【正文】 改造的核心都在于完善土地產(chǎn)權(quán)制度 ,建設(shè)專業(yè)化的土地市場(chǎng) ,使城中村 改造完全與市場(chǎng)接軌 [6]。 上述改造模式各有利弊 ,整體改造模式能使城中村 與城市快速融合 ,但所需資金量大 ,啟動(dòng)困難 。 在具體改造時(shí)涉及以 下一些內(nèi)容，歷史文化遺存保護(hù)、建筑外觀改善、公共空間改善、市政公用設(shè)施改善、公共配套設(shè)施改善、道路交通設(shè)施改善等?？蛇m當(dāng)改善市政基礎(chǔ)設(shè)施條件 ,增加社區(qū)服務(wù)功能 ,作為外來人口和低收入階層的廉租房。 局部改造模式 圖 2 局部改造模式圖 這是指在整體布局不作重大調(diào)整的情況下 ,對(duì)局部區(qū)域進(jìn)行重點(diǎn)改造或重新建設(shè)。這種模式改造工程量大 ,搬遷涉及面廣 ,改造成本巨大 ,適用于處在城市重要地段的土地價(jià)值高 ,且對(duì)城市規(guī)劃和布局有嚴(yán)重影響的城中村 整體改造模式具體實(shí)施有兩種方式 :一次性整體拆遷重建和滾動(dòng)性拆遷重建。以下就 幾種 改造 模式 做 以 簡(jiǎn)單的介紹 。須根據(jù)各村自身 第 5 頁(yè) 情 況，因地制宜地選擇適合自己的模式來進(jìn)行改造。 所以解決好村民的再就業(yè)問題顯得尤為重要，否則勞動(dòng)力的大量閑置容易帶來社會(huì)的不穩(wěn)定，妨害社會(huì) 公共秩序 。 就業(yè)問題 農(nóng)民失去土地后，不可能靠拆遷補(bǔ)償費(fèi)過完自己的余生， 也不能靠集體的年終分紅 而無所事事， 還必須另謀出路。但城中村改造后的房地產(chǎn)售價(jià)普遍較高并不主要來源于開發(fā)行為，而是取決于城中村優(yōu)越的地理區(qū)位及其帶來的房地產(chǎn)的更快的升值潛力。改造城中村，不僅要使舊村居民贏得良好的居住環(huán)境和現(xiàn)代文明生活，而且要使開發(fā)商贏得合理的利潤(rùn)，要使社會(huì)、政府贏得良好的投資環(huán)境與城市品位的提升。 所以解決好這個(gè)問題需要村委會(huì)和上級(jí)有關(guān)部門都做好充分的準(zhǔn)備 ，相互協(xié)調(diào)制定適合本地區(qū)的改造政策，減少阻力。如 按新征土地的法律、法規(guī)再給村民補(bǔ)償宅基地，無疑將陷入惡性循環(huán)。在改造過程中，現(xiàn)行的城市房屋拆遷安置法規(guī)僅適應(yīng)于城市居民， 對(duì)城中村 農(nóng)戶的拆遷安置只能依照新征土地的法律法規(guī)。法律法規(guī)并沒有明確的規(guī)定，在操作上也就沒有統(tǒng)一的做法。 再加上久居一個(gè)地方、舊的生活習(xí)慣和生活方式也需要隨著改造而重新適應(yīng)，所以轉(zhuǎn)變思想觀念就顯得十分關(guān)鍵。 城中村 的村民也都希望自己的生活環(huán)境能夠得到改善 ，希望能對(duì)自己的村莊進(jìn)行改造。 有些村莊在土地征用時(shí)，已經(jīng)進(jìn)行了戶籍轉(zhuǎn)換，但轉(zhuǎn)戶后的就業(yè)、養(yǎng)老、醫(yī)療等生活和社會(huì)保障問題沒有得到很好的解決，也成為城中村村民拒絕完成人口城市化最后一環(huán)的顧慮。 如何確定補(bǔ)償范圍補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一直都是村民和開發(fā)商產(chǎn)生矛盾的導(dǎo)火線。 這將直接影響村民的經(jīng)濟(jì)收入 ， 所以很多村民不 愿意 接受改造 。 服務(wù)對(duì)象都是些低收入的外來人口 。 多數(shù)城中村 也主要是村委會(huì)和開發(fā)商共同開發(fā)改造，來減少單方面帶來的巨大資金壓力 。 因此 ， 城中村改造的資金籌措是一個(gè)難題 ，是城中村改造的瓶頸 。 政府不可能大規(guī)模地直接投資，一般只能在公共基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)上給予適當(dāng)?shù)闹С?。 改造一個(gè)村需要資金動(dòng)輒上千萬乃至上億 也是一個(gè)巨大的數(shù)字 。 