【文章內(nèi)容簡介】 只租不售 —— 3040 物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)研基地 寫字樓 街道辦物業(yè) 只租不售 —— 27 飛騰商務(wù)中心 寫字樓 —— 只租不售 —— 25 中寶商務(wù)大廈 寫字樓 —— 只租不售 —— 32 吉美禾大廈 寫字樓 乙級(jí) 只租不售 —— 50 片區(qū)商務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀：片區(qū)商務(wù)供應(yīng)主要以村委 /企業(yè)自建寫字樓及少量商務(wù)產(chǎn)品為主，片區(qū)商業(yè)處于初步成長階段 用家以物流、中小型制造業(yè)為主，租金門檻較低，基本以村委自建為主，供應(yīng)方面主要為租賃模式 寶安大道：商務(wù)形態(tài)類甲級(jí)為主，租金水平在 5080元 /㎡ 〃 月之間，檔次多樣化 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類 型 項(xiàng)目檔 次 租售模式 售價(jià)（元 /㎡ ） 租金（元 /㎡ /月） 用家 旭生大廈 寫字樓 —— 只租不售 —— 67 電子 匯潮大廈 寫字樓 —— 只租不售 —— 72 電子、經(jīng) 銷批發(fā) 雍啟商務(wù)大廈 寫字樓 —— 只租不售 —— 55 電子制造、經(jīng)銷批發(fā) 華豐國際商務(wù)大廈 寫字樓 乙級(jí)寫字樓 只租不售 —— 55 電子制造、五金行業(yè) 紅利大廈 寫字樓 —— 只租不售 —— 50 電子制造 鴻宇商務(wù)大廈 寫字樓 —— 只租不售 —— 60 電子制造、經(jīng)銷批發(fā) 時(shí)代科創(chuàng)中心 寫字樓 —— 只租不售 —— 6070 電子制造、經(jīng)銷批發(fā) 新中泰商務(wù)大廈 寫字樓 —— 只租不售 —— 4050 電子制造、經(jīng)銷批發(fā) 旭生大廈 匯潮大廈 雍啟商務(wù)大廈 紅利大廈 聯(lián)昇商務(wù)大廈 中寶商務(wù)大廈 新中泰商務(wù)大廈 鴻宇商務(wù)大廈 時(shí)代科創(chuàng)中心 寶安大道沿線企業(yè)占比39%8%19%27%7%電子經(jīng)銷批發(fā)五金物流其他?寶安中心區(qū)作為未來高端商務(wù)開發(fā)重心，商務(wù)級(jí)別為區(qū)域之首，實(shí)力較弱企業(yè)缺乏租金承受能力，難以與此片區(qū)生存； ?新安、西鄉(xiāng)片區(qū)商務(wù)較為分散，難以形成濃厚商務(wù)氛圍，寫字樓主要為農(nóng)民房改造或乙級(jí)寫字樓，形象較弱，伴隨著城市更新進(jìn)程，寶安老城企業(yè)結(jié)構(gòu)亦隨之升級(jí)，容納中大型企業(yè)能力日漸增強(qiáng)，同時(shí)亦因此將中小型、發(fā)展型企業(yè)往西部擠壓； ?沿寶安大道，由農(nóng)民房首次改造成寫字樓，往西逐漸過渡成二次改造，即類甲級(jí)寫字樓落成，形象較老城區(qū)好，且片區(qū)商務(wù)級(jí)別相對(duì)較低，租金水平較低，十分受發(fā)展性尤其是快速發(fā)展性企業(yè)歡迎。而受到兩大區(qū)域商務(wù)租金門檻同時(shí)施壓，中小型企業(yè)逐漸向西遷移，逼使西部空港片區(qū)增大商務(wù)、商業(yè)容量，過往以村委自建寫字樓為主要商務(wù)體量模式，已經(jīng)不足及滿足目前西行企業(yè)需求； 區(qū)域現(xiàn)狀 36 市場不客戶特征 Chapter 3 37 區(qū)域市場及客戶特征 ?區(qū)域市場特征 ?