【正文】 擁有 4 個(gè)拉鏈產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，拉鏈企業(yè)達(dá) 685 家，年創(chuàng)產(chǎn)值近 10 億元；擁有毛絨玩具加工企業(yè) 937 戶，覆蓋 30 個(gè)村，年創(chuàng)產(chǎn)值 億元；擁有食品加工企業(yè) 80 多家，年產(chǎn)值超 3 億元；容城來福汽車照明有限公司年產(chǎn)汽車燈泡 億元，年銷售收入達(dá) 億元，產(chǎn)銷份額 占國內(nèi)汽車燈泡市場(chǎng)的 26%。規(guī)劃建設(shè) “ 縣城東南旅游服務(wù)區(qū) ” 、 “ 白洋淀站倉儲(chǔ)物流區(qū) ” 、 “ 金臺(tái)綜合商貿(mào)區(qū) ” 、“ 縣城工業(yè)聚集區(qū) ” 四大重點(diǎn)園區(qū)。同時(shí)，重點(diǎn)啟動(dòng)的總投資 8 億元的金臺(tái)東路商貿(mào)服裝城項(xiàng)目和總投資 7760 萬元的谷莊新村二期、總投資 5400 萬元的博奧潤福苑小區(qū)、總投資 億元的祥和新區(qū)建設(shè)等項(xiàng)目均在積極建設(shè)中。 4. 人均收入狀況 容城縣的支柱產(chǎn)業(yè)是服裝加工， 現(xiàn)擁有服裝企業(yè) 920 家，加工戶 2020 余個(gè)， 服裝廠務(wù)工人員多為當(dāng)?shù)鼐用?，也有部分外來打工者，普通技工的年收?3202035000元 /年 左右，一個(gè) 普通家庭的年收入預(yù)計(jì)在 710 元。 政策 對(duì) 當(dāng)?shù)厥袌?chǎng) 的影響 隨著房價(jià)調(diào)控政 策、 房產(chǎn)稅、限購令、新國八條等相關(guān)政策的出臺(tái)，宏觀調(diào)控保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 8 政策對(duì)保定地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了一定 的打壓 ，受政策調(diào)控影響， 2020 年下半 年到 2020 年上半年，容城縣 房地產(chǎn)市場(chǎng) 受到不小的沖擊。 自 2020 年伊始，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)回 落， 公眾觀望氣氛濃厚。 由于整體市場(chǎng)不樂觀，購房者越來越 趨于理性，對(duì)于開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)素要求愈來 愈高，包括營銷包裝、整體規(guī)劃、建筑結(jié) 構(gòu)、建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)、地段、物業(yè)管理都成為購房關(guān) 注的重要指標(biāo)，因此，在新市場(chǎng)環(huán)境下，粗放化的開發(fā)模式已經(jīng)失去其競(jìng)爭力，精細(xì)化開發(fā)將有助于開發(fā)企業(yè)更好應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，提升競(jìng)爭力。 住宅市場(chǎng)專題 住宅市場(chǎng) 綜述 容城縣房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模小， 起步晚，發(fā)展相對(duì)緩慢，主要 是容城縣 城區(qū)面積 小，人口數(shù) 量有限，加上居民自建住房較 多， 在一定程度上 抑制了房地 產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 進(jìn)入 2020 年， 受到全國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的沖擊，住宅 市場(chǎng) 需求受到明顯抑制，市場(chǎng)表現(xiàn)明顯偏冷。 從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策走向和城市發(fā)展、市政建設(shè)及市場(chǎng)動(dòng)向等多重因素分析，容城縣房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的“偏冷”態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)一段時(shí)間。 