障礙 城中村改造 ， 雖然是城市化進(jìn)程的必然要求，是國(guó)家 支持的工程，但是隨著改造的開展也 面臨著許多 困難 。 城中村改造是改善人居環(huán)境、提升城市品位、推進(jìn)城市化進(jìn)程的必由之路，也是建設(shè)文明、生態(tài)、和諧、宜居城市的重要保障，更是以人為本、科學(xué)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會(huì)的強(qiáng)力措施，是一項(xiàng)民心工程、德政工程，意義重大、責(zé)任重大。城中村改造是城中村自身經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，是 進(jìn)一步發(fā)展其經(jīng)濟(jì)組織形式和緩解當(dāng)前城中村公共資源分配不均矛盾的需要，城中村的改造迫在眉睫 [3]。精神文化相對(duì)匱乏，與城市快節(jié)奏生活 不相適應(yīng) ，城中村 幾乎成了現(xiàn)代城市理念的傷疤、城市文化的敗筆，嚴(yán)重阻礙了城市文化的健康發(fā)展。這 些現(xiàn)象 是對(duì)土地資源的極大浪費(fèi)。 對(duì)城市用地的影響 城中村 的住宅建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理，以單家獨(dú)戶建設(shè)為主，房屋建筑相對(duì)于城市來說占地面積大，建筑密度高，容積率低，造成土地 占有率高但利用率低的緊張局面 。 對(duì)城市管理體制的影響 城中村長(zhǎng)期保留農(nóng)村建制，實(shí)行農(nóng)村管理體制，形成了相對(duì)封閉的小社會(huì)，城中村 所在 的街道難以按照城市管理體制實(shí)施管理。由于環(huán)境衛(wèi)生、生 活服務(wù)等公共配套設(shè)施未完善，城中村 的“臟、亂、差”現(xiàn)象嚴(yán)重 ,對(duì) 城市整體建設(shè)以及 構(gòu)建衛(wèi)生城 、文明城市 帶來很大的挑戰(zhàn)。 由于 人口 流動(dòng)性強(qiáng)、流量大，加上一些村民 的素質(zhì)低下，就容易帶來很大的管理難度， 對(duì) 整潔市容市貌的建設(shè)帶來困難。村民素質(zhì)相對(duì)較差 ,缺乏專業(yè)技能 ,在激烈的城市就業(yè)市場(chǎng)中缺乏競(jìng)爭(zhēng)力 。文化事業(yè)規(guī)模小 ,整體實(shí)力弱 ,文化消費(fèi)量較少。 文化建設(shè)落后 ,村民素質(zhì) 較低 伴隨著村民由第一產(chǎn)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移， 他們很多人不用勞作，有村社 集體 的分紅和出租屋的租金，足可以高枕無憂 ， 進(jìn)而產(chǎn)生勞動(dòng)力富裕而就業(yè)不足，生活庸俗化現(xiàn)象 嚴(yán)重 。居住區(qū)的道路應(yīng)設(shè)消火栓間距不大于 120m，每個(gè)消火栓的服務(wù)半徑為 150m。目前，基本上不存在高層建筑防火問題。此外 ,城中村的公共服務(wù)設(shè)施欠缺、不足 ,學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)服務(wù)點(diǎn)等設(shè)施不足 ,村民生活質(zhì)量較城市差。 這致使城中村 村內(nèi) “ 魚龍混雜 ” ,往往成了“黃、賭、毒”等社會(huì)丑惡現(xiàn)象的滋生地 ,甚至成為犯罪分子的藏身之地 ,嚴(yán)重危害當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)治安。一方面 ,由于戶籍制度和城市住房制度的限制 ,外來人口只能將租賃房屋作為解決居住問題的主要方式 ； 另一方面 ,城中村的房屋 租賃價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市商品房 ,更誘使外來人口向城中村高度集中。村里的土地資源由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理 ,與周邊城市用地相比土地占有率高 ,利用率低 ,產(chǎn)出率更低 ,形不成開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)