【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，銷售物料和包裝推廣方式也在重新調(diào)整中，售樓部重新裝修。 ☆ 項(xiàng)目總體規(guī)劃 領(lǐng)秀城項(xiàng)目總占地 170 畝，總建筑面積有 30 萬(wàn)平米，建筑形式為板式結(jié)構(gòu)， 物業(yè)形態(tài)為住宅 +底商 +商業(yè)綜合體，商業(yè)配套有 5 萬(wàn)平米 ，包括 大型超市，位于項(xiàng)目的南側(cè)。在項(xiàng)目西側(cè)有一條新的規(guī)劃路，沿街打造兩層的風(fēng)情步行商業(yè)街。產(chǎn)品類型原定舊規(guī)劃為多層、小高層和高層， 共 有 17 棟住宅樓， 能容納 2020 多戶。 新規(guī)劃為別墅、花園洋房、小高層、高層。 小區(qū)居民進(jìn)出主路口在項(xiàng)目的東側(cè)，項(xiàng)目北側(cè)為車行主路口，形成人車分流，停車方式為地下停車。 ☆ 景觀特征 領(lǐng)秀城意在樹立容城縣高 端項(xiàng)目形象，非常注重景觀的 設(shè)計(jì)，傾力打造容城縣首席景 觀大宅，社區(qū)綠化率達(dá) 45%， 為了展現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，促進(jìn)銷售 ，項(xiàng)目目前正在建設(shè)景觀示范 區(qū)和樣板房，預(yù)計(jì) 6 月份就可參觀體驗(yàn)。 ☆ 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境 縣政府 財(cái)政局 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 19 市政公園 環(huán)保局、工商局 此區(qū)域?yàn)槿莩强h的政治、文化中心，縣政府、鎮(zhèn)政府、國(guó)土局、財(cái)政局等機(jī)關(guān)單位匯聚于此和，縣城唯一的市政公園 — 新容文化廣場(chǎng)位于項(xiàng)目的西側(cè)，是容城縣休閑娛樂(lè)的集中地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益凸顯。 ☆ 硬件配套 雙層中空玻璃、塑鋼窗戶，樓宇可視對(duì)講， 24 小時(shí)保安巡邏 由于容城縣尚無(wú)集中供熱 。 該社區(qū) 采暖方式為發(fā)熱電纜供暖， 可預(yù)設(shè)溫度。 在容城縣 屬首家， 技術(shù)上有待考證，采暖容易受停電等不利因素制約。 ☆ 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況 2020 年 4 月份項(xiàng)目一期開始銷售，一期為 2 棟 6 層多層和 2 棟 17 層高層。一期位于項(xiàng)目東南側(cè)，為回遷房，剩余房源為單位團(tuán)購(gòu)，團(tuán)購(gòu)價(jià)為 23002500 元 /平米 ，目前已經(jīng)銷售完畢。目前工程進(jìn)度為兩棟多層已經(jīng)完工，兩棟小高層臨近封頂。項(xiàng)目二期預(yù)計(jì) 2020 年 7 月份開盤，二期為項(xiàng)目的 510 號(hào)樓，現(xiàn)咨詢均價(jià)為 2800 元 /平米 。此項(xiàng)目為本土在售項(xiàng)目中報(bào)價(jià)最高的樓盤。原有規(guī)劃的 6 號(hào)樓為多層洋房，保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 20 710 號(hào)樓為小高層，項(xiàng)目重新定位后將 6 號(hào)樓改為了聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅， 710號(hào)樓改為了 7 層電梯洋房。 ☆ 產(chǎn)品特征 外立面 項(xiàng)目的建筑風(fēng)格為歐式的拉德芳斯風(fēng)格， 外立面線條簡(jiǎn)潔、可識(shí)別性強(qiáng)。主色調(diào)為咖啡色，局部為天然石材。整體外立面品質(zhì)感和穩(wěn)重感強(qiáng)。 ☆ 戶型特征 一期 產(chǎn)品 戶型 兩室與三室各占一半，但三室 戶型較受歡迎，銷售速度較快。二室的銷售面積在 90100 平米。三室面積在 108138 平米之間。 通過(guò)重新規(guī)劃設(shè)計(jì)及產(chǎn)品的重新定位，初步規(guī)劃聯(lián)排別墅面積為 300 平米左右，花園洋房面積 140200 平米之間。戶型 尚未對(duì)外展示 。 ☆ 推廣形式 三面翻 戶外 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 21 領(lǐng)秀城是容城縣在售項(xiàng)目中廣告推廣投入最大的項(xiàng)目，醒目高大的導(dǎo)示牌，大面積的工地圍擋，縣城中心板正北大街與古城路交叉口的三面翻大型廣告牌上和所有街道的路牌下均是領(lǐng)秀城的廣告。 ☆ 客群分析 項(xiàng)目別墅和花園洋房的客群以高收入及富裕階層為主。包括企業(yè)主、金融期貨投資者、銀行、政府高層工作人員等?？蛻敉ǔ槿谥?，有品牌私家車。項(xiàng)目位于容城縣的政治中心，企事業(yè)單位較多，為本項(xiàng)目帶來(lái)了較多的高端客戶。 