【正文】 本案要想形成容城縣新的購物商圈，商業(yè)業(yè)態(tài)盡量多元化，零售業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂業(yè)和生活服務業(yè)一應俱全，真正達到一站式購物服務，品類商圈布局合理，分區(qū)明確。 金容中街商業(yè)業(yè)態(tài) 金容中街店鋪主要經營文體用品、兒童用品、日用百貨和小禮品，街道環(huán)境較差，街道中央隨意擺放各種雜貨攤，產品檔次低端。 保定容城景泰花園城中村改造項目產品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 41 ☆ 針對本案： ☆ 項目總體規(guī)劃 項目的物業(yè)形態(tài)為住宅 +底商，內有廉租房，產品類型為多層，體量有 5 棟多層，一棟 5 層、兩棟 6 層和兩棟 7 層，共 262 戶。 ☆ 項目點評 談判區(qū)設計簡單，僅有幾張普通圓桌椅。正在銷售的為 4 號樓，均價為2800 元 /平米，每平米優(yōu)惠 150 元，一次性付款再優(yōu)惠 100 元。 地處東關村和后營村兩處舊村落，屬城中村改造項目，目前無居 住氛圍，周邊生活配套缺乏，公園、商場、超市、銀行、餐飲等公共娛樂設施缺乏； 2020 年 4 月12 日二期開盤，為三棟小高層，銷售價為 2200 元 /平米，最低價為 1980 元 /平米。銷售物料較齊全，有沙盤、 DM 單、戶型圖、折頁、手提袋和展板。 全新的包裝、大氣魄的推廣手段，擴大了項目的影響力，將項目推向了容城縣目前最高端的項目。項目位于容城縣的政治中心，企事業(yè)單位較多，為本項目帶來了較多的高端客戶。目前工程進度為兩棟多層已經完工，兩棟小高層臨近封頂。售樓部內 部面積 300 平米左右，裝修豪華大 氣，屬歐式裝修風格，談判區(qū)分有普通的圓桌坐椅區(qū)和高檔沙發(fā)區(qū)，現有銷售物料只有沙盤和戶型模型。 ? 容城縣新建住宅項目 比較 注重綠化率的增加，但尚屬于規(guī)劃中，還沒有真實的景觀區(qū)出現。在中高端項目中，小高層 規(guī)劃 產品占據主流產品地位。此區(qū)位交通便利，道路寬闊，沿奧威路向東直達高速路口，借助優(yōu)越的地理位置， 該區(qū)域房地產項目銷售 價格高于其他區(qū)域。 由于整體市場不樂觀，購房者越來越 趨于理性，對于開發(fā)產品的質素要求愈來 愈高，包括營銷包裝、整體規(guī)劃、建筑結 構、建筑風格、景觀設計、地段、物業(yè)管理都成為購房關 注的重要指標，因此，在新市場環(huán)境下，粗放化的開發(fā)模式已經失去其競爭力，精細化開發(fā)將有助于開發(fā)企業(yè)更好應對市場，提升競爭力。容城縣麗友、集宏興等企業(yè)在歐盟、法國、捷克、匈牙利、俄羅斯等國家和地區(qū)注冊 12 個服裝品牌，年出口創(chuàng)匯 1000多萬美元，占到全縣出口總量的 10%，以 “ 創(chuàng)名牌、建名企、出名品、塑名城 ” 為主的品牌戰(zhàn)略已 初見成效。 保定 品種類涵蓋西服、 襯衣、休閑、棉服等 6 大系列、 500 多個品 種，形成了龐大的產業(yè)集群。 無論從房價還是成交量 而言， 目前 容城縣 房地產市場 均不容樂觀 。 縣城西部 區(qū)域 環(huán)境較差，在售項目有陽光家園和谷豐印象，物業(yè)類型為住宅和沿街商業(yè)，產品類型為多層和高層。 但 在 調研項目中， 高層產品 均作為輔助產品出現，目的在于通過增加建筑面積達到提升容積率目的 ，即使小高層和高層產品搭配的項目中，高層產品建筑面積所占比重也不超過 20%。 ? 地理位置、大型商業(yè)配套、景觀構成房地產開發(fā)項目的競爭核心。接待中心位于項目 的西南側 。 在容城縣 屬首家， 技術上有待考證，采暖容易受停電等不利因素制約。 ☆ 客群分析 項目別墅和花園洋房的客群以高收入及富裕階層為主。 區(qū)位優(yōu)勢明顯，緊鄰縣政府，未來發(fā)展?jié)摿Υ?