【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 東城板塊缺乏一個(gè)真正成熟的商業(yè)中心。城東板塊居住的人群仍然只能就遠(yuǎn)到傳統(tǒng)中心商圈進(jìn)行購(gòu)物。→ 本案商業(yè)開(kāi)發(fā)體量具有規(guī)模效應(yīng)，高水準(zhǔn)提前介入規(guī)劃和招商，打造成河源東城首席時(shí)尚商業(yè)中心，可就近輻射片區(qū)乃至全市范圍中高端人群進(jìn)行消費(fèi)?！?目前河源商業(yè)板塊缺乏真正意義上的娛樂(lè)休閑主題型大型商業(yè)中心。市場(chǎng)空白：目前區(qū)域缺乏大型成熟商業(yè)中心，客群消費(fèi)習(xí)慣也急需引導(dǎo)升級(jí)；商圈輻射：區(qū)域內(nèi)社區(qū)配套型商業(yè)較為常見(jiàn)，輻射面窄、體量小、業(yè)態(tài)基礎(chǔ)，對(duì)外影響力相當(dāng)有限，無(wú)法發(fā)揮新商圈崛起的扛鼎作用；開(kāi)發(fā)規(guī)模：本項(xiàng)目自身住宅規(guī)模較大，具備一定人氣支撐；人口因素：區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)較多，政府規(guī)劃到 2023年，區(qū)域內(nèi)入住人口目標(biāo)達(dá)到 16萬(wàn)人。項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)格局研判四、商業(yè)屬性界定——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page44。3公里核心商圈范圍內(nèi)，無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。本案所在片區(qū)已經(jīng)成熟，交通、教育、公園景觀、行政單位、醫(yī)療等綜合配套完善。本案一二三期已經(jīng)建成入住，商業(yè)已自成中心，同時(shí)具有良好市場(chǎng)口碑。周邊開(kāi)發(fā)樓盤(pán)品質(zhì)較高，未來(lái)沿江路 3分鐘暢達(dá)市中心，后勁足。商圈界定： “ 城市新區(qū)中心核心商圈 ” 形象呼之欲出。項(xiàng)目商圈屬性界定四、商業(yè)屬性界定——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page45五、商業(yè) SWOT分析SWOT優(yōu)勢(shì)（ Strengths） 劣勢(shì)（ Weakness）機(jī)會(huì)（ Opportunities）威脅（ Threats）n成熟地段，配套完善；n8萬(wàn)平米商業(yè)具有規(guī)模效應(yīng)；n提前規(guī)劃定位，對(duì)接市場(chǎng)需求。n目前片區(qū)尚缺乏人氣支撐；n目前認(rèn)同度達(dá)不到預(yù)期，需要持續(xù)推廣植入，培養(yǎng)認(rèn)知。n片區(qū)開(kāi)發(fā)持續(xù)向好，城市戰(zhàn)略版圖東移全城關(guān)注；n以堅(jiān)基為代表的代表性項(xiàng)目共同發(fā)聲，帶動(dòng)片區(qū)整體價(jià)值認(rèn)同度走高。n可能的后續(xù)調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)；n地塊周邊其他項(xiàng)目商業(yè)入市直接競(jìng)爭(zhēng)。發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)利用機(jī)會(huì)，轉(zhuǎn)化威脅n聯(lián)合發(fā)聲，深挖城市東移話題，強(qiáng)植新商圈形象。n組合核心概念，倡導(dǎo)新理念和全新的商業(yè)體驗(yàn)。n用實(shí)景說(shuō)話，軟環(huán)境搭臺(tái)力引主力商家共唱大戲。n合理定位，避免與直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目正面交鋒。n把握市場(chǎng)需求，以精準(zhǔn)定位彌補(bǔ)現(xiàn)有不足?！狢opyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page46東城 CRD：唯此 36萬(wàn)㎡醇居時(shí)尚綜合商住區(qū)六、核心價(jià)值分析城市東移：人口外溢板塊騰飛價(jià)值兌現(xiàn)提速先外后內(nèi)的核心價(jià)值體系組合：消費(fèi)升級(jí)： 30萬(wàn)河源人消費(fèi)習(xí)慣升級(jí)換代立足城市趨勢(shì)，戰(zhàn)略突圍；放眼未來(lái)，放大前景預(yù)期；銜接 CBD，倡領(lǐng) CRD。