【正文】 住為主，北京客群的置業(yè)目的已由最初的投資為主轉(zhuǎn)變?yōu)樽宰?、投資相結(jié)合的模式。 ?住宅產(chǎn)品對(duì)比： 固安 涿州 建筑形式 111 18層板樓為主，有少量 28層高層 1721層板樓為主，有 334層高層 面積區(qū)間 5060一居、 7090兩居、 110140三居為主 4260一居、 8090二居、110140三居 主力戶型 8090二居 8090二居 BACIC 51 ?固安房地產(chǎn)市場(chǎng)在售普通住宅產(chǎn)品售價(jià)集中在 45005000元 /平米，暢銷戶型總價(jià)區(qū)間在 3545萬(wàn)元之間，區(qū)域市場(chǎng)單價(jià)、總價(jià)均較低，能夠滿足收入不高、被北京市內(nèi)高房?jī)r(jià)擠出外溢的置業(yè)人群的購(gòu)房需求。 橄欖郡（尊?。? 純投資客占 2030% 惠友橙園 外地客戶占 3040% 鴻盛凱旋門 50%的北京人購(gòu)買，涿州本地自住更多一些，水電四局、物探局、醫(yī)院、教師等人購(gòu)買；北京人群中，一半為純投資，一半為首次置業(yè) 鵬潤(rùn) 北京理想城 北京人 40%，涿州本地 60%，涿州鄉(xiāng)鎮(zhèn)上的人也來(lái)買房 金街財(cái)富中心 北京客戶購(gòu)買的居多 天保酈景 60%的客戶是外地人，涿州本地客戶里，有公安局的政府人員，有物探局的職工、有學(xué)校教師、個(gè)體工商戶等。 樓盤名稱 開發(fā)商 竹語(yǔ)堂 保定隆基泰和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 燕趙花園 3期 河北燕趙房地產(chǎn)有限公司 名流 涿州在售項(xiàng)目多有臨街商業(yè)，售價(jià)為住宅的 23倍，基本無(wú)空置現(xiàn)象 ?商業(yè)、會(huì)所情況： BACIC 45 ?在售 10萬(wàn)平米以上的樓盤一般會(huì)有意識(shí)地打造中央景觀及水系，例如水岸花城、鴻盛凱旋門和金竹首府，這些有景觀的項(xiàng)目銷售速度更快，價(jià)格也較高； ?當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)物業(yè)管理仍處于起步階段，物業(yè)服務(wù)水平較低，內(nèi)容也僅包括保安等基本服務(wù)，大部分項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)在 1元以內(nèi)，帶電梯的物業(yè)費(fèi)也不足 景觀的營(yíng)造對(duì)項(xiàng)目銷售有明顯的促進(jìn)作用，注重品質(zhì)的開發(fā)是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì) 隨著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，客戶對(duì)物業(yè)管理的要求也將越來(lái)越高 ?景觀、物業(yè)情況： BACIC 46 ?戶外廣告 ：這是涿州在售樓盤的主要宣傳方式，包括圍擋廣告、燈箱廣告、路牌廣告等； ?售樓處 ：位置較好的樓盤直接在項(xiàng)目附近設(shè)立售樓處，位置較偏的樓盤往往在北京六里橋、涿州市中心和項(xiàng)目附近設(shè)置多個(gè)售樓處，增加項(xiàng)目關(guān)注度； ?網(wǎng)絡(luò)推廣 ：涿州樓盤推廣基本不采用網(wǎng)絡(luò)推廣，網(wǎng)絡(luò)上資料很少，數(shù)據(jù)不全，特別是外地客戶無(wú)法直觀了解當(dāng)?shù)仨?xiàng)目； ?傳單發(fā)放 ：涿州有專職的傳單散發(fā)公司，經(jīng)常在十字路口、商業(yè)區(qū)宣傳，但宣傳彩頁(yè)信息少、樣式單一，部分樓盤只有戶型圖 ?異地營(yíng)銷 ：為了吸引北京客戶，會(huì)在六里橋區(qū)域設(shè)置售樓處進(jìn)行宣傳。 金街財(cái)富中心 13層是商業(yè)，已經(jīng)售罄 無(wú) 天保酈景 無(wú) 有棋牌室，老年活動(dòng)中 心 富景華庭 1期有 1棟商住兩用樓， 12層底商售價(jià) /平米， 172平米起，已售罄 無(wú) 燕趙花園 3期 有 30余套商業(yè)，售價(jià) 1萬(wàn)元 /平米，剩余 2套 無(wú) 金竹首府 自持 無(wú) 名流 橄欖郡（尊?。? 惠友橙園 鴻盛凱旋門 3750 450000 鵬潤(rùn) 橄欖郡（尊邸） 202341 20 1600 10 金街財(cái)富中心 2023111 14 4029 34 惠友橙園 2023101 5 6650 76 鵬潤(rùn) 水岸花城 202361 2900 4250 富景華庭 2023101 3200 5100 天保酈景 202381 — 5400 北京理想城 202391 — 5750 鴻盛凱旋門 20231226 — 4400 金竹首府 2023111 — 5000 金 HOME 近期開盤 — 55006000 惠友旺角 近期開盤 — 50006000 注：黃色為未開盤項(xiàng)目，其價(jià)格為預(yù)估價(jià)格范圍 ?