，大大提成了項目的升值潛力，同時也為項目帶來了政府高層的高端客群。 ☆ 售樓部現場包裝情況 項目處于羅薩大街與金臺東 路兩條主路的交叉口處，但項目 工地上未做形象圍擋，設計精美 的圍擋能更好的展示項目形象， 引起受眾的關注，開發(fā)商并沒有 利用這一有效的推廣手段樹立自 己形象。 保定容城景泰花園城中村改造項目產品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 26 ☆ 項目現場情況 項目一期為金臺東路沿街的 6 棟多層， 12 層為底商，樓上為住宅，目前 6 棟均已動工，預計年底交房。 報紙廣告：在四海傳媒頭版上做的整版廣告，容城縣當地的 廣告 報紙有四海傳媒、鴻蒙咨詢、任我行廣告三種報紙廣告。 ☆ 項目配套 物業(yè)管理配套：封閉式物業(yè)管理， 24 小時全方位保安巡邏，智能數字化社區(qū)網絡，停車場及小區(qū)庭院監(jiān)控系統，周邊紅外探測系統、緊急呼叫系統、可視對講系統、智能一卡通。 保定容城景泰花園城中村改造項目產品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 33 中金花園 ☆ 項目位置 項目位于羅薩大街與奧威路交叉口東行 100 米路南（津海集團對面），接待中心位 于 奧威路與羅薩大街交叉口東行 50 米路北 (奧威路津海集團西側 )，開發(fā)商為保定市利源房地產開發(fā)有限公司，整合營銷為譽誠企劃機構。 ☆ 項目區(qū)域配套 周邊配套：周邊無商業(yè)配套和生活配套，僅有兩家大型服裝加工廠，項目東南端的百畝市政公園還在規(guī)劃中。談判區(qū)為普通座椅， 接待環(huán)境較差。 本項目位于容城縣的西部區(qū)域，是容城縣唯一的純多層項目，但西部區(qū)域為縣城的次發(fā)展方向，項目的前景受制約。 ☆ 容城縣在龐大的服裝加工企業(yè)支柱下，宏觀經濟運行良好，發(fā)展前景廣闊，為房地產行業(yè)發(fā)展提供堅實基礎。 ☆ 商貿城商圈 位置 商貿城位于板正大街與金容中街之間的“金臺東路和古城路”路段。 餐飲娛樂無集中高端場所，內部衛(wèi)生壞境質量差，晚上除了部分燒烤店門前客源較多，其他店內冷清； LOFT 式做法， 單層層高 米挑空的方式能夠給客 戶更多優(yōu)惠，在銷售上更占優(yōu)勢。萬興家具城、天龍家居和華琪商廈內主要經營家具家電類產品，華琪商廈內產品相對較高端，規(guī)模較大。 本案作為非本地開發(fā)商開發(fā)，為了贏得當地銷售者的信任，在項目銷售現場包裝方面一定要有大手筆的作為，體現出開發(fā)商的開發(fā)實力； 周邊無日常生活所需的生活配套，商業(yè)門市多為汽配和機械類產品，生活配套較缺乏。 ☆ 項目配套 區(qū)域商業(yè)配套 項目未鄰主路，交通通達性不佳，周邊商業(yè)缺乏。 景觀規(guī)劃為園林景觀。 ☆ 推廣形式 項目處于發(fā)展階段，沒有做較多的推廣，目前僅 工地圍擋上有項目形象展示。 項目位于金臺路的東沿線，步行至金臺路商貿城僅為 5 分鐘，屬商貿城商業(yè)中心輻射范圍。 外立面 建筑風格為簡單現代風格 簡潔明朗，設計含蓄 建筑形式為板樓建筑。銷售人員配置很少，而且著裝不統一，沙盤講解思路不夠清晰，行為舉止不夠大方，整體形象一般，沒有體現出地產銷售工作的專業(yè)性。本案為大盤開發(fā)，在市場波動時期開發(fā)尤其要注意產品 定位與物業(yè)形態(tài)搭配 ； ☆ 項目點評 原有規(guī)劃的 6 號樓為多層洋房，保定容城景泰花園城中村改造項目產品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 20 710 號樓為小高層，項目重新定位后將 6 號樓改為了聯排別墅和獨棟別墅， 710號樓改為了 7 層電梯洋房。通過調研了解到，項目前期為承德的一家代理公司負責代理銷售，但整保定容城景泰花園城中村改造項目產品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 18 體定位包裝做的不 夠 到位， 新 代理公司介入后，對整個項目重新做了產品定位，銷售物料和包裝推廣方式也在重新調整中，售樓部重新裝修。 