【正文】 保定容城景泰花園城中村改造項目產(chǎn)品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 0311836。 店面的設計符合經(jīng)營品類的要求，內(nèi)部有專屬的貨倉和貨物運輸通道； LOFT 式做法， 單層層高 米挑空的方式能夠給客 戶更多優(yōu)惠，在銷售上更占優(yōu)勢。 商業(yè)市場分析對本項目啟示 餐飲娛樂無集中高端場所，內(nèi)部衛(wèi)生壞境質(zhì)量差，晚上除了部分燒烤店門前客源較多，其他店內(nèi)冷清； 縣城唯一的大型商超 — 雙隆商廈，所處位置交通狀況差，通達性不佳，大大降低了高端客群的進入。底商一 層的銷售面積在 150 平米左右。 ? 餐飲、娛樂商圈 容城縣無集中的餐飲娛樂區(qū)，餐館較分散，餐飲相對較多的路段是在永貴南大街和金容南街上，餐飲主要以燒烤類為主，高端、大型餐飲較少，娛樂主要在板正南大街和奧威路上。 商業(yè)形態(tài) 正義路 奧威路 金臺西路 羅薩大街 、 古城路 文化街 正義路 永貴南大街街 板正北大街街 永貴北大街街 板正南大街街 金容北街 金容中街 金臺東路 關東小學 容城縣政府 雙隆商廈 保定容城景泰花園城中村改造項目產(chǎn)品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 46 雙隆商廈為容城縣最大型的超市，一層為超市和通訊、 酒類產(chǎn)品，二層經(jīng)營有服裝、家紡、皮包和金銀類產(chǎn)品，三層為男裝、運動、休閑類服飾，四層為女裝、鞋類產(chǎn)品，五層為商場辦公區(qū)。萬興家具城、天龍家居和華琪商廈內(nèi)主要經(jīng)營家具家電類產(chǎn)品，華琪商廈內(nèi)產(chǎn)品相對較高端，規(guī)模較大。 古城路商業(yè)業(yè)態(tài) 保定容城景泰花園城中村改造項目產(chǎn)品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 44 古城路道路較窄，道路環(huán)境較差，商鋪較密集，華琪商場、天琪名品鞋城分布在此路段，沿街底層商鋪主要以服裝、飾品、鞋帽為主。 金臺東路商業(yè)業(yè)態(tài) 正義路 奧威路 金臺西路 羅薩大街 、 古城路 文化街 正義路 永貴南大街街 板正北大街街 永貴北大街街 板正南大街街 金容北街 金容中街 金臺東路 關東小學 容城縣政府 商貿(mào)城 保定容城景泰花園城中村改造項目產(chǎn)品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 43 金臺東路為縣城的中軸路，道路寬闊，街道 環(huán)境較好，沿街店鋪主要經(jīng)營服裝、鞋帽、飾品等，七匹狼、千仞崗、秋水伊人等二三線品牌聚集于此，店鋪租金為縣城內(nèi)最貴的區(qū)域。 ☆ 商貿(mào)城商圈 位置 商貿(mào)城位于板正大街與金容中街之間的“金臺東路和古城路”路段。 保定容城景泰花園城中村改造項目產(chǎn)品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 42 2． 容城縣商業(yè)市場專題 容城縣的商業(yè)分布 與業(yè)態(tài)構成 容城縣的商業(yè)中心為商貿(mào)城（金臺東路、古城路沿街商業(yè)）、雙隆商廈購物商圈。 本案戶型面積應以市場主導產(chǎn)品為尺度，兼顧其他。 在包裝推廣方面，項目形象定位要鮮明，深入人心。 現(xiàn)代人的工作忙碌，生活壓力大，在閑暇時間期盼有可供娛樂休閑的場所，本案區(qū)域內(nèi)無天然的休閑娛樂廣場配套，為了規(guī) 避這一弊端，本案可以在社區(qū)內(nèi)建設大型的活動主題廣場，為居民提供專屬的娛樂休閑場所； 本案作為非本地開發(fā)商開發(fā)，為了贏得當?shù)劁N售者的信任，在項目銷售現(xiàn)場包裝方面一定要有大手筆的作為，體現(xiàn)出開發(fā)商的開發(fā)實力； 本案作為大型綜合項目， 在產(chǎn)品組合方面采用 多元化的產(chǎn)品類型 組合， 不但能擴大 客戶群，而且能增加項目抗風險能力。