【正文】 11201 電話： 031183656565 30 ☆ 項(xiàng)目總體規(guī)劃 項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)為保定建 業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司，總建 筑面積 16 萬(wàn)平米，商業(yè)面積 2 萬(wàn) 平米，物業(yè)形態(tài)為住宅 +底商 +沿 街商業(yè)，規(guī)劃為 10 棟小高層，容 積率 ，綠化率 30%。沙盤(pán)擺放在進(jìn)門(mén)正中間位置， 談判區(qū)分布在沙盤(pán)兩側(cè)。內(nèi)部為精裝修，但面積不大， 不到 100 平米，墻上展板為加 LED 燈 亞克力高檔材質(zhì)。 交通便利，金臺(tái)東路東沿修建完善后，可直通至津海大街，沿羅薩大街和津海大街均可直通高速路口； 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 29 谷豐印象 ☆ 項(xiàng)目位置 項(xiàng)目位于新客街與西城路交叉口（電力局西行 500 米路北） ， 接待中心位于金臺(tái)西路與板正大街交叉口西行 100 米路南（項(xiàng)目東南方向），開(kāi)發(fā)商為容城縣兆業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。 項(xiàng)目位于金臺(tái)路的東沿線，步行至金臺(tái)路商貿(mào)城僅為 5 分鐘，屬商貿(mào)城商業(yè)中心輻射范圍。 項(xiàng)目規(guī)模較大，為目前容城縣規(guī)模最大的一個(gè)項(xiàng)目，但從項(xiàng)目包裝和推廣力度上并未體現(xiàn)大盤(pán)的氣勢(shì)，對(duì)價(jià)格拉升造成了一定影響； 開(kāi)發(fā)商并非本地開(kāi)發(fā)商，且在本地?zé)o形象工程建設(shè)，較難取得當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的信任； 報(bào)紙廣告：在四海傳媒頭版上做的整版廣告，容城縣當(dāng)?shù)氐?廣告 報(bào)紙有四海傳媒、鴻蒙咨詢、任我行廣告三種報(bào)紙廣告。臥室角窗、客廳外飄窗的設(shè)計(jì)能更好滿足業(yè)主觀景的需要。 三室戶型： 此戶型南北通透，雙向陽(yáng)臥室，明廚明衛(wèi)?？蛷d 外飄窗、視野較好。 戶型 主力戶型 面積范圍 所占比重 二室二廳一衛(wèi) 94100 平米 40% 三室兩廳兩衛(wèi) 122134 平米 60% 一期戶型均為二室 二廳一衛(wèi) 和三室 兩廳兩衛(wèi)，無(wú)小面積一室戶型，戶型南北通透，兩室的為中大戶型。 外立面 建筑風(fēng)格為簡(jiǎn)單現(xiàn)代風(fēng)格 簡(jiǎn)潔明朗，設(shè)計(jì)含蓄 建筑形式為板樓建筑。一期作為市場(chǎng)主流需求產(chǎn)品的多層售價(jià)并不高，但銷(xiāo)售情況仍是不理想，原因是項(xiàng)目形象定位不明確，無(wú)良好的形象展示，包裝推廣力度不夠，沒(méi)有優(yōu)秀的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，以及是來(lái)自外地的開(kāi)發(fā)商，在本地?zé)o品牌形象工程，這些均是影響價(jià)格提升和銷(xiāo)售去化速度的因素。 ☆ 項(xiàng)目銷(xiāo)售情況分析 項(xiàng)目一期 2020 年 2 月 17 日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，開(kāi)盤(pán)前組織了內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，當(dāng)時(shí)的最低認(rèn)購(gòu)價(jià)為 1800 元 /平米，目前 6 棟多層銷(xiāo)售近三分之一，銷(xiāo)售狀況不佳。 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 26 ☆ 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)情況 項(xiàng)目一期為金臺(tái)東路沿街的 6 棟多層， 12 層為底商，樓上為住宅，目前 6 棟均已動(dòng)工，預(yù)計(jì)年底交房。 ☆ 項(xiàng)目區(qū)域配套 項(xiàng)目屬于東關(guān)村和后營(yíng)村的城中村改造項(xiàng)目，而且位于縣城的最東端，位置相對(duì)較偏，區(qū)域內(nèi)配套缺乏，只有在項(xiàng)目的西側(cè)金臺(tái)路上有些商業(yè)配套和娛樂(lè)場(chǎng)所。 ☆ 項(xiàng)目配套 物業(yè)配套有高端智能安防電子巡更、閉路電視監(jiān)控、停 車(chē)場(chǎng)智能管理系統(tǒng)、安保對(duì)講系統(tǒng)， 24 小時(shí)保安巡邏，小區(qū)內(nèi)生活配套有車(chē)庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、幼兒園、健身廣場(chǎng)、休閑購(gòu)物會(huì)所、老年活動(dòng)中心。產(chǎn)品類(lèi)型為多層、小高層和高層，住宅規(guī)劃有 10 棟多層， 18 棟小高層和 10 棟高層。 商業(yè)業(yè)態(tài)有零售業(yè)、餐飲業(yè)、休閑娛樂(lè)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)。