北京國美第一城商業(yè)項目招商策略報告82頁(編輯修改稿)
2025-02-07 22:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 商圈的輻射范 圍，使社區(qū)商業(yè)合理、有序、長遠的發(fā)展得到有效保證和推動。 定位依據(jù) 典型樓盤商業(yè)配套 據(jù)統(tǒng)計數(shù)字顯示，朝陽路沿線住宅項目今明兩年放量不會低于 100萬平方米， 從青年路、華紡易城等住宅項目的入市價格以及在售情況可看出，該區(qū)域聚 集了一批相當有潛力的消費群，未來消費力不會走低。雖然朝陽路商圈依托 華堂商場、易初蓮花超市、京客隆、白云商場等形成了相對成熟的氛圍，但 整體品質(zhì)還有待提升。 大型居住版塊，提供約 6090萬常住人口。 ?支撐點 區(qū)域人口狀況 定位依據(jù) 人口狀況 ?計算范圍： 東三環(huán) 東五環(huán) 南起長安街沿線 朝陽路，北至燕莎附近。 ?計算方法： 我們參考：北京人均住房面積為 40平方米，而上述區(qū)域目前的房地產(chǎn)項目 供應(yīng)量與未來的可供應(yīng)量預計為 3500萬平方米。 通過相除： 3500萬（現(xiàn)在 +未來） /人均 40平方米 =875000。 因此，我們推算出此區(qū)域人口大致為 875， 000左右。 定位依據(jù) 人口狀況 目前從四環(huán)向東至財滿街，進而延伸至定福莊，商業(yè)開發(fā)都正處于風頭 浪尖上。以純住宅項目有效人群 2人 /戶計算，未來僅朝陽北路一帶新增 消費人群即達 15萬，再加之通州人群的涌入，這也迫使該區(qū)域必須盡快 改變目前商業(yè)匱乏的現(xiàn)狀，以滿足日益增強的消費需求。 70100億固定的年消費市場。 ?支撐點 區(qū)域年消費市場 定位依據(jù) 年消費市場 以目前周邊物業(yè)銷售價格推算，其人均年收入應(yīng)不少于 5萬元。由此可得出 結(jié)論：那時本地區(qū)將新增 70100億元的年潛在固定消費市場，且隨著朝陽 北路的開通，流動人員也將有大幅度增加，并且具備了建立區(qū)域性商業(yè)中心 的基本條件，前景十分看好。 未來發(fā)展狀況 區(qū)域現(xiàn)狀及未來 交通狀況 商業(yè)狀況 人口狀況 年消費狀況 接近 2023萬平方米的住宅總量供應(yīng)，成為真正的大型居住版塊 交通狀況良好，距離各大著名商圈行程適中 目前未有較成規(guī)模的商圈，以住宅公建的商業(yè)配套面積不大 至少擁有常住人口 6080萬 白領(lǐng)階層，固定年消費市場 70100億元 本案分析 ?總述 本案商業(yè)部分 依托于國美第一城的大盤社區(qū)，北臨姚家園路，西接華紡西路， 東靠青年路，交通順暢；周邊住宅項目林立，人氣旺盛；商業(yè)設(shè)施稀缺；都 為本案商業(yè)奠定非常良好的基礎(chǔ)。 SWOT分析 ?strength——優(yōu)勢 周邊區(qū)域內(nèi)為數(shù)不多的商業(yè)配套項目； 近 10萬平米，大型商業(yè)配套規(guī)模； 四邊臨路，中間有市政道路； 區(qū)域消費能力較強，作為真正的 CBD及東部區(qū)域臥城，白領(lǐng)的高消費能力； SWOT分析 ?weakness——弱勢 青年路的路況較差，完成改造還需要一定時間； 周邊環(huán)境較亂，綜合改造需要一定時間； 非既有的成熟商圈，需要一定時間的商業(yè)培養(yǎng)期； 公眾運輸條件弱，道路、停車位的規(guī)劃極為重要； SWOT分析 ?opportunities——機會 且依托于周邊眾多項目，創(chuàng)造足夠的人氣； 自身開發(fā)體量足夠，有機會創(chuàng)造新的消費形態(tài)，及創(chuàng)造有競爭力的 消費環(huán)境； 有機會與朝陽北路的發(fā)展聯(lián)動，享有更廣闊的客流； 隨著 CEPA和 WTO的開放，越來越多的零售商進入中國市場，零售業(yè) 發(fā)展喜人； 依托自身的國美品牌，打造含金量高的商業(yè)價值； SWOT分析 ?threat——威脅 周邊很多未面市競品目前仍按兵不動，未知其具體的商業(yè)規(guī)劃； 零售商選擇更多，因此會在談判條件上更為強勢。各商業(yè)不僅要爭取消 費者，也要爭奪零售商； 發(fā)展商開發(fā)目標 在本區(qū)域內(nèi)打造一個具有吸引力、向心力、競爭力的商業(yè)中心； 與住宅共同打造地產(chǎn)品牌，并以其成功經(jīng)驗，成為滾動開發(fā)的典范； 通過與專業(yè)商業(yè)管理公司的合作，打造商業(yè)品牌，使商業(yè)價值最大化； 近 10萬平米的商業(yè)面積，通過對外銷售，確保該項目達到最佳財務(wù)收益； 將居住地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)有機結(jié)合，創(chuàng)造嶄新生活形態(tài)。 整體策劃思路 三化、三大、三型、三亮點。 整體策劃思路 ? “三化” ——對于整體運作來講： 產(chǎn)品多元化 主題概念化 業(yè)態(tài)復合化 整體策劃思路 產(chǎn)品多元化，操作多樣化。 產(chǎn)品的分割地下一層采取化零為整的模式，全面聯(lián)合，有效組織； 地上一層采取化整為零，切割出不同面積以滿足不同業(yè)態(tài)。 在實際操作的過程中，以不同的營銷渠道、手段、銷售方式，提供 多樣的操作模式。 整體策劃思路 主題概念化。 在國美第一城的品牌基礎(chǔ)上，針對商業(yè)塑造專屬的主題及形象定位，及包裝 手段，以概念化的主題吸引目標客戶的注意。 整體策劃思路 業(yè)態(tài)復合化。 以完整清晰的整體策劃思路，將業(yè)態(tài)的面積、種類、功能、產(chǎn)權(quán)等進行 準確分類，力求提供更加完善的業(yè)態(tài)種類。 整體策劃思路 ? “三大” ——對于面積來講： 考慮到本案所擁有的近 10萬平米商業(yè)，因
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