區(qū)域客戶特征 寶安商業(yè)特征：寶安商業(yè)以“生活化”、“小規(guī)模”、 ” 中低端 ” 為特征，目前存在 7個(gè)比較集中的商圈 商圈 分類 成熟度 輻射力 主力店 租金 單價(jià) 新安湖商圈 成熟商圈 ★★★★ ★ ★★★ 海雅 98 7萬 前進(jìn)路商圈 成熟商圈 ★★★★ ★ ★★★ ★ 海雅天虹 125 5萬 翻身商圈 成熟商圈 ★★★★ ★★★ 天虹 193 寶中商圈 成長商圈 ★ ★★ 沃爾瑪 130 6萬 港隆商圈 成熟商圈 ★★★★ ★★★ ★ 港隆城 120 10萬 匯一城商圈 成長商圈 ★★ ★★ 蘇寧天虹 96 5萬 鹽田商圈 成長商圈 ★★★ ★★ 沃爾瑪 88 目前， 7個(gè)較集中的商圈中以寶安老城區(qū)的新安湖商圈和前進(jìn)路商圈是目前比較成熟的商圈。其他商圈目前的成熟度都有待加強(qiáng)。 新安湖商圈 前進(jìn)路商圈 寶中商圈 匯一城商圈 鹽田商圈 翻身商圈 港隆商圈 區(qū)域市場分析 _寶安市場特征 區(qū)域市場分析 _寶安市場特征 目前整體一手房市場成交量呈現(xiàn)上升的趨勢，主要成交戶型集中在 90㎡以下的剛需戶型，二手樓 20%稅收，客戶轉(zhuǎn)戰(zhàn)一手市場，市場向好 一月成交分析： 成交量： 深圳市一手商品住宅成交均價(jià)為 19694 元 /平方米，環(huán)比上升 %；寶安區(qū)本月成交均價(jià) 19413 元 /平方米。 成交結(jié)構(gòu)： 90㎡ 以下戶型（特別是 70平米以上兩房、 70㎡ 以下兩房、 90㎡ 以下四房）的銷售率較高，反映出整個(gè)市場仍以剛需為主導(dǎo)； 寶安區(qū)商務(wù)狀態(tài)：目前處于啟動(dòng)期到快速發(fā)展期前期的過渡階段 客戶特征 大型企業(yè)自建自用 無投資客戶 市場啟動(dòng) 小投資客 商務(wù)企業(yè)、創(chuàng)意企業(yè)、豪宅客戶以及投資客 高收益企業(yè)、 投資機(jī)購及財(cái)富階層 項(xiàng)目建設(shè) 國有企業(yè) 大型企業(yè)自建自用 發(fā)展商開發(fā) 商住型物業(yè) 政府規(guī)劃寫字樓用地 普通發(fā)展商與專業(yè)開發(fā)商并存，純寫字樓物業(yè) 高端產(chǎn)品 地段主導(dǎo)價(jià)值 非市場化時(shí)期 啟動(dòng)期 穩(wěn)定繁榮期 快速發(fā)展期 區(qū)域市場分析 _寶安市場特征 ?客戶群體：小型物流公司、小型電子科技企業(yè)、工廠辦事處、保險(xiǎn)公司分點(diǎn) ?銷售價(jià)格：無產(chǎn)權(quán)，不對(duì)外銷售 ?租賃價(jià)格： 3035元 /平米（包管理費(fèi)） ?空置率較低： 5%10% 雖是農(nóng)民房改造，但由于租金超低，企業(yè)經(jīng)營成本不高，對(duì)于大多數(shù)小型企業(yè)或工作室吸引較大，租賃市場較為火爆。 福永市場特征：以農(nóng)民房及統(tǒng)建房改造的寫字樓、廠房為主，形象檔次較低，但價(jià)格低廉，小型初創(chuàng)企業(yè)的聚集地 區(qū)域市場分析 _寶安市場特征 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 項(xiàng)目檔次 租售模式 售價(jià)（元 /㎡ ） 租金（元 /㎡ /月） 世源中心 寫字樓、裙樓商業(yè)、商務(wù)公寓 標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 可租可售 15252 42 萊福大廈 寫字樓 —— 只租不售 —— 23 福隆大廈 寫字樓 標(biāo)準(zhǔn)寫字 樓 只租不售 —— 30 福永區(qū)商務(wù)供應(yīng)：片區(qū)目前有少量商務(wù)公寓及寫字樓供應(yīng)，片區(qū)商務(wù)處于初步成長階段 用家以物流、中小型制造業(yè)為主，租金門檻較低，基本以村委自建為主，供應(yīng)方面主要為租賃模式 區(qū)域市場分析 _寶安市場特征 小 結(jié)： ?