隨著生活水平提高以后，居民對住宅品質(zhì)的要求也會隨之提升，促使住宅產(chǎn)品向多元化、高品質(zhì)方向發(fā)展。 ☆ 容城縣在龐大的服裝加工企業(yè)支柱下，宏觀經(jīng)濟運行良好，發(fā)展前景廣闊，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供堅實基礎。 ☆ 在售項目 產(chǎn)品供 給以 3 室戶型為主 ， 面積集中在 100130 平米 ，其次為 2 室戶型，面積集中在 80100 平米。產(chǎn)品高度特色化對客戶尤其是高端客戶具有吸引力； ☆ 對細節(jié)的重視能夠有效提升客戶認知，但需要恰當引導； ☆ 高端大氣的銷售賣場包裝，制作精美的銷售物料，優(yōu)秀的銷售團隊，是在項目前期對項目形象的最好展示； ☆ 容城縣客群集中來自縣城居民，高端產(chǎn)品能夠吸引部分來自周邊縣市的客戶，但僅能作為主力客戶的補充。市場 產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，大部分樓盤無特色，更無品質(zhì)可言 ， 高品質(zhì) 項目存在市場空間 ； ☆ 在弱市中要贏得競爭，且取得較好的銷售業(yè)績，必須在產(chǎn)品上做出特色。 ☆ 縣城規(guī)模小，人口量有限，未來市場 整體供應量大于需求量 ，購房者尤其是以改善居住條件為目的的購房者對市場前景看淡，未來一段時間市場的觀望氣氛將持續(xù)，預計 2020 年下半年房價調(diào)整仍將繼續(xù)。 周邊無日常生活所需的生活配套，商業(yè)門市多為汽配和機械類產(chǎn)品，生活配套較缺乏。 售樓部形象差，給客戶的印象為低端樓盤，無競爭優(yōu)勢。 交通不暢達，項目西側(cè)僅有一條小的土路，與主路有段距離，影響了居民出行的便利性。 本項目位于容城縣的西部區(qū)域，是容城縣唯一的純多層項目，但西部區(qū)域為縣城的次發(fā)展方向，項目的前景受制約。 優(yōu)惠措施：一次性付款優(yōu)惠 200 元 /平米，分期優(yōu)惠 160 元 /平米，貸款優(yōu)惠 100元 /平米。 ☆ 項目銷售情況 目前銷售的為 5 棟，銷售近 80%，頂層房源剩余較多，部分樓棟 4保定容城景泰花園城中村改造項目產(chǎn)品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 39 層房源有剩余。 保定容城景泰花園城中村改造項目產(chǎn)品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 38 三室主力戶型 全明戶型，南北通透； 雙向陽臥室，提高了居住的舒適性； 大開間，寬敞舒適； 主臥獨立衛(wèi)生間，彰顯主人尊貴地位。 物業(yè)管理配套： 24 小時全封閉式物業(yè)管理， 24 小時社區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)，智社區(qū)紅外線對射防跨越系統(tǒng)，電子門禁系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)。 ☆ 項目配套 區(qū)域商業(yè)配套 項目未鄰主路，交通通達性不佳，周邊商業(yè)缺乏。建筑形式為板樓，外立面風格為現(xiàn)代風格，與市場大多樓盤一樣。銷控表在售樓部內(nèi)有展示。談判區(qū)為普通座椅， 接待環(huán)境較差。 ☆ 售樓部情況 售樓部比較簡陋，為普通 門臉房，裝 修很是一般，此售 樓部是容城縣在售項目中形象 最差的一個，門前無導視牌引 導。 