【正文】 /平米 2023025000元 /平米 2500030000元 /平米 3000040000元 /平米 40000以上元 /平米 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 20 圖中的不同顏色線條走勢表示隨即挑選的各項(xiàng)目每月成交量變化 ； 受當(dāng)前的市場大勢影響，各項(xiàng)目的成交量萎縮。 6 0102030402023 2023 2023 2023 2023供應(yīng)套數(shù) 成交套數(shù)2023— 2023年北京市住宅市場供需變化情況 單位：萬套 ?從 2023年北京市住宅市場月監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，供需比除了 3月因供應(yīng)較少在 1以下，其余 10個(gè)月供需比都在 1以上 —— 即供大于求； ?從成交的角度來看，受奧運(yùn)及政策的影響峰值出現(xiàn)在 1 12這幾個(gè)月，房地產(chǎn)市場?金九銀十?的傳統(tǒng)規(guī)律不再顯現(xiàn)。 0100020233000400050006000元/㎡非工業(yè)用地成交價(jià)格 2065 2681 2874 3553 3745住宅用地成交價(jià)格 1728 2578 2782 3640 37582023年 2023年 2023年 2023年 2023年歷年北京招拍掛市場成交價(jià)格情況 02004006008001000公頃非工業(yè)用地成交面積 住宅用地成交面積 商辦用地等成交面積 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年歷年北京土地招拍掛面積情況 15 北京市土地市場分析 成交地塊區(qū)域分布： 08年成交地塊集中分布在城市發(fā)展新區(qū)和城市功能拓展區(qū)，其中城市發(fā)展新區(qū)成交非工業(yè)用地面積達(dá) ，占非工業(yè)用地總成交面積的 61%。 08年全市公開成交地塊平均樓面價(jià)為3384元 /平米。 ?從房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源來看，主要資金依然來自銀行貸款、銷售定金和預(yù)收款，面對當(dāng)前整體形勢，對融資渠道和銷售要求較高。 —— 溫家寶 2023年 12月 29日 房地產(chǎn)業(yè)重要支柱地位日益鞏固，擴(kuò)大內(nèi)需離不開住房，中國經(jīng)濟(jì)的保增長必將把房地產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn) —— 中房協(xié)副會(huì)長陳興漢 房地產(chǎn)政策及調(diào)控走勢 11 經(jīng)濟(jì)仍未見底： 由金融危機(jī)引發(fā)的世界性的經(jīng)濟(jì)衰退在短期內(nèi)難有改觀；我國的宏觀經(jīng)濟(jì)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn) ,增速放緩，房地產(chǎn)市場包括別墅市場將面臨由于經(jīng)濟(jì)增長放緩導(dǎo)致的投資信心下降、成交量萎縮等問題； 救市短期成效難現(xiàn)： 在保障經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，刺激需求增長的背景下，針對經(jīng)濟(jì)衰退的各類救市政策已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)，其中包含了對于房地產(chǎn)市場的利好政策，但是鑒于經(jīng)濟(jì)基本面空前的影響，若整體經(jīng)濟(jì)難以復(fù)蘇，需求持續(xù)低迷，則救市政策也難以取得理想中的預(yù)期效果； 信心不足導(dǎo)致需求減少： 受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，個(gè)人信心對未來風(fēng)險(xiǎn)的不確定預(yù)期加大，從而 壓抑了消費(fèi)需求，其中包括對房產(chǎn)的需求。 1月國務(wù)院下發(fā) 《 關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 》 政策?溫和?期 6月 《 違反土地管理規(guī)定行為處分辦法 》 6月新版 《 土地出讓合同 》 8月央行、銀監(jiān)會(huì)通知：嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理 12月 《 關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見 》 12月 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見 》 政策?救市?