【正文】 吉祥物 “福麟娃” 巖雕 和 “ 福麟 ” 作為樓盤名前綴進行商標(biāo)注冊 , 讓 “福麟娃” 巖雕 和 “ 福麟 ” 成為公司品 牌文化的首席代表 。 。 ? “福麟花園” 競爭導(dǎo)向加權(quán) 平均法 初步定價分析 （ 詳 “福麟花園”住宅競爭定價分析表 ） “福麟花園”住宅競爭定價分析表 競爭項目 修正因素 交通 景觀 周邊 區(qū)位 價格 物管 戶型 均價元 /M2 備注 雄業(yè) .佳園 權(quán)重 % % % % % % % 100% 多層 1 號項目 1 1 1 1 1 1 1 1970 YJ 本案競調(diào)系數(shù) 1 1 1 / 本案競調(diào)價格 494 181 498 218 350 181 173 2095 百大 .曲徑通優(yōu) 權(quán)重 % % % % % % % 100% 高層 2 號項目 1 1 1 1 1 1 1 1900 YJ 本案競調(diào)系數(shù) 1 1 / 本案競調(diào)價格 501 159 639 121 337 173 158 2087 滇東佳園 權(quán)重 % % % % % % % 100% 高層 3 號項目 1 1 1 1 1 1 1 1690 本案競調(diào)系數(shù) 1 1 / 本案競調(diào)價格 371 154 568 90 266 169 169 1787 臺僑 .金穗花園 權(quán)重 % % % % % % % 100% 高層 4 號項目 1 1 1 1 1 1 1 1700 本案競調(diào)系數(shù) / 本案競調(diào)價格 411 155 572 108 268 185 170 1869 安居 .家樂福 權(quán)重 % % % % % % % 100% 多層 5 號項目 1 1 1 1 1 1 1 1760 YJ 14 本案競調(diào)系數(shù) 1 1 / 本案競調(diào)價格 482 162 445 195 313 162 170 1927 飛龍錦銹苑 權(quán)重 % % % % % % % 100% 高層 6 號項目 1 1 1 1 1 1 1 1730 本案競調(diào)系數(shù) 1 / 本案競調(diào)價格 456 131 582 110 307 173 173 1932 福蓉凰 權(quán)重 % % % % % % % 100% 別墅 7 號項目 1 1 1 1 1 1 1 2600 本案競調(diào)系數(shù) / 本案競調(diào)價格 669 288 693 248 421 235 105 2659 競爭價格定位 483 176 571 156 323 183 160 2051 說明 : :品質(zhì)相近 ,功能相似 ,面積同擋 ,總價差小 ,均價波動等 。 0時 ,說明該修正因素缺可比性 。 ? 住宅 競爭定價分析： 競爭導(dǎo)向加權(quán) 平均法 初步定價 僅能作為產(chǎn)品導(dǎo)向定位 ， 不能作為投資估算銷售定價 ， 更不能作為銷售執(zhí)行定價 ； 在作項目入市銷控價格之前 ， 應(yīng)采用多樣本 競爭導(dǎo)向加權(quán) 平均法定價 評估 ， 樣本量應(yīng)控制 在 項目總戶數(shù)的 5~10%為佳 ， 樣本 應(yīng) 增加專家 和 業(yè)內(nèi)人士填表 , 并 依據(jù)專家和業(yè)內(nèi)人士水準(zhǔn)提 高所占權(quán)重 。]， 物業(yè)使用權(quán)限 40 年 。 寫字樓 均價 采用 客戶 定制 定價 ： ? 操作 成本 風(fēng)險 : 基礎(chǔ)處理 , 圍護構(gòu)件和材料選擇 , 獨立出入口和豎向交通處理 ； ? 成本 風(fēng)險 規(guī)避 ： 控制交房標(biāo)準(zhǔn) ， 控制 圍護構(gòu)件和材料 的品質(zhì) ， 減少 獨立出入口和豎向交通處理 對 1~2層商鋪可售面積的影響 ， 適當(dāng)增大 3~5 層可售面積 。 項目 開發(fā) 成本 估算 （ 詳 “福 人居” 投資估算 ） “福人居” 投資估算 編目 科目內(nèi)容 計量 計費 單價 取費 總計 備注 單位 基數(shù) 元 系數(shù) 萬元 1 土地費 平方米 30820 553 26% 1704 按宗地圖規(guī)劃用地面積測算 2 前期費 平方米 30820 63 % 194 本期總建筑面積 (不含半地下 ) 3 工程建設(shè)費 平方米 30820 1047 % 3228 按半地下室 4 公建及配套工程 平方米 30820 118 % 365 本項目公建面積均為非獨立公建 5 營銷費用 平 方米 30820 76 % 234 按銷售總額計 (含商鋪、車庫 ) 6 管理費用 平方米 30820 38 % 117 含公司 ,工程部承包等周期 年 7 利息 平方米 30820 37 % 115 以開發(fā)費用的 30%為基數(shù)貸 1年 8 營業(yè)稅及附加 平方米 30820 139 % 428 按銷售總額計 (含商鋪、車庫 ) 9 其它費用 平方米 30820 29 % 88 質(zhì)撿、予算、擋案、測量、物管等 10 不可予見費 平方米 30820 27 % 82 按開發(fā)總費用計 11 投資測算合計 平方米 30820 2127 100% 6554 單價為該項費用攤在總面積上 12 投資毛利 平方米 30820 399 / 1229 單價為該項費用攤在總面積上 項目 銷售收入 估算 （ 詳 “福人居 .