【正文】 ，均按1588元/㎡計算房價）二等獎3名，獲價值2000元空調大獎三等獎6名，獲價值1000元洗衣機大獎◎ 另外,凡當天到現(xiàn)場參觀者可獲送精美禮品一份（具體禮物待定）◎ 上述優(yōu)惠房價直接從購房款中扣除。⒊推出“多購房多優(yōu)惠”活動活動時間： 11月19—27日活動目的： 刺激投資者多買房?；顒觾热荩?凡一次性購房兩套或兩套以上。⒋開展展銷會活動時間： 10月15—11月18日活動目的： 促進首期推售貨量的銷售?；顒觾热荩?到市內人流匯聚的地方舉辦展銷會，增加宣傳渠道，擴大宣傳范圍。第三部分 廣告推廣方案一、廣告推廣思路根據(jù)百色市場實際情況，我司建議盡可能多的開辟宣傳推廣渠道，組成以報紙廣告為主、多種宣傳推廣渠道為輔的媒體策略，緊密圍繞“國際優(yōu)生活”的項目定位，對本項目的區(qū)位優(yōu)勢、升值前景、項目規(guī)劃、創(chuàng)新戶型等內、外在優(yōu)勢進行全面而深入的宣傳推廣，樹立良好的市場形象。同時，通過良好的現(xiàn)場包裝、訓練有素的銷售隊伍，營造良好的現(xiàn)場銷售氛圍，感染目標客戶群作出購房決定。二、分階段廣告策略㈠媒體組合策略樓盤的上市，前期的宣傳力度、廣告投放量對項目的推售起關鍵性的作用。媒體的選擇，對房地產(chǎn)推廣來說非常重要，會直接影響到推廣的成效，它是成功銷售的重要手段和信心保證。我們提出媒體策略的原則是：運用媒體優(yōu)勢進行綜合造勢，實施媒體組合推廣。由于不同的媒體方式產(chǎn)生的效能不一樣，都是從不同的角度對公眾進行影響，因而不能拘泥或滿足于簡單地打廣告。通過報紙、電視、宣傳單張、戶外廣告、車身廣告、現(xiàn)場條幅等多種宣傳媒體進行立體宣傳，確立并不斷提升項目的形象，吸引市場的關注和認識，從而使項目的推廣順利進行。⒈報紙媒體鑒于《右江日報》具有較大的發(fā)行量和宣傳效果，其的目標客戶群為黨政機關、企事業(yè)單位工作人員，與本項目主要目標客戶群體相一致；且發(fā)布費用相對《南國早報》較低，建議主要在該報紙媒體投放廣告。通過“軟文廣告＋硬廣告”結合的形式達到較好的組合宣傳效果；通過盡可能多的投放1/2彩版廣告，少投放整版廣告，在取得較好的宣傳推廣效果的同時節(jié)約推廣費用。⒉電視媒體電視廣告為目前較為普遍的廣告形式之一。建議在當?shù)仉娨暶襟w適當投放一定的廣告，以擴大宣傳面。⒊宣傳單張宣傳單張具有針對性強、成本低廉等效果，建議印制宣傳單張，由銷售人員到周邊商場、企事業(yè)單位派發(fā)，有針對性的進行宣傳。⒋現(xiàn)場條幅通過張掛現(xiàn)場條幅，可增強現(xiàn)場氣氛，促成成交，因而建議在售樓部現(xiàn)場張掛條幅和巨幅進行宣傳。⒌戶外廣告戶外廣告形象生動，能給過客有深刻的印象，因此，戶外廣告可選擇人流量大，地段明顯的位置。為了吸引周邊縣份目標客戶群體，可考慮在城東大道等通往各縣份的必經(jīng)道路制作工字旗、戶外廣告牌等。⒍短信廣告短信廣告是一種新興的媒體，具有費用低廉、針對性強等特點。建議與中國移動、中國聯(lián)通合作，不定期發(fā)送短信廣告，擴大宣傳面。