【正文】 . 價格定位和 投資分析 五 . 形象策劃和營銷推廣 六 . 銷售 策劃和 銷售 執(zhí)行 七 . 品質提升和物業(yè)管理 ********正文 ******** 一 . 市埸調研和 市場定位 ?? 二 . 客戶調研和客戶 定位 ?? 三 . 產品定位 和 概念設計 “ 產品定位 和 概念設計 ”是 房地產 全程 策劃 項目 定位案 中 , 在 市埸 定位 和 客戶 定位 完成 后 產品 定位對 設計 的 概念 要求 ,是基于 土地規(guī)劃條件控制和產品 市場需求 導向對規(guī)劃、建筑、景觀等專業(yè)方案 設計的 基本 要求 。 ? 項目 土地北隔南寧東路與將拆除的麒麟賓館相對 , 東與廣電局大樓為鄰 , 西與麒麟?yún)^(qū)醫(yī)院相望 , 僅南與城中村相連 。 ? 地基處理 : 周邊高層建 筑 一般采用靜壓管樁或人工挖孔樁 項目地塊情況分析 ? 項目用地東西向面寬狹窄且前后寬度不同 (40~60m), 局部還有小面積凸塊用地 。 ? 項目用地僅北向與將擴建的 36m 寬城市主干道南寧東路相接 。 ? 除半地下車位外項目交房時應保證累計銷售率≥ 95%. 囗影響項目總體規(guī)劃的不可變 的經(jīng)濟技術因素 ? 項目用地西側北端有糧食局 1 幢 6 層三單元底商住宅納入本期總圖統(tǒng)一規(guī)劃 。 ? 項目交通、消防、入口門廊、臨街商鋪等外部通道和設施均集中在北側和西北角不足 70m 面寬范圍十分局促 。 ? 宜盡量減少小區(qū)消防車道面積 , 充分考慮消防車道多用功能 , 宜采用過街樓方式連結環(huán)形消防車道 。 囗建筑色彩計劃 ? 中性偏暖 , 注意 商 、辦、住、頂?shù)?不同高度和區(qū)位的 色彩 和 質感 在 光影 下 的層次、變化和協(xié)調 。 ? 針對屋頂、屋檐、 等外立面局部設計提示 : 屋頂構架、檐口線條、出屋面構筑物立面 宜以簡潔明快線條構架造型為主 , 淡而輕 。 ? 注意 辦公樓屋頂和糧食局 6 層老宅的連續(xù)性 , 盡可能統(tǒng)一予留廣告位置 , 公益廣告 和商業(yè)廣告均宜 。 ? 戶型適用、性價比高，細部處理認真且人性化 。 ? 一、二層均為 可予售的 商 業(yè)物業(yè) ，可售商業(yè)面積越大越好（特別是一層）； ? 二層商 埸 與一層商鋪之間樓梯間宜設在南側兩端，可作兩層豎向交通也可作二層商鋪 對外 獨立出 8 入口； 囗寫字樓平面設計提 示 ? 三至五層定制為市糧食局辦公樓可售面積亦是越大越好，三至五層糧食局辦公樓在綜合摟一層臨街面處應有獨立出入口和獨立的豎向交通； ? 糧食局辦公樓在綜合摟一層臨街面獨立出入口宜設在小區(qū) 兩端公共入口或 轉角處，亦可考慮利用巳建成的糧食局住宅北端一層 2~3 間鋪面統(tǒng)一改造（可讓出 更多一層優(yōu)質商鋪可售面積）； ? 糧食局辦公樓在綜合摟一層臨街面獨立出入口 1~3 層的 豎向交通宜作成開放式或半開放式，平面上盡量靠南側（盡量少占用 一層臨街優(yōu)質商鋪可售面積），開放式或半開放式摟梯通透美觀又少計算容積率面積、還不受間距控制； ? 糧食局辦公樓 1~3 層 東 側 消防疏散樓梯可考慮與二層商鋪樓梯 或上部住宅 樓梯 共用，采用綜合“鎖控”措施實現(xiàn) 平時安全和 應急疏散管理； ? 三 ~五 層 平面功能按 糧食局 審定意見執(zhí)行 。小區(qū)景觀與健康休閑設施相融合， “會所 ”無處不在 ,更 加 強調開放、參與、 溝通 ,增強鄰里之間的 友誼和親情 。 