【正文】 而且還要兼顧糧食局辦公出入口和二層商業(yè)獨(dú)立使用時(shí)的出入口 , 復(fù) 雜的平面和豎向 交通 系 統(tǒng) 對(duì) 項(xiàng)目主入 口 外部環(huán)境概念 設(shè)計(jì) 提出了十分苛刻的要求 。 囗項(xiàng)目會(huì)所 環(huán)境概念設(shè)計(jì) : ? 本案不支持集中式多功 能大型會(huì)所 , 可充分利用周邊公共資源和市 埸 資源 。 ? 屋頂造型和構(gòu)架應(yīng)考慮夜景效果，臨街面可設(shè)廣告位置應(yīng)充分利用（不占容積率的長效豎向可租平面 年收益是平面出租收益的 3~30 倍或更多）。 囗 小區(qū)內(nèi) 部 庭園 背景音樂布置 : 中央 一級(jí)控制 ,高雅輕音樂為主 ,營造 安詳和諧居往 氛 圍 , 特殊情況 時(shí)作應(yīng)急廣播 , 限時(shí)限音量不得影響小區(qū)住戶工作和休息 。 ? 曲靖市埸 客戶購房心理需求 分析 （ 詳 “ 不同物業(yè)產(chǎn)品 要 素客戶關(guān)注度統(tǒng)計(jì)表 ”） 不同物業(yè)產(chǎn)品 要 素客戶關(guān)注度統(tǒng)計(jì) 表 物業(yè)分類 交通 景觀 周邊 區(qū)位 價(jià)格 物管 戶型 別墅 % % % % % % % 洋房 % % % % % % % 多層 % % % % % % % 高層 % % % % % % % 平均值 % % % % % % % 說明 : 1. 資料來源： 項(xiàng)目 市調(diào)與測算 ； 2. 客戶關(guān)注度最高的三個(gè)產(chǎn)品要素是 ： 交通便捷 、 周邊配套和價(jià)格 ； 3. 由于曲靖老城區(qū)范圍不大 ， 區(qū)位未成為關(guān)注度高的首選產(chǎn)品要素 ； 4. 有關(guān)產(chǎn)品 品質(zhì)的其它要素還沒有提升到房地產(chǎn)開發(fā)成熟度較高地區(qū)必須達(dá)到的高度 。 “ 不同物業(yè)產(chǎn)品要素客戶關(guān)注度統(tǒng)計(jì)表 ” ； 定價(jià)應(yīng)高于成本定價(jià)法中 綜合單方成本 加利潤予期 ， 否則必須作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 。 15 ? 商業(yè)物業(yè)收益加風(fēng)險(xiǎn)定價(jià) 分析 ： 1） 采用 還原利率 =% 時(shí)； 月租金 = 元 /㎡ .月 可支持 二層商 鋪銷售均價(jià) 3500 元 /㎡； 月租金 = 元 /㎡ .月 可支持 一層 商 鋪銷售均價(jià) 12020 元 /㎡； 2） 采用 還原利率 =% 時(shí)； 月租金 = 元 /㎡ .月 可支持 二層商 鋪銷售均價(jià) 3500 元 /㎡； 月租金 = 元 /㎡ .月 可支持 一層商 鋪銷售均價(jià) 12020 元 /㎡； 3） 采用 還原利率 =% 時(shí)； 月租金 = 元 /㎡ .月 可支持 二層商 鋪銷售均價(jià) 3500 元 /㎡； 月租金 = 元 /㎡ .月 可支持 一層商 鋪銷售 均價(jià) 12020 元 /㎡； 4） 在商業(yè)物業(yè)投資處于低迷和動(dòng)蕩期， 投資利率 =8%對(duì)投資客戶還是具有 相當(dāng) 誘惑力的， 近期 營銷操作得當(dāng) 投資 利率提高到 12%也并非不可能 ，更何況本案遠(yuǎn)期 投資 利率提升是絕對(duì)的 。 項(xiàng)目 開發(fā) 利潤 估算 （ 詳 “福人居 .福麟花園” 利潤分析表 ） “福人居 .福麟花園” 利潤分析表 分項(xiàng) 單位 銷售價(jià)格 (面積 元 /㎡ ,車位 萬元 /個(gè) ) 住宅 商辦 車位 住宅 商辦 車位 住宅 商辦 車位 住宅 商辦 車位 0 12020 0 12020 0 12020 0 12020 1899 3500 1949 3500 1999 3500 2049 3500 1961 2290 2020 2290 2061 2290 2111 2290 容積率 / 建筑密度 % % % % % 戶均面積 平方米 18 最大戶數(shù) 套 182 182 182 182 半地下車位 個(gè) 160 160 160 160 可售面積單方利潤 元 /㎡ 利潤 萬元 1229 1346 1463 1581 成本利潤率 % % % % % 土地單方利潤 元 /㎡ 1402 1535 1668 1803 住宅均價(jià) 元 /㎡ 1911 1961 2020 2061 說明 : 日調(diào)整方案按高層估算 ,本表住宅配貨比 : 多層 =0% 高 1=80% 高 2=20% ,容積率增減影響 ,地價(jià)增減影響等 。 （ 詳 “福人居” 投資估算 ） 囗 銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤的影響 ： 住宅銷售均價(jià)每增加 50 元 /㎡ 時(shí) ， 毛利潤 增加 117 萬元 ， 成本利潤率提高 約 %， 暫未考慮商鋪和車位的 溢價(jià)銷售（由于有車客戶消費(fèi)心理崎型，車位短期銷售業(yè)績難以提高，但市中心區(qū)小區(qū)車位長線投資予期是稀缺產(chǎn)品、絕對(duì)升值，車位價(jià)格不宜定的過低，保留大部份 至現(xiàn)房時(shí)推廣更有利）。 囗 由 “福人居 .福麟花園 ” 收支平衡表 中可以分析 ， 前期準(zhǔn)備充分 ， 土地付款時(shí)間相 對(duì) 滯后 ， 入市時(shí)機(jī)準(zhǔn)確 ， 開盤 期加 熱銷期 銷售 率力爭達(dá)到 50%， 則完全可 以 以 盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠 ； 囗 由 “福人居 .福麟花園 ” 收支平衡表 中可 以分析 ， 若 開盤 期加 熱銷期 銷售 率 達(dá)到 50%時(shí) ， 由此時(shí)到交房 （ 約 12 個(gè)月 ） 的時(shí)間周期內(nèi) ， 開發(fā)商手中將掌握 452~1229 萬元的現(xiàn)金流 （ 巳扣除初期投入 3440萬元 ）， 這是一筆巨大的財(cái)富 （ 尚未考慮延期付款可沉淀的資金 ） ； 房地產(chǎn)開發(fā)商追逐滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目利潤的核心 在此 。 五 . 形象策劃和營銷推廣 ?? 六 . 銷售策劃和銷售執(zhí)行 ?? 七 . 品質(zhì)提升和物業(yè)管理 ?? 昆明孫健幃工作室“福麟花園”項(xiàng)目組 二 〇 〇 五 年 十 二 月 六 日 。 囗 開發(fā)周期內(nèi) 國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的 變化 也不會(huì)太大 ， 但若房價(jià)繼續(xù)走高 ， 扯動(dòng) “ 和諧 社會(huì) ” 的基礎(chǔ) ， 中央進(jìn)一步打壓房地產(chǎn) 開發(fā)商追逐 高 利潤 的政策執(zhí)行力度 將 會(huì)加碼 ， 必須予以重視 ； 地方政府亦會(huì)控制土地投入和開發(fā)量的過度 增長 ， 個(gè)別項(xiàng)目被地 方政府 打壓也不是沒有可能 ； 囗 開發(fā)周期內(nèi)區(qū)域 相關(guān) 規(guī)劃項(xiàng)目開發(fā)和 市政 設(shè)施的建設(shè) 的變化 對(duì)本案的直接影響有兩點(diǎn) ： 1） 麒麟?yún)^(qū)中心文化廣埸 遲遲不動(dòng) ， 甚至規(guī)劃取消 ； 2） “ 官房地產(chǎn) ” 擬開發(fā)的南門廣埸片區(qū)搶先入市分流客戶 ； 四 . 開發(fā) 周期和 節(jié)奏建議 影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 囗 政策法規(guī)因素 ： 同樣機(jī)會(huì) ， 宜早不宜遲 ， 宜快不宜慢 ； 囗 地塊狀況因素 ： 區(qū)位優(yōu)勢 用足 ， 作標(biāo)桿優(yōu)質(zhì)精品 盤 ， 在曲靖市埸 “ 標(biāo)新立異 、 出奇制勝 ”； 囗 發(fā)展商操作水平因素 ： 頭回操盤 ， 策劃和設(shè)計(jì) 的 投入和時(shí)間要足 ， 營銷推廣準(zhǔn)備要細(xì) ， 開工后要快和省 ， 承諾要作得到 ， 銷售形勢好時(shí)不要過貪 ； 囗 資金投放量及資金回收要求 ： 扣除地價(jià)款后應(yīng)保證至少有 1000~1500 萬元的資金投入 ， 資金回收達(dá) 50%后不宜給銷售過大壓力 ， 時(shí)高時(shí)低亦屬正常 ； 