【正文】 40% 地面 +屋面 (設(shè)計(jì)控制 ) 戶均面積 平方米 141 戶數(shù) 戶 182 方案指標(biāo) 16 人口 人 637 戶均 地面停車(chē)埸 個(gè) 0 地面嚴(yán)禁停車(chē) 半 地下車(chē) 庫(kù) 個(gè) 160 每車(chē)位㎡ 車(chē)庫(kù) +車(chē)位合計(jì) 個(gè) 160 戶均車(chē)位比 % 規(guī)劃要求 1: 摩托車(chē)自行車(chē)庫(kù) 平方米 328 戶均 規(guī)劃總用地面積單價(jià) 萬(wàn)元 /畝 130 規(guī)劃總用地面積總價(jià) 萬(wàn)元 1704 業(yè)主提供 規(guī)劃凈用地面積單價(jià) 元 /平方米 2078 總建筑面積樓面 地價(jià) 元 /平方米 553 本期地上建筑面積 說(shuō)明 : 日調(diào)整方案按高層估算 ； 和建筑密 度 還 可適當(dāng) 提高； 供公司相關(guān)部門(mén)內(nèi)部分析用 。 商業(yè)物業(yè) 均價(jià) 采用 : 收益加風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)法 ? “福麟花園”商業(yè)物業(yè)收益法定價(jià)分析表 （ 三類(lèi) 還原 利率） 代號(hào) 分項(xiàng) 單位 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 出租率 % 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% 90% A 月租金 元 /㎡ .月 30 40 50 60 70 90 110 130 150 170 V1 鋪均價(jià) 元 /㎡ 2992 3989 4986 5984 6981 8975 10970 12964 14959 16953 V2 鋪均價(jià) 元 /㎡ 2530 3373 4216 5060 5903 7589 9276 10963 12649 14336 V3 鋪均價(jià) 元 /㎡ 2186 2915 3644 4372 5101 6559 8016 9474 10931 12389 注： 1. V1 時(shí)： 年利率 =% 物價(jià)系數(shù) =103% 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) =% 還原利率 =% 2. V2 時(shí)： 年利率 =% 物價(jià)系數(shù) =105% 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) =% 還原利率 =% 3. V3 時(shí)： 年利率 =% 物價(jià)系數(shù) =108% 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) =% 還原利率 =% 4. 收益法物業(yè)均價(jià)計(jì)算公式 :V ＝ A/R [11/(1+R)170。 ,可多人選后取 均值 。 四 . 價(jià)格定位和投資分析 一 . 項(xiàng)目?jī)r(jià) 格 定 位 12 口 均價(jià)的 初步 確定 住宅均價(jià) 采用 ： 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向加權(quán) 平均法 ? 曲靖市埸樓盤(pán)價(jià)格分析 （ 詳“福麟花園”競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較表 ） “福麟花園”競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較表 名稱(chēng) 物業(yè)類(lèi)型 開(kāi)盤(pán)起價(jià) 開(kāi)盤(pán)均價(jià) 最高 價(jià) 套數(shù) 銷(xiāo)售 率 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 交房時(shí)間 備注 雄業(yè) .佳園 多層 1700 1970 2280 400 75% . 分析入選項(xiàng)目 泰豪 .三元名城 多層 1560 550 10% 疊加別墅 2300 . 別墅 4000 鴻鼎 .匯景東方 曲靖 多層 1300 1435 1750 226 80% . 