【正文】 河西新城 板橋新城 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 區(qū)位價(jià)值分析及利用 Gemdale Corporation 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 1 容積率 －容積率是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的硬指標(biāo) ?項(xiàng)目：整體 ； ?提示： ，綠化、景觀面積少，配套共享人群多，尤其會(huì)擔(dān)公共配套不夠，故現(xiàn)場(chǎng)展示建議盡量消費(fèi)客群的這些擔(dān)憂 規(guī)劃理念 －起點(diǎn) ?金域藍(lán)灣： 金地自在城的系統(tǒng)性較金域藍(lán)灣好，效益產(chǎn)出更高 —— 后者雖有萬(wàn)科早期的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)鋪墊，但自然環(huán)境的利用沒(méi)有自在城充分，商業(yè)配套較金域藍(lán)灣更勝一籌； ?西堤國(guó)際：金地在城的整體開(kāi)發(fā)理念較西堤國(guó)際高 1－ 2個(gè)檔次，后者在商業(yè)配套、功能配套與住宅配套的互動(dòng)運(yùn)營(yíng)方面一直被市場(chǎng)置疑 —— 物業(yè)價(jià)值非最大化（綜合水平有限） —— 西堤國(guó)際是一個(gè)典型的睡城 ?自在城：繼承了原有的土地肌理，建造一座現(xiàn)代化的生態(tài)之城 理念更科學(xué)、更先進(jìn)；高起點(diǎn)，城市生活，國(guó)際視野 （待現(xiàn)場(chǎng)展示） 交通組織 －項(xiàng)目的動(dòng)脈 ?金域藍(lán)灣：內(nèi)部六組人車(chē)動(dòng)線，自行車(chē)及汽車(chē)兩組車(chē)流動(dòng)線，車(chē)位較多 ?西堤國(guó)際：內(nèi)部人車(chē)分流，車(chē)位有限 ?自在城：創(chuàng)新突破 —— 從人使用角度出發(fā)，考慮更加完善，存在三種交通方式：車(chē)行、自行車(chē)、步行、車(chē)位充足、設(shè)置社區(qū)小軌道（待現(xiàn)場(chǎng)展示） 比較競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 江寧 /金域藍(lán)灣 河西 /西堤國(guó)際 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 競(jìng)爭(zhēng)力－項(xiàng)目?jī)r(jià)值 2 人居尺度 ?金域藍(lán)灣：大項(xiàng)目， 54萬(wàn)方的開(kāi)發(fā)規(guī)模，交通較差， 晚上出行不方便，基本靠私家車(chē)出行；地價(jià)高，戶(hù)型較大，總價(jià)高，大盤(pán)開(kāi)發(fā)，大環(huán)境，較舒服； ?西堤國(guó)際：低密度開(kāi)發(fā)，社區(qū)內(nèi)感覺(jué)舒適；以高層公寓為主，戶(hù)型較大，總價(jià)較高，交通出行基本依賴(lài)業(yè)主的私家車(chē)，步行+公交； ?項(xiàng)目：借助石閘湖天然景觀資源，2023畝的項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā) ，囊括了高層公寓、花園洋房、別墅等物業(yè)類(lèi)別，社區(qū)引進(jìn)公交 +社區(qū)巴士，實(shí)現(xiàn)與主城的無(wú)縫對(duì)接。 河西 /西堤國(guó)際 區(qū)位（?。? －與河西 CBD 相毗鄰 1. 江寧新區(qū)： ? 項(xiàng)目位置較金域藍(lán)灣差 ? 項(xiàng)目品質(zhì)與金域藍(lán)灣相近 2. 河西 CBD： ? 項(xiàng)目位置較西堤國(guó)際差； ? 項(xiàng)目品質(zhì)較西堤國(guó)際優(yōu) 3. 提示：自在城項(xiàng)目路況較差 。 國(guó)家金融新政 （降低利率）應(yīng)保持謹(jǐn)慎的樂(lè)觀。 新城 主導(dǎo)房地產(chǎn)，并成為置業(yè)首選。 － 片區(qū)優(yōu)劣勢(shì)分析 結(jié)論：成熟的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和城市化的發(fā)展為片區(qū)帶來(lái)了強(qiáng)有力的剛性支撐 結(jié)論：片區(qū)各項(xiàng)配套落后，長(zhǎng)期以來(lái)不佳的市場(chǎng)形象為城市客群導(dǎo)入帶來(lái)不利 Gemdale Corporation ? 分析： ? 