囗 銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素 ： 低價(jià)入市 ， 低開高走 ， 上限控制 ， 落袋為安 ； 囗 市場供求因素 ： 2020 年度多層開發(fā)庫存量較多 ， 高層開發(fā)庫存量較少 ， 2020 年新增優(yōu)質(zhì)盤必須重視 ； 囗 上市時(shí)間要求 ： 2020 年 3 月中下旬 （ 應(yīng)搶在 “ 官房地產(chǎn) ”擬開發(fā)的南門廣埸片區(qū) 前 ） 入市 項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測 20 囗 項(xiàng)目開發(fā)步驟 ：（ 詳 “ 福人居 .福麟花園 ” 工作計(jì)劃表 ） 囗 項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估 ： 1） 本案保低收益 住宅銷售均價(jià) 按 1811 元 /㎡ 估算時(shí) ， 毛利潤 995 萬元 大于 利益予期值底限 600萬元 ； 2） 本案 期望 收益 住宅銷售均價(jià) 按 1911 元 /㎡ 估算時(shí) ， 毛利潤 1229 萬元 大于 利益予期值 上 限1000 萬元 ； 3） 本案 創(chuàng)高 收益 住宅銷售均價(jià) 按 2061 元 /㎡ 估算時(shí) ， 毛利潤 1581 萬元 超過 利益予期值 上 限1000 萬元 50%以上 ； 4） 資金運(yùn)作 基本無 風(fēng)險(xiǎn) ， 產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建設(shè)成本控制有難度 ， 營銷推廣 操作得當(dāng)可以 實(shí)現(xiàn) 快速銷售 并 快速啟動(dòng)新盤 ， 一舉成名 。 囗 項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值 ： 依照深圳建筑設(shè)計(jì)總院的工作認(rèn)真態(tài)度和投入的力度 ， 經(jīng)過開發(fā) 方 、 設(shè)計(jì)方和策劃方的共同努力是完全可以達(dá)到的 ； 囗 項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功 ： 項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣 的目標(biāo) ， “福人居 .福麟花園” 曲靖高層小區(qū)的標(biāo)桿小區(qū) 。 ,商辦單價(jià)依序?yàn)樯?商 辦 。 “ 二 . 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析 項(xiàng)目 可執(zhí)行方案 總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （ 詳 “福人居 .福麟花園” 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ） “福人居 .福麟花園” 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 分類 分項(xiàng) 單位 數(shù)量 比例 備注 用地面積 規(guī)劃總用地面積 平方米 % 業(yè)主福麟花園項(xiàng)目設(shè)計(jì)書 畝 本期凈用地面積 平方米 % 按總用地 本期市政用地面積 平方米 % 建筑面積 總建筑面積 平方米 30820 % 業(yè)主要求≥ 31000㎡ 本期住宅建筑面積 平方米 25600 % 1~15層 高層 1 平方米 20480 % 1~15層純住宅 ,底層架空 高層 2 平方米 5120 % 1~15層綜合樓 ,2 商 +3辦 +10宅 商鋪建筑面積 平方米 1452 % 均 2 層 ,層高 宜 + 米 辦公建筑面積 平方米 3168 % 均 3 層 ,層高 3~ 米 配套建筑面積 平方米 600 % 會(huì)所 ，宜設(shè)架空層或半地下室內(nèi) 半 地下建筑面積 平方米 5000 % 半 地下車庫 +輔助用房 首層建筑面積 平方米 2137 按規(guī)劃凈用地面積 建筑密度 % % 規(guī)劃條件≤ 35%， 容積率 % 原規(guī)劃條件≤ 高層 綠地率 % % 規(guī)劃條件 綠化率 %