保定容城景泰花園城中村改造項目產品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 16 住宅市場價格走勢 本次調研容 城縣的 住宅項目部分是 從 2020 年上半年開始銷售至今，至 2020 年上半年項目價格達到峰頂，部分項目最高價格達到 3200 元。南北通透、采光較好的板式住宅是購房者 首選產品，尤其 對于中 高端住宅項目而言，板式住宅 認可程度更高。 縣城東部 發(fā)展相對滯后，無商業(yè)街區(qū)，多為小型的服裝加工廠。在 過去 “三年 大變 樣”的政策 刺激 下，城市 化 進程 開始加速，城中村改造力度加大，容城縣城開始向東部和南部發(fā)展 ，縣政府等縣直機構均遷往南部城區(qū)，帶動了這一區(qū)域整體發(fā)展。 拉鏈、毛絨玩具、食品加工、設施蔬菜種植等產業(yè)迅猛發(fā)展。 結論說明 本報告所提出結論均為在目前市場環(huán)境下進行調 研、討論、分析和判斷中得出，有可能因未來城市規(guī)劃發(fā)生變化、房地產政策發(fā)生變化或者市場發(fā)生重大變故等原因導致結論出現偏差，我公司將在雙方合作期間，隨時根據市場形式的變化，及時修正各項數據與結論、方案，最大化降低項目運營的市場風險。 形成了服裝企業(yè)一業(yè)支撐，毛絨玩具、食品加工、汽車燈具等多業(yè)并舉的格局。 4. 人均收入狀況 容城縣的支柱產業(yè)是服裝加工， 現擁有服裝企業(yè) 920 家，加工戶 2020 余個， 服裝廠務工人員多為當地居民，也有部分外來打工者，普通技工的年收入 3202035000元 /年 左右，一個 普通家庭的年收入預計在 710 元。 根據容城縣發(fā)展規(guī)劃方向和容城縣 房地產 發(fā)展格局， 本次調研將 容城縣現有房地產住宅市場 依據地理屬 性 劃分為四個區(qū)域。 領秀城 項目 距離縣城 老 商業(yè)中心較遠，但 位 于縣城的重點發(fā)展區(qū)域，為了突出項目優(yōu)勢，增添生活氛圍，項目依靠自身 大體量商業(yè)來營造配套齊全的市場印象 ，完善生活服務配套。部分中高端項目著力打造 主題 景觀， 比如 中央水系，以期在居住環(huán)境的營造上能夠吸引購房者。從項目區(qū)位環(huán)境、物業(yè)類型和項目體量來看，能與本案形成競爭的項目為領秀城和金臺新城。 ☆ 項目區(qū)域環(huán)境 縣政府 財政局 保定容城景泰花園城中村改造項目產品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 19 市政公園 環(huán)保局、工商局 此區(qū)域為容城縣的政治、文化中心，縣政府、鎮(zhèn)政府、國土局、財政局等機關單位匯聚于此和，縣城唯一的市政公園 — 新容文化廣場位于項目的西側，是容城縣休閑娛樂的集中地，區(qū)位優(yōu)勢日益凸顯。 通過重新規(guī)劃設計及產品的重新定位，初步規(guī)劃聯排別墅面積為 300 平米左右，花園洋房面積 140200 平米之間。 合理的戶型配比，能加快銷售速度， 三室產品構成 主流市場需求 。采暖方式為溫泉水入戶，地板輻射采暖。衛(wèi)生間寬敞舒適，公共衛(wèi)生間干濕分離。 銷售推廣為開發(fā)商自己操作，銷售人員配置較少，統一著 裝，形象素質較好。 該項目位于縣城西部 區(qū)域，區(qū)域商業(yè)氛圍較淡，商鋪主要經營為水暖、小型汽貿，機電等，而且周邊很多空置商鋪； 商鋪還未銷售，預計售價 6000 元 ／ 平米左右。開發(fā)商為保定利源房地產開發(fā)有限公司。 銷售價格：均價 2400 元 /平米，最高報價 2680 元 /平米，最低報價 2368 元 /平米。本案主力客戶群體須鎖定縣城中心。高附加值的戶型設計是銷售的有利支撐，可采用贈送面積的方式吸引消費者關注。 保定容城景泰花園城中村改造項目產品定位報告