【正文】 公寓類型性質(zhì)的一室小戶型產(chǎn)品。南北通透、采光較好的板式住宅是購(gòu)房者 首選產(chǎn)品，尤其 對(duì)于中 高端住宅項(xiàng)目而言，板式住宅 認(rèn)可程度更高。 ☆ 板式住宅是當(dāng)前產(chǎn)品的主流 調(diào)研項(xiàng)目建筑形式絕大部分仍以板式建筑為主。 為了增加建筑面積，高層住宅通常和小高層住宅相互配合， 可以 增加 規(guī)劃 空間上的變化。 但 在 調(diào)研項(xiàng)目中， 高層產(chǎn)品 均作為輔助產(chǎn)品出現(xiàn)，目的在于通過增加建筑面積達(dá)到提升容積率目的 ，即使小高層和高層產(chǎn)品搭配的項(xiàng)目中，高層產(chǎn)品建筑面積所占比重也不超過 20%。 金臺(tái)新城位于金臺(tái)東路東沿線上，緊鄰容城縣商貿(mào)城，借助金臺(tái)東路 的打通，將與商貿(mào)城連接，所以金臺(tái)新城大力發(fā)展沿街商業(yè)， 打造一站式 商業(yè)綜合體。這兩個(gè)項(xiàng)目分別在縣城東 部 和縣城南部，總建筑面積在 3050 萬(wàn)平 方米， 規(guī)劃的核心產(chǎn)品雖 以住宅為主 ，商業(yè)體量也不容忽視。 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 12 項(xiàng)目物業(yè)類型構(gòu)成 走訪 項(xiàng)目中，超過 50%以上 項(xiàng)目 在整體規(guī)劃當(dāng)中 包含住宅和底商兩種物業(yè) 類別 。 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 11 住宅產(chǎn)品特征分析 容城縣 由于 房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，整體開發(fā)量仍然偏小，開發(fā)項(xiàng)目水平亦層次不齊，落差較大， 本次調(diào)研 實(shí)際采集樣本共 7 個(gè)項(xiàng)目，其中在售項(xiàng)目共計(jì) 5 個(gè)，另有 2 個(gè)項(xiàng)目已售罄。 縣城東部 發(fā)展相對(duì)滯后，無(wú)商業(yè)街區(qū)，多為小型的服裝加工廠。 縣城中心 為容城縣傳統(tǒng)的老城區(qū)，為容城縣的金融中心和商業(yè)中心，沿街店鋪林立， 由于涉及大量拆遷改造，成本較高，該區(qū)域開發(fā)量相對(duì)較小， 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目?jī)H有財(cái)富大廈， 其 一期為兩棟高層，其中一棟主體已經(jīng)封頂，兩棟均已售罄。 縣城南部 為城市的主要發(fā)展方向，為容城縣的政治、文化中心，容城縣政府、容城鎮(zhèn)政府、稅務(wù)局、財(cái)政局、國(guó)土資源局和食品藥品監(jiān)管局等重要機(jī)關(guān)單位位于此區(qū)域，新容文化廣場(chǎng)作為容城縣唯一的市政公園也 座 落于 此，大大提升本區(qū)域的區(qū)位價(jià)值。 縣城西部 區(qū)域 環(huán)境較差，在售項(xiàng)目有陽(yáng)光家園和谷豐印象，物業(yè)類型為住宅和沿街商業(yè)，產(chǎn)品類型為多層和高層。分別為縣城中心區(qū)域、縣城東部區(qū)域、保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 10 縣城西部區(qū)域和縣城南部區(qū)域。 原有 規(guī)劃較好的社區(qū) 較少，較新 社區(qū)有祥達(dá)花園、溝西花園小區(qū)、愛佳家園和金苑小區(qū)。但由于容城縣本身 具備產(chǎn)業(yè)支撐 ， 縣城房 地產(chǎn)開發(fā)仍處于初級(jí)階段，整體開發(fā)水平屬于上升趨勢(shì)，整體房?jī)r(jià)仍控制在 3000 元 /平方米以內(nèi)， 客戶 自住型剛性需求依然存在，因此，品質(zhì)高、定位精準(zhǔn)的項(xiàng)目仍然能夠受到市場(chǎng)追捧。投資需求受到嚴(yán)重打擊，投資客戶異常謹(jǐn)慎；自住型客戶表現(xiàn)出明顯的觀望情緒，市場(chǎng)成交量大幅下滑 ，部分樓盤價(jià)格出現(xiàn)跳水。在 過去 “三年 大變 樣”的政策 刺激 下，城市 化 進(jìn)程 開始加速，城中村改造力度加大，容城縣城開始向東部和南部發(fā)展 ，縣政府等縣直機(jī)構(gòu)均遷往南部城區(qū)，帶動(dòng)了這一區(qū)域整體發(fā)展。 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 9 第二部分微觀市場(chǎng) 本次微觀調(diào)研主要針對(duì)兩個(gè)方向 :住宅市場(chǎng)和商業(yè)市場(chǎng)的過去、現(xiàn)在和未來發(fā)展趨勢(shì)，以期對(duì)發(fā)展商更詳細(xì)深入的了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)提供實(shí)際可參考依據(jù)。 部分項(xiàng)目 由于質(zhì) 素不高，進(jìn)入滯銷狀態(tài)。 無(wú)論從房?jī)r(jià)還是成交量 而言， 目前 容城縣 房地產(chǎn)市場(chǎng) 均不容樂觀 。而且當(dāng)?shù)氐墓べY是按年一次性支付， 居民 儲(chǔ)蓄額 一直比較高 ，因此對(duì) 當(dāng)?shù)?