CRD：（ Recreational Business District）：以游憩與商業(yè)為主的各種設(shè)施（購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、文化、交往、休閑等）集聚的特定區(qū)域，三大核心功能：商務(wù)功能、商業(yè)零售功能和游憩功能?！狢opyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page47區(qū)域形象細(xì)分 —— 河源真正的 CRD：公園體驗(yàn)一站式的吃、喝、住、玩、樂(lè)、游綜合服務(wù)區(qū)→旅游集散功能： 緊鄰東 江畫(huà)廊 風(fēng) 景區(qū)和客家公園， 對(duì) 接萬(wàn) 綠 湖旅游和出入高速客群；→休憩交往功能： 東 源廣 場(chǎng) ，盡在咫尺的市政公園?！C 合商 務(wù) 功能： 區(qū)域內(nèi)唯一 8萬(wàn)㎡大型成熟集中商 業(yè) ，提供一站式 購(gòu) 物、休 閑 、 娛樂(lè) 、餐 飲 街區(qū)體 驗(yàn) ；→品 質(zhì) 居住功能： 36萬(wàn)㎡ 綜 合商住區(qū)，出 則 繁 華 ，入 則 安寧，自在、 閑 適；→政 務(wù) 功能： 周 邊 密集分布 東 源主要行政 單 位， 帶動(dòng) 會(huì) 議 、餐 飲 等相關(guān)政 務(wù) 功能需求，本 項(xiàng) 目?jī)?nèi)社會(huì) 議 中心，可無(wú) 縫對(duì) 接。六、核心價(jià)值分析——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page48CRD價(jià)值轉(zhuǎn)換：新型購(gòu)物體驗(yàn)以及新的生活方式引領(lǐng)者，寶晟城與國(guó)際領(lǐng)先 LSC商業(yè)如出一轍。五、核心價(jià)值分析建筑精神契合： Lifestyle購(gòu)物中心建筑形態(tài)是開(kāi)放的易趣空間型商業(yè)街區(qū)核心資源依托：公園借題核心實(shí)施載體：差異定位＋ 河源全新生活主張商業(yè)靈魂契合： 引導(dǎo)河源人由傳統(tǒng)消費(fèi)模式向休閑 “ 生活方式 ” 傾斜各方需求分析4 消費(fèi)者需求分析 商家需求分析 開(kāi)發(fā)商需求分析 各方需求總結(jié)——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page50一、消費(fèi)者需求分析– 調(diào)查方法：街頭問(wèn)卷攔訪，定向投放 – 訪問(wèn)客戶：河源市市區(qū)居民– 大學(xué)城老師– 東源縣居民調(diào)查方法 訪問(wèn)人員樣本量及甄別條件 時(shí)間安排– 街頭攔訪問(wèn)卷樣本： 200份，實(shí)際回收 192份，有效問(wèn)卷 156份。– 甄別條件：受訪者在 18歲以上– 調(diào)查時(shí)間： 2023年 04月 1318日消費(fèi)者調(diào)查——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page51受訪消費(fèi)者主要特征一、消費(fèi)者需求分析受訪者性別分布 受訪者家庭人口數(shù)量 受訪者年齡分布受訪者職業(yè)特征分布 受訪者家庭月收入分布 受訪者生活區(qū)域分布問(wèn)卷分析顯示，受訪者主要年齡在 2545歲間，家庭人口以 46人居多，反映河源人觀念上注重家庭。職業(yè)以私企業(yè)主和自由職業(yè)居多，家庭年收入 48萬(wàn)元較為密集，生活區(qū)域集中在市區(qū)、河源鄉(xiāng)鎮(zhèn)及其他，分布相對(duì)均衡，具有研究意義?！狢opyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page52消費(fèi)者主要消費(fèi)習(xí)慣一、消費(fèi)者需求分析到市中心逛街頻率 通常每次逛街花費(fèi)時(shí)間平均每月在百貨商場(chǎng)（不含家電、家居賣(mài)場(chǎng) /超市）中購(gòu)物支出受訪者到市中心購(gòu)物消費(fèi)的頻率較多為每周一次；客單消費(fèi)額集中在 100500元 /每次；通常花費(fèi)的購(gòu)物時(shí)間集中在 13小時(shí)內(nèi)，去百貨商場(chǎng)購(gòu)物的頻率較多集中在每月一次，其次為每周一次及兩到三次間。