目前區(qū)域內(nèi)已出讓商品房土地有兩塊 ,一塊是雨花城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)獲得的板橋 A、 B地塊；另一塊就是自在城 .在自在城南部即將出讓 13萬(wàn)平米的商品住宅用地 。主要還是分布在板橋集鎮(zhèn)和梅鋼生活區(qū)。 ? 結(jié)論：板橋新城將會(huì)迅速發(fā)展成為具有鮮明特色的現(xiàn)代化綜合性衛(wèi)星城鎮(zhèn) ? 結(jié)論：東北組團(tuán)未來(lái)將會(huì)以石閘湖為核心，形成板橋新城的核心居住及配套區(qū) － 總體規(guī)劃 西南組團(tuán) 東北組團(tuán) 綠色南京 規(guī)劃建設(shè)面積 35平方公里，以寶鋼集團(tuán)和雨花開(kāi)發(fā)區(qū)為主； 組團(tuán)約 10公里，建設(shè)“綠色南京”人居森林公園 規(guī)劃建設(shè)面積 公里，主要是生活居住區(qū)和商業(yè)配套區(qū) 生活居住區(qū)的核心－－石閘湖公園 Gemdale Corporation ? 分析： ? 公交配套－－與市區(qū)的聯(lián)接的公交線路較少，大多為城郊線路，班次少，乘客多；板橋新城區(qū)域內(nèi)還沒(méi)有開(kāi)通相聯(lián)接的公交線路，區(qū)域可達(dá)性不佳。 ? 距離市中心新街口 22公里，與合肥、蕪湖、馬鞍山等城市相鄰，是南京市往南發(fā)展的跳板，輻射皖中、皖南地區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)。 ? 成交價(jià)格：受資金鏈限制，部分開(kāi)發(fā)商將被迫選擇降價(jià)促銷(xiāo)，將對(duì)區(qū)域及全市產(chǎn)生影響，促使一些郊區(qū)板塊進(jìn)行價(jià)值回歸，尤其是始終被交通所困擾的江北板塊和價(jià)格透支嚴(yán)重的仙林板塊。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)：開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力下開(kāi)始精耕產(chǎn)品的打造，預(yù)計(jì)中小戶(hù)型產(chǎn)品將成為郊區(qū)供應(yīng)的主流，另外如何完善生活配套也成為開(kāi)發(fā)商面臨的問(wèn)題； ? 土地市場(chǎng)：由于受到融資渠道和市場(chǎng)低迷的雙重壓力，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椴辉?，尤其是市政配套還不十分成熟的郊區(qū)土地，未來(lái)很難再有超級(jí)大盤(pán)的出現(xiàn)；另外 07年高價(jià)出讓的部分地塊，則有被開(kāi)發(fā)商退地的可能性； － “調(diào)控期市場(chǎng)”趨勢(shì)發(fā)展判斷小節(jié) 結(jié)論：短期內(nèi) ,一輪激烈的價(jià)格戰(zhàn) 已不可避免。刺激并留住了城市購(gòu)房客群體。其余所有板塊內(nèi)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格，在 08年年底均將有所反應(yīng)?！昂愦缶G洲”精裝房將在 9月內(nèi)以 5700元價(jià)格上市。 ? 08年 6月起，江寧項(xiàng)目陸續(xù)對(duì)市場(chǎng)作出反應(yīng)。 ? 結(jié)論：江北板塊與本案并不構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)，但自 04年由陌生板塊的成功入市，到今天大盤(pán)扎堆大手筆運(yùn)營(yíng)，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)值得借鑒 . 江北板塊商品住宅市場(chǎng)走勢(shì) － “調(diào)控期”中江北板塊市場(chǎng)走勢(shì) Gemdale Corporation ? 分析： ? 06年之前，江寧的均價(jià)沒(méi)有越過(guò) 4000元。 2 0 0 5 . 1 2 0 0 8 . 7 月全市逐月成交及供銷(xiāo)比走勢(shì)圖02040608010012014005.1 3 5 7 91106.1 3 5 7 91107.1 3 5 7 91108.1 3 5 700 . 511 . 522 . 53銷(xiāo)售量（萬(wàn)平米） 供銷(xiāo)比－ “調(diào)控期 ”3大 “人氣 板塊”的表現(xiàn)及市場(chǎng)整體走勢(shì) 2 0 0 5 . 1 2 0 0 8 . 7 月全市逐月成交及供銷(xiāo)比走勢(shì)圖02040608010012014005.1 3 5 7 91106.1 3 5 7 91107.1 3 5 7 91108.1 3 5 700 . 511 . 522 . 53銷(xiāo)售量（萬(wàn)平米） 供銷(xiāo)比Gemdale Corporation ? 