北京朝陽北路酒店式公寓市場(chǎng)研究及價(jià)格定位報(bào)告x年(編輯修改稿)
2025-01-18 23:42 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)：形成名符其實(shí)的高端居住區(qū)。22四、項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析23項(xiàng)目戶型配比分析戶 型 數(shù)量 戶 型配比套內(nèi)面 積 （平方米）（最小 /最大）建筑面 積 （平方米）（最小 /最大）一居室 117套 % 62/88 83/117二居室 247套 % 96/106 128/140三居室 39套 % 129/131 172/175四居室 13套 % 175/195 233/2601. 本項(xiàng)目主力戶型建筑面積為 83140平方米之間，與區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目戶型面積相近。2. 140平方米以下戶型約 90%，與其他已經(jīng)在經(jīng)營的酒店式公寓相比，面積偏小。24優(yōu)勢(shì) 機(jī)會(huì)；； CBD近；。，本項(xiàng)目將成為區(qū)域第一個(gè)酒店式公寓；區(qū)域客源供應(yīng)快速放大 。、使館區(qū)、亦莊幾無地可建。，具備高端住宅面積條件。劣勢(shì) 威脅，總價(jià)高；，產(chǎn)權(quán)年限低于住宅 20年；；，噪聲及灰塵污染大 。 。 。 。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析25項(xiàng)目租售模式定位威脅： 1. 項(xiàng)目周邊缺少高端辦公物業(yè)的條件下，酒店式公寓出租將承擔(dān)前期較大風(fēng)險(xiǎn)。 因此，建議本項(xiàng)目也可以采取產(chǎn)權(quán)銷售的方式來降低風(fēng)險(xiǎn)。機(jī)會(huì)： 1. 項(xiàng)目戶型面積與周邊項(xiàng)目戶型接近，具備高端住宅面積條件。 2. 項(xiàng)目定位酒店式公寓，必須具備酒店式公寓精裝修、配全套家電家具及提供 酒店式服務(wù)的便利性。這些是本項(xiàng)目提高附加值的方面，有利于銷售。劣勢(shì)： 1. 辦公立項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)年限低于周邊住宅項(xiàng)目 20年； 2. 項(xiàng)目自身綠化景觀資源較少； 3. 臨朝陽路主路較近，噪聲及灰塵污染較大。威脅 +機(jī)會(huì)： 進(jìn)行銷售，以最大化降低出租經(jīng)營的空置風(fēng)險(xiǎn)。威脅 +劣勢(shì)： 進(jìn)行租賃，以避免劣勢(shì)影響導(dǎo)致的銷售不暢。綜合考察項(xiàng)目的優(yōu)劣威脅和機(jī)會(huì)情況，建議本項(xiàng)目做如下租售模式：一半銷售一半租賃，規(guī)避采用任何一種單一模式的風(fēng)險(xiǎn)。26l 本項(xiàng)目沿朝陽北路可上三、四環(huán)， CBD、使館區(qū)均可以 30分鐘內(nèi)到達(dá)。l 上五環(huán)向南或四環(huán)向南，也可快速到達(dá)亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。客戶群定位： 快速交通網(wǎng)將給項(xiàng)目帶來三向客源東四環(huán)東三環(huán)本項(xiàng)目長(zhǎng)安街東二環(huán)機(jī)場(chǎng)高速朝陽北路CBD使館區(qū)亦莊開發(fā)區(qū)東五環(huán)本項(xiàng)目租賃客戶來源分三個(gè)層次 CBD，距離最近， 130多個(gè)世界五百強(qiáng)企業(yè)部分高管，將成為本項(xiàng)目酒店式公寓租用客源之一；亦莊，國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，聚集著可口可樂等外企，亦會(huì)為本項(xiàng)目提供租用客源。使館區(qū)：區(qū)域內(nèi)良好的景觀及交通環(huán)境，將使部分使館人員遷居于此。本項(xiàng)目購買客戶： 目前市場(chǎng)上包括投資酒店式公寓的各類投資者、自住型客戶。