【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 迅速拉升。⑵提倡“國(guó)際優(yōu)生活”的生活觀念①推廣點(diǎn)一：對(duì) “國(guó)際優(yōu)生活”概念進(jìn)行炒作“國(guó)際優(yōu)生活”是一種在自然景觀、項(xiàng)目規(guī)劃、園林營(yíng)造、戶型設(shè)計(jì)和社區(qū)文化營(yíng)造等方面全面與國(guó)際接軌的全新生活模式。繼小康生活、新都市主義、后小康人居之后，“國(guó)際化”、“優(yōu)生活”更成了高品質(zhì)生活的代名詞，已然成為高尚社區(qū)的必備標(biāo)準(zhǔn)。大力炒作“國(guó)際優(yōu)生活”概念，將是對(duì)項(xiàng)目附加值的提升，有利于樹立良好的項(xiàng)目形象。②推廣點(diǎn)二：對(duì)“國(guó)際優(yōu)生活”的項(xiàng)目定位進(jìn)行炒作本項(xiàng)目坐擁珍稀江景資源，并且在百色率先提倡“國(guó)際優(yōu)生活”生活理念，定位為“國(guó)際優(yōu)生活江景大盤”，從項(xiàng)目規(guī)劃、園林營(yíng)造、戶型設(shè)計(jì)和社區(qū)文化營(yíng)造等方面實(shí)現(xiàn)全面超越，致力于為百色中上階層打造首個(gè)真正意義上“與國(guó)際接軌”的品味、品質(zhì)社區(qū)。“國(guó)際化”、“優(yōu)生活”，賦予本項(xiàng)目不同凡響的品質(zhì)，注定成為百色品位、品質(zhì)生活的一面旗幟。③推廣點(diǎn)三：樹立“江邊的香格里拉”形象香格里拉，一個(gè)象征安寧、富足、尊貴的神秘處所，世界連鎖的“香格里拉大酒店”更賦予這一名字豐富的文化內(nèi)涵。通過對(duì)項(xiàng)目作為“國(guó)際優(yōu)生活江景大盤”的炒作，樹立本項(xiàng)目作為“江邊的香格里拉”的品位、品質(zhì)社區(qū)形象，成為全百色市居民都向往的生活處所，從而提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。⑶對(duì)項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)行炒作① 推廣點(diǎn)一：對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置進(jìn)行炒作本項(xiàng)目處于百色最具發(fā)展前景的“江濱二期”板塊，江濱路與城西路、城西路與城鄉(xiāng)路在此交匯，交通便捷，易于營(yíng)造濃郁的商業(yè)氛圍。新老城區(qū)在此交界，從而既背靠老城區(qū)的繁華與成熟，又面向新城區(qū)的朝氣蓬勃。同時(shí)，規(guī)劃中的高速出口就在江對(duì)岸，將通過新建的跨江大橋與城西路駁接，本項(xiàng)目將因此扼守百色出入口，地理位置得天獨(dú)厚，百色未來地王無可替代。② 推廣點(diǎn)二：對(duì)項(xiàng)目珍稀的一線江景進(jìn)行炒作美麗的右江蜿蜒流過，使本項(xiàng)目坐擁一線江景，成為不可多得的江景大盤。臨江的特質(zhì)，注定了右江華府尊貴、尊榮的氣質(zhì)與生俱來。炒作本項(xiàng)目的“一線江景”，“一世尊榮”的形象將水到渠成，居住在右江華府將成為身份的象征，從而使本項(xiàng)目的銷售從“賣房子”提升到“賣身份”的高度，對(duì)成功人士具有更大的吸引力。③ 推廣點(diǎn)三：對(duì)項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)進(jìn)行炒作本項(xiàng)目占地60畝，建筑面積近9萬平方米，目前為百色最大的濱江住宅項(xiàng)目，名副其實(shí)的“江景大盤”。強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目的“大盤”定位，一方面突出項(xiàng)目規(guī)模較大，內(nèi)部配套較為齊全；另一方面有利于給意向客戶大氣之感，在宣傳推廣上容易形成恢弘的氣勢(shì)。