⒎異地宣傳廣告異地宣傳能有效地影響更廣的客戶，擴展本項目的客源，為項目整體銷售做鋪墊，因此可考慮到項目周邊縣份投放適量的廣告宣傳。⒏樓書在項目未完成之前，買家如要了解物業(yè)情況，很大程度上都要依靠售樓書。售樓書本身是給客戶的第一印象、并且給客戶帶回家仔細研究的售樓資料，所以樓書的包裝設計及質素很重要，一本包裝精美、內容詳盡的樓書是銷售人員給買家從旁解說的重要工具。⒐公交車廣告 公交車廣告形象直觀、覆蓋面廣，影響的客戶群體廣泛，有一定的針對性。根據(jù)本項目實際，可選擇部分公交車投放廣告，以最大程度的接觸到目標客戶群。⒑空中玫瑰針對百色晚上燈光少的實際情況，建議在售樓部購置1－2盞3000KW的“天空玫瑰”燈光，其廣告效果足以覆蓋整個百色市內，具有良好的廣告效果。㈡主要媒體階段推廣安排⒈鋪墊期：（10月15—28日）目 標: 提前對“江濱二期”板塊及項目定位進行炒作,為產(chǎn)品導入市場作鋪墊；積累客源,為公開發(fā)售的成功引爆積聚勢能。時間跨度：2005年10月15—28日推廣手法：（平面廣告 + 文字廣告）相結合，并輔戶外廣告、現(xiàn)場條幅、車體廣告、電視廣告等多種廣告形式。⒉內部認購期：（10月29日—11月18日）目 標：通過多種媒體組合宣傳，吸引大量客戶入場咨詢，積累意向客戶，為項目公開發(fā)期積累大量的客戶；同時做好項目的形象品質宣傳。時間跨度：2005年10月29日—11月18日推廣手法：以（平面廣告 + 文字廣告）相結合為主，單張、條幅、戶外、短信、公交等多種廣告為輔。⒊公開發(fā)售期：（11月19—27日，其中19日開盤）目 標: 制造熱烈的銷售氣氛，使開盤一炮走紅時間跨度： 2005年11月19—27日推廣手法: （平面廣告 + 文字廣告）相結合為主，單張、條幅、戶外、短信、公交等多種廣告為輔，并有現(xiàn)場活動配合。（具體的媒體宣傳計劃我司將另行提交）㈢現(xiàn)場包裝我司已提交詳細的現(xiàn)場包裝方案，并將在各個銷售階段有針對性的提出階段性現(xiàn)場包裝方案。三、事件營銷活動營銷活動的策劃能對項目的銷售起到推波助瀾的作用，贏得較佳的推廣、銷售效果。以上我司所提到的營銷策略實施的時候，如果可以配合相應的營銷事件，將會加大其推廣策劃的炒作性，令每一次推廣發(fā)揮最佳的銷售效果。我司將提出以下一些營銷事件的初步建議，屆時會根據(jù)市場的變化作相應的調整：⒈購房俱樂部活動⒉開盤抽大獎活動⒊“多購房多優(yōu)惠”活動⒋“我與國際優(yōu)生活”有獎征文活動⒌展銷活動第一部分 項目命名及市場定位 1一、項目命名及釋義 1㈠項目命名 1㈡釋義 1二、項目定位 2㈠項目市場定位 2⒈定位解釋 2⒉定位的支持點 3㈡形象定位 5⒈定位釋義 5⒉輔助形象傳播語 5㈢樓盤檔次定位 6第二部分 營銷推廣方案 8一、 入市時機 8二、 項目目標客戶分析 8㈠目標客戶群的成分組成 9⒈主要目標客戶 9⑴百色市內公務員 9⑵百色市內企事業(yè)單位中高層管理人員 9⑶周邊縣份各行政部門及企事業(yè)單位領導 10⑷經(jīng)濟實力較強的市內私營業(yè)主 