【文章內(nèi)容簡介】 亞奧北中心北區(qū) 北方明珠大廈商業(yè)樓（萬意百貨 ） 龍德廣場 龍德廣場二期酒店式公寓及底商 西一區(qū)商業(yè) 西三區(qū)商業(yè) 北三區(qū)商業(yè) 東三區(qū)商業(yè) 5號線天通苑站 5號線天通苑南站 立水橋站（ 5號線、13號線） 地鐵 5號線 城鐵 13號線 商業(yè)市場研究 區(qū)域內(nèi)主要集中商業(yè) 以龍德廣場、北方明珠大廈商業(yè)樓、西單商場購物中心性質(zhì)的大型商業(yè)； 其余為天通苑社區(qū)內(nèi)沿街商鋪 。 44 商業(yè)市場研究 區(qū)域內(nèi)主要集中商業(yè) 區(qū)域位臵 體量（平米） 業(yè)態(tài) 租金水平 (/天 /平方米 ) 售價(jià)（元） 龍德廣場 18萬 購物百貨、超市、餐飲娛樂、文化藝術(shù)、健身保健等 二、三層 4元左右 只租不售 天通苑 5區(qū)商業(yè)（西單購物中心） 單層、兩層及三層臨街商鋪約 5000平米，西單購物中心經(jīng)營面積 7000。 地產(chǎn)中介、賓館、餐飲、網(wǎng)吧、美容美發(fā)、駕校、藥店、攝影、煙草、眼鏡店、西單購物中心 2元左右 / 北方明珠大廈 F1：工藝禮品、頭飾、化妝品、鐘表眼鏡、玩具、陶瓷制品、小五金、小家電、手機(jī)配件、照相器材、文化辦公用品、不銹鋼塑料制品 F2：首飾、鞋類、箱包皮件、絲綢、針紡織品、床上用品、窗簾布藝 F3：童裝、男女服裝、外貿(mào)服裝、休閑系列 F4：奧特萊斯名品折扣 F5：電子、美食娛樂休閑廣場 B1：世紀(jì)聯(lián)華大型超市 F1：每 5平方米一個(gè)商鋪，月租金水平，根據(jù)位臵的不同而不同。分別為： 810元 /平方米 /天 F2： 12元 /平方米 /天 F3：轉(zhuǎn)讓費(fèi) /鋪 F4：租金以扣點(diǎn)形式支付（扣點(diǎn)10%左右）根據(jù)品牌的不同而不同 B1：超市外租區(qū)的租金標(biāo)準(zhǔn)為： 19平方米的商鋪， /平方米 /天 F1外租區(qū)的商鋪?zhàn)饨穑?20平米， 11元 /平方米 /天，另付 8萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi) 只租不售 45 商業(yè)市場研究 區(qū)域內(nèi)主要集中商業(yè) 區(qū)域位臵 體量 經(jīng)營業(yè)態(tài) 租金水平 (平方米 /天 ) 售價(jià)（每平方 米） 西三區(qū)商業(yè) 三層沿街商鋪及尾貨市場，約 1萬平米 餐飲、美容美發(fā)、地產(chǎn)中介、尾貨商場、醫(yī)院、藥店、賓館、超市、SPA、電腦培訓(xùn)、復(fù)印打印等 / 西一區(qū)商業(yè) 單層、三層沿街商鋪，約7000平米。 地產(chǎn)中介、煙酒、餐飲、藥店、美術(shù)培訓(xùn)、健身、茶館、超市、賓館、動(dòng)物醫(yī)院、洗衣、診所等 2元左右 北三區(qū)商業(yè) 四層沿街商鋪及蘇寧、物美等共約 2萬平米商業(yè) 餐飲、網(wǎng)吧、動(dòng)漫設(shè)計(jì)、藥店、早教、健身、蘇寧、嬰幼商品、醫(yī)院、地產(chǎn)中介、賓館、律師事務(wù)所、美容美發(fā)、物美超市 只租不售 東三區(qū)商業(yè) 單層臨街商鋪，約 500平米，舊貨市場約 500平米 舊貨市場、餐飲 / 東亞奧北中心 南北區(qū)共計(jì) 商業(yè)廣場、臨街商鋪、精品購物店、名品箱包店、餐飲等 36元 / 46 區(qū)域商業(yè)個(gè)案 —— 龍德廣場 ?總規(guī)模 18萬平米，單層面積 ； ?