【文章內(nèi)容簡介】 東城板塊缺乏一個真正成熟的商業(yè)中心。城東板塊居住的人群仍然只能就遠到傳統(tǒng)中心商圈進行購物?！?本案商業(yè)開發(fā)體量具有規(guī)模效應(yīng)，高水準提前介入規(guī)劃和招商，打造成河源東城首席時尚商業(yè)中心，可就近輻射片區(qū)乃至全市范圍中高端人群進行消費?！?目前河源商業(yè)板塊缺乏真正意義上的娛樂休閑主題型大型商業(yè)中心。市場空白：目前區(qū)域缺乏大型成熟商業(yè)中心，客群消費習(xí)慣也急需引導(dǎo)升級；商圈輻射：區(qū)域內(nèi)社區(qū)配套型商業(yè)較為常見，輻射面窄、體量小、業(yè)態(tài)基礎(chǔ)，對外影響力相當有限，無法發(fā)揮新商圈崛起的扛鼎作用；開發(fā)規(guī)模：本項目自身住宅規(guī)模較大，具備一定人氣支撐；人口因素：區(qū)域內(nèi)開發(fā)樓盤較多，政府規(guī)劃到 2023年，區(qū)域內(nèi)入住人口目標達到 16萬人。項目區(qū)域商業(yè)格局研判四、商業(yè)屬性界定——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page44。3公里核心商圈范圍內(nèi)，無直接競爭對手。本案所在片區(qū)已經(jīng)成熟，交通、教育、公園景觀、行政單位、醫(yī)療等綜合配套完善。本案一二三期已經(jīng)建成入住，商業(yè)已自成中心，同時具有良好市場口碑。周邊開發(fā)樓盤品質(zhì)較高，未來沿江路 3分鐘暢達市中心，后勁足。商圈界定： “ 城市新區(qū)中心核心商圈 ” 形象呼之欲出。項目商圈屬性界定四、商業(yè)屬性界定——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page45五、商業(yè) SWOT分析SWOT優(yōu)勢（ Strengths） 劣勢（ Weakness）機會（ Opportunities）威脅（ Threats）n成熟地段，配套完善；n8萬平米商業(yè)具有規(guī)模效應(yīng)；n提前規(guī)劃定位，對接市場需求。n目前片區(qū)尚缺乏人氣支撐；n目前認同度達不到預(yù)期，需要持續(xù)推廣植入，培養(yǎng)認知。n片區(qū)開發(fā)持續(xù)向好，城市戰(zhàn)略版圖東移全城關(guān)注；n以堅基為代表的代表性項目共同發(fā)聲，帶動片區(qū)整體價值認同度走高。n可能的后續(xù)調(diào)控政策風(fēng)險；n地塊周邊其他項目商業(yè)入市直接競爭。發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避劣勢利用機會，轉(zhuǎn)化威脅n聯(lián)合發(fā)聲，深挖城市東移話題，強植新商圈形象。n組合核心概念，倡導(dǎo)新理念和全新的商業(yè)體驗。n用實景說話，軟環(huán)境搭臺力引主力商家共唱大戲。n合理定位，避免與直接競爭項目正面交鋒。n把握市場需求，以精準定位彌補現(xiàn)有不足?！狢opyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page46東城 CRD：唯此 36萬㎡醇居時尚綜合商住區(qū)六、核心價值分析城市東移：人口外溢板塊騰飛價值兌現(xiàn)提速先外后內(nèi)的核心價值體系組合：消費升級： 30萬河源人消費習(xí)慣升級換代立足城市趨勢，戰(zhàn)略突圍；放眼未來，放大前景預(yù)期；銜接 CBD，倡領(lǐng) CRD。CRD：（ Recreational Business District）：以游憩與商業(yè)為主的各種設(shè)施（購物、餐飲、娛樂、文化、交往、休閑等）集聚的特定區(qū)域，三大核心功能：商務(wù)功能、商業(yè)零售功能和游憩功能?！狢opyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page47區(qū)域形象細分 —— 河源真正的 CRD：公園體驗一站式的吃、喝、住、玩、樂、游綜合服務(wù)區(qū)→旅游集散功能： 緊鄰東 江畫廊 風(fēng) 景區(qū)和客家公園， 對 接萬 綠 湖旅游和出入高速客群；→休憩交往功能： 東 源廣 場 ，盡在咫尺的市政公園?！C 合商 務(wù) 功能： 區(qū)域內(nèi)唯一 8萬㎡大型成熟集中商 業(yè) ，提供一站式 購 物、休 閑 、 娛樂 、餐 飲 街區(qū)體 驗 ；→品 質(zhì) 居住功能： 36萬㎡ 綜 合商住區(qū)，出 則 繁 華 ，入 則 安寧，自在、 閑 適；→政 務(wù) 功能： 周 邊 密集分布 東 源主要行政 單 位， 帶動 會 議 、餐 飲 等相關(guān)政 務(wù) 功能需求，本 項 目內(nèi)社會 議 中心，可無 縫對 接。