【正文】 合城市總體規(guī)劃原則,根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際,以人為本,合理利用土地,創(chuàng)造舒適、安寧、環(huán)境秀美、健康、經(jīng)濟(jì)適用的住宅小區(qū)。本報(bào)告重點(diǎn)對(duì)建設(shè)的必要性、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、工程技術(shù)方案、投資估算及經(jīng)濟(jì)分析等進(jìn)行研究。A、市委、市政府關(guān)于加快某市城中村改造的文件精神。十年來(lái)連續(xù)被授予市級(jí)、區(qū)級(jí)文明單位稱號(hào)、政績(jī)突出領(lǐng)導(dǎo)班子、先進(jìn)黨支部光榮稱號(hào)、并被省經(jīng)貿(mào)委、省統(tǒng)計(jì)局、省財(cái)政廳、勞動(dòng)廳和人事廳批準(zhǔn)為省中型一檔企業(yè)。是集紡織、印染、禽獸用藥、地產(chǎn)、商貿(mào)為一體，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的綜合性集團(tuán)公司公司下屬18家工商企業(yè)，增加值6400萬(wàn)元，利稅615萬(wàn)元。某北方企業(yè)集團(tuán)有限公司隸屬于某市長(zhǎng)安區(qū)，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元，實(shí)有資產(chǎn)總植6000萬(wàn)元，現(xiàn)有職工總數(shù)1124人，其中大、中專生及科技人員67人?，F(xiàn)公司股份制改造基本完成，實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。萬(wàn)和園，于2002年開(kāi)工建設(shè)的高層住宅，位于某市平安南大街東平路上， 總建筑面積8萬(wàn)平方米，是“為國(guó)家公務(wù)員精心打造的官邸”。百合園，于2002年由我公司與眾誠(chéng)公司合作開(kāi)發(fā)的多層住宅，位于某市建華北大街與光華路交叉口，占地50畝，是附近企業(yè)“上班族理想的居住地”。公司正向集團(tuán)化發(fā)展，目前，公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有：瑞國(guó)花園，于1998年開(kāi)發(fā)的瑞國(guó)花園經(jīng)濟(jì)適用小區(qū)，位于某市和平東路498號(hào)，占地66畝，總建筑面積10萬(wàn)平方米，是“老百姓買的起的好房子”。公司總部共有職工60人，其中具有大專以上學(xué)歷的55人，具有中、高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的45人，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。 某市**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，是經(jīng)市計(jì)委基計(jì)（1992）926號(hào)文件批準(zhǔn)于1992年12月成立的國(guó)有公司，隸屬于某市國(guó)土資源管理局，注冊(cè)資金人民幣1000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和舊城改造項(xiàng)目。城中村改造項(xiàng)目建議書城中村改造項(xiàng)目建議書第一章 項(xiàng)目基本情況:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司法人代表:某**企業(yè)集團(tuán)有限公司法人代表：聯(lián)合開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目。:《沿村家園》項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于西臨沿西街,南臨豐收路,東臨沿東街,北臨北二環(huán)路的區(qū)域內(nèi)。公司資金雄厚，各專業(yè)技術(shù)管理人員齊備，下設(shè)辦公室、項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部、人事部、工程部、銷售部。下屬企業(yè)有物業(yè)管理公司、工大化工設(shè)備有限公司及生產(chǎn)廠、紡織公司。建華平安愛(ài)地大廈，于2003年開(kāi)發(fā)建設(shè)的高層商住一體樓宇，位于某市裕華東路與談固大街交叉口，占地10畝，總建筑面積3萬(wàn)平方米，是“鳥(niǎo)瞰國(guó)際城”的理想之地。相信不久的將來(lái)，我公司必將躋身于大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行列。轄區(qū)總?cè)丝?400人，總戶數(shù)850戶。連續(xù)三年跨入市500萬(wàn)元以上利稅大戶行列。目前集團(tuán)公司正與愛(ài)地公司緊密合作，為搞好這次千載難逢改造項(xiàng)目，公司上下干部職工，已經(jīng)全力以赴，準(zhǔn)備迎接挑戰(zhàn)，為某市添光彩，為我們生活的更好，為子孫后代造福。B、項(xiàng)目場(chǎng)址地形圖C、有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料。項(xiàng)目單位依據(jù)市政府關(guān)于加快城中村改造建設(shè)的通知,通過(guò)近年來(lái)某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)明顯不適應(yīng)省城建設(shè)要求,住宅檔次低,價(jià)格偏高,決定開(kāi)發(fā)建設(shè)《沿村家園》住宅項(xiàng)目,以期為省會(huì)居民提供能被工薪階層接受的環(huán)境優(yōu)美,集商業(yè)、健身娛樂(lè)、休閑廣場(chǎng)、物業(yè)管理規(guī)范的綠色環(huán)境、小康達(dá)標(biāo)的高品質(zhì)的質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的住房。,建有高層住宅、學(xué)校、托幼、活動(dòng)中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球館等健身設(shè)施及公建配套設(shè)施。供水：給水水源為市政管網(wǎng)。