寶安市場商業(yè)以“生活化”、“小規(guī)?！?、 ” 中低端 ” 為特征； ?區(qū)域商業(yè)目前處于啟動(dòng)期到快速發(fā)展期前期的過渡階段； ?福永目前市場以農(nóng)民房及統(tǒng)建房改造的寫字樓、廠房為主，形象檔次較低，處于商業(yè)初步成長階段； 44 商務(wù)公寓性質(zhì)研判 Chapter 4 財(cái)富港首批入市價(jià)格僅 13000元 /㎡，僅消化三成，后期推出時(shí)以買一層送一層，及免月供等營銷方式，吸引大量投資客購買 項(xiàng)目名稱 財(cái)富港 項(xiàng)目地址 寶安西鄉(xiāng)寶源路與海城路交匯處 建筑類型 高層 當(dāng)前均價(jià) 20230元 /㎡ 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡ 容積率 綠化率 30% 規(guī)化戶數(shù) 812 車位配比 1： 1 面積區(qū)間 40— 90㎡ 主力戶型 一房、二房、復(fù)式 物業(yè)公司 深圳市恒豐物業(yè)管理公司 物管費(fèi)用 /㎡ 月 面積 戶型 套數(shù) 比列 4042 ㎡ 單房 279 % 5861 ㎡ 一房 62 % 92 ㎡ 兩房 31 % 5963 ㎡ 復(fù)式 576 % ? 項(xiàng)目賣點(diǎn)：西部唯一集商務(wù)、商業(yè)、酒店、公寓為一體的綜合體。 ? 首批開盤僅消化 3成 純住模式輔助案例 —— 財(cái)富港 2535歲,%3645歲,%5665歲,%66歲以 上,%4655歲,%2535歲3645歲4655歲5665歲66歲以 上普通職員,%企業(yè)東主,%退休人士,%其他,%管理人員,%自顧人士,%普通職員管理人員企業(yè)東主自顧人士退休人士其他工作職位分析 成交客戶年齡分析 ? 客戶基本以 25到 45歲的客戶為主，占到總體 90％； ? 成交客戶年齡以中青年為主，可見中年客戶對(duì)于置業(yè)總價(jià)的承受力更強(qiáng)！ ? 企業(yè)主及管理人員是成交客戶的主體，占近七成的比例。 ? 成交客戶的職位普遍偏高，對(duì)購買高檔物業(yè)的承受力也較強(qiáng)！ 純住模式輔助案例 —— 財(cái)富港 成交客戶以 2545歲企業(yè)管理人員為主，經(jīng)濟(jì)承受能力較強(qiáng)，對(duì)物業(yè)要求較高 租住31%自置62%無住處，住酒店7%租住自置無住處，住酒店?工作和居住地都在深圳的客戶占 80％； ?在深圳已經(jīng)自置物業(yè)的客戶占 62％； ?暫時(shí)租物業(yè)和住酒店的客戶占 38％。 ? 國內(nèi)投資客的占比達(dá)到了近四成，可見前海中心的投資價(jià)值被投資者普遍看好。 中、長期出租, %短炒,%自住,%其他,%渡假,%辦公,%自住中、長期出租短炒辦公辦公兼居住渡假其他? 用于中、長期出租的客戶占到總體比例的 ％。 ? 公寓部分產(chǎn)品的投資客占 80%，若刨除部分自用客戶，公寓產(chǎn)品的投資客占比近9成！ 成交客戶以投資客為主，主要看重區(qū)域發(fā)展前景及產(chǎn)品升值潛力，多以中長期出租為主要置業(yè)用途 置業(yè)用途分析 純住模式輔助案例 —— 財(cái)富港 居住地分析 購買公寓原因分析 ?購買公寓物業(yè)原因方面經(jīng)過頻次統(tǒng)計(jì)，選擇最多的是地段、地鐵沿線、靠近前海中心和未來升值潛力大。 ?成交客戶普遍看好前海中心的未來發(fā)展及財(cái)富港所在位置帶來的升值潛力。 