27成本法： 將項(xiàng)目的單位成本加上預(yù)期利潤(rùn)（一般為 20%25%），具體額度由開發(fā)商自行決定，即為最基本的定價(jià)方法。本項(xiàng)目成本構(gòu)成： 預(yù)計(jì)前期投入成本（不含銷售費(fèi)用及銷售稅費(fèi)）為 80000萬元，項(xiàng)目總建筑面積（暫設(shè)為可售面積） 70000平米，設(shè)銷售費(fèi)用為前期投入成本的 2%，銷售稅費(fèi)為銷售額的 %。設(shè)預(yù)期銷售均價(jià)為 A，則運(yùn)用成本加成定價(jià)法，銷售均價(jià)為：銷售均價(jià) A＝總成本 （ 1+預(yù)期利潤(rùn)率） 247。 可售面積 ＝ (前期投入成本 +銷售費(fèi)用 +銷售稅費(fèi) ) (1+預(yù)期利潤(rùn)率 ) 247?？墒勖娣e預(yù)期總成本利潤(rùn)率取高限 25%，計(jì)算如下：A＝ (80000+ 80000 2%+A 70000 %) (1+25%)247。70000A=15647元 /平方米通過此公式可以算出：本項(xiàng)目成本加成法得出項(xiàng)目銷售均價(jià)為 15647元 /平米。銷售價(jià)格定位（一） —— 成本加成定價(jià)法（項(xiàng)目基價(jià)）說明： 成本定價(jià)法得出的銷售均價(jià)只是作為項(xiàng)目后期定價(jià)最低參考值，不能代表項(xiàng)目真正的市場(chǎng)價(jià)值， 實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)值可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于該價(jià)格。即：若市場(chǎng)價(jià)格低于該成本法定出的銷售均價(jià)時(shí)，表明項(xiàng)目在銷售模式下的盈利能力太低，不能進(jìn)行銷售。28銷售價(jià)格定位（二） —— 市場(chǎng)比較法定價(jià)選取具有同類客戶群體、同類產(chǎn)品的在售項(xiàng)目作可比實(shí)例。案例 1 案例 2 案例 3 案例 4 案例 5華業(yè)東方玫瑰 世華國際中心 世界城 華遠(yuǎn)裘馬都 瑞士公寓 通過項(xiàng)目的交易情況、交易日期、使用年限、區(qū)域因素（如環(huán)境、人文、配套）、個(gè)別因素（如物業(yè)、建筑、智能）等進(jìn)行比較修正，并編制編制比較因素指數(shù)表與比較因素修正系數(shù)表分別件表 表 2。29 定價(jià)對(duì)象與案例 案例 1 案例 2 案例 3 案例 4 案例 5比較 內(nèi)容 對(duì)象物業(yè)用途 100 100 100 100 100交易日期 95 100 100 100 100交易類型 100 100 100 100 100使用年限 100 100 100 102 102交易情況 100 100 100 100 100區(qū)域因素 臨路狀況 100 100 100 100 100交通狀況 100 100 100 100 100基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100 100 100 100 100距商務(wù)中心距離 105 120 120 110 120公共服務(wù)配套設(shè)施 102 102 104 102 104可視景觀 90 90 90 95 90人文環(huán)境 100 100 100 100 100個(gè)別因素 物業(yè)管理及服務(wù) 100 90 100 105 100建筑類別 100 100 98 98 100戶型及朝向 100 100 106 103 103智能化設(shè)施與室內(nèi)配備 100 100 100 100 100裝修狀況 100 100 100 100 100 表 1：比較因素指數(shù)表30 定價(jià)對(duì)象與案例比較對(duì)象 內(nèi)容 案例 1 案例 2 案例 3 案例 4 案例 5待定價(jià)格 20230 20230 36000 24000 33000物業(yè)用途 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100交易日期 100/95 100/100 100/100 100/100 100/100使用年限 100/100 100/100 100/
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