④ 推廣點(diǎn)四：對(duì)項(xiàng)目廣闊的升值前景進(jìn)行炒作本項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚，隨著周邊城市道路的修建、擴(kuò)建，生活、商業(yè)配套的完善，區(qū)域價(jià)值迅速提升，將帶給本項(xiàng)目巨大的升值空間。加大對(duì)本項(xiàng)目投資升值空間的炒作，將提升買家的投資信心，從而在促進(jìn)銷售的同時(shí)大幅度拉升銷售價(jià)格。⑤ 推廣點(diǎn)五：對(duì)超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念進(jìn)行炒作本項(xiàng)目巧妙利用地形，通過半圍合與排列式的組合，形成豐富錯(cuò)落的布局，實(shí)現(xiàn)大面積集中綠化造景，最大限度保證整個(gè)小區(qū)各個(gè)區(qū)域的均好性?！半p首層”的設(shè)計(jì)，巧妙的實(shí)現(xiàn)居住與商業(yè)的分割。商業(yè)部分采用東南亞騎樓設(shè)計(jì)風(fēng)格，有利于保持旺盛的人氣；而住宅部分則實(shí)現(xiàn)人車分流，強(qiáng)調(diào)安靜、私密，營(yíng)造良好的居住環(huán)境。通過全面深入闡述本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢(shì)，是提升項(xiàng)目形象、增加項(xiàng)目附加值的重要手段。⑥ 推廣點(diǎn)六：對(duì)項(xiàng)目的特色戶型和園林景觀進(jìn)行炒作特色作為“國(guó)際優(yōu)生活江景大盤”，獨(dú)特的戶型具有南北通透、動(dòng)靜分離、方正緊湊、通風(fēng)采光良好、實(shí)用率高、私密性強(qiáng)等眾多優(yōu)點(diǎn)，超大陽臺(tái)、轉(zhuǎn)角飄窗、錯(cuò)層、和室等創(chuàng)新設(shè)計(jì)，將成為本項(xiàng)目作為品位、品質(zhì)住宅的一大特征。本項(xiàng)目作為簡(jiǎn)約、明快、舒適的新加坡式建筑，通過清涼細(xì)膩的外觀色彩，錯(cuò)落有致的坡屋頂，優(yōu)美浪漫的裝飾與線條，詮釋出一份精致優(yōu)雅和繁復(fù)經(jīng)典的浪漫情懷；項(xiàng)目園林通過種植著形態(tài)各異、色彩繽紛的熱帶植物，營(yíng)造出一種新加坡風(fēng)格的純凈、健康的生活方式。通過加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目特色戶型和特色園林的炒作，有利于樹立項(xiàng)目作為品位、品質(zhì)住宅形象。⑦ 推廣點(diǎn)七：對(duì)過硬的建筑品質(zhì)進(jìn)行炒作 本項(xiàng)目作為百色首個(gè)采用異形柱框架的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在百色房地產(chǎn)市場(chǎng)上具有劃時(shí)代的意義，將開啟一個(gè)百色“異形柱框架”時(shí)代，相對(duì)于磚混結(jié)構(gòu)將具有無可比擬的優(yōu)勢(shì)，與特色戶型、特色園林共同構(gòu)成本項(xiàng)目品位、品質(zhì)住宅的重要支撐點(diǎn)。⑧ 推廣點(diǎn)八：對(duì)開發(fā)效率和工程進(jìn)度進(jìn)行炒作本項(xiàng)目7月份剛拿地，9月份即完成總平設(shè)計(jì)，并將迅速進(jìn)入施工階段。由于框架結(jié)構(gòu)的采用，加之開發(fā)商實(shí)力雄厚，施工進(jìn)度預(yù)計(jì)將極為迅速，創(chuàng)造出百色樓市神話，成為百色建筑史上的“深圳速度”。通過加快工程進(jìn)度，將大幅度提升項(xiàng)目意向買家的投資信心，從促進(jìn)銷售并拉升價(jià)格，因而建議加快工作進(jìn)度，迅速進(jìn)入施工階段，爭(zhēng)取在后期銷售中可利用工程進(jìn)度拉升價(jià)格。