【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 北京泰富恒投資發(fā)展有限公司 位置 北京市懷柔區(qū)雁棲湖范各莊村 規(guī)模 占地面積 ㎡；總建筑面積為 ㎡ 建筑形式 多層 容積率 綠化率 30% 使用率 83% 總戶數(shù) 83棟 2509戶（公寓 +住宅） C區(qū)公寓 240套 車位 1551個(gè) 公寓戶型 LOFT5364㎡ 。平層 3260㎡ 公寓產(chǎn)權(quán) 50年 裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝 物業(yè)公司 北京鴻路澤物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費(fèi) 未定， 取暖費(fèi)、水氣費(fèi)為商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)燃?xì)? 入市時(shí)間 預(yù)計(jì) 2023年 5月前后 公寓均價(jià) 未定 付款方式 銀行按揭貸款 /一次性付款 交房時(shí)間 2023年年中（公寓） 基本情況 ?所有配套建面 ㎡。 ?頂秀美泉商業(yè)配套共 ㎡， A區(qū)已營(yíng)業(yè)的包括畫(huà)院、飯店、婚紗攝影、咖啡店、花店、銀行、超市、藥店等。 ?項(xiàng)目有酒店設(shè)計(jì)，規(guī)劃總建面為 5642㎡ ，其中地上四層，地下一層（ 1400㎡），首層為前廳、酒吧和散座餐廳，二層為餐廳包房和會(huì)議室，三層和四層為客房區(qū)，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商將加建第五層，作為休閑娛樂(lè)區(qū)。 ?小區(qū)內(nèi)部有 3000㎡ 幼兒園規(guī)劃。 配套 頂秀美泉小鎮(zhèn)目前正在進(jìn)行 C區(qū)開(kāi)發(fā)， C區(qū)共 940套房源，其中 240套為公寓，目前已經(jīng)全部封頂。 競(jìng)品客戶分析 頂秀美泉小鎮(zhèn) A區(qū)： 129 B區(qū)： 3057 C區(qū)： 5883 ?公寓為 C區(qū)產(chǎn)品，沿街分布， 共計(jì) 240套， LOFT5364㎡ 。平層 3260㎡ 。 ?A區(qū)售罄，且已經(jīng)交房。 ?B區(qū)尚未開(kāi)放。 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： ?LOFT公寓全部為臨街產(chǎn)品， 層高 米精裝修 ，面積為 5364㎡ 小戶型，一層為客廳、廚房、餐廳、洗手間，二層為臥室。 ?開(kāi)發(fā)商為客戶擬定一種裝修風(fēng)格和標(biāo)準(zhǔn)，（目前具體裝修標(biāo)準(zhǔn)尚未確定，樣板間裝修中，尚未開(kāi)放） 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 裝修標(biāo)準(zhǔn) ?取暖費(fèi)、水氣費(fèi)與普通住宅相同 ，物業(yè)為北京鴻路澤物業(yè)管理有限公司： 2023年成立，目前共承擔(dān)三個(gè)經(jīng)濟(jì)房和三個(gè)商品房的住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理。曾榮獲 “全國(guó)廣廈獎(jiǎng)” ，以及 北京市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)及北京市花園社區(qū)等榮譽(yù)稱號(hào) 。 物業(yè)服務(wù) LOFT 平層 頂秀美泉小鎮(zhèn) 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 客戶分析 — 頂秀美泉小鎮(zhèn) 訪談對(duì)象：頂秀美泉小鎮(zhèn) 置業(yè)顧問(wèn) 周萌 項(xiàng)目賣點(diǎn) ： 環(huán)境 （景觀、安靜）、 低密度 三層 公寓 、托斯卡納風(fēng)格、 50平米 LOFT 客戶年齡： 客戶年齡較大，集中于 40歲左右 客戶類型： 客戶主要為 北京市區(qū)投資客占 80%，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng) ； 其 余有 少量自住客戶 。 購(gòu)買(mǎi)因素： 周邊為工業(yè)園區(qū)，有一定 投資潛力 ；新開(kāi)發(fā)區(qū)，臨近自然 景區(qū)， 同時(shí) 自身 園林景觀 豐富 ， 環(huán)境好 。 