偉業(yè)顧問項(xiàng)目整體營銷策略-全文預(yù)覽
【正文】 國門商務(wù)區(qū) 機(jī)場家屬區(qū) 物流 龍灣 龍湖滟瀾山 名都園 優(yōu)山美地 嘉浩 觀唐 歐陸苑 水木蘭亭 麗宮 美林香檳小鎮(zhèn) 麗高王府 香花畦 水青庭 麗京花園 麗嘉花園 麗斯花園 莫奈花園 白露雅園 棕櫚灘 萊蒙湖 香江花園 德國印象 長島瀾橋 蘭苑別墅 大湖山莊 遠(yuǎn)洋花園 萬科城花 聚通嘉浩 阿凱笛亞莊園 中央別墅區(qū)板塊 溫榆河 萬科四季花城 金漢綠港 東方太陽城 京順路 京承高速 機(jī)場高速 后沙峪出口 機(jī)場北路 龍湖香醍別苑 順義新城板塊 后沙峪板塊 后沙峪區(qū)域解讀 20 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 后沙峪區(qū)域解讀 首都國際機(jī)場 空港工業(yè)區(qū) 中央別墅區(qū) 新國展 國航基地 城市軌道交通 現(xiàn)在 未來 早期產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)和別墅區(qū)所形成的高端居住氛圍，本區(qū)域的價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于順義其它區(qū)域 隨著新國展和國航基地的建設(shè)完成以及軌道交通的貫穿，本區(qū)域的價(jià)值將實(shí)現(xiàn)爆發(fā)性增長，區(qū)域住宅的剛性需求將大幅度提高 后沙峪將形成以高端居住和空港經(jīng)濟(jì)為龍頭帶動(dòng)下的國際化居住新區(qū) 21 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 ?價(jià)格：較高 ?檔次：中高檔 ?客戶：購買力較強(qiáng) ?發(fā)展：項(xiàng)目稀缺，升值潛力大 ?產(chǎn)品：中低密度 以高端居住和空港經(jīng)濟(jì)為龍頭帶動(dòng)下的國際化居住新區(qū) 后沙峪區(qū)域解讀 后沙峪板塊特征 22 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 區(qū)域市場分析 數(shù)據(jù)來源：北京市土地整理儲(chǔ)備中心 06— 07年順義區(qū)成交土地列表（一） 23 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 區(qū)域市場分析 06— 07年順義區(qū)成交土地列表（二） 24 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 順義區(qū)正在交易地塊 區(qū)域市場分析 25 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 順義區(qū)即將入市地塊 區(qū)域市場分析 26 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 區(qū)域市場分析 2023— 2023年后沙峪區(qū)域土地出讓 后沙峪區(qū)域目前在售項(xiàng)目銷售情況 營銷前期后沙峪板塊內(nèi)暫無競爭壓力 27 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 本案在營銷前期后沙峪板塊內(nèi)暫無競爭壓力 營銷后期，擴(kuò)域內(nèi)存在同類產(chǎn)品入市的不確定性 若存在同類產(chǎn)品的競爭，其開盤銷售具有滯后性，也暫無競爭壓力 本案在奧運(yùn)會(huì)前開盤銷售，則處于一個(gè)暫時(shí)的真空競爭狀態(tài) 區(qū)域市場分析 偉業(yè)認(rèn)為： 28 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 如果本項(xiàng)目選擇在奧運(yùn)會(huì)前開盤銷售，則奧運(yùn)會(huì)對(duì)本項(xiàng)目來說是一個(gè)分界嶺，將 08年?duì)I銷過程非人為因素的分成了兩個(gè)階段，容易出現(xiàn)營銷的斷檔，所以奧運(yùn)會(huì)之前要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理快速去化，又由于奧運(yùn)會(huì)對(duì)項(xiàng)目的推廣產(chǎn)生限制，為了達(dá)到項(xiàng)目的營銷目標(biāo)，需要 充分利用渠道優(yōu)勢和資源優(yōu)勢 ，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理去化。同時(shí)因?yàn)? 政策的延續(xù)性，以及奧運(yùn)會(huì)的影響，預(yù)計(jì)這種觀望情緒將延續(xù)至奧運(yùn)會(huì)后； 純投資的減少 通過政策及市場的變化，投資需求得到有效抑制， 0 09年，以收租型投資和短期 轉(zhuǎn)賣型投資為代表的房地產(chǎn)投資行為將在短時(shí)間內(nèi)減少； 理性期的回歸 觀望期過后，自用需求得到放大，因此房地產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)入理性回歸階段，兩年內(nèi)將 不再會(huì)出現(xiàn)價(jià)格瘋長的情況； 跟風(fēng)者的落馬 跟隨市場大勢而大幅跟風(fēng)漲價(jià)的項(xiàng)目，由于其項(xiàng)目本身并不能支撐高位的價(jià)格，將 出現(xiàn)價(jià)格拐點(diǎn)甚至崩盤現(xiàn)象，而核心區(qū)域的高品質(zhì)產(chǎn)品的價(jià)格抗打擊能力較強(qiáng)； 08年住宅市場預(yù)判 14 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 奧運(yùn)峰的提前 由于政策的剎車作用，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)的價(jià)格峰值已經(jīng)提前到來； 啞鈴型的供應(yīng) 08年市場放量將呈現(xiàn)高 低 高的態(tài)勢，部分項(xiàng)目將在奧運(yùn)前追求快速的產(chǎn)品去化速 度，追求資金回籠，其余新增項(xiàng)目為避免奧運(yùn)期的影響，會(huì)選擇奧運(yùn)后上市； 多元化的需求 房地產(chǎn)市場整體剛性需求旺盛、轉(zhuǎn)移性需求增加、外來需求強(qiáng)烈，生存類需求和享 受類需求分離度增高。 07年宏觀政策回顧 7 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 ? 宏觀調(diào)控政策前所未有的 集中、直接和強(qiáng)硬 ，對(duì)市場的影響前所未有的明顯、直接和迅速 ； ? 需求抑制的政策的見效很快，市場上買賣雙方的 觀望情緒 明顯濃厚； ? 政府能夠接受經(jīng)濟(jì)的偏快發(fā)展以及價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲，但不能容忍過熱與通貨膨脹， 2023年宏觀調(diào)控，注定在“貨幣”上大動(dòng)干戈 。預(yù)計(jì) 08年一季度后 90平米以下戶型真正覆蓋市場。 明顯抑制房地產(chǎn)市場過剩需求的有力手段，打壓投資型需求的階段性政策 為 2023年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展定下明確的基調(diào)。CPI指數(shù)的持續(xù)上揚(yáng)，房地產(chǎn)價(jià)格的過熱高漲等明顯的通貨膨脹信號(hào)預(yù)示著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了必須調(diào)整的灼熱狀態(tài)。 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 Question 1：宏觀大勢方面 08年政策走勢如何？ 08年北京住宅房地產(chǎn)市場態(tài)勢如何？ 4 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營 銷 策 略 2023年，中國的經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入新的階段，同時(shí)遇到了新的問題。 2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議 07年 金融手段 行政手段 控制需求 調(diào)節(jié)供應(yīng) 加息是國家控制宏觀經(jīng)濟(jì)的重要手段，是抑制流通的主要方式，同樣作用于房地產(chǎn)市場。 雖是 06年的政策，但是真正影響市場由 07年開始。同時(shí)提高發(fā)展商開發(fā)的資金門檻。世紀(jì)華僑城 項(xiàng)目基本情況： 占地面積： 建筑面積：
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