地下 3層，地上 5層； ?業(yè)態(tài)組合： 購物百貨、超市、餐飲、文化藝術(shù)、健身保健、家居、影院等； ?品牌商家：家樂福、百安居、萬達(dá)、肯德基； ?租金：主力店約在 2元 /天 /平方米，非主力店約在 4元 /天 /平方米左右，一二層零售業(yè)態(tài)約在 6元 /天 /平米； ?售價(jià)：只租不售， ?經(jīng)營狀況：良好。 商業(yè)市場研究 該項(xiàng)目 2023年開業(yè)，為區(qū)域內(nèi)最大的核心商業(yè)中心，由于位臵優(yōu)越，家樂福、百安居、萬達(dá)影院多個(gè)主力店的進(jìn)駐，吸引強(qiáng)大客流，使得經(jīng)營狀況較好。 47 ?商業(yè)經(jīng)營面積 ； ?地下一層、地上五層； ?業(yè)態(tài)組合：超市、服裝、餐飲、小商品等 ?品牌商家：華聯(lián)超市、萬意百貨、奧特萊斯名品折扣； ?租金： 2— 7元 /平米 /天； ?售價(jià)：只租不售； ?經(jīng)營狀況：良好。 區(qū)域商業(yè)個(gè)案 —— 明珠大廈商業(yè)樓 商業(yè)市場研究 萬意百貨檔次偏低、多選址在郊區(qū)，以經(jīng)營小商品為主，主要客群為城鄉(xiāng)區(qū)域內(nèi)的年輕消費(fèi)人群。 48 區(qū)域商業(yè)個(gè)案 —— 天通苑 5區(qū)商業(yè) 商業(yè)市場研究 ?商業(yè)經(jīng)營面積： ； ?地下一層、地上五層； ?業(yè)態(tài)組合：購物中心、餐飲、銀行、網(wǎng)吧、美容美發(fā)、藥店、攝影、煙草、眼鏡店等； ?品牌商家：西單購物中心； ?租金： 2元 /平方米 /天； ?空臵率： 20% 本項(xiàng)目由于緊挨龍德廣場，加上消費(fèi)需求量有限，沿街商鋪出租情況不佳。 49 區(qū)域商業(yè)個(gè)案 —— 東亞奧北中心 商業(yè)市場研究 ?南區(qū) ，北區(qū) ； ?業(yè)態(tài)組合：茶座、酒吧、 DIY體驗(yàn)店、餐飲、面包、購物、 ?租金： 36元 /平方米 /天； ?售價(jià)： /平方米 ?商業(yè)現(xiàn)狀：正在交房階段。 本項(xiàng)目已會(huì)部售出，剛剛交房，未來商業(yè)經(jīng)營需要一段培養(yǎng)期。 50 區(qū)域商業(yè)個(gè)案 —— 天通苑西一區(qū)商業(yè) 商業(yè)市場研究 ?商業(yè)經(jīng)營面積 7000平米； ?一至三層； ?業(yè)態(tài)組合： 餐飲、地產(chǎn)中介、洗衣、煙酒、藥店、美術(shù)培訓(xùn)、健身、茶館、超市、賓館、動(dòng)物醫(yī)院、診所等 ； ?租金： 2元 /平方米 /天； ?售價(jià)： /平方米 ?空臵率：基本無。 西一區(qū)內(nèi)商業(yè)主要為社區(qū)內(nèi)配套，基本沒有空臵，商業(yè)街內(nèi)有些許地?cái)偅浅Ｓ绊憛^(qū)域商業(yè)形象。 51 ?商業(yè)經(jīng)營面積 1萬平米； ?一至三層； ?業(yè)態(tài)組合：美容美發(fā)、地產(chǎn)中介、尾貨商場、醫(yī)院、藥店、賓館、超市、 SPA、電腦培訓(xùn)、復(fù)印打印等； ?租金： /平方米 /天； ?空臵率：基本無。 區(qū)域商業(yè)個(gè)案 —— 天通苑西三區(qū)商業(yè) 商業(yè)市場研究 臨街店鋪基本無空臵，商品相對較為低檔，主要滿足社區(qū)內(nèi)人群購買需求。 52 ?商業(yè)經(jīng)營面積 2萬平米； ?三層； ?