【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 可用 、 可亨 、 可品 丶 可觀 ?” 的獨(dú)特 共享空間 。 囗組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì) 提示 : 簡(jiǎn)約、現(xiàn)代、質(zhì)樸 、 抽象 , 黑白為主色伴以古銅色 , 立體 雕塑小品 不宜過多僅設(shè)在 分區(qū)主題 庭園景觀 視覺中心 , 各單元 低層院景式入口 可設(shè)石景和門 飾 并 集中布置 排列成藝術(shù)圖案形的暗綠色書 報(bào)箱 ? 囗組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示 : 簡(jiǎn)約、質(zhì)樸 , 黑 色扭花型鋼造型支架 、 深色清漆粗曠木質(zhì)面 材 、 隨意擺放的踏腳卵石 將 現(xiàn)代 與傳統(tǒng)融為一 體 ? 囗組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示 : 宣傳專欄 不宜過大 , 立牌 設(shè)兩主入口處 , 掛設(shè)單 元 主入口 門 外 側(cè) , 可參照 椅凳造型設(shè)計(jì) 。 導(dǎo)視系統(tǒng) 亦 不宜過大 過高 、 略底于視平線為佳 , 設(shè)道路 轉(zhuǎn)向和單元入口 路側(cè) 、 應(yīng)有照明或熒光 , 亦可 參照 椅凳 選材和 造型設(shè)計(jì) 。 囗組團(tuán)內(nèi) 垃 圾 系統(tǒng) 設(shè)計(jì)提示 : 小區(qū)內(nèi)公共空間提倡禁 煙 、 公共休閑處張 貼禁煙警示并不設(shè)煙灰桶 。 分 單元在 單 元 主入口 門 外 側(cè) 設(shè)分類垃 圾 箱 (桶 ), 分可回收 、 不可回收和污染物三類 , 袋裝每天早晚專人清運(yùn) , 外型圍攔 亦可 參照 椅凳 選材和 造型設(shè)計(jì) 。 項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì) 10 囗項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì) : 小區(qū)僅北側(cè) 臨街綜合樓 東西兩端可設(shè)人車 混流出入口 , 而且還要兼顧糧食局辦公出入口和二層商業(yè)獨(dú)立使用時(shí)的出入口 , 復(fù) 雜的平面和豎向 交通 系 統(tǒng) 對(duì) 項(xiàng)目主入 口 外部環(huán)境概念 設(shè)計(jì) 提出了十分苛刻的要求 。 因此建議 : ? 小區(qū)居住區(qū) 出入口 門衛(wèi)系統(tǒng)退至 臨街綜合樓 南側(cè)縱墻軸線附近 , 留出 綜合樓 山墻大部份進(jìn) 深作商業(yè)和辦公入口公共空間 。 ? 西側(cè)人流主 出入口 在保證消防通道 需求的前提下 , 適當(dāng)外凸形成比較寬大氣派的入口造型門樓構(gòu)架 , 而 1~3 層辦公專用樓梯宜盡登量利用南側(cè)不規(guī)則空間作成室內(nèi)半開敞式樓梯既 新穎又可 少占用臨街優(yōu)質(zhì)商 業(yè) 可售面積 。 ? 東 側(cè) 車 流主 出入口 在保證消防通道 需求的前提下 , 可單獨(dú)設(shè)計(jì) 1~2 層層高的四柱或兩柱門坊 , 既美化立面又美化城市 。 囗項(xiàng)目會(huì)所 環(huán)境概念設(shè)計(jì) : ? 本案不支持集中式多功 能大型會(huì)所 , 可充分利用周邊公共資源和市 埸 資源 。 ? 應(yīng)圍繞 “ 健康、和諧和高尚 ” 居住理念 , 分散但有系統(tǒng)的設(shè)計(jì)便于溝通 、 交流 、 閱讀 、 棋牌 、 小憩為主的園林 休閑 型聚會(huì)埸所 。 ? 小區(qū)入口門衛(wèi) 處應(yīng)設(shè)一物管服務(wù) 和住戶休息 處 引入 “ 酒店式大堂服務(wù)概念 ” , 代住戶辦理相關(guān)各類交費(fèi)手續(xù)和代辦住戶有償委托的各類服務(wù) , 可提供常用休閑用品和茶水飲料服務(wù) , 提供 高品質(zhì)的保姆式、管家式服務(wù) (理財(cái) 、 家教 、 代購(gòu) 、 監(jiān)護(hù) 、 迎送 ? )。 囗項(xiàng)目 其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì) : ? 各單元 低層院景式入口 內(nèi)庭空間宜有 30~50㎡ , 應(yīng)有透空 景 墻 、 石橙石幾 、 飄香樹品 、 淺池 怪石 、出墻紅杏 、 婆娑竹影 、 旱井滴水 等 園藝小品 裝點(diǎn)和豐富公共空間 。 ? 