項(xiàng)目中小高層和高層客群以中高收入客群為主。 客戶職業(yè)涵蓋范圍較廣，包括個(gè)體及私營(yíng)企業(yè)主、企事業(yè)單位工作人員、公司職員等。 ☆ 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 開發(fā)商為本地開發(fā)商，且在容城縣成功開發(fā)過(guò)住宅項(xiàng)目，不論是開發(fā)實(shí)力還是信譽(yù)度較受消費(fèi)者認(rèn)可； 項(xiàng)目規(guī)模大， 容城縣在售項(xiàng)目中屬于 大型項(xiàng)目，社區(qū)配套規(guī)劃完善，對(duì)高端客群和改善型客群有很大吸引力； 售樓部大氣豪華的規(guī)模及裝 修，高素質(zhì)的銷售團(tuán)隊(duì)，展示了項(xiàng)目的高端形象 ； 該項(xiàng)目一期與二期產(chǎn)品有明顯不同特點(diǎn)。一期產(chǎn)品為回遷房，多層和小高層，為典型居住型產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)居住舒適性。項(xiàng)目二期產(chǎn)品定位高端，有聯(lián)排別墅和花園洋保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 22 房，戶型面 積偏大，注重品質(zhì)感，售價(jià)相對(duì)較高。 市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷后該項(xiàng)目適時(shí)改變策略，開始注重產(chǎn)品品質(zhì)的開發(fā)，對(duì)原規(guī)劃進(jìn)行了升級(jí)定位，注重建筑風(fēng)格和景觀的設(shè)計(jì)，歐式拉德芳斯的建筑風(fēng)格體現(xiàn)了項(xiàng)目的獨(dú)特性，景觀示范區(qū)和樣板間的打造將大大提升項(xiàng)目的價(jià)值。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，緊鄰縣政府，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ?，大大提成了?xiàng)目的升值潛力，同時(shí)也為項(xiàng)目帶來(lái)了政府高層的高端客群。緊鄰容城縣唯一的市政公園 — 新容文化廣場(chǎng)，獨(dú)享天然配套，使區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯。 全新的包裝、大氣魄的推廣手段，擴(kuò)大了項(xiàng)目的影響力，將項(xiàng)目推向了容城縣目前最高端的項(xiàng)目。 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 23 ☆項(xiàng)目啟示 多元化的產(chǎn)品類型不但能擴(kuò)大客戶群，而且能增加項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本案為大盤開發(fā)，在市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)期開發(fā)尤其要注意產(chǎn)品 定位與物業(yè)形態(tài)搭配 ； 本案作為大型綜合項(xiàng)目，不但在物業(yè)類型方面需要作多元配置，在 產(chǎn)品定位上只有走 中短 中 高端路線， 提升產(chǎn)品附加值 ， 才能引領(lǐng)市場(chǎng)，提高競(jìng)爭(zhēng)力； 項(xiàng)目二期以高端產(chǎn)品入市，帶動(dòng)主流產(chǎn)品的銷售策略，值得本案借鑒； 獨(dú)特的建筑風(fēng)格和景觀設(shè)計(jì)能提升項(xiàng)目的價(jià)值感； 專業(yè)的包裝推廣能夠提升項(xiàng)目的整體價(jià)值 ，更 有效的將項(xiàng)目形象更好的展示給受眾，大力度 多方面的推廣方式，才能擴(kuò)大市場(chǎng)影響力； 優(yōu)越的配套是支撐高價(jià)格的強(qiáng)有力有段。 合理的戶型配比，能加快銷售速度， 三室產(chǎn)品構(gòu)成 主流市場(chǎng)需求 。 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 24 金臺(tái)新城 ☆ 項(xiàng)目位置 金臺(tái)新城位于羅薩大街與金臺(tái)東路交叉口的東沿線， 接待中心位于金臺(tái)東路與羅薩大街交叉口南行 80 米路東。 開發(fā)商為 定州市和力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，非本地開發(fā)商，在容城縣也是第一次做項(xiàng)目。 ☆ 售樓部現(xiàn)場(chǎng)包裝情況 項(xiàng)目處于羅薩大街與金臺(tái)東 路兩條主路的交叉口處，但項(xiàng)目 工地上未做形象圍擋，設(shè)計(jì)精美 的圍擋能更好的展示項(xiàng)目形象， 引起受眾的關(guān)注，開發(fā)商并沒(méi)有 利用這一有效的推廣手段樹立自 己形象。售樓部與項(xiàng)目相隔不足 百米，售樓部門前無(wú)導(dǎo)視牌，從 項(xiàng)目上很難看到售樓部的位置。