價(jià)格水平： BACIC 41 ?當(dāng)?shù)囟址恐薪楣痉浅６啵诶铣菂^(qū)、范陽(yáng)路沿線、以及開發(fā)區(qū)都設(shè)有門店 ?二手房房源較多，全市范圍都有分布，主要是老城區(qū)的一些老社區(qū)，如中鐵十八局小區(qū)，以及新城區(qū)大盤的前期，如名流 ?大部分樓盤的總價(jià)在 4550萬(wàn)元。 橄欖郡（尊邸） 1棟 17層高板 160 50一居、 100二居、 160三居 惠友橙園 1棟 U型高層 8090 40一居、 8090二居、 128三居、170四居 鴻盛凱旋門 3棟 1031層高層 95 4257一居、 75116二居、 111151三居、 223四居 鵬潤(rùn) 橄欖郡 350000 32023 惠友橙園 35000 35000 鴻盛凱旋門 500000 50000 450000 鵬潤(rùn) 財(cái)富中心 鴻盛凱旋門 金 HOME 惠友旺角 本 案 金竹首府 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 0 老城區(qū)板塊 開發(fā)區(qū)板塊 范陽(yáng)路 華陽(yáng)路 ?以中心廣場(chǎng)為界，涿州分為老城區(qū)和開發(fā)區(qū)兩大板塊，老城區(qū)板塊在售項(xiàng)目 6個(gè)，開發(fā)區(qū)板塊在售項(xiàng)目 4個(gè)；（水岸花城、鴻盛凱旋門這兩個(gè)郊區(qū)大盤項(xiàng)目距離市區(qū)較遠(yuǎn)，不劃入板塊范圍） ?涿州在售別墅僅竹語(yǔ)堂項(xiàng)目，位于開發(fā)區(qū)板塊。 ?需求特征： 涿州房地產(chǎn)市場(chǎng)以本地與北京客戶為主，后者有逐漸增多的趨勢(shì) 注重品質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)用性產(chǎn)品將受歡迎 BACIC 35 ?20232023年： 涿州房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步時(shí)期，單位自建房與商品房并存，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緩慢； ?20232023年： 涿州住房制度的雙軌制基本結(jié)束，商品房市場(chǎng)開始步入正軌，住房需求初步釋放， 2023年達(dá)到階段性峰值； ?2023年： 受政策調(diào)控及金融危機(jī)影響，國(guó)內(nèi)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體慘淡，涿州仍以價(jià)格低的優(yōu)勢(shì)吸引著來(lái)自北京的購(gòu)房者，實(shí)現(xiàn)銷量上漲； ?2023年： 房地產(chǎn)行業(yè)從年初的極度冷淡到年終的極度火爆，來(lái)自北京的投資客及剛需者已經(jīng)占涿州樓市的 50%； ?2023年： 在房?jī)r(jià)漲勢(shì)過猛的背景下，國(guó) 4條、國(guó) 11條等調(diào)控政策相繼下發(fā)，房地產(chǎn)調(diào)控的呼聲再起，樓市發(fā)展再次面臨不確定性影響；但長(zhǎng)期來(lái)看，由于北京區(qū)域房地產(chǎn)的剛性需求巨大，短期的市場(chǎng)波動(dòng)不會(huì)影響大趨勢(shì)的發(fā)展，按 2023年底的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，即使北京市場(chǎng)面臨調(diào)整，也會(huì)進(jìn)一步擠壓出剛需客戶，促進(jìn)涿州等周邊區(qū)縣市場(chǎng)需求上漲。 城市發(fā)展方向小結(jié) 二 住宅市場(chǎng)環(huán)境研究 1. 總體房地產(chǎn)市場(chǎng) 2. 住宅供應(yīng)市場(chǎng) 3. 對(duì)比固安住宅市場(chǎng) BACIC 31 ?2023年，涿州房地產(chǎn)投資額僅為 ，占固定資產(chǎn)投資的比重為 %，而截至到 2023年，涿州市房地產(chǎn)投資額已經(jīng)達(dá)到 ，占固定資產(chǎn)投資的比重上升到 %。 本項(xiàng)目 居住用地 工業(yè)用地 行政辦公用地 商業(yè)金融用地 范陽(yáng)路 玫瑰大街 京石高速 京石高鐵 3. 涿州城市發(fā)展及規(guī)劃 項(xiàng)目所在的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)屬于涿州城區(qū)范圍內(nèi)，是涿州市東拓發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，本項(xiàng)目處于未來(lái)城市中心區(qū)的核心地段，發(fā)展?jié)摿薮蟆? ?