屋頂造型和構(gòu)架應(yīng)考慮夜景效果，臨街面可設(shè)廣告位置應(yīng)充分利用（不占容積率的長(zhǎng)效豎向可租平面 年收益是平面出租收益的 3~30 倍或更多）。 六 . 公共裝飾材料選擇指導(dǎo) 項(xiàng)目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較 本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇 提示 住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示 囗 高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示 (詳交房標(biāo) 準(zhǔn) ) 囗躍層 裝修標(biāo)準(zhǔn)提示 (詳交房標(biāo) 準(zhǔn) ) 七 . 燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo) 項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì) (應(yīng)委托 專業(yè)公 司設(shè)計(jì)制作 ) 囗項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì) : 中央控制功能 分 區(qū)輪廓燈 、 住宅 區(qū) 段投射燈 、 辦公區(qū) 段節(jié)慶燈 、 商 11 業(yè)區(qū)段氛圍燈 、 廣告區(qū)組合燈等 。 囗項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì) :分區(qū)中心景觀藝術(shù)組合燈 、 休閑區(qū)照明燈 、 重點(diǎn) 造 型建筑小品節(jié)慶輪廓燈 、 庭園入口迎客燈等 。 囗項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì) : 古樸 造型 半高路燈 、 安全 導(dǎo)視地?zé)?、 緊 急疏散應(yīng)急燈 、 安全監(jiān)護(hù)紅外線燈等 背景音樂指導(dǎo) (應(yīng)委托 專業(yè)公 司設(shè)計(jì)制作 ) 囗 綜合樓前小型休閑 廣場(chǎng)音樂布置 : 中央一級(jí)控制加商務(wù)二級(jí)控制 ,高雅 輕音樂為主 ,平時(shí)聚攏人氣 , 節(jié)慶營(yíng)造氣氛 , 限時(shí)限音量不得影響小區(qū)住戶工作和休息 。 囗 小區(qū)內(nèi) 部 庭園 背景音樂布置 : 中央 一級(jí)控制 ,高雅輕音樂為主 ,營(yíng)造 安詳和諧居往 氛 圍 , 特殊情況 時(shí)作應(yīng)急廣播 , 限時(shí)限音量不得影響小區(qū)住戶工作和休息 。 八 . 小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo) 項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià) : ? 曲靖市中 、 央商業(yè)區(qū)中的 空中景觀洋房 ? 麒麟?yún)^(qū) 中央商務(wù)區(qū)中的首席 鉑金 豪宅 營(yíng)造和引導(dǎo)未來生活方式 囗住戶特征描述 : ? 追求都市核心圈生活氛圍的成功人士 ? 亨受都市核心圈 成熟 資源的 隱 士 群體 ? 講究 行為效率和生活便捷的高端客戶 ? 為父母或子女提供安全高尚居所的 高收入者 ? 對(duì)市中心優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資獨(dú)具慧眼的投資客戶 囗社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì) : ? 重視鄰里和諧 、 社 區(qū) 親情 、 居所安全 、 服務(wù)完善 ? ? 提倡 自我愉悅的休閑和運(yùn)動(dòng)， 鼓勵(lì) 鄰里融洽的交流和勾通 , 組織和培育 相互的關(guān)懷和幸福的共亨 ? ? 尊重別人就是尊重自巳 , 熱愛環(huán)境就是熱愛自巳 , 關(guān)心鄰里就 是 關(guān)心 自巳 ? ? 尊重隱私 、 尊重自由 、 尊重平等 、 尊重民主首先從尊重社會(huì)和諧作起 ? ? 能 讓 幸福 與朋友和鄰居 共亨 , 幸福 會(huì)更加悠長(zhǎng)和芬芳 ? ? 只要您 善意 的需要 , 您就會(huì)得到 真誠(chéng)的服務(wù) ? ? 為小區(qū)吉祥物 “福麟娃” 巖雕 和 “ 福麟 ” 作為樓盤名前綴進(jìn)行商標(biāo)注冊(cè) , 讓 “福麟娃” 巖雕 和 “ 福麟 ” 成為公司品 牌文化的首席代表 。 四 . 價(jià)格定位和投資分析 一 . 