接待中心位于金臺西路藥材公司門口西側(cè)。 保定容城景泰花園城中村改造項目產(chǎn)品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 36 ☆ 陽光家園 項目北端的兩家大的服裝加工廠可帶來一定的外地務工人員的購房客群； 項目位于縣城的東南方向，位置偏遠，此區(qū)域目前發(fā)展相對滯后，生活氛圍和商業(yè)氛圍淡，發(fā)展還需要一定的時間； 采暖：四季 60 度溫泉水入戶，采用地熱溫泉水統(tǒng)一供暖。 ☆ 項目區(qū)域配套 周邊配套：周邊無商業(yè)配套和生活配套，僅有兩家大型服裝加工廠，項目東南端的百畝市政公園還在規(guī)劃中。高層剩余 34 套房源，小高層剩余 22 套，保定容城景泰花園城中村改造項目產(chǎn)品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 35 多為頂層和底層。開盤時售價 2700 元 ／ 平米，去年最高售價達到 3000 元 ／ 平米。 戶型面積區(qū)間： 88 至 134 平米（兩室面積： 88100 平米，三室面積： 123134平米） 景觀規(guī)劃為園林景觀。 ☆ 項目總體設計規(guī)劃 項目 物業(yè)形態(tài)為住宅+底商， 規(guī)劃有 2 棟 12 層保定容城景泰花園城中村改造項目產(chǎn)品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 34 小高層和 2 棟 17 層高層， 外立面風格為現(xiàn)代風格，外 墻涂料顏色為黃白相間的暖色調(diào)。售樓部內(nèi)部冷清，銷 售人員較少，沒有統(tǒng)一形象，輔助的銷 售物料有沙盤、 DM 單、戶型單頁和展板。 保定容城景泰花園城中村改造項目產(chǎn)品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 33 中金花園 ☆ 項目位置 項目位于羅薩大街與奧威路交叉口東行 100 米路南（津海集團對面），接待中心位 于 奧威路與羅薩大街交叉口東行 50 米路北 (奧威路津海集團西側(cè) )，開發(fā)商為保定市利源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，整合營銷為譽誠企劃機構。 為了迎合當?shù)氐馁彿啃枨?，戶型以三室為主，從銷售情況來看，三室戶型的銷售也較好， 90100 平米的兩室銷售狀況不佳； 售樓部裝修有特色，銷售物料較齊全，銷售人員雖然不多，但形象素質(zhì)較好； 三室主力戶型分析 面積： ㎡ 超大客廳，彰顯主人尊貴地位；獨立餐廳，靠近廚房；主臥獨立衛(wèi)生間，寬敞舒適；弧形光景陽臺，美景與實用兼顧。 兩室主力戶型分析 面積： ㎡ 戶型布局方正，南北通透，空氣路通順暢；明廚設計，主臥弧形觀景陽臺，美觀與實用兼顧。 ☆ 推廣形式 項目處于發(fā)展階段，沒有做較多的推廣，目前僅 工地圍擋上有項目形象展示。剩余 20%的房源，目前只剩下 89100 平米左右的兩室，三室戶型已經(jīng)銷售完畢。 ☆ 項目現(xiàn)狀 項目 2020 年 4 月開始銷售，銷售樓棟為臨街的 2 號樓，主體已經(jīng)封頂，外立面也已經(jīng)刷好漆，目前這兩棟已經(jīng)銷售完畢。 ☆ 項目配套 物業(yè)管理配套：封閉式物業(yè)管理， 24 小時全方位保安巡邏，智能數(shù)字化社區(qū)網(wǎng)絡，停車場及小區(qū)庭院監(jiān)控系統(tǒng)，周邊紅外探測系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、智能一卡通。 保定容城景泰花園城中村改造項目產(chǎn)品定位報告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 27