六、核心價值分析——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page48CRD價值轉(zhuǎn)換：新型購物體驗以及新的生活方式引領(lǐng)者，寶晟城與國際領(lǐng)先 LSC商業(yè)如出一轍。五、核心價值分析建筑精神契合： Lifestyle購物中心建筑形態(tài)是開放的易趣空間型商業(yè)街區(qū)核心資源依托：公園借題核心實施載體：差異定位＋ 河源全新生活主張商業(yè)靈魂契合： 引導(dǎo)河源人由傳統(tǒng)消費模式向休閑 “ 生活方式 ” 傾斜各方需求分析4 消費者需求分析 商家需求分析 開發(fā)商需求分析 各方需求總結(jié)——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page50一、消費者需求分析– 調(diào)查方法：街頭問卷攔訪，定向投放 – 訪問客戶：河源市市區(qū)居民– 大學(xué)城老師– 東源縣居民調(diào)查方法 訪問人員樣本量及甄別條件 時間安排– 街頭攔訪問卷樣本： 200份，實際回收 192份，有效問卷 156份。– 甄別條件：受訪者在 18歲以上– 調(diào)查時間： 2023年 04月 1318日消費者調(diào)查——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page51受訪消費者主要特征一、消費者需求分析受訪者性別分布 受訪者家庭人口數(shù)量 受訪者年齡分布受訪者職業(yè)特征分布 受訪者家庭月收入分布 受訪者生活區(qū)域分布問卷分析顯示，受訪者主要年齡在 2545歲間，家庭人口以 46人居多，反映河源人觀念上注重家庭。職業(yè)以私企業(yè)主和自由職業(yè)居多，家庭年收入 48萬元較為密集，生活區(qū)域集中在市區(qū)、河源鄉(xiāng)鎮(zhèn)及其他，分布相對均衡，具有研究意義?！狢opyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page52消費者主要消費習(xí)慣一、消費者需求分析到市中心逛街頻率 通常每次逛街花費時間平均每月在百貨商場（不含家電、家居賣場 /超市）中購物支出受訪者到市中心購物消費的頻率較多為每周一次；客單消費額集中在 100500元 /每次；通?；ㄙM的購物時間集中在 13小時內(nèi)，去百貨商場購物的頻率較多集中在每月一次，其次為每周一次及兩到三次間。去百貨商場（不包括家電、家居賣場 /超市）購物的頻率——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page53一、消費者需求分析受訪者到超市 /家電、家具賣場每次消費集中在 50300元范圍內(nèi)；去超市 /家電、家具賣場購物頻次集中在每月一次甚至很少去，受訪者中這類消費場所購物頻次較低。受訪者外出就餐集中在每周一到兩次，平均消費多在 1030以及 100300元 /次。每次去超市 /家電、家居賣場的花費 去超市 /家電、家具賣場購物頻率平均每周外出就餐次數(shù) 平均每頓在外就餐花費消費者主要消費習(xí)慣——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page54一、消費者需求分析受訪者常去購物場所的首要原因是環(huán)境舒適，其次是因為有喜愛的商品以及種類多、價格合理；選擇商場首要考慮到的是該購物場所質(zhì)量是否能保證；而通常購買較多的商品分為生活用品、女裝、女鞋、休閑裝，購買商品較為基礎(chǔ)。購物消費習(xí)慣選擇商品時首要考慮的因素逛街時通常會購買的商品（多選） 喜歡常去的購物場所因素是（多選）——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page55一、消費者需求分析問卷分析顯示，受訪者最為熱衷的菜系是本地客家菜，其次為粵菜，其他菜系接受度則一般問卷分析顯示，受訪者在外就餐選擇餐廳最為關(guān)注的因素是就餐環(huán)境以及口味，可見河源人餐飲消費習(xí)慣較為保守。餐飲消費習(xí)慣最喜歡的菜系 在外就餐選擇餐廳時考慮的首要因素——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page56一、消費者需求分析問卷分析顯示，受訪者陪同孩子選擇最多的休閑娛樂方式是逛公園，其次為書吧、室內(nèi)娛樂活動，選擇電影院和外出也占一定比例問卷分析顯示，受訪者平時在室內(nèi) /半室內(nèi)主要的體育活動為羽毛球以及兵乓球、籃球等活動。娛樂消費習(xí)慣陪同孩子平時主要有哪些休閑娛樂活動 平時主要有哪些室內(nèi) /半室內(nèi)體育活動——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page57一、消費者需求分析對本項目看法從受訪者對本項目物業(yè)的需求來看，客戶最接受項目物業(yè)分別為百貨商場、超市、家居用品，其次化妝品、兒童玩具珠寶也占一定比例。