【文章內(nèi)容簡介】 ，銷售物料和包裝推廣方式也在重新調(diào)整中，售樓部重新裝修。 ☆ 項目總體規(guī)劃 領(lǐng)秀城項目總占地 170 畝，總建筑面積有 30 萬平米，建筑形式為板式結(jié)構(gòu)， 物業(yè)形態(tài)為住宅 +底商 +商業(yè)綜合體，商業(yè)配套有 5 萬平米 ，包括 大型超市，位于項目的南側(cè)。在項目西側(cè)有一條新的規(guī)劃路，沿街打造兩層的風(fēng)情步行商業(yè)街。產(chǎn)品類型原定舊規(guī)劃為多層、小高層和高層， 共 有 17 棟住宅樓， 能容納 2020 多戶。 新規(guī)劃為別墅、花園洋房、小高層、高層。 小區(qū)居民進(jìn)出主路口在項目的東側(cè)，項目北側(cè)為車行主路口，形成人車分流，停車方式為地下停車。 ☆ 景觀特征 領(lǐng)秀城意在樹立容城縣高 端項目形象，非常注重景觀的 設(shè)計，傾力打造容城縣首席景 觀大宅，社區(qū)綠化率達(dá) 45%， 為了展現(xiàn)項目品質(zhì)，促進(jìn)銷售 ，項目目前正在建設(shè)景觀示范 區(qū)和樣板房，預(yù)計 6 月份就可參觀體驗。 ☆ 項目區(qū)域環(huán)境 縣政府 財政局 保定容城景泰花園城中村改造項目產(chǎn)品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 19 市政公園 環(huán)保局、工商局 此區(qū)域為容城縣的政治、文化中心，縣政府、鎮(zhèn)政府、國土局、財政局等機(jī)關(guān)單位匯聚于此和，縣城唯一的市政公園 — 新容文化廣場位于項目的西側(cè)，是容城縣休閑娛樂的集中地，區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯。 ☆ 硬件配套 雙層中空玻璃、塑鋼窗戶，樓宇可視對講， 24 小時保安巡邏 由于容城縣尚無集中供熱 。 該社區(qū) 采暖方式為發(fā)熱電纜供暖， 可預(yù)設(shè)溫度。 在容城縣 屬首家， 技術(shù)上有待考證，采暖容易受停電等不利因素制約。 ☆ 項目現(xiàn)場情況 2020 年 4 月份項目一期開始銷售，一期為 2 棟 6 層多層和 2 棟 17 層高層。一期位于項目東南側(cè)，為回遷房，剩余房源為單位團(tuán)購，團(tuán)購價為 23002500 元 /平米 ，目前已經(jīng)銷售完畢。目前工程進(jìn)度為兩棟多層已經(jīng)完工，兩棟小高層臨近封頂。項目二期預(yù)計 2020 年 7 月份開盤，二期為項目的 510 號樓，現(xiàn)咨詢均價為 2800 元 /平米 。此項目為本土在售項目中報價最高的樓盤。原有規(guī)劃的 6 號樓為多層洋房，保定容城景泰花園城中村改造項目產(chǎn)品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 20 710 號樓為小高層，項目重新定位后將 6 號樓改為了聯(lián)排別墅和獨棟別墅， 710號樓改為了 7 層電梯洋房。 ☆ 產(chǎn)品特征 外立面 項目的建筑風(fēng)格為歐式的拉德芳斯風(fēng)格， 外立面線條簡潔、可識別性強(qiáng)。主色調(diào)為咖啡色，局部為天然石材。整體外立面品質(zhì)感和穩(wěn)重感強(qiáng)。 ☆ 戶型特征 一期 產(chǎn)品 戶型 兩室與三室各占一半，但三室 戶型較受歡迎，銷售速度較快。二室的銷售面積在 90100 平米。三室面積在 108138 平米之間。 通過重新規(guī)劃設(shè)計及產(chǎn)品的重新定位，初步規(guī)劃聯(lián)排別墅面積為 300 平米左右，花園洋房面積 140200 平米之間。戶型 尚未對外展示 。 ☆ 推廣形式 三面翻 戶外 保定容城景泰花園城中村改造項目產(chǎn)品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 21 領(lǐng)秀城是容城縣在售項目中廣告推廣投入最大的項目，醒目高大的導(dǎo)示牌，大面積的工地圍擋，縣城中心板正北大街與古城路交叉口的三面翻大型廣告牌上和所有街道的路牌下均是領(lǐng)秀城的廣告。 ☆ 客群分析 項目別墅和花園洋房的客群以高收入及富裕階層為主。包括企業(yè)主、金融期貨投資者、銀行、政府高層工作人員等?？蛻敉ǔ槿谥遥衅放扑郊臆?。項目位于容城縣的政治中心，企事業(yè)單位較多，為本項目帶來了較多的高端客戶。 項目中小高層和高層客群以中高收入客群為主。 客戶職業(yè)涵蓋范圍較廣，包括個體及私營企業(yè)主、企事業(yè)單位工作人員、公司職員等。 ☆ 項目點評 開發(fā)商為本地開發(fā)商，且在容城縣成功開發(fā)過住宅項目，不論是開發(fā)實力還是信譽度較受消費者認(rèn)可； 項目規(guī)模大， 容城縣在售項目中屬于 大型項目，社區(qū)配套規(guī)劃完善，對高端客群和改善型客群有很大吸引力； 售樓部大氣豪華的規(guī)模及裝 修，高素質(zhì)的銷售團(tuán)隊，展示了項目的高端形象 ； 該項目一期與二期產(chǎn)品有明顯不同特點。一期產(chǎn)品為回遷房，多層和小高層，為典型居住型產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)居住舒適性。項目二期產(chǎn)品定位高端，有聯(lián)排別墅和花園洋保定容城景泰花園城中村改造項目產(chǎn)品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 22 房，戶型面 積偏大，注重品質(zhì)感，售價相對較高。 市場轉(zhuǎn)冷后該項目適時改變策略，開始注重產(chǎn)品品質(zhì)的開發(fā)，對原規(guī)劃進(jìn)行了升級定位，注重建筑風(fēng)格和景觀的設(shè)計，歐式拉德芳斯的建筑風(fēng)格體現(xiàn)了項目的獨特性，景觀示范區(qū)和樣板間的打造將大大提升項目的價值。 區(qū)位優(yōu)勢明顯，緊鄰縣政府，未來發(fā)展?jié)摿Υ?，大大提成了項目的升值潛力，同時也為項目帶來了政府高層的高端客群。緊鄰容城縣唯一的市政公園 — 新容文化廣場，獨享天然配套，使區(qū)位優(yōu)勢更加明顯。 全新的包裝、大氣魄的推廣手段，擴(kuò)大了項目的影響力，將項目推向了容城縣目前最高端的項目。 保定容城景泰花園城中村改造項目產(chǎn)品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 23 ☆項目啟示 多元化的產(chǎn)品類型不但能擴(kuò)大客戶群，而且能增加項目抗風(fēng)險能力。本案為大盤開發(fā)，在市場波動時期開發(fā)尤其要注意產(chǎn)品 定位與物業(yè)形態(tài)搭配 ； 本案作為大型綜合項目，不但在物業(yè)類型方面需要作多元配置，在 產(chǎn)品定位上只有走 中短 中 高端路線， 提升產(chǎn)品附加值 ， 才能引領(lǐng)市場，提高競爭力； 項目二期以高端產(chǎn)品入市，帶動主流產(chǎn)品的銷售策略，值得本案借鑒； 獨特的建筑風(fēng)格和景觀設(shè)計能提升項目的價值感； 專業(yè)的包裝推廣能夠提升項目的整體價值 ，更 有效的將項目形象更好的展示給受眾，大力度 多方面的推廣方式，才能擴(kuò)大市場影響力； 優(yōu)越的配套是支撐高價格的強(qiáng)有力有段。 合理的戶型配比，能加快銷售速度， 三室產(chǎn)品構(gòu)成 主流市場需求 。 保定容城景泰花園城中村改造項目產(chǎn)品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 24 金臺新城 ☆ 項目位置 金臺新城位于羅薩大街與金臺東路交叉口的東沿線， 接待中心位于金臺東路與羅薩大街交叉口南行 80 米路東。 開發(fā)商為 定州市和力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，非本地開發(fā)商，在容城縣也是第一次做項目。 ☆ 售樓部現(xiàn)場包裝情況 項目處于羅薩大街與金臺東 路兩條主路的交叉口處，但項目 工地上未做形象圍擋，設(shè)計精美 的圍擋能更好的展示項目形象， 引起受眾的關(guān)注，開發(fā)商并沒有 利用這一有效的推廣手段樹立自 己形象。售樓部與項目相隔不足 百米，售樓部門前無導(dǎo)視牌，從 項目上很難看到售樓部的位置。售樓部內(nèi)部面積較大，約有 150 平米，裝修簡單。