項(xiàng)目?jī)r(jià) 格 定 位 12 口 均價(jià)的 初步 確定 住宅均價(jià) 采用 ： 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向加權(quán) 平均法 ? 曲靖市埸樓盤價(jià)格分析 （ 詳“福麟花園”競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較表 ） “福麟花園”競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較表 名稱 物業(yè)類型 開盤起價(jià) 開盤均價(jià) 最高 價(jià) 套數(shù) 銷售 率 開盤時(shí)間 交房時(shí)間 備注 雄業(yè) .佳園 多層 1700 1970 2280 400 75% . 分析入選項(xiàng)目 泰豪 .三元名城 多層 1560 550 10% 疊加別墅 2300 . 別墅 4000 鴻鼎 .匯景東方 曲靖 多層 1300 1435 1750 226 80% . 鴻鼎 .水榭花都 富源 多層、別墅 2600 120 百大 .曲徑通優(yōu) 高層 1480 1900 2400 192 96% . . 分析入選項(xiàng)目 錦華 .山水緣 疊加別墅 1600 1800 800 45% . . 別墅 3600 4000 陽光花園Ⅱ期 多層 1680 470 別墅 3200 3500 130 35% 滇東佳園 .現(xiàn)代城 高層 1580 1690 2430 70% 2020 分析入選項(xiàng)目 紅日花園 多層 1198 1488 52 35% 合眾 .水岸盛世 別墅 2500 350 . 臺(tái)僑 .金穗花園 高層 1400 1700 1930 120 95% 2020 2020 分析入選項(xiàng)目 安居 .家樂福 多層 1480 1760 2160 85% . 分析入選項(xiàng)目 高層 104 . 沾益 .玉林山水 別墅 1900 2200 75% 多層 安廈 .瑞和新城 多層 80% 別墅 2100 3000 50% 麒麟 .金湘苑 高層 1890 2040 88 15% 飛龍 .錦銹園 多層 1400 1500 300 40% . 高層 1700 1730 1950 分析入選項(xiàng)目 立得 .逸墅花園Ⅰ 別墅 2200 3300 64 75% 多層 158 立得 .逸墅花園Ⅱ 別墅 1000 福蓉凰 別墅 2200 2600 3400 分析入選項(xiàng)目 昌裕 .金裕園 144 龍祥花園 多層 1130 1280 110 說明 : 13 ：各項(xiàng)目市調(diào)與測(cè)算 ,價(jià)格單位均為元 /㎡ 。 。 ? 曲靖市埸 客戶購(gòu)房心理需求 分析 （ 詳 “ 不同物業(yè)產(chǎn)品 要 素客戶關(guān)注度統(tǒng)計(jì)表 ”） 不同物業(yè)產(chǎn)品 要 素客戶關(guān)注度統(tǒng)計(jì) 表 物業(yè)分類 交通 景觀 周邊 區(qū)位 價(jià)格 物管 戶型 別墅 % % % % % % % 洋房 % % % % % % % 多層 % % % % % % % 高層 % % % % % % % 平均值 % % % % % % % 說明 : 1. 資料來源： 項(xiàng)目 市調(diào)與測(cè)算 ； 2. 客戶關(guān)注度最高的三個(gè)產(chǎn)品要素是 ： 交通便捷 、 周邊配套和價(jià)格 ； 3. 由于曲靖老城區(qū)范圍不大 ， 區(qū)位未成為關(guān)注度高的首選產(chǎn)品要素 ； 4. 有關(guān)產(chǎn)品 品質(zhì)的其它要素還沒有提升到房地產(chǎn)開發(fā)成熟度較高地區(qū)必須達(dá)到的高度 。 ? “福麟花園” 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向加權(quán) 平均法 初步定價(jià)分析 （ 詳 “福麟花園”住宅競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)分析表 ） “福麟花園”住宅競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)分析表 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 修正因素 交通 景觀 周邊 區(qū)位 價(jià)格 物管 戶型 均價(jià)元 /M2 備注 雄業(yè) .佳園 權(quán)重 % % % % % % % 100% 多層 1 號(hào)項(xiàng)目 1 1 1 1 1 1 1 1970 YJ 本案競(jìng)調(diào)系數(shù) 1 1 1 / 本案競(jìng)調(diào)價(jià)格 494 181 498 218 350 181 173 2095 百大 .曲徑通優(yōu) 權(quán)重 % % % % % % % 100% 高層 2