去百貨商場(chǎng)（不包括家電、家居賣(mài)場(chǎng) /超市）購(gòu)物的頻率——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page53一、消費(fèi)者需求分析受訪者到超市 /家電、家具賣(mài)場(chǎng)每次消費(fèi)集中在 50300元范圍內(nèi)；去超市 /家電、家具賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物頻次集中在每月一次甚至很少去，受訪者中這類(lèi)消費(fèi)場(chǎng)所購(gòu)物頻次較低。受訪者外出就餐集中在每周一到兩次，平均消費(fèi)多在 1030以及 100300元 /次。每次去超市 /家電、家居賣(mài)場(chǎng)的花費(fèi) 去超市 /家電、家具賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物頻率平均每周外出就餐次數(shù) 平均每頓在外就餐花費(fèi)消費(fèi)者主要消費(fèi)習(xí)慣——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page54一、消費(fèi)者需求分析受訪者常去購(gòu)物場(chǎng)所的首要原因是環(huán)境舒適，其次是因?yàn)橛邢矏?ài)的商品以及種類(lèi)多、價(jià)格合理；選擇商場(chǎng)首要考慮到的是該購(gòu)物場(chǎng)所質(zhì)量是否能保證；而通常購(gòu)買(mǎi)較多的商品分為生活用品、女裝、女鞋、休閑裝，購(gòu)買(mǎi)商品較為基礎(chǔ)。購(gòu)物消費(fèi)習(xí)慣選擇商品時(shí)首要考慮的因素逛街時(shí)通常會(huì)購(gòu)買(mǎi)的商品（多選） 喜歡常去的購(gòu)物場(chǎng)所因素是（多選）——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page55一、消費(fèi)者需求分析問(wèn)卷分析顯示，受訪者最為熱衷的菜系是本地客家菜，其次為粵菜，其他菜系接受度則一般問(wèn)卷分析顯示，受訪者在外就餐選擇餐廳最為關(guān)注的因素是就餐環(huán)境以及口味，可見(jiàn)河源人餐飲消費(fèi)習(xí)慣較為保守。餐飲消費(fèi)習(xí)慣最喜歡的菜系 在外就餐選擇餐廳時(shí)考慮的首要因素——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page56一、消費(fèi)者需求分析問(wèn)卷分析顯示，受訪者陪同孩子選擇最多的休閑娛樂(lè)方式是逛公園，其次為書(shū)吧、室內(nèi)娛樂(lè)活動(dòng)，選擇電影院和外出也占一定比例問(wèn)卷分析顯示，受訪者平時(shí)在室內(nèi) /半室內(nèi)主要的體育活動(dòng)為羽毛球以及兵乓球、籃球等活動(dòng)。娛樂(lè)消費(fèi)習(xí)慣陪同孩子平時(shí)主要有哪些休閑娛樂(lè)活動(dòng) 平時(shí)主要有哪些室內(nèi) /半室內(nèi)體育活動(dòng)——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page57一、消費(fèi)者需求分析對(duì)本項(xiàng)目看法從受訪者對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)的需求來(lái)看，客戶最接受項(xiàng)目物業(yè)分別為百貨商場(chǎng)、超市、家居用品，其次化妝品、兒童玩具珠寶也占一定比例。受訪者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知認(rèn)為本項(xiàng)目適合做舒適性的、休閑、現(xiàn)代、時(shí)尚購(gòu)物中心?！狢opyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page58一、消費(fèi)者需求分析對(duì)本項(xiàng)目看法受訪者對(duì)本項(xiàng)目娛樂(lè)需求主要為健康會(huì)所、國(guó)際影院、兒童樂(lè)園、兒童主題卡通館等。受訪者對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)需求主要為：美食廣場(chǎng)、大型中餐、西式快餐、休閑食品、自助餐?！狢opyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page59一、消費(fèi)者需求分析? 問(wèn)卷受訪者職業(yè)和生活區(qū)域分布較廣，具有樣本研究意義。? 河源人購(gòu)物需求目前仍然以中心城區(qū)購(gòu)物中心為主，消費(fèi)習(xí)慣以日常生活必需品和基本時(shí)尚產(chǎn)品為主，消費(fèi)方式較為傳統(tǒng)，購(gòu)物頻次不高；? 