【正文】 大辦公集中區(qū)。原因分析：? 產(chǎn)業(yè)支持： CBD規(guī)劃辦公面積 500萬平米以上，且大部分已經(jīng)建成。17項目名稱 總套數(shù) 戶型面積（㎡）日租賃價格（元 /㎡） 出租率世橋國貿(mào)公寓 131 148162 70%國貿(mào)公寓 401 70407 90%京廣中心公寓 244 60235 90%華貿(mào)中心 55 68138 81%金橋國際 253 38128 85%嘉里公寓 196 100224 95%雅詩閣 310 105380 90%和喬麗致 168 60100 100%美華世紀 300 79200 72%富頓酒店公寓 150 50100 70%泰悅豪庭 382 45100 75%盈科中心公寓 318 85220 80%CBD酒店式公寓出租率高、租金高，市場消化量大老項目出租率普遍高，基本都在 81%以上 ,租金都在 3元 /平方米以上。環(huán)境優(yōu)良：北有 1600畝國家森林公園，東有 2023畝綠化隔離帶。24優(yōu)勢 機會；； CBD近；。項目優(yōu)劣勢分析25項目租售模式定位威脅： 1. 項目周邊缺少高端辦公物業(yè)的條件下，酒店式公寓出租將承擔前期較大風險。綜合考察項目的優(yōu)劣威脅和機會情況，建議本項目做如下租售模式：一半銷售一半租賃，規(guī)避采用任何一種單一模式的風險。設預期銷售均價為 A，則運用成本加成定價法，銷售均價為：銷售均價 A＝總成本 （ 1+預期利潤率） 247。29 定價對象與案例 案例 1 案例 2 案例 3 案例 4 案例 5比較 內(nèi)容 對象物業(yè)用途 100 100 100 100 100交易日期 95 100 100 100 100交易類型 100 100 100 100 100使用年限 100 100 100 102 102交易情況 100 100 100 100 100區(qū)域因素 臨路狀況 100 100 100 100 100交通狀況 100 100 100 100 100基礎設施狀況 100 100 100 100 100距商務中心距離 105 120 120 110 120公共服務配套設施 102 102 104 102 104可視景觀 90 90 90 95 90人文環(huán)境 100 100 100 100 100個別因素 物業(yè)管理及服務 100 90 100 105 100建筑類別 100 100 98 98 100戶型及朝向 100 100 106 103 103智能化設施與室內(nèi)配備 100 100 100 100 100裝修狀況 100 100 100 100 100 表 1：比較因素指數(shù)表30 定價對象與案例比較對象 內(nèi)容 案例 1 案例 2 案例 3 案例 4 案例 5待定價格 20230 20230 36000 24000 33000物業(yè)用途 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100交易日期 100/95 100/100 100/100 100/100 100/100使用年限 100/100 100/100 100/100 100/102 100/102交易類型 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100交易情況 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100區(qū)域因素臨路狀況 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100交通狀況 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100基礎設施狀況 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100距市中心距離 100/105 100/120 100/115 100/120 100/110公共服務配套設施 100/102 100/102 100/104 100/102 100/104可視景觀 100/90 100/90 100/90 100/95 100/90人文環(huán)境 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100個別因素物業(yè)管理及服務 100/100 100/90 100/100 100/105 100/100建筑類別 100/100 100/90 100/98 100/98 100/100戶型及朝向 100/96 100/100 100/106 100/103 100/103智能化設施與室內(nèi)配備 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100裝修狀況 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100修正后的價格 (元 /平方米 ) 19657 18155 27213 19778 25672 表 2：比較因素修正系數(shù)表31市場比較法定價結果五個比準價格相近，因此采用加權平均后的結果： 市場比較法得出本項目銷售價格＝ （ 16657+18155+27213+19778+25672） 247。35預期總利潤率 銷售單價（元 /㎡）15% 1431020% 1497725% 1564730% 1632135% 1699940% 1768145% 1836750% 1905855% 1975260% 2045165% 2115470% 2186175% 2257280% 2328885% 2400890% 2473395% 25462100% 26196銷售價格定位結果價低限價格的最終結果：銷售均價＝（ 21429+20472+20470） ＝ 20950元 / ㎡該價格比成本法得出價格高出許多，相當于預期總利潤率達到 60%的價格。? 預計 2023年對 2023年的漲幅不會超過 20%，相比 %，低 。投資回報率設三檔 8%、 7%、 6%；出租率設為三檔 60%、 70%、 80%。365247?？罩寐蔿 若投資回收期 ，空置率 20%計算 本項目租金 ＝ 20470 247。45謝 謝