分析： ? 河西目前無(wú)新開(kāi)大盤(pán)，主要在售為前期的尾盤(pán)或延續(xù)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目無(wú)主動(dòng)向下“跳水”動(dòng)力。 － 3大“人氣板塊”的形成 %%%%%%%%城中 城東 城南 河西 城北 仙林 江寧 江北2023 2023 2023 2023 2023( 17)Gemdale Corporation ? 分析： ? 自 08年 3月，市場(chǎng)完全轉(zhuǎn)向觀望，供銷(xiāo)比急速攀升。 ? 2023年的市場(chǎng)熱潮，是以對(duì)主城區(qū)（包括河西）的追捧搶購(gòu)?fù)苿?dòng)發(fā)展的。 ? 結(jié)論：江北、江寧、河西三大板塊將是未來(lái)市場(chǎng)供求的主要區(qū)域 。 造成主城客戶(hù)被迫出城，支撐江寧、江北等外圍板塊急速放量。 － 3大“人氣板塊”的形成 Gemdale Corporation 2023年 2023年 2023年 2023年 住宅供應(yīng)面積 (萬(wàn)㎡ ) 860 城中板塊 城東板塊 城南板塊 48,84 河西板塊 城北板塊 仙林板塊 江寧板塊 江北板塊 住宅成交面積 (萬(wàn)㎡ ) 城中板塊 49 城東板塊 城南板塊 河西板塊 142 城北板塊 83 仙林板塊 江寧板塊 261 江北板塊 325 ? 江寧板塊在南京整體市場(chǎng)這一輪的快速發(fā)展中 ,表現(xiàn)出了非常穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)逐漸走向成熟，未來(lái)將會(huì)是本項(xiàng)目最主要的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。整體市場(chǎng)“供大于求”的矛盾將會(huì)顯現(xiàn)。 Gemdale Corporation 20232023年各板塊成交面積份額 ? 江北市場(chǎng)的超高速發(fā)展 ,完全由板塊內(nèi)的 5個(gè)大盤(pán)項(xiàng)目所推動(dòng) ? 雖然江北板塊供應(yīng)巨大 ,并且整體絕對(duì)價(jià)格市場(chǎng)最低 ,但 85%以上的成交面積集中在 5個(gè)大盤(pán)項(xiàng)目?jī)?nèi)； ? 江北的大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo) ,代表南京大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的最高市場(chǎng)水平。 ? 08年 1－ 7月全市住宅成交量為254萬(wàn)平方米，同比降幅超過(guò)50％，市場(chǎng)轉(zhuǎn)入“調(diào)控期”。 ? 以“奧體”為核心的河西板塊日益走向成熟，加之與主城的距離與交通優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)整體向好發(fā)展。 ? 直到 07年萬(wàn)科、恒大高價(jià)在江寧拿地及跟風(fēng)的幾幅高價(jià)地塊，江寧的大部分項(xiàng)目成本均很低。目前項(xiàng)目定價(jià)表現(xiàn)非常混亂，從 5100元到 6700元，開(kāi)發(fā)商心態(tài)復(fù)雜。隨后開(kāi)盤(pán)的“萬(wàn)科金域藍(lán)灣”將快速反應(yīng)，一輪價(jià)格“跳水”將在板塊內(nèi)鏈?zhǔn)秸归_(kāi)。 ? “明年年中市場(chǎng)價(jià)格將回復(fù)相對(duì)穩(wěn)定”。 ? 結(jié)論：江寧板塊的年終“跳水”對(duì)南京市場(chǎng)將產(chǎn)生強(qiáng)烈震動(dòng) . － “調(diào)控期”中江寧板塊市場(chǎng)走勢(shì) Gemdale Corporation － “調(diào)控期市場(chǎng)”趨勢(shì)發(fā)展判斷 ④恒大跳水，標(biāo)志著降價(jià)由江北擴(kuò)大到全市 1 2 3 4 ①央行出臺(tái)政策，限制 “ 二套房 ” 貸款，市場(chǎng)開(kāi)始走下坡路 ②旭日上城率先降價(jià)，拉開(kāi)江北板塊價(jià)格回歸的旗幟 ③奧運(yùn)＋高溫，樓市徹底陷入低谷，開(kāi)發(fā)商資金鏈愈加緊張 A旺市 B觀望 C部分項(xiàng)目降價(jià) D大規(guī)模的降價(jià) E震蕩恢復(fù) 價(jià)格走勢(shì) 銷(xiāo)量走勢(shì) ?結(jié)論： 2023年，全年成交量將保持與 2023年大致相當(dāng)?shù)乃健? 結(jié)論：產(chǎn)品的推陳出新與一輪 開(kāi)發(fā)商品牌洗牌的速度與力度加劇。 