售樓部?jī)?nèi)部面積較大，約有 150 平米，裝修簡(jiǎn)單。銷售物料較齊全，有沙盤、 DM 單、戶型圖、折頁(yè)、手提袋和展板。談判區(qū)較小，僅有幾組沙發(fā)。銷售人員為開發(fā)商自己聘請(qǐng)，并沒(méi)有請(qǐng)專業(yè)的銷售代理公司。銷售人員配置很少，而且著裝不統(tǒng)一，沙盤講解思路不夠清晰，行為舉止不夠大方，整體形象一般，沒(méi)有體現(xiàn)出地產(chǎn)銷售工作的專業(yè)性。 ☆ 項(xiàng)目總體規(guī)劃 金臺(tái)新城規(guī) 劃占地 400 余畝，總建筑面積 45 萬(wàn)平米，其中商業(yè)面積有 8 萬(wàn)平米，保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 25 金臺(tái)東路為 1000 米的商業(yè)街區(qū)。 商業(yè)業(yè)態(tài)有零售業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂(lè)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。物業(yè)形態(tài)為綜合性商業(yè) +住宅 +底商。產(chǎn)品類型為多層、小高層和高層，住宅規(guī)劃有 10 棟多層， 18 棟小高層和 10 棟高層。 ☆ 景觀特征 園林規(guī)劃為中央水系景觀和區(qū)域觀景區(qū)，關(guān)于金臺(tái)新城的景觀設(shè)計(jì)還沒(méi)有請(qǐng)專業(yè)的景觀設(shè)計(jì)公司，也沒(méi)有具體的設(shè)計(jì)效果展現(xiàn)，最終實(shí)際效果較為懷疑，簡(jiǎn)單的景觀描述并不能取得消費(fèi)者的信任。 ☆ 項(xiàng)目配套 物業(yè)配套有高端智能安防電子巡更、閉路電視監(jiān)控、停 車場(chǎng)智能管理系統(tǒng)、安保對(duì)講系統(tǒng)， 24 小時(shí)保安巡邏，小區(qū)內(nèi)生活配套有車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、幼兒園、健身廣場(chǎng)、休閑購(gòu)物會(huì)所、老年活動(dòng)中心。采暖方式為溫泉水入戶，地板輻射采暖。 ☆ 項(xiàng)目區(qū)域配套 項(xiàng)目屬于東關(guān)村和后營(yíng)村的城中村改造項(xiàng)目，而且位于縣城的最東端，位置相對(duì)較偏，區(qū)域內(nèi)配套缺乏，只有在項(xiàng)目的西側(cè)金臺(tái)路上有些商業(yè)配套和娛樂(lè)場(chǎng)所。羅薩大街多為汽修類門店。 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 26 ☆ 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況 項(xiàng)目一期為金臺(tái)東路沿街的 6 棟多層， 12 層為底商，樓上為住宅，目前 6 棟均已動(dòng)工，預(yù)計(jì)年底交房。項(xiàng)目工地?zé)o圍擋 等形象展示。 ☆ 項(xiàng)目銷售情況分析 項(xiàng)目一期 2020 年 2 月 17 日開盤銷售，開盤前組織了內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，當(dāng)時(shí)的最低認(rèn)購(gòu)價(jià)為 1800 元 /平米，目前 6 棟多層銷售近三分之一，銷售狀況不佳。 2020 年 4 月12 日二期開盤，為三棟小高層，銷售價(jià)為 2200 元 /平米，最低價(jià)為 1980 元 /平米。一期作為市場(chǎng)主流需求產(chǎn)品的多層售價(jià)并不高，但銷售情況仍是不理想，原因是項(xiàng)目形象定位不明確，無(wú)良好的形象展示，包裝推廣力度不夠，沒(méi)有優(yōu)秀的銷售團(tuán)隊(duì)，以及是來(lái)自外地的開發(fā)商，在本地?zé)o品牌形象工程，這些均是影響價(jià)格提升和銷售去化速度的因素。 ☆ 產(chǎn) 品分析 外立面 建筑風(fēng)格為簡(jiǎn)單現(xiàn)代風(fēng)格 簡(jiǎn)潔明朗，設(shè)計(jì)含蓄 建筑形式為板樓建筑。 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 27 戶型 主力戶型 面積范圍 所占比重 二室二廳一衛(wèi) 94100 平米 40% 三室兩廳兩衛(wèi) 122134 平米 60% 一期戶型均為二室 二廳一衛(wèi) 和三室 兩廳兩衛(wèi)，無(wú)小面積一室戶型，戶型南北通透，兩室的為中大戶型。 二室戶型： 兩室戶型有 94 ㎡、 98 ㎡、 100 ㎡三種面積， 此戶型方正，南北通透，多采光面?？蛷d 外飄窗、視野較好。動(dòng)靜分區(qū)明顯，居住較舒適。 三室戶型： 此戶型南北通透，雙向陽(yáng)臥室，明廚明衛(wèi)。衛(wèi)生間寬敞舒適，公共衛(wèi)生間干濕分離。臥室角窗、客廳外飄窗的設(shè)計(jì)能更好滿足業(yè)主觀景的需要。 ☆ 推廣形式 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告