地段、交通、產(chǎn)品升值潛力是客戶購買公寓型產(chǎn)品的主要驅(qū)動(dòng)因素 純住模式輔助案例 —— 財(cái)富港 020406080100地段好 雙地鐵 靠近會(huì)展中心 未來租金 未來升值潛力大 檔次高 空中花園，環(huán)保 物業(yè)管理好 價(jià)格相對(duì)便宜 其他首座 福田 CBD 蓮花山 市民中心 【 項(xiàng)目位置 】 福田區(qū)彩田路與福華三路交匯處 (社保局旁 ) 【 產(chǎn)品類型 】 星級(jí)酒店 +精裝酒店式商務(wù)公寓 【 建筑面積 】 【 車 位 】 398個(gè)車位 【 管 理 費(fèi) 】 8元 /平米 【 價(jià) 格 】 公寓均價(jià) 3萬元 /㎡ （周邊均價(jià) /㎡ ） 【 客戶情況 】 福田客戶為主，以貿(mào)易、電子行業(yè)私企業(yè)主及少量香港客戶 案例 2：商住混合模式 —— 首座 因片區(qū)升值價(jià)值和成熟度，一入市即吸引大批成長型企業(yè) 價(jià)值投資者的青睞，但是商務(wù)公寓均價(jià)明顯低于周邊市場 精品酒店 立體車庫 酒店式公寓 商務(wù)辦公 產(chǎn)品推售： ?高樓層單位：偏向商務(wù)辦公，毛坯出售； ?低樓層單位：偏向酒店公寓，精裝出售； ?優(yōu)勢：滿足不同的客戶群體，強(qiáng)調(diào)其復(fù)合型功能； ?劣勢：項(xiàng)目的整體純粹性不高，難以拔升項(xiàng)目品質(zhì)感； 優(yōu)勢：物業(yè)類型多樣，可滿足不同的客戶群； 劣勢：整體純粹性不高，形象不統(tǒng)一，商務(wù)價(jià)值受影響； 案例 2：商住混合模式 —— 首座 客戶主要以投資客及企業(yè)中高管理層為主，主要看重產(chǎn)品不限購特性及升值潛力，同時(shí)關(guān)注產(chǎn)品配套及交通便捷 客戶關(guān)注點(diǎn)： ?主要關(guān)注產(chǎn)品升值潛力、配套設(shè)施、交通便捷 ?其次關(guān)注產(chǎn)品不限購特性 客戶職業(yè)： ?以專業(yè)投資客及私企業(yè)主為主，其次為企業(yè)高管和港澳商務(wù)人士 ?主要用于投資，看重商務(wù)投資前景 案例 2：商住混合模式 —— 首座 長期投資（租賃）： 手上有少量閑置資金，熟悉本區(qū)，對(duì)區(qū)域居住、租賃市場十分了解， 看中片區(qū)； 短期投資（轉(zhuǎn)售）： 短線投資者， 看好項(xiàng)目升值潛力，部分人群等項(xiàng)目一入伙馬上放盤轉(zhuǎn)售； 看中片區(qū)、市場上升趨勢（ 2023年 1月）； 資產(chǎn)保值： 丌動(dòng)產(chǎn)配置型客戶， 對(duì)手頭資金的布局有自己計(jì)劃，用于抵御通脹， 看中區(qū)域； 居?。?商務(wù)辦公需求過渡型置業(yè)，看中區(qū)位、價(jià)格、便利； 商務(wù)辦公： 小型辦公公司客戶， 看中項(xiàng)目商務(wù)公寓、可注冊公司用途； 客戶特征 —— 劉小姐：覺得這里交通很方便，非?？粗羞@個(gè)片區(qū)，購買時(shí)覺得市場呈上升趨勢；如果這里做純粹辦公會(huì)更好， 這樣更有利于項(xiàng)目投資的回報(bào)率 —— 李先生：買了這邊的酒店式公寓，主要是看重了這邊交通方便，地段也不錯(cuò)，覺得離上班比較近。每天會(huì)有一些辦公的人加上酒店的人經(jīng)過， 覺得每天生活會(huì)受到一定的影響 —— 謝先生：買了這邊做辦公用，主要是看中了這邊交通和地段，而且也看好這邊的租賃市場，但是樓下還有酒店式公寓和酒店，覺得如果是全是寫字樓，更有利于辦公和居住，但覺得這邊辦公環(huán)境及檔次一般 ； 客戶認(rèn)為商住混合模式在一定程度上影響了投資回報(bào)率，且易給客戶造成形象檔次不高的感覺 案例 2：商住混合模式 —— 首座 客戶特征 關(guān)鍵詞：投資回報(bào)率、純粹性、檔次不高 【 基本指標(biāo) 】 ?項(xiàng)目占地： 57000 ㎡ ?建筑面積： 331520 ㎡ ?物業(yè)屬性：純商務(wù)公寓 ?容積率： ?產(chǎn)權(quán)： 70年