⑨ 推廣點(diǎn)九：對(duì)開發(fā)商實(shí)力進(jìn)行炒作由于來自先進(jìn)地區(qū)的外來開發(fā)商相對(duì)于本地開發(fā)商而言，通常資金實(shí)力更為雄厚，開發(fā)理念更為先進(jìn)，所開發(fā)的項(xiàng)目品質(zhì)更良好，因而更容易受到買家信任和歡迎?？煽紤]借助這一購房心理，通過加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的介紹，樹立富緣房地產(chǎn)作為實(shí)力雄厚、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的誠(chéng)信開發(fā)商形象，對(duì)提升意向買家購房信心具有較大的促進(jìn)作用。⑩ 推廣點(diǎn)十：對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行炒作物業(yè)管理是否到位，是衡量社區(qū)檔次的重要條件；通過炒作項(xiàng)目物業(yè)管理的細(xì)致、周到，將有利于促進(jìn)意向買家作出購買決定。建議提前定物業(yè)管理公司，并且實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理提前介入，以促進(jìn)銷售。㈢項(xiàng)目整體價(jià)格定位系統(tǒng)在制定項(xiàng)目平均銷售價(jià)格定位建議前，將根據(jù)敝司對(duì)項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查分析，結(jié)合本項(xiàng)目的地段資源和對(duì)本項(xiàng)目可提升價(jià)值要素的估測(cè)，建立類比樓盤價(jià)值因素可比較體系，以為項(xiàng)目定價(jià)提供參考。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，2005年上半年百色房地產(chǎn)整體銷售均價(jià)約為1600元/㎡，對(duì)本項(xiàng)目具有較大參考價(jià)值的金灣廣場(chǎng)項(xiàng)目銷售均價(jià)約1930元/㎡，其他項(xiàng)目如鳳凰城銷售均價(jià)約1900元/㎡，幸福港灣A2地塊銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為1880元/㎡。參考上述市調(diào)結(jié)果，考慮到宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，以及本項(xiàng)目快速通過市場(chǎng)的需要，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目在規(guī)劃、戶型、園林、風(fēng)格等設(shè)計(jì)能夠較有新異、切中消費(fèi)者需求心理的前提下，整體銷售均價(jià)約為1900元/㎡。⑴常見的幾種價(jià)格策略價(jià)格是產(chǎn)品在市場(chǎng)上最直觀的坐標(biāo)表現(xiàn)形式, 價(jià)格因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在消費(fèi)者第一考慮因素。市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格策略多種多樣，有以下幾個(gè)常用策略:“低開高走”策略、“蝕頭蝕尾賺中間”策略、“價(jià)格杠桿”策略、“門檻降低”策略、“投資誘惑”策略、“投資逼迫”策略、“降價(jià)”策略、“議價(jià)售樓”策略以及“產(chǎn)權(quán)拆細(xì)”策略等。至于在操作中如何靈活運(yùn)用價(jià)格策略，要在明確價(jià)格原理的情況下，結(jié)合產(chǎn)品的質(zhì)素、市場(chǎng)的狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況以及銷售推廣的目標(biāo)等，制定出具體相應(yīng)的價(jià)格策略。⑵低開高走的價(jià)格策略一般物業(yè)推廣的不同階段,售價(jià)會(huì)有所變化,建議采用價(jià)格階梯漸進(jìn)式計(jì)劃。