囗 項目入口 處 中心花園 應以造型生動的“福麟娃” 巖雕 為 小區(qū) 象征 吉祥 物，使 客戶 一進入小區(qū) ，心中產生 親切和回家的感覺 ，在 和家人朋友 一起 品 賞 “福麟娃” 的過程中， 不知不覺的 為居住在 這 種充滿幸福、希望和吉祥的 環(huán)境中 感到自豪 。 導視系統(tǒng) 亦 不宜過大 過高 、 略底于視平線為佳 , 設道路 轉向和單元入口 路側 、 應有照明或熒光 , 亦可 參照 椅凳 選材和 造型設計 。 因此建議 : ? 小區(qū)居住區(qū) 出入口 門衛(wèi)系統(tǒng)退至 臨街綜合樓 南側縱墻軸線附近 , 留出 綜合樓 山墻大部份進 深作商業(yè)和辦公入口公共空間 。 ? 應圍繞 “ 健康、和諧和高尚 ” 居住理念 , 分散但有系統(tǒng)的設計便于溝通 、 交流 、 閱讀 、 棋牌 、 小憩為主的園林 休閑 型聚會埸所 。 六 . 公共裝飾材料選擇指導 項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較 本項目公共裝飾材料選擇 提示 住宅裝修標準提示 囗 高層裝修標準提示 (詳交房標 準 ) 囗躍層 裝修標準提示 (詳交房標 準 ) 七 . 燈光設計及背景音樂指導 項目燈光設計 (應委托 專業(yè)公 司設計制作 ) 囗項目公共建筑外立面燈光設計 : 中央控制功能 分 區(qū)輪廓燈 、 住宅 區(qū) 段投射燈 、 辦公區(qū) 段節(jié)慶燈 、 商 11 業(yè)區(qū)段氛圍燈 、 廣告區(qū)組合燈等 。 八 . 小區(qū)未來生活方式的指導 項目建筑規(guī)劃組團評價 : ? 曲靖市中 、 央商業(yè)區(qū)中的 空中景觀洋房 ? 麒麟?yún)^(qū) 中央商務區(qū)中的首席 鉑金 豪宅 營造和引導未來生活方式 囗住戶特征描述 : ? 追求都市核心圈生活氛圍的成功人士 ? 亨受都市核心圈 成熟 資源的 隱 士 群體 ? 講究 行為效率和生活便捷的高端客戶 ? 為父母或子女提供安全高尚居所的 高收入者 ? 對市中心優(yōu)質物業(yè)投資獨具慧眼的投資客戶 囗社區(qū)文化規(guī)劃與設計 : ? 重視鄰里和諧 、 社 區(qū) 親情 、 居所安全 、 服務完善 ? ? 提倡 自我愉悅的休閑和運動， 鼓勵 鄰里融洽的交流和勾通 , 組織和培育 相互的關懷和幸福的共亨 ? ? 尊重別人就是尊重自巳 , 熱愛環(huán)境就是熱愛自巳 , 關心鄰里就 是 關心 自巳 ? ? 尊重隱私 、 尊重自由 、 尊重平等 、 尊重民主首先從尊重社會和諧作起 ? ? 能 讓 幸福 與朋友和鄰居 共亨 , 幸福 會更加悠長和芬芳 ? ? 只要您 善意 的需要 , 您就會得到 真誠的服務 ? ? 為小區(qū)吉祥物 “福麟娃” 巖雕 和 “ 福麟 ” 作為樓盤名前綴進行商標注冊 , 讓 “福麟娃” 巖雕 和 “ 福麟 ” 成為公司品 牌文化的首席代表 。 ? “福麟花園” 競爭導向加權 平均法 初步定價分析 （ 詳 “福麟花園”住宅競爭定價分析表 ） “福麟花園”住宅競爭定價分析表 競爭項目 修正因素 交通 景觀 周邊 區(qū)位 價格 物管 戶型 均價元 /M2 備注 雄業(yè) .佳園 權重 % % % % % % % 100% 多層 1 號項目 1 1 1 1 1 1 1 1970 YJ 本案競調系數(shù) 1 1 1 / 本案競調價格 494 181 498 218 350 181 173 2095 百大 .