銷(xiāo)售人員配置很少，而且著裝不統(tǒng)一，沙盤(pán)講解思路不夠清晰，行為舉止不夠大方，整體形象一般，沒(méi)有體現(xiàn)出地產(chǎn)銷(xiāo)售工作的專業(yè)性。談判區(qū)較小，僅有幾組沙發(fā)。售樓部?jī)?nèi)部面積較大，約有 150 平米，裝修簡(jiǎn)單。 ☆ 售樓部現(xiàn)場(chǎng)包裝情況 項(xiàng)目處于羅薩大街與金臺(tái)東 路兩條主路的交叉口處，但項(xiàng)目 工地上未做形象圍擋，設(shè)計(jì)精美 的圍擋能更好的展示項(xiàng)目形象， 引起受眾的關(guān)注，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有 利用這一有效的推廣手段樹(shù)立自 己形象。 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 24 金臺(tái)新城 ☆ 項(xiàng)目位置 金臺(tái)新城位于羅薩大街與金臺(tái)東路交叉口的東沿線， 接待中心位于金臺(tái)東路與羅薩大街交叉口南行 80 米路東。 專業(yè)的包裝推廣能夠提升項(xiàng)目的整體價(jià)值 ，更 有效的將項(xiàng)目形象更好的展示給受眾，大力度 多方面的推廣方式，才能擴(kuò)大市場(chǎng)影響力； 項(xiàng)目二期以高端產(chǎn)品入市，帶動(dòng)主流產(chǎn)品的銷(xiāo)售策略，值得本案借鑒； 本案為大盤(pán)開(kāi)發(fā)，在市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)期開(kāi)發(fā)尤其要注意產(chǎn)品 定位與物業(yè)形態(tài)搭配 ； 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 23 ☆項(xiàng)目啟示 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，緊鄰縣政府，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ螅蟠筇岢闪隧?xiàng)目的升值潛力，同時(shí)也為項(xiàng)目帶來(lái)了政府高層的高端客群。 市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷后該項(xiàng)目適時(shí)改變策略，開(kāi)始注重產(chǎn)品品質(zhì)的開(kāi)發(fā)，對(duì)原規(guī)劃進(jìn)行了升級(jí)定位，注重建筑風(fēng)格和景觀的設(shè)計(jì)，歐式拉德芳斯的建筑風(fēng)格體現(xiàn)了項(xiàng)目的獨(dú)特性，景觀示范區(qū)和樣板間的打造將大大提升項(xiàng)目的價(jià)值。項(xiàng)目二期產(chǎn)品定位高端，有聯(lián)排別墅和花園洋保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 22 房，戶型面 積偏大，注重品質(zhì)感，售價(jià)相對(duì)較高。 該項(xiàng)目一期與二期產(chǎn)品有明顯不同特點(diǎn)。 項(xiàng)目規(guī)模大， 容城縣在售項(xiàng)目中屬于 大型項(xiàng)目，社區(qū)配套規(guī)劃完善，對(duì)高端客群和改善型客群有很大吸引力； ☆ 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目中小高層和高層客群以中高收入客群為主。客戶通常為三口之家，有品牌私家車(chē)。 ☆ 客群分析 項(xiàng)目別墅和花園洋房的客群以高收入及富裕階層為主。戶型 尚未對(duì)外展示 。三室面積在 108138 平米之間。 ☆ 戶型特征 一期 產(chǎn)品 戶型 兩室與三室各占一半，但三室 戶型較受歡迎，銷(xiāo)售速度較快。主色調(diào)為咖啡色，局部為天然石材。原有規(guī)劃的 6 號(hào)樓為多層洋房，保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 20 710 號(hào)樓為小高層，項(xiàng)目重新定位后將 6 號(hào)樓改為了聯(lián)排別墅和獨(dú)棟別墅， 710號(hào)樓改為了 7 層電梯洋房。項(xiàng)目二期預(yù)計(jì) 2020 年 7 月份開(kāi)盤(pán)，二期為項(xiàng)目的 510 號(hào)樓，現(xiàn)咨詢均價(jià)為 2800 元 /平米 。一期位于項(xiàng)目東南側(cè)，為回遷房，剩余房源為單位團(tuán)購(gòu)，團(tuán)購(gòu)價(jià)為 23002500 元 /平米 ，目前已經(jīng)銷(xiāo)售完畢。 在容城縣 屬首家， 技術(shù)上有待考證，采暖容易受停電等不利因素制約。 ☆ 硬件配套 雙層中空玻璃、塑鋼窗戶，樓宇可視對(duì)講， 24 小時(shí)保安巡邏 由于容城縣尚無(wú)集中供熱 。 ☆ 景觀特征 領(lǐng)秀城意在樹(shù)立容城縣高 端項(xiàng)目形象，非常注重景觀的 設(shè)計(jì)，傾力打造容城縣首席景 觀大宅，社區(qū)綠化率達(dá) 45%， 為了展現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，促進(jìn)銷(xiāo)售 ，項(xiàng)目目前正在建設(shè)景觀示范 區(qū)和樣板房，預(yù)計(jì) 6 月份就可參觀體驗(yàn)。 新規(guī)劃為別墅、花園洋房、小高層、高層。