業(yè)態(tài)組合： 餐飲、網(wǎng)吧、動(dòng)漫設(shè)計(jì)、藥店、早教、健身、蘇寧、嬰幼商品、醫(yī)院、地產(chǎn)中介、賓館、律師事務(wù)所、美容美發(fā)、物美超市 ； ?品牌商戶：蘇寧、物美； ?租金： /平方米 /天； ?售價(jià)：只租不售； ?空臵率： 50%。 區(qū)域商業(yè)個(gè)案 —— 天通苑北三區(qū)商業(yè) 商業(yè)市場研究 北三區(qū)商業(yè)街處于天通苑社區(qū)最內(nèi)部，呈“丫”字型道路兩側(cè)，多為三層商業(yè)，體量較大，而消費(fèi)人群有限，因此空臵率較高。 53 區(qū)域商業(yè)個(gè)案 —— 天通苑東三區(qū)商業(yè) 商業(yè)市場研究 ?商業(yè)經(jīng)營面積 1000平米； ?一層臨建； ?業(yè)態(tài)組合：舊物市場、 餐飲 ； ?品牌商戶：蘇寧、物美； ?租金： 1元 /平方米 /天； 東三區(qū)商業(yè)體量小、業(yè)態(tài)單一，屬于輔助及補(bǔ)充北三區(qū)商業(yè)。 54 區(qū)域商業(yè)市場現(xiàn)狀總結(jié) 區(qū)域商業(yè)檔次相對較為低端，還屬于初級階段，絕大多數(shù)商業(yè)為天通苑社區(qū)內(nèi)配套商業(yè) 近年來立水橋城鐵周邊商業(yè)供應(yīng)加大，龍德廣場、北方明珠購物中心，對社區(qū)內(nèi)商業(yè)形成一定影響。 區(qū)域內(nèi)商業(yè)空臵率較高，尤其是進(jìn)入到天通苑社區(qū)內(nèi)的商業(yè)，空臵率更高，商業(yè)基本呈飽和狀態(tài)。 ４、大型商業(yè)中心只租不售，平均租金在 24元左右，專業(yè)運(yùn)營管理，空臵率低；臨街商鋪售價(jià)平均為 ，租金在 2元左右，空臵率高，但銷售狀況較好。 ５、 13號線和 5號線交匯處的商業(yè)租金在 37元平米天左右，往天通苑北區(qū)及西區(qū)方向，租金逐漸降低。 55 天通苑集中商業(yè)區(qū) 天通苑商業(yè)中心 區(qū)域內(nèi)潛在商業(yè) 商業(yè)市場研究 天通苑商業(yè)中心占地面積約 7萬平米，天通苑集中商業(yè)區(qū)占地面積約 8萬平米。目前處于基礎(chǔ)施工階段。 56 商業(yè)市場研究 區(qū)域商業(yè)需求、供給分析對比 區(qū)域 人口（萬 人） 商業(yè)面積（萬平方米） 人均商業(yè)面積 （平方米） 備注 本項(xiàng)目半徑 6公里范圍 50 32+15（在建） 區(qū)域住宅以天通苑經(jīng)濟(jì)適用房為主。 未來本區(qū)域內(nèi)人均商業(yè)面積明顯過大，已超出區(qū)域內(nèi)消費(fèi)能力，必然會(huì)出現(xiàn)激烈的競爭，淘汰不被接受的商業(yè)。 57 住宅市場研究 公寓市場研究 商業(yè)市場研究 寫字樓市場研究 58 地塊所屬區(qū)域 —— 天通苑板塊是北京十大邊緣居住組團(tuán)，立水橋板塊為北京著名的居住板塊，主要定位均為居住、生活、購物功能。 從政府規(guī)劃來看：并無辦公功能。 寫字樓市場分析 —— 政府規(guī)劃 59 天通苑經(jīng)過十幾年的發(fā)展，從早期的僅僅滿足居住需求到現(xiàn)在商業(yè)配套的逐步完善，寫字樓辦公市場始終沒有得到良好的發(fā)展。 目前區(qū)域內(nèi)也僅有：北方明珠、領(lǐng)地 OFFICE、明天第一城、旭輝奧都這四個(gè)帶有辦公功能的項(xiàng)目。均為商住樓，非純寫字樓。 