受訪者對項目的認知認為本項目適合做舒適性的、休閑、現(xiàn)代、時尚購物中心?！狢opyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page58一、消費者需求分析對本項目看法受訪者對本項目娛樂需求主要為健康會所、國際影院、兒童樂園、兒童主題卡通館等。受訪者對本項目的商業(yè)需求主要為：美食廣場、大型中餐、西式快餐、休閑食品、自助餐。——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page59一、消費者需求分析? 問卷受訪者職業(yè)和生活區(qū)域分布較廣，具有樣本研究意義。? 河源人購物需求目前仍然以中心城區(qū)購物中心為主，消費習(xí)慣以日常生活必需品和基本時尚產(chǎn)品為主，消費方式較為傳統(tǒng)，購物頻次不高；? 河源人對于購物中心的購物環(huán)境和舒適度逐漸較為注意，相比于特色功能的吸引力而言，價格導(dǎo)向依然突出；? 河源人外出就餐消費習(xí)慣偏保守，以本地口味為主，對其他口味接受度一般，西式快餐接受度稍高。調(diào)研反映餐飲消費中占據(jù)主流的是大眾餐飲，客單消費金額較低，但 200300元 /次中高檔消費比例也較為可觀。? 河源人平時休閑娛樂方式較少或較為傳統(tǒng)，一方面反映出河源商業(yè)該特色類業(yè)態(tài)比較缺乏，無法滿足居民需求；同時也說明市場潛在需求較大，可以加以培育引導(dǎo)。消費者需求小結(jié)——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page60商家需求分析說明二、商家需求分析?商家需求主要采取 電話訪問 與拜 訪 的形式，根據(jù) 項 目具體情況以及商 業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài) 甄 選 部分商家進 行。?訪問 商家主要信息包括 對 片區(qū)的 認 知度， 進駐 意向以及需求 經(jīng)營 面 積 ，租金要求等核心因素。?本次 電話訪問 商家 總 共 38家，初步表示意向的商家 為 11家（已 經(jīng) 通 過郵 件 發(fā) 送有關(guān) 項 目的基本資 料供其參考）。其中意向 較 大可 進 一步跟 進 的商家 為 4家， 進 一步 觀 望的 為 7家。?訪問 商家 業(yè)態(tài) 涵蓋百 貨 、超市、院 線 、餐 飲 以及休 閑 、 KTV等?！狢opyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page6161→ 在 38個訪問商家中，有意向進駐的為 4家，屬于觀望為 7家，現(xiàn)階段無意向 28家。→ 商家無意向主要原因是暫時無拓展計劃，或認為片區(qū)成熟度不高，缺乏人氣支撐；→ 商家觀望的主要原因是對片區(qū)了解不深，但有相關(guān)拓展計劃，需要進一步考察后進行確定。→ 訪問商家業(yè)態(tài)為休閑娛樂的是 12家，超市 6家，百貨零售 7家，餐飲 9家，建材家居 2家，其他 2家。商家訪談細分二、商家需求分析——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page6262→ 明確初步意向商家主要認同片區(qū)未來前景 ，對具體規(guī)劃和租金較為敏感，不同業(yè)態(tài)需求面積大小不一，多采取租賃的方式?！?商家普遍對項目所在區(qū)域人氣存在擔(dān)憂 ，認為當前人氣不足以支撐項目體量，經(jīng)營需要時間進行培養(yǎng)，未來片區(qū)人氣趨旺后則整體商業(yè)價值將提升認同度；→ 目前受訪商家更愿意實現(xiàn)風(fēng)險公擔(dān)，多個商家提出采取扣點或者業(yè)績分成的方式，尤其體現(xiàn)在電影院線和百貨，普遍愿意采取扣點形式；→ 國際連鎖品牌實力雄厚，更愿意采取租賃的方式。商家訪談概況二、商家需求分析——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page63代表性商家 —— 電影院線二、商家需求分析金逸院線成立于 2023年，處于中國電影院線五強（票房）的地位。截至 2023年 8月為止，金逸股份旗下的金逸院線共有 108家影院，除金逸股份直接投資的 80家已開業(yè)影院外，還包括 28家加盟影院，經(jīng)營區(qū)域跨北京、上海、廣州等 30多個城市。——Copyright 169。 2023 Henryson worldwide. All Rights Reserved—— page64代表性商家 —— 電影院線二、商家需求分析大地數(shù)字影院整體定位中端， 經(jīng)營 需求