期 建設(shè)部幾次調(diào)整住房公積金利率 10月 22日財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、央行聯(lián)合發(fā)布四大政策 房地產(chǎn)政策及調(diào)控走勢 2023，目不暇接的房地產(chǎn)政策 9 房地產(chǎn)政策及調(diào)控走勢 降低 首付 – 自 10月 27日起，居民首次購房最低首付款比例減至 20%(原比例 30%) ；將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 （原來下限為 ） 下調(diào) 利率 下調(diào) 契稅 免收 稅費(fèi) 縮短 年限 – 央行百日內(nèi) 5次降息，個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率隨著下調(diào) – 財(cái)政部、國稅局決定自 11月 1日起，首次購買 90平米以下住房契稅統(tǒng)一下調(diào)到1%(原 3%— 5%) – 財(cái)政部、國稅局決定自 2023年 11月 1日起，個(gè)人買賣住房暫免征收印花稅 (原比例 %)； 免土地增值稅 – 12月 17日將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過 5年（含 5年）改為超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅 上調(diào) 額度 提高 標(biāo)準(zhǔn) – 11月 6日北京住房公積金管理委員會(huì)調(diào)整住房公積金貸款最高額度標(biāo)準(zhǔn)，由最高上限額度 60萬調(diào)整至 80萬元 – 北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，符合條件的，納稅人可享受相關(guān)稅收的減免優(yōu)惠 全國調(diào)控政策 北京政策 2023年具體政策細(xì)則 10 政府及民間權(quán)威機(jī)構(gòu)救市的呼聲越來越高，并且已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)政策法規(guī)，預(yù)計(jì) 09年會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)政策措施救市。 國際經(jīng)濟(jì)形勢 5 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長速度明顯放緩 2023年 — 2023年中國 GDP變化趨勢及房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 季度 總體來看，金融危機(jī)已經(jīng)對中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了較大影響， GDP增速出現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢； 同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)連續(xù)下滑，并且下滑壓力日益增加； 但中國經(jīng)濟(jì)的增長速度仍處于世界前列，國內(nèi)房地產(chǎn)市場也好于國際地產(chǎn)市場發(fā)展，進(jìn)入了一個(gè)相對理性時(shí)期。偉 業(yè) 顧 問 逆 市 下 的 營 銷 突 圍 —— 房地產(chǎn)營銷專題研究 1 本專題研究思路 首先，我們對 08年北京房地產(chǎn)市場進(jìn)行了深入的整體研究，并分析得出，在逆市下有兩種項(xiàng)目能夠依然保持熱銷，即：高性價(jià)比的項(xiàng)目、像三里屯 SOHO那樣的項(xiàng)目。 2 目錄 ? PART 1：低迷的市場現(xiàn)狀 ? PART 2：逆市下的熱銷項(xiàng)目 ? PART 3：偉業(yè)對于當(dāng)下逆市營銷方式的思考 ? PART 4：偉業(yè)的成果 3 美國3 . 6 43 . 0 72 . 8 72 . 1 90 . 61 . 900 . 511 . 522 . 533 . 542023年 2023年 2023年 2023年 2 0 0 8 年Q 1 2 0 0 8 年Q 2歐元區(qū)1 . 61 . 93 . 32 . 72 . 11 . 400 . 511 . 522 . 533 . 52023年 2023年 2023年 2023年 2 0 0 8 年Q 1 2 0 0 8 年Q 2日本43210123452023年 2023年 2023年 2023年 2 0 0 8 年Q 1 2 0 0 8 年Q 2發(fā)展中國家7 . 5 17 . 0 67 . 7 77 . 8 76 . 66 . 877 . 27 . 47 . 67 . 882023年 2023年 2023年 2023年美國次貸危機(jī) 金融行業(yè)動(dòng)蕩 全球經(jīng)濟(jì)增速放緩 沖擊多國實(shí)體經(jīng)濟(jì) 國際經(jīng)濟(jì)形勢 4 逐步走向降溫 全球房地產(chǎn)市場在持續(xù)走高了 10余載之后，這種?