住宅市場(chǎng)區(qū)域分布 容城縣城由城里、西關(guān)、北關(guān)、東關(guān)、南關(guān)、上坡和溝西 七個(gè) 部分組成，縣城 原有住房條件較差，城 區(qū) 中心沿街多為居民自建的三層住宅，村落里為普通的平層民房。 根據(jù)容城縣發(fā)展規(guī)劃方向和容城縣 房地產(chǎn) 發(fā)展格局， 本次調(diào)研將 容城縣現(xiàn)有房地產(chǎn)住宅市場(chǎng) 依據(jù)地理屬 性 劃分為四個(gè)區(qū)域。 項(xiàng)目分布圖 本案位于容城縣住宅市場(chǎng)中心板塊 ,屬南關(guān)村和東關(guān)村城中村改造項(xiàng)目。區(qū)域內(nèi)無高檔住宅社區(qū)， 容 城縣供電局和建設(shè)局位于此區(qū)域。此區(qū)位交通便利，道路寬闊，沿奧威路向東直達(dá)高速路口，借助優(yōu)越的地理位置， 該區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售 價(jià)格高于其他區(qū)域。后期規(guī)劃有四棟高層， 但建設(shè) 時(shí)間未定。目前在售項(xiàng)目有金臺(tái)新城，由于金臺(tái)東路東沿至津海大街路段還未打通，生活配 套缺乏，銷售狀況不盡理想。 項(xiàng)目列表 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商 項(xiàng)目位置 當(dāng)前狀態(tài) 領(lǐng)秀城 保定宇邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 容 城縣政府東側(cè) 銷售中 中金花園 保定市利源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 奧威路金海集團(tuán)對(duì)面 銷售中 谷豐印象 容城縣兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 新客街與西城路交叉口（電力局西行 500 米路北） 銷售中 陽光家 園 保定利源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金臺(tái)西路北側(cè)原食品公司對(duì)面 銷售中 金臺(tái)新城 定州市和力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金臺(tái)東路與羅薩大街交叉口金臺(tái)路東沿線（東關(guān)村與后營村） 銷售中 潤福苑 保定博奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 奧威路新政府西側(cè)聯(lián)通公司旁 已售罄 財(cái)富廣場(chǎng) 保定博奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 古城路與文化街交匯處 二期咨詢中 產(chǎn)品特征分析 ? 容城縣房地產(chǎn)項(xiàng)目多為保定 地區(qū) 及 容城縣當(dāng)?shù)?開發(fā)商開發(fā)，外來開發(fā)商 極 少，更無一線開發(fā)商進(jìn)入， 整體 開發(fā)實(shí)力及產(chǎn)品研發(fā)能力較弱。部分項(xiàng)目中（ 金臺(tái)新城和領(lǐng)秀城 ）建設(shè)有 商業(yè)綜合體 ，規(guī)劃中涉及 商業(yè)街區(qū)、大型超市、酒店。 領(lǐng)秀城 項(xiàng)目 距離縣城 老 商業(yè)中心較遠(yuǎn)，但 位 于縣城的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，為了突出項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)，增添生活氛圍，項(xiàng)目依靠自身 大體量商業(yè)來營造配套齊全的市場(chǎng)印象 ，完善生活服務(wù)配套。 ☆ 擁有商業(yè)綜合體項(xiàng)目列表 項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 地理位置 總建面 領(lǐng)秀城 住宅 +底商 +大型商超 +商業(yè)街 縣城南部 30 萬平米（西側(cè)兩層商業(yè)街區(qū)，南側(cè) 5 萬平米超市） 金臺(tái)新城 住宅 +底商 +商業(yè)街區(qū) 縣城東部 45 萬平米（ 1000 米商業(yè)街區(qū)， 8萬平米商業(yè)） 樣本項(xiàng)目物業(yè)類型構(gòu)成住宅+底商57%住宅14%住宅+底商/商業(yè)綜合體29%保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 13 小高層 /高層住宅產(chǎn)品是當(dāng)前市場(chǎng)主流產(chǎn)品 樣本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品類型構(gòu)成多層+小高層住宅14%別墅+洋房+小高層住宅14%多層住宅14%小高層/高層住宅58% 從上表可以看出， 規(guī)劃有 小高層 /高層 物業(yè)類型的 住宅 項(xiàng)目 在調(diào)研項(xiàng)目中 所占比重超過 50%。