需求戶型： 50平米 LOFT，可 辦公、投資、居住 ， 伸縮性大 . 接受價(jià)格 ： 14000元 /平方米 (含精裝修 ) 裝修需求： 公寓產(chǎn)品 精裝 ，客戶比較認(rèn)可。 客戶抗性： 部分客戶對(duì) 沒(méi)有燃?xì)?略有抗性，對(duì)商用水電抗性較大， 對(duì) 50年產(chǎn)權(quán) 抗性較小。 項(xiàng)目劣勢(shì)： 周圍配套少、位置偏僻 ?客戶來(lái)源：北京市區(qū)投資客為核心客群 ?客戶價(jià)值點(diǎn)排序：景觀、低密度、旅游資源、臨近工業(yè)園區(qū) 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 馬先生 ， 中影設(shè)備租賃分公司老板 ， 30歲左右 。 客戶 在中影基地租房住，對(duì)項(xiàng)目周邊區(qū)域非常了解，喜歡項(xiàng)目住宅 7四居產(chǎn)品，認(rèn)為項(xiàng)目品質(zhì)高，居住環(huán)境好 ，且緊鄰中影基地， 未來(lái) 發(fā)展 潛力大 。在 中影工作 ，與中影基地有密切聯(lián)系，家里有劇組，投資渠道寬，購(gòu)買(mǎi)公寓，可租給中影劇組導(dǎo)演、編劇。 客戶 看到項(xiàng)目圍擋了解項(xiàng)目產(chǎn)品，想買(mǎi)住宅 7四居產(chǎn)品，通過(guò)銷售介紹項(xiàng)目公建配套，對(duì)公寓產(chǎn)品有興趣。 比較關(guān)注 地段、物業(yè)服務(wù) 、商業(yè)配套 ， 對(duì)產(chǎn)品位置、環(huán)境及升值潛力非常滿意 。 客戶 希望購(gòu)買(mǎi) 90120平米公寓，做投資 ，希望裝修，但 不希望裝修價(jià)格過(guò)高增加投資成本 ，接受 總價(jià) 150萬(wàn)以下 ， 對(duì) 50年產(chǎn)權(quán)無(wú)抗性 ，希望 水電費(fèi)不要太高 。 本項(xiàng)目典型客戶描摹 ?關(guān)鍵點(diǎn)：懷柔本地、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、中影次生企業(yè)主，投資客； ?認(rèn)可：區(qū)域升值、周邊配套、投資價(jià)值； ?抗性：商用水電 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 張先生， 53歲 ，經(jīng)營(yíng)一家 建筑 公司 ，業(yè)務(wù)主要在 北京、陜西 地區(qū)。他是懷柔本地人，對(duì)楊宋非常了解，喜歡懷柔慢節(jié)奏的生活方式。 張先生本次購(gòu)房是想將用于 辦公 ， 作為 辦公室 ，成交周期為 20天。 張先生有過(guò)多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目前，他參觀過(guò)光織谷和美泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目，但覺(jué)得其他兩個(gè)樓盤(pán)位置過(guò)于偏僻，周邊環(huán)境復(fù)雜，同時(shí)到北京市區(qū)的交通不方便，最后經(jīng)過(guò)綜合對(duì)比，他選擇了本項(xiàng)目，認(rèn)為項(xiàng)目所處 區(qū)位好，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ?，同時(shí)非常認(rèn)可項(xiàng)目建筑質(zhì)量。 客戶 最終購(gòu)買(mǎi) 180平的四居住宅 產(chǎn)品。 ?關(guān)鍵詞：北京客戶、了解區(qū)域、多次置業(yè)、辦公客戶 ?認(rèn)可：升值潛力、項(xiàng)目高端配套、交通便利 本項(xiàng)目典型客戶描摹 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 公寓客戶定位 Part1. 客戶認(rèn)識(shí) Part2. 客戶定位 Part3. 價(jià)值點(diǎn)排序 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： ?本地客戶： 在懷柔當(dāng)?shù)爻Ｗ【用?，有一定?jīng)濟(jì)實(shí)力，認(rèn)可項(xiàng)目高端品質(zhì)和產(chǎn)品舒適度；公寓產(chǎn)品不受新政影響，具有買(mǎi)房資格。 ?專業(yè)投資客戶 ： 并非懷柔常住人士，擅長(zhǎng)地產(chǎn)投資，認(rèn)可懷柔價(jià)值洼地的產(chǎn)升值潛力，看重長(zhǎng)期利益，用于短期出租和長(zhǎng)期轉(zhuǎn)售，在此通貨膨脹嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)新政的出臺(tái)，目前投資公寓是最佳選擇； ?周邊工作緣客戶 ： 周邊私營(yíng)業(yè)主或企業(yè)白領(lǐng)等，在懷柔有產(chǎn)業(yè)，但需要另外環(huán)境優(yōu)異的辦公空間，同時(shí)認(rèn)可區(qū)域升值潛力，辦公使用兼長(zhǎng)期投資 核心客戶 ?度假養(yǎng)老客群： 在京有住房，依戀舒適生活和自然風(fēng)景，對(duì)城市稀缺資源有著強(qiáng)烈的占有欲望，享受低密度的度假生活空間，考慮購(gòu)買(mǎi)公寓的優(yōu)勢(shì)（不計(jì)入擁有住房套數(shù)，不受新政影響）。 重點(diǎn)客戶 客戶定位 兩居客戶 兩居客戶 三居、四居客戶 本項(xiàng)目核心客戶以本地自住客戶、投資、辦公客戶為主，度假客戶為項(xiàng)目的重點(diǎn)客戶 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 公寓客戶定位 Part1. 客戶認(rèn)識(shí) Part2. 客戶定位 Part3. 價(jià)值點(diǎn)排序 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 升值潛力 周邊環(huán)境 交通便利 高端配套 新政擠壓 產(chǎn)品附加值 高 低 置業(yè)驅(qū)動(dòng)力 物業(yè)服務(wù) 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 核心價(jià)值體系梳理（ FAB模型分析 ) 定義 FAB F（ Features/fact） 項(xiàng)目本身的特性 /屬性 本項(xiàng)目 懷柔影都中心，政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域， 自身為懷柔的高端綜合體，毗鄰中影 基地，擺脫懷柔低端配套，以中影為 產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)和自身的高端配套打造區(qū)域價(jià)值。 A (Advantages） 相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目 公寓位于綜合體之中； 產(chǎn)品資源較優(yōu)； 區(qū)域借助中影帶動(dòng)滋生產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域升級(jí)； 毗鄰中影、周邊環(huán)境靜謐，亦住亦商。 B (Benefit/value） 項(xiàng)目帶給用戶的利益 /價(jià)值 本項(xiàng)目 ? 高端的商業(yè)配套； ? 區(qū)域升值發(fā)展； ? 亦住亦商的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 公寓項(xiàng)目定位 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 影都核心，五星級(jí)時(shí)尚生活特區(qū) 影都核心：體現(xiàn)項(xiàng)目地處中國(guó)影都核心區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，預(yù)示項(xiàng)目未來(lái)具備巨大的升值潛力； 五星級(jí)：體現(xiàn)項(xiàng)目本身的高端定位與配套設(shè)施； 時(shí)尚生活特區(qū)：標(biāo)示項(xiàng)目未來(lái)生活的調(diào)性充滿時(shí)尚與活力，區(qū)別于一般樓盤(pán)； 《 2023房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 震撼升級(jí)上市！ 聯(lián)系 ： 1053527879 房地產(chǎn)商域網(wǎng)： 物業(yè)發(fā)展建議 Part1. 酒店式公寓設(shè)計(jì)策略 Part2. 物業(yè)發(fā)展建議體系 《 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