本項(xiàng)目建設(shè)為城中村改造項(xiàng)目,符合國(guó)家及省市的產(chǎn)業(yè)政策,土地在本市總體規(guī)劃范圍內(nèi),屬舊城改造用地。由此表明，項(xiàng)目具有一定盈利能力、清償能力。第二章 項(xiàng)目背景與建設(shè)的必要性改革開(kāi)放二十年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的增長(zhǎng)階段，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迫切要求調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)。中共中央、國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)工作高度重視，把加快房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)，拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)了以市場(chǎng)化為取向的一系列制度創(chuàng)新和突破，使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始在更高、更新的層次上發(fā)展。2003年，我市住宅建設(shè)發(fā)展將以城中村改造為重點(diǎn)的舊城改造體系，多渠道解決城市村民及中低收入家庭的住房問(wèn)題。但是，我市因?yàn)闅v史原因，城市范圍比較小，城區(qū)擴(kuò)大的同時(shí)遺留了很多問(wèn)題，城中村的現(xiàn)象越來(lái)越突出，已經(jīng)到了非改造將會(huì)影響整個(gè)城市建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)刻，市委市政府在此時(shí)提出城中村改造的計(jì)劃，真正符合某市發(fā)展建設(shè)戰(zhàn)略上的需要，符合廣大市民的需要，符合城市村民的需要。宏觀必要性 從一個(gè)城市的宏觀上講，首先表現(xiàn)在：土地作為城市的寶貴資源，未能實(shí)現(xiàn)其效用、效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮土地的最大經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益；其次，城中村未能體現(xiàn)以人為主體的人文環(huán)境，城市的發(fā)展應(yīng)該充分體現(xiàn)城市中“人”的地位和作用，不斷滿足人們的物質(zhì)和精神需求，促進(jìn)人的身心和個(gè)性的健康發(fā)展。某市愛(ài)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，積極響應(yīng)市委市政府關(guān)于城中村改造的決議，經(jīng)過(guò)與某實(shí)業(yè)總公司多次接觸，廣泛調(diào)查和積極運(yùn)做（領(lǐng)導(dǎo)們親赴廣州、上海參觀學(xué)習(xí)），上報(bào)市規(guī)劃局、市計(jì)委、市房改辦和市城中村改造辦公室并取得初審意見(jiàn)后，我公司編制了項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告），是根據(jù)國(guó)家及市有關(guān)規(guī)定，編制的本報(bào)告。在國(guó)家下大力減少各類名目繁多的收費(fèi)項(xiàng)目及不斷出臺(tái)鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的形勢(shì)下及建筑市場(chǎng)和建筑法規(guī)進(jìn)一步完善，使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了良性循環(huán)發(fā)展階段。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資和銷售大幅度增加，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一個(gè)“亮”點(diǎn)。某市現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要問(wèn)題就是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，住宅建設(shè)單一，品質(zhì)低，但相對(duì)價(jià)位高，中低收入家庭買得起房子的數(shù)量不足、品質(zhì)不夠、地段不好。其次，符合省會(huì)老百姓投資置業(yè)安居的房子明顯不足。所以，開(kāi)發(fā)高品質(zhì)、低價(jià)位的小戶型住房是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的明智選擇。 本項(xiàng)目小沿村在長(zhǎng)安區(qū)，周圍醫(yī)療、學(xué)校、商場(chǎng)、健身娛樂(lè)休閑等配套設(shè)施齊全，屬于成熟社區(qū)。改造完成后，依托緊鄰民心河的優(yōu)勢(shì)、良好的交通狀況，將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)設(shè)備完善、環(huán)境優(yōu)美、適合上班族居住的花園，這必將會(huì)吸引廣大工薪階層前來(lái)居住。項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積356畝，建設(shè)內(nèi)容包括住宅工程，公建工程包括小學(xué)、幼兒園、活動(dòng)中心、商業(yè)......等。第四章 建設(shè)場(chǎng)址與建設(shè)條件 本項(xiàng)目擬建場(chǎng)址位于我市東北地段，用地南面為豐收路，西側(cè)為沿西小區(qū)，北側(cè)為北二環(huán)路，東面是沿東小區(qū)，建設(shè)場(chǎng)地呈長(zhǎng)方形，規(guī)劃總用地面積為356畝。某市地處中緯度內(nèi)陸地帶，華北平原中南部，屬暖溫帶半濕潤(rùn)半干旱季風(fēng)型大陸氣候，北近滹沱河，西靠太行山。每年降水集中于8月份。 抗震設(shè)防依據(jù)中國(guó)地震局制定，由國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001）。 給排水 m3/h，給水水源為市政管網(wǎng)，水量及水質(zhì)可滿足項(xiàng)目需要。屋面雨水經(jīng)與地面雨水統(tǒng)一收集后排入市政雨水管網(wǎng)。本項(xiàng)目弱電系統(tǒng)包括電話通信系統(tǒng)、不線電視