曲徑通優(yōu) 權重 % % % % % % % 100% 高層 2 號項目 1 1 1 1 1 1 1 1900 YJ 本案競調系數(shù) 1 1 / 本案競調價格 501 159 639 121 337 173 158 2087 滇東佳園 權重 % % % % % % % 100% 高層 3 號項目 1 1 1 1 1 1 1 1690 本案競調系數(shù) 1 1 / 本案競調價格 371 154 568 90 266 169 169 1787 臺僑 .金穗花園 權重 % % % % % % % 100% 高層 4 號項目 1 1 1 1 1 1 1 1700 本案競調系數(shù) / 本案競調價格 411 155 572 108 268 185 170 1869 安居 .家樂福 權重 % % % % % % % 100% 多層 5 號項目 1 1 1 1 1 1 1 1760 YJ 14 本案競調系數(shù) 1 1 / 本案競調價格 482 162 445 195 313 162 170 1927 飛龍錦銹苑 權重 % % % % % % % 100% 高層 6 號項目 1 1 1 1 1 1 1 1730 本案競調系數(shù) 1 / 本案競調價格 456 131 582 110 307 173 173 1932 福蓉凰 權重 % % % % % % % 100% 別墅 7 號項目 1 1 1 1 1 1 1 2600 本案競調系數(shù) / 本案競調價格 669 288 693 248 421 235 105 2659 競爭價格定位 483 176 571 156 323 183 160 2051 說明 : :品質相近 ,功能相似 ,面積同擋 ,總價差小 ,均價波動等 。 ? 住宅 競爭定價分析： 競爭導向加權 平均法 初步定價 僅能作為產品導向定位 ， 不能作為投資估算銷售定價 ， 更不能作為銷售執(zhí)行定價 ； 在作項目入市銷控價格之前 ， 應采用多樣本 競爭導向加權 平均法定價 評估 ， 樣本量應控制 在 項目總戶數(shù)的 5~10%為佳 ， 樣本 應 增加專家 和 業(yè)內人士填表 , 并 依據(jù)專家和業(yè)內人士水準提 高所占權重 。 寫字樓 均價 采用 客戶 定制 定價 ： ? 操作 成本 風險 : 基礎處理 , 圍護構件和材料選擇 , 獨立出入口和豎向交通處理 ； ? 成本 風險 規(guī)避 ： 控制交房標準 ， 控制 圍護構件和材料 的品質 ， 減少 獨立出入口和豎向交通處理 對 1~2層商鋪可售面積的影響 ， 適當增大 3~5 層可售面積 。 ,住宅單價依序為多層、高 高 2。 三 . 投資風險分析及其規(guī)避方式提示 項目風險性評價 囗 價值提升及其實現(xiàn)的風險性 ： 本案 住宅銷售均價 按 1811 元 /㎡ 估算時 ， 毛利潤 =995 萬元 ， 成本利潤率 =%， 基本符合房地產開發(fā)常規(guī)利潤率標準 （ 萬科投資開發(fā) 名言 ： “ 不作 利潤率 超過 15%的樓盤 ”； 本案開盤 銷售均價 控制在 1900 元 /㎡， 最終實現(xiàn) 銷售 均價 控制在 2050 元 /㎡ 是完全有可能的 ；本案按業(yè)主的底限予期是具有一定的 價值提升 空間 ， 實現(xiàn)的風險性 很小而且可以規(guī)避 。 經(jīng)濟政策風險 囗 開發(fā)周期內 國內 房地產 宏觀 形勢的變化 不會太大 ， 局部走高 、 局部走低的現(xiàn)象均會出現(xiàn) ， 但中央政府打壓房地產 開發(fā)商追逐 高 利潤 的立埸不會變 ， 必須予以