鴻鼎 .水榭花都 富源 多層、別墅 2600 120 百大 .曲徑通優(yōu) 高層 1480 1900 2400 192 96% . . 分析入選項(xiàng)目 錦華 .山水緣 疊加別墅 1600 1800 800 45% . . 別墅 3600 4000 陽(yáng)光花園Ⅱ期 多層 1680 470 別墅 3200 3500 130 35% 滇東佳園 .現(xiàn)代城 高層 1580 1690 2430 70% 2020 分析入選項(xiàng)目 紅日花園 多層 1198 1488 52 35% 合眾 .水岸盛世 別墅 2500 350 . 臺(tái)僑 .金穗花園 高層 1400 1700 1930 120 95% 2020 2020 分析入選項(xiàng)目 安居 .家樂(lè)福 多層 1480 1760 2160 85% . 分析入選項(xiàng)目 高層 104 . 沾益 .玉林山水 別墅 1900 2200 75% 多層 安廈 .瑞和新城 多層 80% 別墅 2100 3000 50% 麒麟 .金湘苑 高層 1890 2040 88 15% 飛龍 .錦銹園 多層 1400 1500 300 40% . 高層 1700 1730 1950 分析入選項(xiàng)目 立得 .逸墅花園Ⅰ 別墅 2200 3300 64 75% 多層 158 立得 .逸墅花園Ⅱ 別墅 1000 福蓉凰 別墅 2200 2600 3400 分析入選項(xiàng)目 昌裕 .金裕園 144 龍祥花園 多層 1130 1280 110 說(shuō)明 : 13 ：各項(xiàng)目市調(diào)與測(cè)算 ,價(jià)格單位均為元 /㎡ 。 囗項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì) :分區(qū)中心景觀藝術(shù)組合燈 、 休閑區(qū)照明燈 、 重點(diǎn) 造 型建筑小品節(jié)慶輪廓燈 、 庭園入口迎客燈等 。 ? 小區(qū)入口門(mén)衛(wèi) 處應(yīng)設(shè)一物管服務(wù) 和住戶休息 處 引入 “ 酒店式大堂服務(wù)概念 ” , 代住戶辦理相關(guān)各類(lèi)交費(fèi)手續(xù)和代辦住戶有償委托的各類(lèi)服務(wù) , 可提供常用休閑用品和茶水飲料服務(wù) , 提供 高品質(zhì)的保姆式、管家式服務(wù) (理財(cái) 、 家教 、 代購(gòu) 、 監(jiān)護(hù) 、 迎送 ? )。 ? 西側(cè)人流主 出入口 在保證消防通道 需求的前提下 , 適當(dāng)外凸形成比較寬大氣派的入口造型門(mén)樓構(gòu)架 , 而 1~3 層辦公專(zhuān)用樓梯宜盡登量利用南側(cè)不規(guī)則空間作成室內(nèi)半開(kāi)敞式樓梯既 新穎又可 少占用臨街優(yōu)質(zhì)商 業(yè) 可售面積 。 囗組團(tuán)內(nèi) 垃 圾 系統(tǒng) 設(shè)計(jì)提示 : 小區(qū)內(nèi)公共空間提倡禁 煙 、 公共休閑處張 貼禁煙警示并不設(shè)煙灰桶 。 囗組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì) : 不宜營(yíng)造大尺度 草坪 、 坡地 , 應(yīng)以分段行道喬木和分區(qū)造型灌 木為主形成組團(tuán) , 選擇多品種常綠攀援藤蔓植物作豎向園 藝綠化 , 伴以多處?kù)F化 、 滴水 、 跌水伴生的陰生植物形成 多處多變的宜人小 園林 組團(tuán) 。 庭院景觀提示 ? 以南方常綠喬木和南北皆宜的落葉喬木 不等距 間隔分段 密植 作為小區(qū)消防環(huán)形通道兩側(cè)主要綠化景觀植物，吸塵、 保濕、 分隔 私密 空間 、構(gòu)筑 夏 日蔽日 濃萌、冬 日艷陽(yáng)暖身 ? ? 小面積 景觀 空間 宜以色彩四季可變的歐陸風(fēng)格規(guī)則造型的灌木組合切割步行小徑 ，間布休閑小品橙椅 ； ? 主要空間 以宜人尺度水景小品陪伴簡(jiǎn)約雕塑營(yíng)造多面多向視 覺(jué)中心，質(zhì)感色彩應(yīng)親和自然、高雅脫俗； ? 小區(qū) 平面綠化面積偏少，應(yīng)結(jié)合底層架空層中休閑康樂(lè)交流空間營(yíng)造 灰色過(guò)渡 景觀 空間，半廊、半榭、 半亭 、 半臺(tái) 、 半池、 半跌水、半 水 墻 、半綠蘺等建筑小品 交叉錯(cuò)位布置 , “半 明半暗 ”、“ 半 9 里半外 ” 造型的景觀綠化 建筑小品 應(yīng) 成為小區(qū) 庭院景觀 的主流 首創(chuàng)和 原創(chuàng) 特色； ? 