河源人對(duì)于購(gòu)物中心的購(gòu)物環(huán)境和舒適度逐漸較為注意，相比于特色功能的吸引力而言，價(jià)格導(dǎo)向依然突出；? 河源人外出就餐消費(fèi)習(xí)慣偏保守，以本地口味為主，對(duì)其他口味接受度一般，西式快餐接受度稍高。調(diào)研反映餐飲消費(fèi)中占據(jù)主流的是大眾餐飲，客單消費(fèi)金額較低，但 200300元 /次中高檔消費(fèi)比例也較為可觀。? 河源人平時(shí)休閑娛樂(lè)方式較少或較為傳統(tǒng)，一方面反映出河源商業(yè)該特色類(lèi)業(yè)態(tài)比較缺乏，無(wú)法滿足居民需求；同時(shí)也說(shuō)明市場(chǎng)潛在需求較大，可以加以培育引導(dǎo)。消費(fèi)者需求小結(jié)——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page60商家需求分析說(shuō)明二、商家需求分析?商家需求主要采取 電話訪問(wèn) 與拜 訪 的形式，根據(jù) 項(xiàng) 目具體情況以及商 業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 甄 選 部分商家進(jìn) 行。?訪問(wèn) 商家主要信息包括 對(duì) 片區(qū)的 認(rèn) 知度， 進(jìn)駐 意向以及需求 經(jīng)營(yíng) 面 積 ，租金要求等核心因素。?本次 電話訪問(wèn) 商家 總 共 38家，初步表示意向的商家 為 11家（已 經(jīng) 通 過(guò)郵 件 發(fā) 送有關(guān) 項(xiàng) 目的基本資 料供其參考）。其中意向 較 大可 進(jìn) 一步跟 進(jìn) 的商家 為 4家， 進(jìn) 一步 觀 望的 為 7家。?訪問(wèn) 商家 業(yè)態(tài) 涵蓋百 貨 、超市、院 線 、餐 飲 以及休 閑 、 KTV等?！狢opyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page6161→ 在 38個(gè)訪問(wèn)商家中，有意向進(jìn)駐的為 4家，屬于觀望為 7家，現(xiàn)階段無(wú)意向 28家?！?商家無(wú)意向主要原因是暫時(shí)無(wú)拓展計(jì)劃，或認(rèn)為片區(qū)成熟度不高，缺乏人氣支撐；→ 商家觀望的主要原因是對(duì)片區(qū)了解不深，但有相關(guān)拓展計(jì)劃，需要進(jìn)一步考察后進(jìn)行確定?！?訪問(wèn)商家業(yè)態(tài)為休閑娛樂(lè)的是 12家，超市 6家，百貨零售 7家，餐飲 9家，建材家居 2家，其他 2家。商家訪談細(xì)分二、商家需求分析——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page6262→ 明確初步意向商家主要認(rèn)同片區(qū)未來(lái)前景 ，對(duì)具體規(guī)劃和租金較為敏感，不同業(yè)態(tài)需求面積大小不一，多采取租賃的方式。→ 商家普遍對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域人氣存在擔(dān)憂 ，認(rèn)為當(dāng)前人氣不足以支撐項(xiàng)目體量，經(jīng)營(yíng)需要時(shí)間進(jìn)行培養(yǎng)，未來(lái)片區(qū)人氣趨旺后則整體商業(yè)價(jià)值將提升認(rèn)同度；→ 目前受訪商家更愿意實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān)，多個(gè)商家提出采取扣點(diǎn)或者業(yè)績(jī)分成的方式，尤其體現(xiàn)在電影院線和百貨，普遍愿意采取扣點(diǎn)形式；→ 國(guó)際連鎖品牌實(shí)力雄厚，更愿意采取租賃的方式。商家訪談概況二、商家需求分析——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page63代表性商家 —— 電影院線二、商家需求分析金逸院線成立于 2023年，處于中國(guó)電影院線五強(qiáng)（票房）的地位。截至 2023年 8月為止，金逸股份旗下的金逸院線共有 108家影院，除金逸股份直接投資的 80家已開(kāi)業(yè)影院外，還包括 28家加盟影院，經(jīng)營(yíng)區(qū)域跨北京、上海、廣州等 30多個(gè)城市?！狢opyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page64代表性商家 —— 電影院線二、商家需求分析大地?cái)?shù)字影院整體定位中端， 經(jīng)營(yíng) 需求