【文章內(nèi)容簡介】 定要做標(biāo)桿離機(jī)場和高鐵都較近，做高檔的酒店和住宅地塊很好，過河就到了，還可以看到一些河景對(duì)中房地塊的建議希望做出品質(zhì)和檔次，成為片區(qū)內(nèi)的面子工程交通如此便利，做酒店的機(jī)會(huì)很大，還有集中式及配套商業(yè)新市鎮(zhèn)，新地標(biāo) 做一些滿足居民需求的公共設(shè)施比較好Code of this report | 45169。 Copyright Centaline Group, 2023客戶訪談基本觀點(diǎn)關(guān)鍵詞216。 芙蓉區(qū)發(fā)展與規(guī)劃： 三湘第一區(qū)， “ 強(qiáng)西拓東 ” ，東邊有較大的發(fā)展空間和潛力216。 東岸新區(qū)印象： 政府東拓的重點(diǎn)區(qū)域216。 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場： 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場不成熟，政府規(guī)劃前景好216。 對(duì)中房地塊的看法： 過河后的門戶工程，新地標(biāo)，新市鎮(zhèn)216。 對(duì)中房地塊的建議： 芙蓉區(qū)未來的核心區(qū)，強(qiáng)西拓東的銜接地帶，居住、文化、商業(yè)綜合區(qū)，宜居，大量公建Code of this report | 46169。 Copyright Centaline Group, 2023項(xiàng)目展望：契合芙蓉區(qū)東拓的趨勢，順應(yīng)城芙蓉區(qū)及長沙發(fā)展的需要，規(guī)劃綜合住宅、商業(yè)、酒店、公建的復(fù)合物業(yè)，打造標(biāo)桿形象、宜居環(huán)境、文化氛圍、商業(yè)潛力為一體的綜合價(jià)值，代言城市未來的精神氣質(zhì)。外部推力 內(nèi)部推力芙蓉區(qū)發(fā)展的需要 客戶的需要新市鎮(zhèn)特點(diǎn)：城市擴(kuò)張的趨勢與核心新市鎮(zhèn)形象 ： 區(qū)域 /城市綜合功能；新氣質(zhì)中房地塊特征：芙蓉區(qū)東拓的核心中房地塊特征：新區(qū)的標(biāo)志；芙蓉東區(qū)靈魂的未來核心項(xiàng)目發(fā)展機(jī)機(jī)遇：代言城市未來的精神氣質(zhì)Code of this report | 47169。 Copyright Centaline Group, 2023市場篇Part 3Code of this report | 48169。 Copyright Centaline Group, 2023市場篇 長沙市場現(xiàn)狀怎樣？項(xiàng)目所在板塊現(xiàn)狀怎樣？一、長沙住宅市場研究216。 住宅市場現(xiàn)狀分析住宅市場供應(yīng)量分析住宅市場成交量分析住宅市場成交價(jià)分析住宅市場存量、供需分析216。 幾大板塊研究各個(gè)板塊發(fā)展情況供應(yīng)情況 /銷售情況 /價(jià)格情況潛在開發(fā)量情況客戶特征二、項(xiàng)目所在板塊（東岸新區(qū)）研究216。項(xiàng)目所在板塊房地產(chǎn)現(xiàn)狀216。競爭項(xiàng)目分析在售、潛在項(xiàng)目研究Code of this report | 49169。 Copyright Centaline Group, 2023長沙宏觀大市情況Part Code of this report | 50169。 Copyright Centaline Group, 2023252。 整體市場 政策房價(jià)成政策出臺(tái)主因： 樓市價(jià)格持續(xù)快速上漲，整體樓市投資、投機(jī)行為盛行導(dǎo)致中央快速出臺(tái) 415新政，且此次調(diào)控力度強(qiáng)大，影響力廣度深度大n2023年 3月份， 70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，達(dá)到近年來新高；n一線城市： 10年 3月份與 09年同期相比平均上漲 55％；n二線城市：四大二線城市 10年 3月份與 09年同期相比平均上漲 47％；Code of this report | 51169。 