在項(xiàng)目西側(cè)有一條新的規(guī)劃路，沿街打造兩層的風(fēng)情步行商業(yè)街。通過(guò)調(diào)研了解到，項(xiàng)目前期為承德的一家代理公司負(fù)責(zé)代理銷(xiāo)售，但整保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 18 體定位包裝做的不 夠 到位， 新 代理公司介入后，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目重新做了產(chǎn)品定位，銷(xiāo)售物料和包裝推廣方式也在重新調(diào)整中，售樓部重新裝修。銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)為石家莊的代理公司，銷(xiāo)售人員整體素質(zhì)較高，注重接待禮儀，銷(xiāo)售人員統(tǒng)一著裝 ，形象氣質(zhì)較好，談吐及表達(dá)方式很得體。 ☆ 售樓部現(xiàn)場(chǎng)包裝情況 售樓部前為較大型的活動(dòng)廣場(chǎng)和噴 泉景觀，在臨近奧威路的綠化帶上 豎立了高大的導(dǎo)視牌，項(xiàng)目形象突 出，僅從售樓部外觀來(lái)看，給人感 覺(jué)就有高端的大盤(pán)氣勢(shì)。接待中心位于項(xiàng)目 的西南側(cè) 。通過(guò)對(duì) 典型項(xiàng)目的綜合 分析，以期對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 及開(kāi)發(fā) 帶來(lái) 更多 啟示。 典型案例分析 由于 容 城縣城小，從任何一個(gè)住宅區(qū)域至縣城中心 基本都在 10 分鐘 車(chē)程 以內(nèi) ，客群在選購(gòu)住宅時(shí)更多的是看中項(xiàng)目自身品質(zhì)、所屬區(qū)域及周邊的環(huán)境。但短期市場(chǎng)表現(xiàn)明顯欠佳。 ☆ 年度住宅均價(jià)： 數(shù)據(jù)來(lái)源：石家莊聯(lián)眾同業(yè)根據(jù)調(diào)研項(xiàng)目?jī)r(jià)格走勢(shì)整理 樓盤(pán) 名 稱 5 月 銷(xiāo) 售 均價(jià) 付款方式 優(yōu) 惠措施 備注 領(lǐng)秀城 2800 元 一次性、分期、貸款 全款每平米優(yōu)惠 100元 中間 1013 層售價(jià)最高 2900 元， 10 層以下層差 20 元， 13 層以上層差 50 元 中金花園 2660 元 一次性、分期、貸款 總房款優(yōu)惠 2 萬(wàn)元 開(kāi)盤(pán)時(shí)售價(jià) 2700 元，最高售價(jià) 3000 元 金臺(tái)新城 2200 元 一次性 、分期、貸款 —— 開(kāi)盤(pán)前期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)最低價(jià) 1800 元 谷豐印象 2800 元 一次性、分期、貸款 每平米優(yōu)惠 150 元，一次性付清每平米再優(yōu)惠 100 元 陽(yáng)光家園 2400 元 一次性、分期、貸款 一次性優(yōu)惠 200 元，分期優(yōu)惠 160 元，貸款每平米優(yōu)惠 100 元 容城縣2020年至2020年住宅市場(chǎng)均價(jià) 單位：元/平米2572260022002700202030002020年 2020年(16) 2020年（712） 2020年（14）保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 17 較 2020 年相比，房?jī)r(jià)有下降 趨勢(shì)，受 消費(fèi)者觀望 和房地產(chǎn)政策等多方面因素影響，預(yù)計(jì)此輪價(jià)格調(diào)整還將持續(xù)一段時(shí)間。 保定容城景泰花園城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 地址：河北省石家莊市裕華路劍橋春雨 2711201 電話： 031183656565 16 住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì) 本次調(diào)研容 城縣的 住宅項(xiàng)目部分是 從 2020 年上半年開(kāi)始銷(xiāo)售至今，至 2020 年上半年項(xiàng)目?jī)r(jià)格達(dá)到峰頂，部分項(xiàng)目最高價(jià)格達(dá)到 3200 元。本案 可在景觀體驗(yàn)方面 尋求突破，帶有特色的景觀設(shè)計(jì)更能吸引人。 建議 本案應(yīng)考慮當(dāng)?shù)鼐用竦木幼×?xí)慣， 建設(shè)具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力并且 符合市場(chǎng)需求的高品質(zhì) 低密度 住宅。 ? 地理位置、大型商業(yè)配套、景觀構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)核心。但所有新建住宅項(xiàng)目的景觀打造均屬于規(guī)劃中， 尚未看到 真實(shí)的景觀區(qū)出現(xiàn)，人們普遍對(duì)最終效果抱有懷疑態(tài)度。 與高綠化率相對(duì)應(yīng)的景觀環(huán)境營(yíng)造也是中高端項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的 重點(diǎn)之一。 容城縣房地產(chǎn)整體市場(chǎng)中的新建住宅項(xiàng)目在逐漸提升自身品質(zhì)，尤其是中高端住宅項(xiàng)目，綠化率普遍偏高。其中 部分 帶有