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)：開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力下開(kāi)始精耕產(chǎn)品的打造，預(yù)計(jì)中小戶(hù)型產(chǎn)品將成為郊區(qū)供應(yīng)的主流，另外如何完善生活配套也成為開(kāi)發(fā)商面臨的問(wèn)題； ? 土地市場(chǎng)：由于受到融資渠道和市場(chǎng)低迷的雙重壓力，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椴辉冢绕涫鞘姓涮走€不十分成熟的郊區(qū)土地，未來(lái)很難再有超級(jí)大盤(pán)的出現(xiàn)；另外 07年高價(jià)出讓的部分地塊，則有被開(kāi)發(fā)商退地的可能性； － “調(diào)控期市場(chǎng)”趨勢(shì)發(fā)展判斷小節(jié) 結(jié)論：南京市場(chǎng)不會(huì)長(zhǎng)期低靡。 ? 結(jié)論：板橋新城坐擁城市內(nèi)引外聯(lián)咽喉位置，是南京主城南部的一個(gè)中心。 ? 商業(yè)配套－－ 目前主要的商業(yè)配套還是集中在板橋集鎮(zhèn)和梅鋼生活區(qū)附近。但是存在著教育資源不佳的現(xiàn)狀，缺乏優(yōu)質(zhì)教育。 ? 板橋區(qū)域現(xiàn)在售房源都是小產(chǎn)權(quán)房 ,沒(méi)有商品房供應(yīng) ,雨花城鎮(zhèn)項(xiàng)目第一期以政策性用房為主 。 剛性需求長(zhǎng)期存在，成交縮水是因?yàn)?觀望 心理。 Gemdale Corporation 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 第二章 Gemdale Corporation 夫子廟 新街口 山西路 鼓樓 奧體 明城墻內(nèi) 地鐵 1號(hào)線 地鐵 2號(hào)線 商務(wù)軸 商業(yè)軸 城市中心 城市新中心 板橋新城地處南京市雨花臺(tái)區(qū)西南城郊結(jié)合部，是南京市“主城、新市區(qū)、新城 ” 的城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略的七個(gè)新城之一。項(xiàng)目周邊無(wú)配套 ，瓶頸 區(qū)位 －交通 1. 外部客觀條件： ? 公交狀況比金域藍(lán)灣 \西堤國(guó)際差； ? 路況較好 ,有寧馬高速直接連接南京主城 區(qū)域前景 江寧僅為南京的次配套區(qū)域，未來(lái)河西將發(fā)展成為南京第一 CBD，與河西相毗鄰的板橋新城的前景非常好 。首批入市的 1號(hào) BLOCK地塊將很好地滿足地緣客戶(hù)的居住需求，改善地緣客戶(hù)居住質(zhì)量， 2號(hào) BLOCK滿足青年客戶(hù)需求，控制總價(jià) +強(qiáng)大功能配套 ?? 金地自在城將全面營(yíng)造繽紛都市生活。 以首推石閘湖而亮相，構(gòu)建成了一個(gè)真正的復(fù)合型現(xiàn)代城市感的大盤(pán)。 規(guī)劃理念 ?新城市主義的運(yùn)用 ,營(yíng)造繽紛的都市感 ?結(jié)合地塊本身的自然機(jī)理，遵從土地屬性（臺(tái)地、坡地） —— 自由、自然，打造高低錯(cuò)落靈動(dòng)的居住氛圍 ?混搭、多元、繽紛的城市生活 —— 可持續(xù)發(fā)展的社區(qū) ?多層級(jí)的商業(yè)空間、人性化的休閑空間、完備的運(yùn)動(dòng)設(shè)施營(yíng)造城市化界面 ?和自然、悠閑、溫馨的生活氛圍。 ?高層住宅和花園洋房均考慮了地下停車(chē)直接入樓的流線和地下品質(zhì)感的營(yíng)造。 ?此外高層戶(hù)型可重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)高湯的贈(zèng)送空間。 ?D、 B52戶(hù)型南向陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深超過(guò) 。 ?另外請(qǐng)注意： 90平米小戶(hù)型本來(lái)只配一衛(wèi)也是可以的，但為了下層使用方便特別在下層充分利用空間放了一個(gè)半衛(wèi)生間， 設(shè)計(jì)是比較為客戶(hù)著想的。 ?兩個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深為 1米 5和 1米 8，足可布置休憩空間。 ?次衛(wèi)考慮了干濕分離 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 —— 產(chǎn)品價(jià)值分析 Gemdale Corporation 戶(hù)型 ?“退臺(tái)式電梯花園洋房 ”每個(gè)單元都擁有精致的花園和露臺(tái)；帶電梯設(shè)計(jì)，提供舒適性。 ?頂層復(fù)式是采用了步入式飄窗的