房地產(chǎn)市場(chǎng) 而言，蘊(yùn)藏 巨大的消費(fèi)潛力。 容城縣廉租房建設(shè)采取小區(qū)配建方式， 2020 年分別在祥和小區(qū)、潤(rùn)福苑小區(qū)、愛佳公寓小區(qū)進(jìn)行配建，配建套數(shù)分別為 40 套、 90 套、 70 套， 2020 年，在金臺(tái)新城、谷豐印象、中金花園、陽(yáng)光花園四個(gè)小區(qū)配建公共租賃住房 560 套，目前，該縣人均住房建筑面積 15 平方米以下的城市低收入家庭廉租住房保障率達(dá)到 100%，符合廉租住房保障條件的 86 戶居民做到了應(yīng)保盡保。 近幾年 ,在 ” 科學(xué)規(guī)劃、有序推進(jìn) ”的原則 下，陸續(xù)開發(fā)了 總建筑面積 27000平方米的溝西花園、總建筑面積 30000平方米的祥達(dá)嘉園、總建筑面積 23000平方米的谷莊新村一期、總建筑面積26000 平方米 的愛佳小區(qū)、總建筑面積70000 平方米的新容花園二期、總建筑面積 35000 平方米的博奧之家等十余個(gè)小 區(qū)均已先后交付使用。 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 7 3. 城市 規(guī)劃建設(shè) 容城縣利用毗鄰白洋淀、白溝市場(chǎng)和保津鐵路新火車站建設(shè)的資源優(yōu)勢(shì)，對(duì)縣城總體規(guī)劃進(jìn)行重新修編，將縣城建設(shè)面積由 10 平方公里拓展到 21 平方公里。 拉鏈、毛絨玩具、食品加工、設(shè)施蔬菜種植等產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展。 產(chǎn)品遠(yuǎn)銷亞洲、南北美洲、歐洲的 50 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，年出口產(chǎn)品交貨值50 億元人民幣，直接出口創(chuàng)匯 2 億美元；年產(chǎn)各類服裝 億件 (套 )。 同時(shí)，服裝企業(yè)還借船出海，與美特斯邦威、凡客誠(chéng)品、箭牌、哥倫比亞等國(guó)內(nèi)外多家知名企業(yè)進(jìn)行各種形式的品牌合作。品種類涵蓋西服、 襯衣、休閑、棉服等 6 大系列、 500 多個(gè)品 種，形成了龐大的產(chǎn)業(yè)集群。 容城服裝聞名遐邇，有北方 “ 中國(guó)服 裝之鄉(xiāng) ”“ 中國(guó)男裝名城 ” 的美稱。 2020 年，容城縣新增民營(yíng)企業(yè) 40 多家，目前，容城縣已有民營(yíng)企業(yè) 3000 余家，容城縣 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 6 年納稅超 10 萬(wàn)元的企業(yè)達(dá) 165 家。 2020 年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成 46 億元，同比增長(zhǎng) 15%；全部財(cái) 政收入完成 億元，同比增長(zhǎng) 40%，其中，地方一般預(yù)算收入完成 億元，同比增長(zhǎng) 45%。容城，地理位置優(yōu)越，北鄰首都北京 110 公里，東依經(jīng)濟(jì)中心天津 100 公里，距首都機(jī)場(chǎng) 130 公里，距石家莊機(jī)場(chǎng) 140 公里，距天津機(jī)場(chǎng) 110 公里，距天津港口 120 公里；西距京港澳高速公路 8 公里、京廣鐵路 16 公里，東距大廣高速 15 公里、京九鐵路 25 公里，津保公路、津保高速公路橫貫全境，建設(shè)中的保津城際鐵路在縣城設(shè)有白洋淀站。 結(jié)論說明 本報(bào)告所提出結(jié)論均為在目前市場(chǎng)環(huán)境下進(jìn)行調(diào) 研、討論、分析和判斷中得出，有可能因未來城市規(guī)劃發(fā)生變化、房地產(chǎn)政策發(fā)生變化或者市場(chǎng)發(fā)生重大變故等原因?qū)е陆Y(jié)論出現(xiàn)偏差，我公司將在雙方合作期間，隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)形式的變化，及時(shí)修正各項(xiàng)數(shù)據(jù)與結(jié)論、方案，最大化降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 容城縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查暨 景泰花園項(xiàng)目定位分析報(bào)告 石家莊聯(lián)眾同業(yè)投資咨詢有限公司 二零一二年 六 月 七 日 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 2 前言 工作任務(wù) 石家莊聯(lián)眾同業(yè)投資咨詢有限公司受發(fā)展商委托 ，于 2020 年 5 月 23 日 5 月 28日對(duì)保定市容城縣房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目開發(fā)地塊 展開了為期 6 天的市場(chǎng)調(diào)查 ，服務(wù)內(nèi)容包括對(duì) 容城縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，對(duì)各類業(yè)態(tài)在 容城縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢(shì)進(jìn)行研判，對(duì) 景泰花園改造 地塊進(jìn)行調(diào)研分析，并對(duì)項(xiàng)目作出基礎(chǔ)市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位。 