Copyright Centaline Group, 2023252。 整體市場 政策2023年第 1季度，新增人民幣貸款高達(dá) 億元，占 09年全年信貸投放量的 27％，預(yù)計(jì)達(dá)全年總貸款量的 35％，投放過量。2023年第 1季度，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) CPI同比上漲 %，達(dá)到自 08年以來的高峰， 同時(shí)工業(yè)品出廠價(jià)格同比上漲 %， 已連續(xù)9個(gè)月上漲；房價(jià)過快增長三大原因： 信貸投放過量、整體市場供應(yīng)不足、通脹預(yù)期加速等因素導(dǎo)致成為本輪房價(jià)過快增長三大原因；Code of this report | 52169。 Copyright Centaline Group, 2023252。 整體市場 政策415政策影響：一、置業(yè)門檻抬高，二次置業(yè)需求被壓制，觀望情緒短期內(nèi)盛行； 二、短期內(nèi)房價(jià)將小幅調(diào)整，長期調(diào)整的可能性不大，開發(fā)商開發(fā)更謹(jǐn)慎信貸政策 政策背景 核心內(nèi)容 市場效果07年的 “ ” 房價(jià)快速上漲；市場上投資、投機(jī)行為盛行 購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下的，貸款首付款比例丌得低于 20%；連續(xù) 16個(gè)月成交量下降，成交價(jià)格下降 對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的，貸款首付款比例丌得低于 30%； 對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例丌得低于 40%，貸款利率丌得低于基準(zhǔn)利率的 。10年的 “ ” 房價(jià)快速上漲；市場上投資、投機(jī)行為盛行 購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭 ,貸款首付款比例丌得低于 30％；　 貸款購買第二套住房的家庭 ,貸款首付款比例丌得低于 50％ ,貸款利率丌得低于基準(zhǔn)利率的 1． 1倍； 對(duì)貸款購買第三套及以上住房的 ,大幅度提高首付款比例和利率水平；Code of this report | 53169。 Copyright Centaline Group, 2023對(duì)二線城市（長沙）的影響： 1. 對(duì)于首次置業(yè) 90㎡ 以下的業(yè)主和資金充裕性投資客影響不大；反而對(duì)于改善性業(yè)主和散客投資影響比較大。2. 對(duì)客戶來源以省內(nèi)區(qū)域?yàn)橹鞯臉潜P，異地購房政策的負(fù)面影響不大。3. 緊縮的信貸政策短期內(nèi)必然會(huì)對(duì)市場信心帶來影響，市場必然形成觀望趨勢。4. 政府在供應(yīng)和監(jiān)督方面加強(qiáng)了工作，傳達(dá)了國家要加強(qiáng)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的信號(hào)，中原認(rèn)為，隨后將有一系列調(diào)控政策出臺(tái) ，房地產(chǎn)行業(yè)即將進(jìn)入趨緊發(fā)展階段。5. 從政策執(zhí)行方面來看，目前長沙各大銀行對(duì)二套房的界定標(biāo)準(zhǔn)比以前更嚴(yán)格，將更為準(zhǔn)確的打擊投機(jī)與短期投資需求。Code of this report | 54169。 Copyright Centaline Group, 202354p09年以來，長沙市經(jīng)濟(jì)形勢良好，位于中部六省會(huì)城市 GDP排名中居 第三位 ；p商品房成交均價(jià)居六省會(huì)城市 末位 ，與武漢、太原、合肥等地差距明顯，價(jià)格洼地尚未填平長沙總體經(jīng)濟(jì)勢頭趨好，房地產(chǎn)升值空間較大252。 整體市場 總體經(jīng)濟(jì)與房價(jià)Code of this report | 55169。 