銷售物料較齊全，有沙盤、 DM 單、戶型圖、折頁、手提袋和展板。談判區(qū)較小，僅有幾組沙發(fā)。銷售人員為開發(fā)商自己聘請，并沒有請專業(yè)的銷售代理公司。銷售人員配置很少，而且著裝不統(tǒng)一，沙盤講解思路不夠清晰，行為舉止不夠大方，整體形象一般，沒有體現(xiàn)出地產(chǎn)銷售工作的專業(yè)性。 ☆ 項目總體規(guī)劃 金臺新城規(guī) 劃占地 400 余畝，總建筑面積 45 萬平米，其中商業(yè)面積有 8 萬平米，保定容城景泰花園城中村改造項目產(chǎn)品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 25 金臺東路為 1000 米的商業(yè)街區(qū)。 商業(yè)業(yè)態(tài)有零售業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。物業(yè)形態(tài)為綜合性商業(yè) +住宅 +底商。產(chǎn)品類型為多層、小高層和高層，住宅規(guī)劃有 10 棟多層， 18 棟小高層和 10 棟高層。 ☆ 景觀特征 園林規(guī)劃為中央水系景觀和區(qū)域觀景區(qū)，關(guān)于金臺新城的景觀設(shè)計還沒有請專業(yè)的景觀設(shè)計公司，也沒有具體的設(shè)計效果展現(xiàn)，最終實際效果較為懷疑，簡單的景觀描述并不能取得消費者的信任。 ☆ 項目配套 物業(yè)配套有高端智能安防電子巡更、閉路電視監(jiān)控、停 車場智能管理系統(tǒng)、安保對講系統(tǒng)， 24 小時保安巡邏，小區(qū)內(nèi)生活配套有車庫、倉庫、幼兒園、健身廣場、休閑購物會所、老年活動中心。采暖方式為溫泉水入戶，地板輻射采暖。 ☆ 項目區(qū)域配套 項目屬于東關(guān)村和后營村的城中村改造項目，而且位于縣城的最東端，位置相對較偏，區(qū)域內(nèi)配套缺乏，只有在項目的西側(cè)金臺路上有些商業(yè)配套和娛樂場所。羅薩大街多為汽修類門店。 保定容城景泰花園城中村改造項目產(chǎn)品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 26 ☆ 項目現(xiàn)場情況 項目一期為金臺東路沿街的 6 棟多層， 12 層為底商，樓上為住宅，目前 6 棟均已動工，預(yù)計年底交房。項目工地?zé)o圍擋 等形象展示。 ☆ 項目銷售情況分析 項目一期 2020 年 2 月 17 日開盤銷售，開盤前組織了內(nèi)部認(rèn)購，當(dāng)時的最低認(rèn)購價為 1800 元 /平米，目前 6 棟多層銷售近三分之一，銷售狀況不佳。 2020 年 4 月12 日二期開盤，為三棟小高層，銷售價為 2200 元 /平米，最低價為 1980 元 /平米。一期作為市場主流需求產(chǎn)品的多層售價并不高，但銷售情況仍是不理想，原因是項目形象定位不明確，無良好的形象展示，包裝推廣力度不夠，沒有優(yōu)秀的銷售團(tuán)隊，以及是來自外地的開發(fā)商，在本地?zé)o品牌形象工程，這些均是影響價格提升和銷售去化速度的因素。 ☆ 產(chǎn) 品分析 外立面 建筑風(fēng)格為簡單現(xiàn)代風(fēng)格 簡潔明朗，設(shè)計含蓄 建筑形式為板樓建筑。 保定容城景泰花園城中村改造項目產(chǎn)品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 27 戶型 主力戶型 面積范圍 所占比重 二室二廳一衛(wèi) 94100 平米 40% 三室兩廳兩衛(wèi) 122134 平米 60% 一期戶型均為二室 二廳一衛(wèi) 和三室 兩廳兩衛(wèi)，無小面積一室戶型，戶型南北通透，兩室的為中大戶型。 二室戶型： 兩室戶型有 94 ㎡、 98 ㎡、 100 ㎡三種面積， 此戶型方正，南北通透，多采光面。客廳 外飄窗、視野較好。動靜分區(qū)明顯，居住較舒適。 三室戶型： 此戶型南北通透，雙向陽臥室，明廚明衛(wèi)。衛(wèi)生間寬敞舒適，公共衛(wèi)生間干濕分離。臥室角窗、客廳外飄窗的設(shè)計能更好滿足業(yè)主觀景的需要。 ☆ 推廣形式 保定容城景泰花園城中村改造項目產(chǎn)品定位報告