售出量100%90%80%70%60%50%40%0%10%20%30%40%50%60%存貨量5%5%+5%+5%價(jià)格升幅銷售增長(zhǎng)30%+2%70%平均價(jià)格※低開高走策略有以下優(yōu)點(diǎn)：①購房客戶永遠(yuǎn)都是“買起不買跌”的心理。②不斷升位，對(duì)于早期買家是一種信心的保障和最好的宣傳。③激發(fā)后來者觀望及猶豫類型買家盡快下決定。⑶本項(xiàng)目的銷售價(jià)格策略在本項(xiàng)目的各階段價(jià)格控制策略方面，在價(jià)格控制方面，建議采用低開高走的策略，銷售方面，開盤價(jià)格稍低于市場(chǎng)的價(jià)格推出，提高項(xiàng)目在市場(chǎng)中的美譽(yù)度及消費(fèi)者心理價(jià)值，后隨著工程進(jìn)度及借著項(xiàng)目前期已形成的良好品牌，逐步拉升新貨量的價(jià)格，以帶動(dòng)項(xiàng)目整體價(jià)格走勢(shì)。附：價(jià)格區(qū)間圖2100項(xiàng)目目標(biāo)價(jià)1900整體均價(jià)1700首次開盤價(jià)⒊令價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力※價(jià)格需求彈性系數(shù)原理應(yīng)用所謂價(jià)格需求彈性系數(shù),是指商品需求量的變化相對(duì)價(jià)格變化反映的敏感程度。很容易理解：價(jià)格需求彈性系數(shù)越大，說明該商品的價(jià)格對(duì)其需求量影響越大；反之，則影響越小。實(shí)際中，房地產(chǎn)營(yíng)銷中的消費(fèi)群構(gòu)成呈一個(gè)金字塔狀，價(jià)格越高，消費(fèi)者越少。那么，越往金字塔尖靠近，價(jià)格需求彈性系數(shù)越小，甚至變?yōu)閯傂?；越往金字塔的基部靠近，則價(jià)格需求彈性系數(shù)越大，甚至?xí)谑袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中表現(xiàn)為單純的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)?，F(xiàn)實(shí)市場(chǎng)中，越便宜的房子，促銷打折出現(xiàn)的頻率越高；而高位價(jià)的住宅則在宣傳廣告上甚至不表述清楚其具體的價(jià)位，道理便在此。有人戲說房地產(chǎn)營(yíng)銷無非是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，但高質(zhì)樓盤極少削價(jià)求售，它們?cè)缫阎么祟悺皢我辉肌备?jìng)爭(zhēng)手段于不屑一顧，而在品牌質(zhì)素、服務(wù)質(zhì)素等方面大做文章，又比如，人們時(shí)常聽說國(guó)產(chǎn)汽車不斷降價(jià)，可有誰聽說過勞斯萊斯、奔馳、寶馬搞降價(jià)促銷的呢？正是這個(gè)原理。※心理價(jià)格與銷售勢(shì)能一般地，任何人在買東西之前，都會(huì)在心里先衡量這個(gè)東西值多少錢，這個(gè)就叫做心理價(jià)格，也就是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)上通常所說的效用或者期望。當(dāng)消費(fèi)者把心理價(jià)格與商品的實(shí)際標(biāo)價(jià)相比較時(shí)，若心理價(jià)格高于商品標(biāo)價(jià)，則認(rèn)為劃算。這便有利于促使他作出購買決定。反之，消費(fèi)者則很可能會(huì)打消購買念頭。所謂銷售勢(shì)能，在此借用的是物理學(xué)中的“勢(shì)能”概念，它原指物體因?yàn)樘幱谝欢ǖ母叨榷哂械哪芰?。?dāng)物體從高處滾落下來時(shí)，勢(shì)能便轉(zhuǎn)化為動(dòng)能。很顯然，物體所處的位置越高，勢(shì)能越大。銷售勢(shì)能，是指消費(fèi)者對(duì)其購買的商品所感覺到的心理價(jià)格與實(shí)際價(jià)格之間的差距。同