Copyright Centaline Group, 20235506年以來，長沙樓市穩(wěn)步走上快車道，量價(jià)同步上揚(yáng)p從成交量來看，長沙整體消化量穩(wěn)步提升， 09年達(dá)到最高峰；p考慮 2023年宏觀政策和貸款政策等收緊，今年年成交量在 保守估計(jì)在 800萬方 ；p在中部六省會(huì)城市中，長沙一直處于價(jià)格洼地；近年來價(jià)格突飛猛漲，商品住宅從 04年的 2691元 /平米 漲至 09年的 4120元 /平米 ，年均漲幅達(dá) %；預(yù)計(jì) 2023年長沙整體成交均價(jià)在 4600元 /㎡左右；252。 整體市場 年度量價(jià)走勢 Code of this report | 56169。 Copyright Centaline Group, 202356首季度市場供應(yīng)量較少，政策面影響開發(fā)商推售進(jìn)度p09年純商品房累計(jì)供應(yīng)量量 770萬 方，較之 08年 885萬方供應(yīng)量有所減少；p10年 13 月 由于 春節(jié)和政策面影響，開發(fā)商放慢推售節(jié)奏，供應(yīng)量萎縮， 13月總供應(yīng)量 230萬方市場供不應(yīng)求。252。 整體市場 供應(yīng)Code of this report | 57169。 Copyright Centaline Group, 20235709年市場迅速回暖， 2023年市場再上高位， ，全國房地產(chǎn)市場將受一定程度的影響p09年純商品房累計(jì)成交量 1005萬 方，長沙歷年市場年去化首次突破上千萬；p10年 3 月，長沙成交市場大幅上揚(yáng)。 4月 15日，關(guān)于首套房 90平米以上首付 30%，二套房首付 50%的新政已出臺(tái)，全國房地產(chǎn)市場將受一定程度的影響252。 整體市場 成交量 Code of this report | 58169。 Copyright Centaline Group, 202358252。 整體市場p 2023年 1月 3月，長沙內(nèi)五區(qū)累計(jì)住房供應(yīng)套數(shù) 21889套 ,銷售 25635套；p 90120㎡ 面積段產(chǎn)品供應(yīng)最大，出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象；p 從供求關(guān)系來看，各面積段產(chǎn)品均供不應(yīng)求， 120㎡ 以上產(chǎn)品最暢銷。2023年 1月 3月長沙市各類產(chǎn)品供銷情況整體市場供銷倒掛，市場空缺較大，其中 120㎡以上戶型缺口最大，供不應(yīng)求；項(xiàng)目　戶型供（套） 比例 銷（套） 比例 供 銷（套） 供銷比≤60㎡ 2957 % 3696 % 739 6090㎡ 5937 % 6288 % 351 90120㎡ 6241 % 5204 % 1037 120144㎡ 3831 % 6412 % 2581 ＞ 144㎡ 2923 % 4035 % 1112 合計(jì) 21889 % 25635 % 3746 供銷比 Code of this report | 59169。 Copyright Centaline Group, 20235910年首季度價(jià)格持續(xù)走高， 3月價(jià)格小幅回落p 2023年 3月，長沙市內(nèi)五區(qū)新建住宅價(jià)格依次 4575元 /平米，與 09年同期相比上漲%；環(huán)比下跌 %。p 3月成交排行榜上高價(jià)房源眾多，湘江世紀(jì)城 3月成交均價(jià)達(dá)到 5500元 /平米，錦湘國際星城、長大彩虹都、新城新世界、融圣國際、上海城以及恒大綠洲、恒大城等眾多高價(jià)房提升整體市場價(jià)位。 252。 整體市場 價(jià)格Code of this report | 60169。 Copyright Centaline Group, 2023252。 整體市場p 2023年 3月掛牌出讓土地成交 2宗 ，成交土地占地面積 ， 環(huán)比下跌 % 。