城市未來(lái)發(fā)展： 范陽(yáng)路 華陽(yáng)路 冠云路 本項(xiàng)目 東拓區(qū)域 北拓區(qū)域 現(xiàn)行政中心 未來(lái)行政中心 居住用地 工業(yè)用地 行政辦公用地 商業(yè)金融用地 ?“東拓” —— 涿州城區(qū)跨過京石高速公路向東發(fā)展到京石高速，京石高速以西以居住功能為主導(dǎo)，京石高速東部地區(qū)將繼續(xù)保持產(chǎn)業(yè)功能，發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)，形成涿州制造業(yè)基地； ?“北延 —— 城區(qū)向北延伸到拒馬河，“北延”區(qū)主要集中在華陽(yáng)路以北，規(guī)劃將涿州市級(jí)機(jī)構(gòu)及其職能部門逐步遷移到玫瑰街與華陽(yáng)路交匯地段，在中心城北部建設(shè)新行政中心。 3. 涿州城市發(fā)展及規(guī)劃 涿州市的總?cè)丝诤褪袇^(qū)人口規(guī)模小，每年人口自然增長(zhǎng)所產(chǎn)生的新增住房需求對(duì)市場(chǎng)支撐有限，這注定了涿州房地產(chǎn)市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，必須更多依賴外來(lái)需求。 ?二產(chǎn)不是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動(dòng)力，未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不會(huì)有明顯突破。 BACIC 17 ?城市資源對(duì)比： 區(qū)域 涿州 固安 香河 廊坊 燕郊 自然資源 無(wú) 永定河、地?zé)釡厝? 潮白河、大運(yùn)河、溫泉資源 北野煙林 潮白河 人文資源 涿州影視城、京都高爾夫球場(chǎng)、三義廟、酈道元故居 康益溫泉度假村 天下第一城、國(guó)家足球訓(xùn)練基地 新奧高爾夫球場(chǎng)、廊坊市招待處馬術(shù)俱樂部、中華戲曲城 、大學(xué)城 華堂國(guó)際高爾夫球場(chǎng) 2. 涿州在同類區(qū)域中的比較優(yōu)勢(shì) 涿州、廊坊生態(tài)景觀資源缺乏，人文景觀豐富，對(duì)吸引市區(qū)休閑養(yǎng)老客戶有一定局限。 本項(xiàng)目 首都第二機(jī)場(chǎng) 約 30公里 約 10公里 約 30公里 1. 大北京發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇 首都第二機(jī)場(chǎng)帶動(dòng)周邊區(qū)域發(fā)展，受其開發(fā)進(jìn)度、輻射范圍限制，會(huì)對(duì)涿州構(gòu)成間接的促進(jìn)作用，提高涿州房產(chǎn)的投資價(jià)值。 涿州出口 本項(xiàng)目 京石高鐵 地鐵房山線 蘇莊大街 郭公莊 1. 大北京發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇 城市軌道交通拉近涿州與北京的聯(lián)系，對(duì)于涿州吸引北京市區(qū)郊區(qū)置業(yè)人群有一定促進(jìn)作用，但作用有限。 ?南城產(chǎn)業(yè)區(qū)的影響： BACIC 10 ?地鐵房山線 :預(yù)計(jì) 2023年年底開通，線路全長(zhǎng)約 ，設(shè)計(jì)時(shí)速 100公里，單程約 25分鐘。 固安、涿州 香河、廊坊 燕郊、大廠 涿州市 1. 大北京發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇 結(jié)合涿州城市所在區(qū)位特征，涿州的城市發(fā)展應(yīng)突出價(jià)格洼地優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)對(duì)北京外溢人口的吸引。 ?涿州作為都市圈內(nèi)的三級(jí)城市，更多扮演的衛(wèi)星城的功能，承接大都市功能外溢和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移； ?涿州雖隸屬保定市，但距離北京更近，依托和服務(wù)北京更有利于涿州城市的發(fā)展。 涿州市 ?環(huán)渤海： 新世紀(jì)戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第三極 ?面積 521120平方公里，人口約 2400萬(wàn) ，人均GDP20263元 ?長(zhǎng)三角： 締造了全新的中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)代 ?面積 99600平方公里，人口約 7500萬(wàn)，人均 GDP35040元 ?珠三角： 開啟中國(guó)改革開放的大幕 ?面積 41673平方公里，人口約 4547萬(wàn)，人均 GDP42499元 1. 