河北 保定 工作過程 在接受發(fā)展商委 托后， 聯(lián)眾同業(yè) 從公司策劃部、市場(chǎng)部、項(xiàng)目部抽調(diào)精干力量組成項(xiàng)目工作組，并于 2020 年 5 月 23 日正式啟動(dòng)市場(chǎng)調(diào)研階段服務(wù)，通過資料搜集、實(shí)地勘察、訪談、樓盤調(diào)查等多種方式對(duì) 容城縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)及本案所處的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查與分析，包括：宏觀經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)現(xiàn)狀，未來發(fā)展趨勢(shì)，各區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀，重點(diǎn)商圈的調(diào)查等等，獲得了大量較為詳實(shí)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，通過科學(xué)的統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行分類篩選，結(jié)合典型案例分析， 經(jīng)過數(shù) 次討論后得出有關(guān) 容城縣 房地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢(shì)及本案的基礎(chǔ)定位結(jié)論。 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 3 目 錄 第一部分： 宏觀市場(chǎng) 1. 縣城概況 2. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 3. 城市規(guī)劃建設(shè) 4. 人均收入狀況 5. 宏觀調(diào)控政策對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的影響 第二部分：微觀市場(chǎng) 1. 住宅市場(chǎng) 1． 1. 1. 1. 1. 綜合分析及 趨勢(shì)研判 2. 商業(yè)市場(chǎng) 第三部分： 需求市場(chǎng) 1. 客戶問卷調(diào)研說明 2. 客戶問卷調(diào)研分析 2． 1客戶居住現(xiàn)狀分析 2. 2客戶置業(yè)偏好分析 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 4 2. 3客戶經(jīng)濟(jì)承受能力分析 2. 4客戶置業(yè)關(guān)注因素分析 2. 5客戶產(chǎn)品偏好分析 第四部分：項(xiàng)目基礎(chǔ)分析及定位研究 1. 基礎(chǔ)分析 1. 1項(xiàng)目概述 1. 2 SWOT分析 1. 3 總體分析 2. 總體定位研究 第五部分：與定位匹配下的物業(yè)發(fā)展建議 1. 整體規(guī)劃發(fā)展建議 2. 物業(yè)形態(tài)建議 3. 建筑風(fēng)格建議 4. 景觀規(guī)劃建議 5. 智能化建議 6. 物業(yè)服務(wù)建議 結(jié)束語(yǔ) 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 5 第 一 部分： 宏觀市場(chǎng) 容城，位于河北省中部，京、津、石三角腹地，總面積 314 平方公里，總?cè)丝?6 萬(wàn)人，轄五鎮(zhèn)三鄉(xiāng)、 127 個(gè)行政村。 容城縣 傾力打造中國(guó)北方服裝名城、京津冀重要的服裝及輔料集散地、面向京津的綠色無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地、保東物流休閑中心，努力建設(shè)實(shí)力容城、生態(tài)容城、魅力容城、和諧容城。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) 91%,其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) 94%，農(nóng)民人均純收入 6752 元，同比增長(zhǎng) 。 形成了服裝企業(yè)一業(yè)支撐，毛絨玩具、食品加工、汽車燈具等多業(yè)并舉的格局。 容城縣現(xiàn)擁有服裝 企業(yè) 920 家，年生產(chǎn) 能力達(dá) 億多件（套）。全縣年產(chǎn)值超 億元企業(yè) 12 家，加工戶 2020 余家，從業(yè)人 員達(dá) 7 萬(wàn)余人。容城縣麗友、集宏興等企業(yè)在歐盟、法國(guó)、捷克、匈牙利、俄羅斯等國(guó)家和地區(qū)注冊(cè) 12 個(gè)服裝品牌，年出口創(chuàng)匯 1000多萬(wàn)美元，占到全縣出口總量的 10%，以 “ 創(chuàng)名牌、建名企、出名品、塑名城 ” 為主的品牌戰(zhàn)略已 初見成效。 2020年，容城正式成為中國(guó)唯一的 “ 中華國(guó)服生產(chǎn)基地 ” 。