寫字樓市場分析 —— 市場現(xiàn)狀 本 案 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 北方明珠 綜合辦公樓 領(lǐng)地 OFFICE 二手商住樓 明天第一城 商務(wù)辦公公寓 旭輝奧都 商務(wù)辦公公寓 60 寫字樓市場分析 —— 市場價(jià)格 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 售完時(shí)間 開盤均價(jià) 結(jié)案銷售 均價(jià) 租金 折扣 北方明珠 2023年 1月 / 6000 10000 領(lǐng)地OFFICE 2023年 4月 2023年 9月 4550 6500 米 / 明天第一城 2023年 8月 21日 2023年 10月 6000 6800 旭輝奧都 2023年 6月 1日 / 7500 9500 / 首付 50%以上 ,一次性付款 區(qū)域內(nèi)由于沒有商務(wù)氛圍，且辦公物業(yè)品質(zhì)相對較低，因此物業(yè)的銷售均價(jià)比較低，在 9000元 /平米左右，領(lǐng)地 OFFICE及明天第一城由于結(jié)案時(shí)間較早，因此價(jià)格較低，目前均為只租不售。 61 寫字樓市場分析 —— 市場供應(yīng)及消化速度 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 售完時(shí)間 建筑面積 總套數(shù) 剩余套數(shù) 北方明珠 2023年 1月 / / 8套（ 170平）公司自己持有，還有部分二手的。 領(lǐng)地 OFFICE 2023年 4月 2023年 9月 339套 售完 明天第一城 2023年 8月 21日 2023年 10月 2萬平米 400多套 售完 旭輝奧都 2023年 6月 1日 / 約 20萬平米 2682套 4套 60～ 90平米 從上表看，領(lǐng)地 OFFICE、明天第一城、旭輝奧都能達(dá)到 67套、 28套、 268套每月的銷售速度。從區(qū)域交通條件上看，領(lǐng)地 OFFICE和旭輝奧都緊鄰 5號線和 13號線的交匯處，交通條件優(yōu)于明天第一城和北方明珠。因此其銷售速度也明顯高于這兩個(gè)項(xiàng)目，而離本案最近的北方明珠項(xiàng)目銷售情況最差。 旭輝奧都銷售速度能到 268套 /月除了交通條件好，還有一個(gè)重要的因素便是其戶型面積小（ 70平米左右），投資總價(jià)低。而北方明珠至今未賣出的 8套均為 170平以上的大戶型也驗(yàn)證了這一點(diǎn)。 62 政府規(guī)劃決定了該區(qū)域沒有辦公功能 區(qū)域發(fā)展以住宅、配套商業(yè)為主，沒有高端寫字樓存在。 僅有少量商住樓，區(qū)域辦公氛圍極弱 目前市場供應(yīng)的辦公物業(yè)檔次形象差、 企業(yè)進(jìn)駐率低、居住辦公混雜 該區(qū)域并非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū) 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲎饨鹣鄬^低 區(qū)域南部的亞運(yùn)村區(qū)域和奧林匹克中心區(qū)目前 也未能形成類似 CBD或望京的辦公區(qū)，而區(qū)域內(nèi) 催生辦公業(yè)態(tài)的條件均不如亞運(yùn)村和奧林匹克中心區(qū) 區(qū)域市場不適合開發(fā)寫字樓物業(yè) 寫字樓市場分析 —— 市場總結(jié) 63 商業(yè)、寫字樓市場研究結(jié)論 ?未來本區(qū)域內(nèi)人均商業(yè)面積明顯過大， 已超出區(qū)域內(nèi)消費(fèi)能力，必然