10⒉潛在目標客戶群體 10⑴市內外房地產(chǎn)投資客 10⑵急于購房結婚的年輕人 11⑶周邊縣份經(jīng)濟條件較好的居民 11㈡目標客戶群特征分析 11⒈年齡層次分析 11⒉職業(yè)與收入 12⒊群體特征 13⒋消費行為 13⒌需求層次 14㈢小結 15三、 項目整體營銷推廣策略 15㈠整體營銷推廣目標 16⒈通過樹立良好的項目品牌促進銷售，以實現(xiàn)利潤最大化 16⒉塑造“國際優(yōu)生活江景大盤”的項目形象 16⒊完成項目品牌所要達成的行動體系 17㈡整體營銷推廣思路 18⒈整體思路 18⑴內在優(yōu)勢 18⑵外在優(yōu)勢 19⒉推廣步驟 19⑴對項目所處區(qū)位價值及發(fā)展前景進行炒作 20⑵提倡“國際優(yōu)生活”的生活觀念 21⑶對項目自身優(yōu)勢進行炒作 22㈢項目整體價格定位系統(tǒng) 25 25 26⑴常見的幾種價格策略 26⑵低開高走的價格策略 26⑶本項目的銷售價格策略 27⒊令價格具有競爭力 28㈣項目整體推售部署 29⒈推貨需考慮的因素 29⒉總體推售部署建議 30四、項目首次開盤時間及銷售目標 31㈠首次開盤時間建議 31㈡銷售目標 32五、項目首次開盤發(fā)售營銷推廣策略 32㈠銷售推廣策略 32⒈策略一：率先提出“江濱二期”板塊并進行炒作 33⒉策略二：對項目外在優(yōu)勢與機會進行深入挖掘和炒作 33⒊策略三：對項目內在優(yōu)勢進行深入挖掘和炒作 33⒋策略四：豐富“國際優(yōu)生活江景大盤”的內涵，樹立“江邊的香格里拉”的項目形象 34⒌策略五：引領百色人居潮流，對目標客戶的購房心理進行引導 34⒍策略六：盡可能促成單位團購 34⒎策略七：針對目標客戶群進行點對點的宣傳 35⒏策略八：通過加強現(xiàn)場包裝，營造濃郁銷售氛圍 35⒐策略九：通過開辟新的宣傳推廣渠道。進行獨具一格的宣傳 35⒑策略十：加快進度，搶占市場先機 35㈡推售貨量與部署 36⒈推售貨量安排 36⒉推售部署 36⑴鋪墊期：（10月15—28日） 36⑵內部認購期：（10月29日—11月18日） 36⑶公開發(fā)售期：（11月19—27日，其中19日開盤） 37⑷保溫期（11月28日開始，到下一輪貨量推售） 37㈢銷售價格與銷售折扣 37⒈銷售價格建議 37⒉銷售折扣 38㈣促銷活動 38⒈推出購房精英俱樂部活動 38⒉推出開盤抽大獎活動 39⒊推出“多購房多優(yōu)惠”活動 39⒋開展展銷會 40第三部分 廣告推廣方案 41一、廣告推廣思路 41二、分階段廣告策略 41㈠媒體組合策略 41⒈報紙媒體 42⒉電視媒體 42⒊宣傳單張 42⒋現(xiàn)場條幅 42⒌戶外廣告 43⒍短信廣告 43⒎異地宣傳廣告 43⒏樓書 43⒐公交車廣告 43⒑空中玫瑰 44㈡主要媒體階段推廣安排 44⒈鋪墊期：（10月15—28日） 44⒉內部認購期：（10月29日—11月18日） 44⒊公開發(fā)售期：（11月19—27日，其中19日開盤） 45㈢現(xiàn)場包裝 45三、事件營銷活動 4551 / 51