凱躍明珠國際花園定位報(bào)告(編輯修改稿)
2025-04-19 05:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 投資者：因?yàn)樾粜涂墒蹖懽謽堑目們r(jià)一般不高，最低總價(jià)一般在60萬元左右，并且可以以按揭貸款形式（10年5成）購買。他們對寫字樓和公寓的需求特點(diǎn)是： 追求高效率辦公方式； 希望在寫字樓的投資回報(bào)中獲得收益； 經(jīng)常會(huì)加班，希望24小時(shí)辦公； 看重性價(jià)比，實(shí)用性； 希望上班離地鐵，交通方便，節(jié)省交通費(fèi)用； 經(jīng)常通過網(wǎng)絡(luò)辦公，洽談生意； 注重投資回報(bào)率； 希望住在離上班的地方不太遠(yuǎn)； 想實(shí)現(xiàn)在內(nèi)環(huán)線內(nèi)投資置業(yè)的夢想；五、面積定位根據(jù)市調(diào)結(jié)果，寫字樓主力面積可定在70～100平方。公寓主力面積可定位在50～70平方。利于控制總價(jià)，符合項(xiàng)目面對中小型企業(yè)辦公的定位，公寓的面積也緊抓市場的空缺點(diǎn)，便于客戶投資，自用。六、價(jià)格定位建議售價(jià)：產(chǎn)品平均單價(jià)（元/平方）主力面積（平方）主力總價(jià)寫字樓1200070～10096～120萬公寓10500（毛坯）11500（裝修）50～90～是符合市場行情和項(xiàng)目的自身?xiàng)l件，目前市場較能接受的價(jià)格。投資回報(bào)測算：以項(xiàng)目主力面積70平方計(jì)算總價(jià)：1200070＝84萬首付款：84萬50％＝42萬貸款：84萬50％＝42萬十年月還款：42＝4693元租金換算：4695/70/30＝，就可以達(dá)到以租養(yǎng)房的目的。一、方案評估 32二、產(chǎn)品建議 34三、配套建議 36四、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 36五、建材設(shè)施建議 36六、景觀規(guī)劃 37七、注意事項(xiàng) 38一、方案評估有利面：l 原方案規(guī)劃為47層超高層，可樹立普陀區(qū)地標(biāo)性建筑。外觀立面氣派，漂亮。又有長城的層疊的感覺。l 裙房的設(shè)計(jì)分隔合理，方便使用。l 裙房挑高設(shè)計(jì)，氣派非凡。l 大面積廣場，設(shè)計(jì)合理，形成項(xiàng)目主樓廣場面的景觀。不利面：l 規(guī)劃難于通過，影響中山北路以北的采光面。l 主樓的電梯占面積太大，降低裙房的商業(yè)實(shí)用性。l ，開發(fā)商資金壓力大。l 投資期需2－3年以上，資金回收期拉長，不利于滾動(dòng)開發(fā)。l 投資風(fēng)險(xiǎn)大，2年后的市場風(fēng)險(xiǎn)難于預(yù)測，尤其是目前政策不明確的時(shí)期。l 周邊辦公客戶大都為中小型公司，缺乏大型辦公的市場和客戶，無法支撐項(xiàng)目頂級(jí)寫字樓的定位。l 47層的辦公樓體量太大，難于在短期內(nèi)去化掉，一旦寫字樓市場波動(dòng)，勢必影響項(xiàng)目投資利潤。二、產(chǎn)品建議 建議項(xiàng)目由單棟47層改為一棟30層高的塔樓，另一棟利用地塊的東南朝向優(yōu)勢，建成16層或18層的板式公寓。降低高度可以減小對周邊物業(yè)的影響，同時(shí)，減少樁基深度和建造成本。利于減輕開發(fā)商資金投入壓力。 兩棟塔樓下的裙房相連，成為一體，可作大型商業(yè)中心用，又可單獨(dú)處理。裙房面積在20000平米左右。 主樓入口大堂可采用，人行扶梯直接連接3樓，在3樓在布置電梯往上。這樣減少了裙房一、二樓的電梯廳面積，增加了主樓裙房的商業(yè)使用價(jià)值，同時(shí)造成項(xiàng)目獨(dú)特的配套賣點(diǎn)。 寫字樓和公寓之間用天橋相連，方便寫字樓和公寓客戶互相進(jìn)出，各出口用門禁系統(tǒng)管理進(jìn)出人員。 寫字樓布置在靠曹楊路和中山北路，作為項(xiàng)目主推產(chǎn)品。公寓放在項(xiàng)目西北角上。造成雙星輝映的效果，又互不影響。 曹楊路與中山北路為3000平方的廣場，作為項(xiàng)目的公共配套。 地下三層停車場，由于寫字樓的停車非常重要，有必要在地下車庫設(shè)計(jì)機(jī)械式停車庫，目前項(xiàng)目旁的綠洲廣場中已有這種車庫配套。 地下室聯(lián)通，并與地鐵出口連接，成為獨(dú)一無二的地鐵上蓋物業(yè)。在大樓入口處進(jìn)行門禁管理。 三、配套建議中央空調(diào)l 建議項(xiàng)目寫字樓和公寓都配套中央空調(diào)，共用一套控制系統(tǒng)，多臺(tái)主機(jī)。對于一般甲級(jí)寫字樓來講，中央空調(diào)的營運(yùn)成本高昂難以承受和實(shí)現(xiàn)的，通過寫字樓和公寓共享一套系統(tǒng)，可以解決這個(gè)問題。因?yàn)?，寫?
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