p 政策對(duì)開發(fā)商拿地成本限制， 防止房地產(chǎn)的價(jià)格泡沫； 一定程度上延緩了 2023年開發(fā)商拿地節(jié)奏；開發(fā)商拿地節(jié)奏放緩，主要開發(fā) 09年成交地塊掛牌編號(hào)成交時(shí)間宗地位置宗地面積規(guī)劃用途容積率成交價(jià)競得人[2023]網(wǎng)掛 014號(hào)2023330 16:08長沙市天心區(qū)環(huán)保工業(yè)園11237.55平方米商業(yè) ≤ 長沙天亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司[2023]網(wǎng)掛 023號(hào)恢復(fù)掛牌2023311 18:40長沙市雨花區(qū)洞井鎮(zhèn)牛頭村村民委員會(huì)65860.15平方米商業(yè)、住宅商業(yè)≤5.住宅≤3.024509.0萬元湖南宏聚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地Code of this report | 61169。 Copyright Centaline Group, 202361整體樓市現(xiàn)狀趨好，新政對(duì)樓市有一定的沖擊，開發(fā)模式需謹(jǐn)慎120㎡ 戶型需求缺口最大，供不應(yīng)求；長沙樓市穩(wěn)步走上快車道，量價(jià)同步上揚(yáng)成交均價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)，成交量支撐價(jià)格遞增趨勢 長沙總體經(jīng)濟(jì)勢頭趨好，房價(jià)升值空間巨大1234252。 整體市場樓市新政對(duì)市場有一定程度的影響，但開發(fā)力度上仍需謹(jǐn)慎5Code of this report | 62169。 Copyright Centaline Group, 2023芙蓉區(qū)區(qū)域市場情況Part Code of this report | 63169。 Copyright Centaline Group, 202363五區(qū)內(nèi)供應(yīng)最小，中心區(qū)域開發(fā)飽和，區(qū)域發(fā)展將呈現(xiàn)向東自然擴(kuò)展態(tài)勢252。 芙蓉區(qū)住宅市場 供銷狀況金鷹月湖板塊尚東板塊經(jīng)開星沙板塊市府麓谷板塊中心城區(qū)板塊麓南含浦板塊新南城板塊武廣新城板塊芙蓉北板塊東岸新城板塊p 2023年 2023年 3月份芙蓉區(qū) 取得預(yù)售證但未銷售新建商品房進(jìn) 17萬方左右，區(qū)域內(nèi)地產(chǎn)消化快；有效供應(yīng)不足呈現(xiàn)開發(fā)飽和狀態(tài)；p 未來芙蓉區(qū)除 5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)的中心舊城改造外，將呈現(xiàn)向東自然拓展態(tài)勢；Code of this report | 64169。 Copyright Centaline Group, 202364芙蓉區(qū)供應(yīng)量不足，處于嚴(yán)重供小于求狀態(tài)p2023年 1月 2023年 3月芙蓉區(qū)純商品住宅供應(yīng) 63萬方，銷售 113萬方，處于嚴(yán)重供小于求狀態(tài)p由于可開發(fā)地塊較少供應(yīng)不足，后期發(fā)展將向東發(fā)展本案區(qū)域；252。 芙蓉區(qū)住宅市場2023年 1月 2023年 3月芙蓉區(qū)銷售情況2023年 1月 2023年 3月芙蓉區(qū)供應(yīng)供銷狀況2023年 1月 2023年 3月芙蓉區(qū)供銷量對(duì)比Code of this report | 65169。 Copyright Centaline Group, 202365區(qū)域發(fā)展高于整體市場，但板塊內(nèi)發(fā)展不均，板塊之間價(jià)格水平差距大p 2023年 3月份芙蓉區(qū)成交價(jià)格 芙蓉區(qū)純商品房價(jià)格 4960元 /平米，環(huán)比跌幅為 % ；p 芙蓉區(qū)各版塊之間價(jià)格水平差距較大，尤其本案所在板塊均價(jià)在 3900元 /平米左右；10年 3月長沙市五區(qū)純商品房、住宅成交價(jià)格柱狀圖