮(zhèn)和梅鋼生活區(qū)附近。但是存在著教育資源不佳的現(xiàn)狀，缺乏優(yōu)質教育。 ? 板橋區(qū)域現(xiàn)在售房源都是小產(chǎn)權房 ,沒有商品房供應 ,雨花城鎮(zhèn)項目第一期以政策性用房為主 。 剛性需求長期存在，成交縮水是因為 觀望 心理。 Gemdale Corporation 項目分析 項目概況 項目價值提煉 第二章 Gemdale Corporation 夫子廟 新街口 山西路 鼓樓 奧體 明城墻內(nèi) 地鐵 1號線 地鐵 2號線 商務軸 商業(yè)軸 城市中心 城市新中心 板橋新城地處南京市雨花臺區(qū)西南城郊結合部，是南京市“主城、新市區(qū)、新城 ” 的城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略的七個新城之一。項目周邊無配套 ，瓶頸 區(qū)位 －交通 1. 外部客觀條件： ? 公交狀況比金域藍灣 \西堤國際差； ? 路況較好 ,有寧馬高速直接連接南京主城 區(qū)域前景 江寧僅為南京的次配套區(qū)域，未來河西將發(fā)展成為南京第一 CBD，與河西相毗鄰的板橋新城的前景非常好 。首批入市的 1號 BLOCK地塊將很好地滿足地緣客戶的居住需求，改善地緣客戶居住質量， 2號 BLOCK滿足青年客戶需求，控制總價 +強大功能配套 ?? 金地自在城將全面營造繽紛都市生活。 以首推石閘湖而亮相，構建成了一個真正的復合型現(xiàn)代城市感的大盤。 規(guī)劃理念 ?新城市主義的運用 ,營造繽紛的都市感 ?結合地塊本身的自然機理，遵從土地屬性（臺地、坡地） —— 自由、自然，打造高低錯落靈動的居住氛圍 ?混搭、多元、繽紛的城市生活 —— 可持續(xù)發(fā)展的社區(qū) ?多層級的商業(yè)空間、人性化的休閑空間、完備的運動設施營造城市化界面 ?和自然、悠閑、溫馨的生活氛圍。 ?高層住宅和花園洋房均考慮了地下停車直接入樓的流線和地下品質感的營造。 ?此外高層戶型可重點強調(diào)高湯的贈送空間。 ?D、 B52戶型南向陽臺進深超過 。 ?另外請注意： 90平米小戶型本來只配一衛(wèi)也是可以的，但為了下層使用方便特別在下層充分利用空間放了一個半衛(wèi)生間， 設計是比較為客戶著想的。 ?兩個生活陽臺進深為 1米 5和 1米 8，足可布置休憩空間。 ?次衛(wèi)考慮了干濕分離 項目價值提煉 —— 產(chǎn)品價值分析 Gemdale Corporation 戶型 ?“退臺式電梯花園洋房 ”每個單元都擁有精致的花園和露臺；帶電梯設計，提供舒適性。 ?頂層復式是采用了步入式飄窗的