福麟花園” 銷售進度分析表 ） “福人居 .福麟花園” 銷售進度分析表 序號 產(chǎn)品 分項 1 2 3 4 5 6 7 小計 備注 1 高層 1 銷售面積 ㎡ 6144 4096 2048 2048 2048 2048 2048 20480 2~15 層 銷 售均價 元 /㎡ 1899 1899 1899 1899 1899 1899 1899 予估價 銷售額 萬元 3889 17 銷售進度 % 30% 20% 10% 10% 10% 10% 10% 100% 2 高層 2 銷售面積 ㎡ 1536 1024 512 512 512 512 512 5120 6~15 層 銷售均價 元 /㎡ 1961 1961 1961 1961 1961 1961 1961 予估價 銷售額 萬元 1004 銷售進度 % 30% 20% 10% 10% 10% 10% 10% 100% 3 商鋪 1 銷售面積 ㎡ 726 1 層 銷售均價 元 /㎡ 12020 12020 12020 12020 12020 12020 12020 予定價 銷 售額 萬元 871 銷售進度 % 30% 20% 10% 10% 10% 10% 10% 100% 4 商鋪 2 銷售面積 ㎡ 726 2 層 銷售均價 元 /㎡ 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 予定價 銷售額 萬元 254 銷售進度 % 30% 20% 10% 10% 10% 10% 10% 100% 5 辦公 銷售面積 ㎡ 3168 3~5 層 銷售均價 元 /㎡ 2290 2290 2290 2290 2290 2290 2290 予定價 銷售額 萬元 725 銷售進度 % 30% 20% 10% 10% 10% 10% 10% 100% 6 車位 銷售單位 個 48 32 16 16 16 16 16 160 銷售單價 萬元 /個 最低價 銷售額 萬元 312 208 104 104 104 104 104 1040 銷售進度 % 30% 20% 10% 10% 10% 10% 10% 100% 8 合計 銷售額 萬元 2335 1557 778 778 778 778 778 7784 銷售進度 % 30% 20% 10% 10% 10% 10% 10% 100% 說明 : 日調(diào)整方案按高層估算 ； ， 本表假設(shè)按 7個單位時間完成 100%銷售 （ 單位時間為月乘系數(shù) ） ； 住宅 銷售 均價 =1911 元 /㎡ 。 ,住宅單價依序為多層、高 高 2。 項目 開發(fā) 敏感性 因素 分析： 囗 可變成本變動時對利潤的影響 ： 本案 可變成本 分額最大的依次是 “ 工程建設(shè)費用 ” 占 %，“ 土地費用 ” 占 26% ，“ 公建及配套工程費用 ” 占 %； 該三項也是構(gòu)成開發(fā)建設(shè)成本的主導(dǎo)費用 （ 僅缺占%的前期費 ）， 所以保證本案利潤的關(guān)鍵是控制 “ 工程建設(shè)費用 ”、“ 土地費用 ” 和 “ 公建及配套工程費用 ”； 其它費用的波動幅度對 本案利潤 影響甚微 。 三 . 投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示 項目風(fēng)險性評價 囗 價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性 ： 本案 住宅銷售均價 按 1811 元 /㎡ 估算時 ， 毛利潤 =995 萬元 ， 成本利潤率 =%， 基本符合房地產(chǎn)開發(fā)常規(guī)利潤率標(biāo)準(zhǔn) （ 萬科投資開發(fā) 名言 ： “ 不作 利潤率 超過 15%的樓盤 ”； 本案開盤 銷售均價 控制在 1900 元 /㎡， 最終實現(xiàn) 銷售 均價 控制在 2050 元 /㎡ 是完全有可能的 ；本案按業(yè)主的底限予期是具有一定的 價值提升 空間 ， 實現(xiàn)的風(fēng)險性 很小而且可以規(guī)避 。 資金運作風(fēng)險性 （ 詳 “福人居 .福麟花園 ” 收支平衡表 ） 19 囗 由 “福人居 .福麟花園 ” 收支平衡表 中可 以分析 ， 開盤后銷售進度達 %時即可實現(xiàn)收支平衡 ，此時的予計總投入為 3440 萬元 ， 其中扣除地價款 1704 萬元后開發(fā)投入僅為 1736 萬元 ； 按此時的總投入 3440 萬元核算期末利潤 ， 即實際投入 成本利潤率 =1229/3440=%， 一個相當(dāng)不錯的投資回報 率。 經(jīng)濟政策風(fēng)險 囗 開發(fā)周期內(nèi) 國內(nèi) 房地產(chǎn) 宏觀 形勢的變化 不會太大 ， 局部走高 、 局部走低的現(xiàn)象均會出現(xiàn) ， 但中央政府打壓房地產(chǎn) 開發(fā)商追逐 高 利潤 的立埸不會變 ， 必須予以重視 。 囗 結(jié)論 ： 本案完全是一優(yōu)質(zhì)