大北京發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇 環(huán)渤海區(qū)域是 21世紀(jì)中國(guó)最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一，區(qū)域大發(fā)展為涿州城市的發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇 ?全國(guó)主要經(jīng)濟(jì)圈格局： BACIC 6 ?都市圈將構(gòu)建以京津?yàn)楹诵牡摹敖鹱炙背鞘腥后w系： ?一級(jí)城市 —— 北京、天津； ?二級(jí)城市 —— 包括石家莊、唐山、保定、秦皇島、廊坊、滄州、張家口、承德等 8個(gè)地級(jí)市及省會(huì)城市； ?三級(jí)城市 —— 包括涿州在內(nèi)的其他地區(qū)縣市。 ?香河、廊坊及燕郊依托天津、唐山與北京之間的雙核拉動(dòng)，優(yōu)先承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，并將最先發(fā)展起來(lái)； ?涿州、固安處于大北京區(qū)域西部生態(tài)發(fā)展帶上，在承接大北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，城市發(fā)展應(yīng)突出價(jià)格洼地優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)對(duì)北京外溢人口的吸引。 ?城南計(jì)劃的影響： BACIC 9 麗澤金融商務(wù)區(qū) 定位高端金融商務(wù)區(qū)，占地 8平方公里，目前尚處于規(guī)劃階段，到 2023年建成 廣安產(chǎn)業(yè)園區(qū) 約 4平方公里的國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，土地一級(jí)開發(fā)已啟動(dòng) 竇店產(chǎn)業(yè)區(qū) 一期規(guī)劃 ,承接市區(qū)建材企業(yè)搬遷改造及發(fā)展新型建材產(chǎn)業(yè) 豐臺(tái)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 國(guó)家級(jí)高新區(qū)，規(guī)劃面積為 ， 1991年正式成立，園區(qū)就業(yè)人口已超過 7萬(wàn) . 龍?zhí)逗w育產(chǎn)業(yè)園 約 173公頃，園區(qū)已經(jīng)聚集國(guó)內(nèi)外 500多家體育企業(yè)，如李寧公司、福特寶公司等 石化新材料科技產(chǎn)業(yè)基地 北京重點(diǎn)建設(shè)的五大產(chǎn)業(yè)基地之一 ,石油關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè) 良鄉(xiāng)高教園區(qū) 良鄉(xiāng)高教園區(qū)總占地面積 670公頃， 高教園區(qū) 大興生物醫(yī)藥基地 國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)，生物和醫(yī)藥工程，一期產(chǎn)業(yè)用地 ， 2023年報(bào)批通過 大興新媒體產(chǎn)業(yè)基地 國(guó)家新媒體產(chǎn)業(yè)基地 ，北京最大的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū) ,目前，已有 30余家新媒體及其相關(guān)機(jī)構(gòu)入駐園區(qū) 本項(xiàng)目 大興生物醫(yī)藥基地 大興新媒體產(chǎn)業(yè)基地 廣安產(chǎn)業(yè)園區(qū) 麗澤金融商務(wù)區(qū) 中關(guān)村豐臺(tái)科技園 石化新材料科技產(chǎn)業(yè)基地 良鄉(xiāng)高教園區(qū) 竇店產(chǎn)業(yè)區(qū) 龍?zhí)逗w育產(chǎn)業(yè)園 已建立產(chǎn)業(yè)園 新規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園 1. 大北京發(fā)展帶來(lái)的機(jī)遇 北京南部區(qū)域“一軸一帶多園區(qū)”產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，帶來(lái)大量的產(chǎn)業(yè)人口、拆遷人口及相應(yīng)購(gòu)房需求，產(chǎn)業(yè)人口的南向郊區(qū)化置業(yè)將直接拉動(dòng)涿州房地產(chǎn)市場(chǎng)。 ?高鐵拉近涿州與北京的聯(lián)系，對(duì)于本項(xiàng)目吸引北京市區(qū)擠壓外溢人群有一定促進(jìn)作用，但考慮到高鐵的特殊性（比如票價(jià)、發(fā)車及?？夸弥莸念l次等），其促進(jìn)作用有限。 ?大興、固安是未來(lái)新臨空經(jīng)濟(jì)帶首要輻射之地，其次是涿州市和廊坊市。 BACIC 16 區(qū)域