本案不支持不追求大面積草坪和水景 。 四 室內(nèi)空間布局裝修概念提示 室內(nèi)空間布局提示 ? 引進(jìn)適合主力目標(biāo)客戶群心理需求的居住理念和生活理念（喜陽(yáng)光、大客廳、大主臥、大廚、中衛(wèi)、多房等） 。 ? 宜以板式和板式組合式為主，點(diǎn)式和點(diǎn)式組合必須重視日照和通風(fēng)； 囗躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示 : ? 除 頂躍 外本案不作 躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì) 。 三 主力戶型選擇 項(xiàng)目所在區(qū)域同類(lèi)樓盤(pán)戶型比較 ? 詳市調(diào)表 ?? 7 戶型 分 類(lèi) 及 套型 配 貨 比 ? 主力戶型面積 125~135㎡ ， ~4 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 臺(tái) 1 花園 ，套型配貨比約 25%； ? 快銷(xiāo) 戶型面積 115~120 ㎡ ， 3~ 室 2 廳 2 衛(wèi) 2 臺(tái) ，套型配貨比約 35%； ? 緊湊戶型面積 105~110 ㎡ ， 3 室 2 廳 1 衛(wèi) 臺(tái) ，套型配貨比約 10%； ? 高端創(chuàng)新戶型面積 140~150㎡ ， ~5 室 3 廳 3 衛(wèi) 2 臺(tái) 1 花園 ，套型配貨比約 20%； ? 頂躍高端戶型面積 180~240㎡ ， ~6 室 3 廳 4 衛(wèi) 3 臺(tái) 2 花園 ，套型配貨比約 10%； 主力戶型設(shè)計(jì)提示 囗 住宅 平面 設(shè)計(jì)提示 : ? 布局應(yīng)充分考慮朝向 、 采光 、 通風(fēng) 、 景觀 、 區(qū)位 、 干擾等諸多價(jià)格銷(xiāo)控因素 , 增加優(yōu)質(zhì) (均價(jià)上調(diào) )戶數(shù) , 減少缺諂 (均價(jià)下調(diào) ) 戶數(shù) , 盡量爭(zhēng)取均好性 , 創(chuàng)造均價(jià)上揚(yáng)條件 。 局部豪宅可作灰蘭色坡頂 , 嵌以可開(kāi)啟透光斜窗 , 更顯靈氣 。 ? 建筑色彩 選擇還應(yīng)考慮夜視效果 ,注意商、辦、住、頂?shù)壬寿|(zhì)感和光影 在投射和裝飾燈光下 的層次、變化和協(xié)調(diào) (至少應(yīng)完成小區(qū)北側(cè) 予期 夜視效果 圖供營(yíng)銷(xiāo)用 , 本案臨街綜合樓外縱墻軸線到麒麟?yún)^(qū)近期規(guī)劃并 將開(kāi)發(fā)的區(qū)文化休閑中心廣埸北側(cè)圍墻至少有 8+36+171=215米的 超寬 視空距離 )。 ? 輔助面積盡可能布置在半地下室內(nèi)不宜停車(chē)區(qū)位 。 ? 項(xiàng)目土地形狀中總圖規(guī)劃平面布置時(shí)不利因素偏重 ,交通用地比例偏大 , 臨街面 有效 建筑 可用寬度 偏小 , 環(huán)境糸統(tǒng)用地 分散且 尺度和面積 偏小 。 ? 項(xiàng)目用地東側(cè)北端隔廣電局 1 幢 6 層二單元住宅與剛落成的 16 層廣電局大樓為鄰 。 囗發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想 ? 公司成立后 第一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須成功 , 前期投入和投資風(fēng)險(xiǎn)最小化 。 ? 項(xiàng)目用地南北向進(jìn)深窄長(zhǎng)約 130m, 但北側(cè)臨街面寬僅 60m。 2 ? 周邊公交、教育、醫(yī)療、購(gòu)物、休閑等配套設(shè)施十分完善和便捷 , 系 不可多得的都市核心商辦住綜合開(kāi)發(fā)用地 . 囗項(xiàng)目地貌狀況 ? 埸地基本平整 , 沿紅線 周邊已有臨時(shí)圍墻 。 1 “福麟花園” 項(xiàng)目定位案 目錄 一 . 市埸調(diào)研和 市場(chǎng)定位 二 . 客戶調(diào)研和客戶 定位 三 . 產(chǎn)品定位 和 概念設(shè)計(jì) 四