只漲不跌?的格局終于在 2023年被美國房地產(chǎn)市場所終結(jié)，全球房地產(chǎn)市場出現(xiàn)?疲憊?狀態(tài)。 中國整體經(jīng)濟(jì)形勢 基于擴(kuò)大內(nèi)需的政府救市 —— 央行 5次下調(diào)基準(zhǔn)利率 8 08年上半年，在 保增長 與 控通脹 之間需求平衡，進(jìn)入 08年下半年后，各類?救市? 調(diào)控政策旨在 刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展； 由于政策調(diào)控效果的滯后性，短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場難以產(chǎn)生重大影響； 當(dāng)前 經(jīng)濟(jì)環(huán)境對于房地產(chǎn)的影響空前強(qiáng)大 ， 我們認(rèn)為：未來一段時(shí)間內(nèi)，宏觀環(huán)境走勢是影響房地產(chǎn)市場走勢的首要因素。 —— 全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長聶梅生 2023年 10月 17日 …… 鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)增加對中小企業(yè)貸款，拓寬中小企業(yè)直接融資渠道， …… 加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購房。 住宅依然是房地產(chǎn)投資的主力，是住宅市場的可持續(xù)發(fā)展基石。 14 北京市土地市場分析 ?08年非工業(yè)用地成交價(jià)格和住宅用地成交價(jià)格仍為歷年招拍掛最高，但與 07年相比上升幅度不大。 ?住宅用地仍然是政府供應(yīng)重點(diǎn)，全市全年成交有住宅規(guī)劃的地塊共 59宗，占地面積 ，占總成交的 62%。 0500010000150002023003000600090001202315000期現(xiàn)房供應(yīng)總套數(shù) 9274 4721 6354 12874 8215 5897 14317 9335 11950 7607 11005 8743 7828 1019 6097 12939 13348 10923 7839 4363 11415 5795 10964 8392期現(xiàn)房成交總套數(shù) 10271 5175 8960 11498 10816 12364 13571 11891 11032 9604 10584 9214 6306 2606 6036 5034 9143 8222 5312 3127 3997 4215 6712 6750期現(xiàn)房總成交均價(jià) 8 5 9 6 . 4 8 8 7 7 4 . 3 4 9 3 0 9 . 3 6 9 8 4 1 . 8 1 9 8 0 5 . 5 5 1 0 5 5 3 . 1 1 0 8 2 2 . 6 11884 1 3 0 4 5 . 8 1 2 9 0 8 . 7 1 2 6 6 4 . 3 1 2 1 3 8 . 4 1 1 5 2 5 . 5 1 2 3 7 5 . 5 1 1 2 8 3 . 9 1 2 5 8 4 . 4 1 2 8 5 3 . 5 1 2 3 6 2 . 2 1 3 0 8 1 . 8 1 3 6 1 5 . 4 12431 1 2 1 1 6 . 3 1 2 2 3 5 . 5 1 1 9 1 0 . 20 7 / 0 1 0 7 / 0 2 0 7 / 0 3 0 7 / 0 4 0 7 / 0 5 0 7 / 0 6 0 7 / 0 7 0 7 / 0 8 0 7 / 0 9 0 7 / 1 0 0 7 / 1 1 0 7 / 1 2 0 8 / 0 1 0 8 / 0 2 0 8 / 0 3 0 8 / 0 4 0 8 / 0 5 0 8 / 0 6 0 8 / 0 7 0 8 / 0 8 0 8 / 0 9 0 8 / 1 0 0 8 / 1 1 0 8 / 1 22023— 2023年北京市住宅市場各月供需情況 北京市住宅市場供需分析 17 北京市住宅市場供需分析 ?雖然政府加強(qiáng)整治閑臵土地，但屯地和變相屯地現(xiàn)象依然嚴(yán)重， 0407年，北京市土地供應(yīng)逐年增長，而一手商品住宅供應(yīng)卻逐年減少； ?從需求的角度看，從 2023年開始市場年年出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，而 2023年出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，市場供應(yīng)繼續(xù)減少，而需求首次小于供應(yīng)，市場低迷表象明顯。 （注： 0405年的數(shù)據(jù)口徑與 0607年不同） 05000100001500020230 2 0 %