在縣級(jí)城市來講，大眾對(duì)高層 住宅接受程度仍有待引導(dǎo)。在中高端項(xiàng)目中，小高層 規(guī)劃 產(chǎn)品占據(jù)主流產(chǎn)品地位。這與容城縣 居民購房習(xí)慣相契合。 本次調(diào)研中， 29%的項(xiàng)目 產(chǎn)品 供給 為 板塔結(jié)合類型產(chǎn)品。 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 14 綠化率普遍較高，相對(duì)于抽象指標(biāo)而言，客戶更注重景觀環(huán)境 從上表可以看出， 當(dāng)?shù)仨?xiàng)目在 綠化率 指標(biāo)方面，基本都符合相關(guān)規(guī)定， 幾乎全部項(xiàng)目的綠化率均高于 30%。高綠化率已成為房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目共性。部分中高端項(xiàng)目著力打造 主題 景觀， 比如 中央水系，以期在居住環(huán)境的營造上能夠吸引購房者。 樣本項(xiàng)目綠化率對(duì)比圖3040%（含40%）71%40%50%29%保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 15 本節(jié)結(jié)論 本次調(diào)研 共走訪了容城縣 7 個(gè)住宅項(xiàng)目，其中包括 5 個(gè)在售項(xiàng)目和 2 個(gè)已售罄項(xiàng)目，來總結(jié)此類產(chǎn)品現(xiàn)狀特點(diǎn)： ? 住宅項(xiàng)目 整體規(guī)劃建設(shè)方面，多 以住宅 +底商的物業(yè)類型為主 。 ? 住宅產(chǎn)品 供給主要 以小高層板樓為主，小高層產(chǎn)品的供給量較大，多層產(chǎn) 品相對(duì)缺乏。 ? 容城縣新建住宅項(xiàng)目 比較 注重綠化率的增加，但尚屬于規(guī)劃中，還沒有真實(shí)的景觀區(qū)出現(xiàn)。 容城縣房地產(chǎn)開發(fā)尚處于 起步階段 ， 存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)與發(fā)展空間。 2020 年下半年，受政策環(huán)境的影響， 成交量大幅萎縮情況下， 各樓盤開始大力促銷， 房價(jià)出現(xiàn)大幅回落 。從長遠(yuǎn)來看，價(jià)格的適當(dāng)調(diào)整有利于 區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng)長期穩(wěn)定發(fā)展。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境中如果想脫穎而出獲得良好的銷售業(yè)績，需要 產(chǎn)品、價(jià)格、服務(wù)等多方面支撐。從項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境、物業(yè)類型和項(xiàng)目體量來看，能與本案形成競(jìng)爭的項(xiàng)目為領(lǐng)秀城和金臺(tái)新城。 領(lǐng)秀城 ☆ 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于奧威路與板正南 大街交叉口西北角，位于容城 縣政府東側(cè)，財(cái)政局對(duì)面，東 臨公安局，屬于容城縣 行政 中心地段。 領(lǐng)秀城由 保定宇邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，為本地開發(fā)商，曾在容城縣開發(fā)的項(xiàng)目有新容花園，在縣級(jí)區(qū)域來講，開發(fā)實(shí)力較雄厚。售樓部內(nèi) 部面積 300 平米左右，裝修豪華大 氣，屬歐式裝修風(fēng)格，談判區(qū)分有普通的圓桌坐椅區(qū)和高檔沙發(fā)區(qū)，現(xiàn)有銷售物料只有沙盤和戶型模型。整體感覺很專業(yè)。 ☆ 項(xiàng)目總體規(guī)劃 領(lǐng)秀城項(xiàng)目總占地 170 畝，總建筑面積有 30 萬平米，建筑形式為板式結(jié)構(gòu)， 物業(yè)形態(tài)為住宅 +底商 +商業(yè)綜合體，商業(yè)配套有 5 萬平米 ，包括 大型超市，位于項(xiàng)目的南側(cè)。產(chǎn)品類型原定舊規(guī)劃為多層、小高層和高層， 共 有 17 棟住宅樓， 能容納 2020 多戶。 小區(qū)居民進(jìn)出主路口在項(xiàng)目的東側(cè)，項(xiàng)目北側(cè)為車行主路口，形成人車分流，停車方式為地下停車。 ☆ 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境 縣政府 財(cái)政局 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 19 市政公園 環(huán)保局、工商局 此區(qū)域?yàn)槿莩强h的政治、文化中心，縣政府、鎮(zhèn)政府、國土局、財(cái)政局等機(jī)關(guān)單位匯聚于此和，縣城唯一的市政公園 — 新容文化廣場(chǎng)位于項(xiàng)目的西側(cè)，是容城縣休閑娛樂的集中地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益凸顯。 該社區(qū) 采暖方式為發(fā)熱電纜供暖， 可預(yù)設(shè)溫度。 ☆ 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況 2020 年 4 月份項(xiàng)目一期開始銷售，一期為 2 棟 6 層多層和 2 棟 17 層高層。目前工程進(jìn)度為兩棟多層已經(jīng)完工，兩棟小高層臨近封頂。此項(xiàng)目為本土在售項(xiàng)目中報(bào)價(jià)最高的樓盤。 ☆ 產(chǎn)品特征 外立面 項(xiàng)目的建筑風(fēng)格為歐式的拉德芳斯風(fēng)格， 外立面線條簡潔、可識(shí)別性強(qiáng)。整體外立面品質(zhì)感和穩(wěn)重感強(qiáng)。二室的銷售面積在 90100 平米。 通過重新規(guī)劃設(shè)計(jì)及產(chǎn)品的重新定位，初步規(guī)劃聯(lián)排別墅面積為 300 平米左右，花園洋房面積 140200 平米之間。 ☆ 推廣形式 三面翻 戶外 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 21 領(lǐng)秀城是容城縣在售項(xiàng)目中廣告推廣投入最大的項(xiàng)目，醒目高大的導(dǎo)示牌，大面積的工地圍擋，縣城中心板正北大街與古城路交叉口的三面翻大型廣告牌上和所有街道的路牌下均是領(lǐng)秀城的廣告。包括企業(yè)主、金融期貨投資者、銀行、政府高層工作人員等。項(xiàng)目位于容城縣的政治中心，企事業(yè)單位較多，為本項(xiàng)目帶來了較多的高端客戶。 客戶職業(yè)涵蓋范圍較廣，包括個(gè)體及私營企業(yè)主、企事業(yè)單位工作人員、公司職員等。 開發(fā)商為本地開發(fā)商，且在容城縣成功開發(fā)過住宅項(xiàng)目，不論是開發(fā)實(shí)力還是信譽(yù)度較受消費(fèi)者認(rèn)可； 售樓部大氣豪華的規(guī)模及裝 修，高素質(zhì)的銷售團(tuán)隊(duì)，展示了項(xiàng)目的高端形象 ； 一期產(chǎn)品為回遷房，多層和小高層，為典型居住型產(chǎn)品，強(qiáng)調(diào)居住舒適性。 緊鄰容城縣唯一的市政公園 — 新容文化廣場(chǎng)，獨(dú)享天然配套，使區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯。 全新的包裝、大氣魄的推廣手段，擴(kuò)大了項(xiàng)目的影響力，將項(xiàng)目推向了容城縣目前最高端的項(xiàng)目。 多元化的產(chǎn)品類型不但能擴(kuò)大客戶群，而且能增加項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 本案作為大型綜合項(xiàng)目，不但在物業(yè)類型方面需要作多元配置，在 產(chǎn)品定位上只有走 中短 中 高端路線， 提升產(chǎn)品附加值 ， 才能引領(lǐng)市場(chǎng)，提高競(jìng)爭力； 獨(dú)特的建筑風(fēng)格和景觀設(shè)計(jì)能提升項(xiàng)目的價(jià)值感； 優(yōu)越的配套是支撐高價(jià)格的強(qiáng)有力有段。 合理的戶型配比，能加快銷售速度， 三室產(chǎn)品構(gòu)成 主流市場(chǎng)需求 。 開發(fā)商為 定州市和力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，非本地開發(fā)商，在容城縣也是第一次做項(xiàng)